Популярные поселки

Самые ближние дачи: 10-15 км от МКАД

Самые ближние дачи: 10-15 км от МКАД 

В последние годы все большую популярность набирали так называемые дальние дачи, расположенные более чем в 50-60 км от МКАД, их ценят прежде всего за хорошую экологию и низкую стоимость. Но далеко не все жители столицы согласны преодолевать такие расстояния, поэтому спрос на дома для летнего отдыха и участки поблизости от столицы никогда не ослабевает.

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить рынок ближних дач и оценить их достоинства и недостатки.

Ближние дачи: что это такое
Прежде всего, нужно пояснить, что под ближними дачами подразумеваются объекты в 10-15 км от МКАД. Это могут быть дома в поселках, как новых, так и стародачных, где земля имеет вид разрешенного использования «под дачное строительство» или «индивидуальное жилищное строительство», участки с подрядом с таким же видом использования и участки без подряда, причем как с подведенными центральными коммуникациями, так и без оных. Когда-то термин «дача» использовался при описании домика для проживания в теплое время года, но в наш век многие дачники предпочитают жить за городом круглый год.

Так что нередко даже в садоводческих товариществах можно встретить добротные особняки. Особенно такая тенденция наблюдается в ближайшем Подмосковье. Например в стародачных поселках, сформированных еще во времена СССР или даже до революции, по данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», около 80% домовладельцев живут в своих дачах на постоянной основе.

Такие поселки можно встретить на любых направлениях от МКАД, хотя преобладают они в основном на западе, юго-западе, на севере и северо-востоке, причем есть объекты и в 1 км от МКАД, и примыкающие к границе Москвы. «Это, например, СНТ «Дары природы» между Киевским и Калужским шоссе, и СНТ «Сокольники» на северо-востоке», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Самые известные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе. Это Барвиха, Жуковка (8 км от МКАД) и Николина Гора (24 км). У них богатая и интересная история: когда-то в этих местах были дачи высшего руководства СССР, выдающихся артистов, музыкантов, ученых, напоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. А сегодня названия Жуковка, Барвиха и Николина Гора олицетворяют влиятельность и принадлежность к творческой, политической и бизнес-элите. «Элитарные» граждане проживают и на Ильинском шоссе в окрестностях дворцово-паркового ансамбля Архангельское. Эти земли знамениты роскошными даже по нынешним временам дачами маршалов Василевского, Гречко, Конева и Мерецкова. А еще одно престижное и всем известное стародачное место – «писательский поселок» Переделкино, расположенный между Минским и Боровским шоссе.

«Сегодня на базе этих поселков построены современные коттеджные городки, но значительная часть территории по-прежнему остается под дачами», - сообщает Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. Но бюджетных вариантов здесь, как и вообще на западе и юго-западе, конечно, не найти. За более дешевыми предложениями и хорошим соотношением «цена/качество» лучше отправляться на Калужское и Ярославское шоссе, где, к примеру, находятся популярные стародачные места Любимовка (12 км от МКАД), Валентиновка (15 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км) и др. Но самые экономичные варианты находятся на востоке и юго-востоке, вдоль Егорьевского, Носовихинского, Рязанского шоссе, к примеру, в стародачных поселках Томилино, Красково, Малаховка, Быково, Удельная и др.

А вот в новых загородных поселках (т.е. на первичном рынке) на расстоянии до 15 км от МКАД бюджетных предложений нет вообще. «На таком близком расстоянии от Москвы находятся только коттеджи бизнес- или элиткласса», - утверждает Борис Цыркин (Kaskad Family). Причем даже таких вариантов немного - по данным Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), чуть больше десятка (ведь сегодня по соседству со столицей чаще возводят таунхаусы и жилые дома). «Они в основном строятся на трассах, где уже прошла или ведется реконструкция. Например, на Киевском и Калужском шоссе, Новой Риге», - перечисляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». И осваиваются такие объекты, как правило, все-таки не под дачи в их классическом понимании, а под дома с расчетом на постоянное проживание, потому в новых поселках обычно предлагаются центральные коммуникации и развитая инфраструктура, что тоже увеличивает стоимость.

Плюсы и минусы

Недостаток стародачных поселков - там зачастую нет современной инфраструктуры: хорошо, если на их территориях имеются детские площадки и продуктовые магазинчики. «К тому же лишь в наиболее «продвинутых» поселках нанимается охрана, а во многих стародачных местах отсутствует и это», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Да и управлением в этом случае занимаются не специальные компании, а сами жители и выбранное ими правление, что не всегда благоприятно отражается на благоустройстве поселка. Но зато, как отмечает Борис Цыркин (Kaskad Family), стародачные места отличаются довольно низкими эксплуатационными расходами, чего не скажешь о новых дачах.

А вот относительно хорошая транспортная доступность – это козырь всех ближних дач, причем основной. «Большинство стародачных поселков располагаются рядом с железнодорожными станциями, буквально в шаговой доступности, поэтому из Москвы туда легко добираться даже без автомобиля. Причем на станциях обычно есть магазинчики, колхозные рынки, пункты общественного питания, что восполняет отсутствие инфраструктуры в самом поселке», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Ближние дачи часто окружены лесами и радуют красивыми пейзажами. «Стародачные поселки нередко строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные объекты расположены на берегу рек Воря и Клязьма, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. А поселки Осташковского направления славятся близостью к Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам», - рассказывает Борис Цыркин (Kaskad Family).

Поближе к большой воде строят и новые поселки, ведь они должны соответствовать заявленным статусам бизнес или премиум. Но вот показатели экологичности у ближних дач далеко не всегда на высоте – сказывается соседство мегаполиса. Хотя и рядом с Москвой есть «оазисы» с благоприятным окружением. «Можно выбирать дачу рядом с водохранилищами на севере области, на западе, где экология, в принципе, самая лучшая в Подмосковье, на северо-востоке рядом с национальным парком «Лосиный остров», - советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Имеет смысл сосредоточиться на престижных и известных стародачных поселках, ведь их, как отмечает Юлия Грошева (Kalinka Real Estate Consulting Group), строили для советской элиты в самых экологически чистых на тот момент уголках Московской области.

«Безусловно, домики, расположенные в стародачных местах, пользуются высоким спросом, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Вот только подобные объекты на рынке появляются крайне редко. До кризиса даже выстраивалась очередь из желающих приобрести землю в таких поселках. При этом клиенты не обращали внимания на дом, который находился на участке. Они готовы были переплачивать за его наличие. Просто потом они сносили этот дом и строили новый по своему вкусу». 

Цены и предложения
Стоимость ближней дачи будет не велика, если вы выберете деревянный домик площадью около 30 кв. м на участке 6 соток без газа и центрального водопровода. Такое строение можно купить и за 1 - 1,5 млн руб., а если повезет, то и дешевле. «Такие демократичные предложения в садовых товариществах ближнего Подмосковья можно найти на восточных направлениях – Егорьевском, Горьковском, Новорязанском, Носовихинском шоссе», - сообщает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». (Более подробно о том, где искать самые бюджетные предложения вторичного рынка подмосковных дач можно узнать из материала «Дачи: самые доступные предложения вторичного рынка. Юго-восточное направление, маленькие участки, щитовые домики с минимумом коммуникаций. Что можно купить за 700 тысяч рублей?».)

В стародачных местах можно найти варианты от 2-3 млн руб. По данным Бориса Цыркина (Kaskad Family), стоимость подобного объекта составляет не менее 10 тыс. долларов за сотку. Но цены очень разнятся. «Действует простая и понятная закономерность: чем ближе к Москве, тем дороже. Также цены зависят от видовых характеристик и расположения (какое шоссе, каково окружение поселка и т.п. – От ред.)», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). «К примеру, участки на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже аналогичных предложений в удалении от воды», - отмечает Борис Цыркин (Kaskad Family), не говоря уже о предложениях на Рублевке или Новой Риге. Стоимость дач увеличивают магистральные коммуникации итранспортная доступность, и, кроме того, на нее влияет категория разрешенного использования земли: «При прочих равных условиях дом на земле под ИЖС будет стоить дороже, чем дом на земле «под дачное строительство», - утверждает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Стоимость самых дешевых объектов, скромных, но пригодных для проживания, в стародачных местах, как объясняет Михаил Кондырев («33 Поселка»), все-таки определяется стоимостью земли, и в среднем она составляет 20-25 тысяч долларов за сотку. По данным Бориса Цыркина (Kaskad Family), наиболее экономичные предложения можно встретить в поселках Трудовая-Южная, Некрасовский, Кратово, Луговая, Опалиха и др. Также к ним можно прибавить поселки Тарасовка, Малаховка, Красково, Загорянский, Клязьма, Мамонтовка и др. «Например, в Тарасовке (10 км от МКАД по Ярославскому шоссе) часть дома площадью 44 м кв. на участке 4,6 сотки продается за 3,5 млн руб., в Красково (11 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) аналогичная по площади дача на участке 6 соток предлагается за 3,6 млн руб., в Малаховке (10 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) половина дома метражом 64 м кв. на участке 6 соток стоит 5,2 млн руб., а в Загорянском (12 км от МКАД по Ярославскому шоссе) участок 6,14 сотки с газом по границе и домом площадью 45 м кв. можно купить за 5,95 млн руб.», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Но дом со всеми коммуникациями площадью 225 кв. м (в котором можно жить и зимой) на участке 14 соток в поселке Загорянский будет стоить уже 20,3 млн руб.

Но на западных направлениях цены еще выше: «Например, на Минское шоссе в зоне до 15 км от МКАД стоимость участков с небольшими домостроениями в стародачных местах достигает 30-40 тыс. долларов за сотку. В Переделкино сотка стоит 12,5 - 30 тыс. долларов, в Немчиновке - 20-35 тыс., в Баковке – от 20 тыс. долларов», - сообщает Борис Цыркин (Kaskad Family). А особняк для круглогодичного проживания может стоить 30-40 млн руб., и даже это не предел.

«Отдельного внимания заслуживает стародачный поселок Удельная, - считает  Ольга Вожегова, руководитель отдела городской недвижимости северного отделения компании «НДВ-Недвижимость». - Несмотря на расположение на юго-востоке, здесь прекрасная экология, очень красивая природа, есть лес и водоем. Небольшой домик площадью 70 кв. м с участком 10-12 соток обойдется примерно в 3-4 млн рублей». 

Весьма разнятся по стоимости и предложения в современных загородных поселках, построенных несколько лет назад. Здесь цены зависят от тех же факторов, что и в стародачных местах, но большее значение имеют благоустроенность поселка, его инфраструктура и наличие коммуникаций. «Например, в поселке на 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе участок 6 соток с домом 50 м кв., где из коммуникаций есть только электричество, а также водоснабжение из колодца, стоит 2,55 млн руб. Участок 7 соток с более просторным домом площадью 70 м кв., с аналогичными коммуникациями, но в 12 км от МКАД по Варшавскому шоссе можно приобрести за 2,5 млн руб., а вот участок с электричеством, скважиной и газом по границе, но, правда, с домом 98 м кв. и в 12 км от МКАД по Ленинградскому шоссе предлагается за 3,7 млн руб.», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

А стоимость дачи экономкласса, пригодной для круглогодичного проживания в современном коттеджном поселке (построенном или частично построенном) с охраной, по данным Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), начинается от 3,5 - 4 млн руб. Предложения же бизнес-класса, например, на Дмитровке, Ленинградке и Ярославке, как сообщает Дмитрий Ковальчук («Пробизнес-Девелопмент»), стоят от 10 млн руб. «А земельные участки в подобных поселках площадью 6-12 соток можно приобрести в среднем по 2,1 млн руб.», - утверждает Борис Цыркин (Kaskad Family).

В новых же поселках стоимость участков без подряда площадью около 10 соток составляет в среднем 1,8 - 2,4 млн руб. Или 200 тыс. руб. за сотку, как отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Например, такова цена земли во второй очереди коттеджного поселка «Сосновый бор» в 14 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, где реализуются участки площадью от 6 до 30 соток, со всеми коммуникациями (электричество, газ, канализация, водопровод) по границе, подключение которых обойдется в 1,2 млн руб.

Вообще, стоимость участков в новых поселках на расстоянии до 15 км от МКАД зависит в первую очередь от площади, расположения и наличия коммуникаций: «Так, участок площадью 12 соток в Аристово (10 км от МКАД по Пятницкому шоссе), где из коммуникаций предполагается только электричество по границе, которое еще придется оплачивать дополнительно, можно купить за 3,9 млн руб. А участок площадью 30 соток в 10 км от МКАД по Симферопольскому шоссе со всеми коммуникациями по границе, стоимость которых включена в конечную цену, предлагается за 13,5 млн руб.», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Ну а если захочется приобрести готовый коттедж, то он будет стоить не менее 25-30 млн руб. К примеру, стоимость домов в ЖК бизнес-класса «Новые Вешки» (2 км от МКАД на Алтуфьевском шоссе) начинается от 960 тыс. долл. США. Но, впрочем, это уже не дача, а полноценный загородный особняк.

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Чтобы отдыхать на лоне подмосковной природы, вовсе не обязательно отправляться за 40-50 км от МКАД, а можно купить ближнюю дачу на расстоянии до 15 км от столицы. В этой зоне есть множество стародачных мест, где цены начинаются от 1 - 1,5 млн руб. Правда, домики на подобных участках очень скромные. Поэтому, если хочется максимального комфорта и благоустроенности, придется покупать жилье в современных поселках, где цены уже существенно выше, особенно на первичном рынке, который предлагает лишь объекты бизнес- и премиум-классов.

Источник: www.metrinfo.ru 

06.08.2013

Начните обсуждение