Популярные поселки

Участки без подряда - выбираем самые успешные проекты

Участки без подряда - выбираем самые успешные проекты

 Поселков с участками без подряда на загородном рынке предлагается великое множество. Но только примерно десятая часть проектов признана экспертами действительно успешными и высоколиквидными. В таких поселках подводятся или уже подведены коммуникации, построены дороги, возводятся обещанные объекты инфраструктуры. Поэтому и покупатель реагирует на действия застройщиков рублем, обеспечивая активные продажи. Правда, только в том случае, если цена сотки не завышена.


Сегодня коттеджных поселков в Московской области, предлагающих участки без подряда, - сотни. По данным Vesco Consulting, из 818 коттеджных поселков, представленных на рынке, 560 реализуют участки без подряда. В марте 2013 года продавалось 53,2 тыс. землевладений (65% всего загородного рынка). По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» сегодня в продаже находится около 940 тысяч гектар «бесподрядных» земельных наделов. За период с 2007-го по 2013-й, объем предложения увеличился с 14,7% до 65%.

Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family, наибольшие объемы предложения загородной недвижимости сосредоточены на западных направлениях - это Калужское, Киевское, Минское, Рублевское, Новорижское, Пятницкое, а также Дмитровское и Ярославское шоссе по северному направлению. Вдоль этих трасс расположилось около 80% всех загородных коттеджных поселков. Поселки с участками без подряда в сконцентрировались на Симферопольском, Новорязанском, Каширском, Новорижском, Дмитровском, Ярославском и Калужском шоссе – на долю этих направлений приходится около 70% всего предложения.

В частности, наибольшую долю рынка участков без подряда, расположенных на Новорязанском шоссе (35-80 км от МКАД), по данным компании «ДевиКо. Девелопемнт и Консалтинг», занимают поселки класса «эконом» (35 поселков, 65%). Класс супер-эконом (участки без подряда и подведенных коммуникаций) представлен 15 поселками, а класс бизнес – всего четырьмя. Все поселки располагаются в районе города Раменское на берегу Москва-реки.

Но активные продажи демонстрируют далеко не все проекты. «На сегодня доля высоколиквидных поселков, предлагающих участки без подряда, в Подмосковье составляет всего 10%», - говорит Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Более того, аналитики компании Atlas Development заявили о снижении спроса на участки без подряда в Подмосковье. По данным Atlas Development, за последние 12 месяцев активность покупателей в этом сегменте снизилась на 25-30%. Например, в десяти самых продаваемых коттеджных поселках с участками без подряда в период с начала марта 2012 года по конец февраля 2013 года продажи снизилась на 68%. Если в марте прошлого года в этих проектах было продано 109 земельных участков, то по итогам февраля текущего года было зафиксировано всего 35 сделок. Причем эксперты столь заметное уменьшение количества сделок не связывают с сокращением предложения. По их подсчетам, количество лотов в анализируемых коттеджных поселках уменьшалось всего лишь на 29,5% за 12 месяцев с 1234 до 870 участков. О постепенном снижении покупательского интереса к участкам без подряда заявили и эксперты из «ИНКОМ-Недвижимость». «В прошлом году данный показатель снизился на 40%, - отмечает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»), а в этом году мы ожидаем падение еще примерно на 20%».

Впрочем, - впереди лето, традиционно горячее время для загородного рынка. И, вероятно, для того, делать более основательные выводы надо, проанализировав результаты сезона. Тем не менее, тенденция понятна – покупатель стал разборчивым, и не готов бросаться на любое мало-мальски соблазнительное предложение. Клиент выбирает, и на его выбор влияют многие факторы.

Факторы притяжения
Как заметил Валерий Мищенко (Kaskad Family), самое неприятное, что может тормозить продажи – это когда в поселках прекращаетсястроительство или, другими словами, когда происходит недофинансирование проекта. Ведь зачастую девелоперские компании строят дороги и коммуникации на деньги от продаж. Но учитывая сезонность и другие факторы, которые могут привести к снижению продаж, денег на дальнейшее развитее поселка не хватает. Это приводит к несоблюдению сроков и к тому, что процесс строительства прерывается, поселок развивается неравномерно. В результате - неважная репутация у покупателей.

И наоборот, активность девелопера способствует бизнесу. «В поселке «Софринские пруды» (Ярославское шоссе, 35 км. от МКАД) мы еще до проведения публичных слушаний, построили все основные дороги и провели электричество, - рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». - После публичных слушаний работа продолжилась в том же энергичном ритме: подводится газ, определяются точки сброса и т.д. Компания разработала и реализовала проект новой дороги от бетонного кольца – это повышает привлекательность поселка».

Какой «товар» нравится покупателям? По наблюдениям Татьяны Алексеевой, генерального директора Vesco Consulting, наибольшим спросом у покупателей пользуются участки от 10 до 20 соток. Дополнительные преимущества - близость водоема, лес по соседству или лесные деревья на участке. Разумеется, рядом не должно быть производств, свалок, аэропортов и т.д.

Покупатели так же обращают внимание на внешний вид, - хорошо, когда поселок ухожен, продумана его планировка, функционируют объектысоциальной инфраструктуры. Все это способствует продажам. «В частности, в КП ««Софринские пруды», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»), - создан парк, посажены кусты и деревья, оборудован спуск к воде - каскаду прудов».

А вот негативно на продажах сказывается плохая транспортная доступность. Важно, чтобы до поселка можно было добраться, как общественным транспортом, так и на личном автомобиле.

Еще один фактор, который может сильно затормозить продажи, - это непрофессионализм менеджеров по продажам. «Если потенциальный клиент приезжает на просмотр участка, а его встречает неприветливый менеджер, который не очень охотно показывает ему участки, то вероятнее всего, этот человек никогда не станет клиентом такой компании», - отмечает Валерий Мищенко (Kaskad Family),

По мнению Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), низкие продажи в поселке могут быть связаны с завышенной стоимостью на их старте; нулевой стадией строительства; отсутствием необходимой документации или серой схемой приобретения домовладений. «Участки без подряда – самый дешевый продукт загородного рынка, хит сезонов 2009-2012, - напомнила эксперт, - именно поэтому главным условием для покупателя является соотношение цены и стадии готовности поселка». Сюда же можно отнести возможность получения рассрочки, скидки, ипотечного кредита. Для большинства клиентов экономкласса важное условие - индивидуальный график платежей, поскольку они зачастую не имеют всей суммы необходимой для совершения сделки.

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», видит причину неудач в неумении застройщика поселка найти «своего» покупателя и донести до него информацию о своем объекте. А тут важно все: выбор рекламных носителей, акции, ценовая политика, условия продаж, акцент на тех или иных качествах поселка. «Я уверена, что именно это является самой распространенной причиной плохих продаж», - делает вывод эксперт.

Ценовое разнообразие
Цены – один из главных критериев, на которые ориентируются покупатели участков без подряда. Но как предупредил Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», надо понимать, что под участками без подряда понимается сегодня предложение самого разного уровня. Это может быть и откровенный неликвид (участки с плохим местоположением и без коммуникаций) и участки в организованных поселках с концепцией, качественной инфраструктурой и полностью подведенными коммуникациями. Эксперт напомнил, что в проекте компании «Истринская долина» развиваются 14 организованных поселков различного формата, в большинстве из которых предлагаются именно участки без подряда. Цена сотки в поселках «Истринской долины» начинается от 81 тысячи рублей (это стоимость участка в поселке Никитское, который отнесен к качественному эконом классу и находится в 64 км. от МКАД, добраться до него можно по Новорижскому, Волоколамскому и Пятницкому шоссе).

Если говорить о минимальном уровне цен на участки без подряда, за исключением откровенного неликвида, то, по словам Сергея Нагорного, коммерческого директора компании «Пробизнес-Девелопмент», - это порядка 15-30 тыс. рублей за сотку. Как раз по такой цене можно приобрести участки в поселках на границе Московской области, с подведенным электричеством и дорогами. В компании «ДевиКо. Девелопемнт и Консалтинг» подсчитали, что цены на участки без подряда на в зоне 35-80 км по Новорязанскому шоссе варьируются в пределах 10-150 тыс. рублей за сотку, в зависимости от класса поселка, удаленности от МКАД и наличия/качества инфраструктуры. В сегменте супер-эконом стоимость сотки земли составляет 10-25 тыс. рублей, участки экономкласса предлагаются по цене 18,5-77 тыс. за сотку, а в бизнес-классе стоимость земли без подряда начинается от 79 тыс. и достигает 150 тыс. рублей за сотку.

Естественно, в конкретных поселках цены могут отличаться. Например, в уже упомянутом поселке «Софринские пруды» предлагаются участки без подряда по цене до 200 тыс. руб. за сотку. В эту стоимость включены все коммуникации (электричество, газ, вода, канализация). В соседних поселках Данилово 2 и Данилово-3 (Ярославское шоссе, 40 км. от МКАД) цены были ниже – 120-130 тысяч рублей за сотку, поскольку там предлагался минимум коммуникаций (электричество).

Для сравнения, на Киевском шоссе сложно найти участки с аналогичными характеристиками по цене меньшей, чем 340 тыс. руб. за сотку. А в престижных местах цены еще выше - от 480 тыс. руб. за сотку.

При покупке земли необходимо учитывать стоимость подвода коммуникаций. В каких-то случаях она входит в цену участка, а иногда продавцы объявляют ее отдельно. По данным Михаила Кондырева («33 Поселка»), подвести воду к отдельном участку обойдется в сумму от 150 до 200 тыс. руб.; газ - от 300 до 400 тыс. руб.; электричество – около 300 тысяч. руб. При этом необходимо уточнить, что стоимость оборудования инженерных сетей зависит от размера поселка (чем больше участков, тем дешевле удельная цена) и расстояния до точек подключения (чем дальше они расположены, тем дороже).

Успешные проекты

Как определить покупателю, насколько успешен проект? Как правило, хорошо продающиеся поселки обладают многими общими характеристиками.
Валерий Мищенко (Kaskad Family), считает, что такие поселки, демонстрируют высокие темпы продаж, и стоимость земельных участков не завышена. Хороший признак, когда в продажу выходят вторые, третьи очереди поселков, что во многом связано опять же с высокими темпами продаж и востребованностью у покупателей. Располагаются такие проекты примерно в 35-45 км от МКАД.

Эксперт приводит в пример проекты своей компании Kaskad Family: «Караваево озеро», «Вельяминовский уездЪ» и «Берег ФМ». Эти проекты находятся на удалении 37-48 км от МКАД по Каширскому шоссе, рядом с лесными и водными массивами. В поселке «Караваево озеро-2» благодаря этому появилась вторая очередь. Стоимость сотки в таких поселках составляет примерно 120 000 – 190 000 руб. с учетом инженерных коммуникаций. Еще один успешный коттеджный поселок на данном направлении – «Сиеста». Он характеризуется высокими темпами продаж, сравнительно небольшим расстоянием от МКАД (30 км), и, соответственно, более высокими ценами за сотку – 240 000 – 410 000 руб.

Михаил Кондырев («33 Поселка») к числу успешных отнес коттеджный поселок «Подколокольный», предназначенный для дачного отдыха. Он расположен примерно в 80 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Достоинства проекта – выгодное расположение, соседство с природой. В поселке оборудован спуск к реке, которая впадает в Истринское водохранилище; рядом – красивая старинная церковь. Другой пример успешного проекта – «Софринские пруды». Здесь предлагаются все коммуникации (электричество, газ, вода, канализация, асфальтированные внутрипоселковые дороги), поселок создан для комфортного постоянного проживания. Уже подведен Интернет (wi-fi), можно работать в глобальной сети.

Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), видит успешность проектов компании в том, что они в работе идут именно по пути поиска покупателя для продукта, а не наоборот. Именно таким способом, - говорит эксперт, - была найдена целевая группа для поселков «Ромашкино» (Новорязанское шоссе, 45 км.), «Смородинка» (Егорьевское шоссе. 35 км.) и «Южное полесье» Новорязанское шоссе, 58 км.), – это классический продукт для среднего класса. Сейчас компания готовит следующий проект – несколько полностью готовых поселков, расположенных на разных шоссе, будут объединены под одним брендом, рабочее название которого «Подарок родителям». «Мы прогнозируем этому проекту успех: при наличии готовых коммуникаций в этих поселках удивительно низкие цены, - именно тот баланс, которого не хватает поселкам средней удаленности», - отмечает эксперт.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru


13.05.2013

Начните обсуждение