Популярные поселки

Покупка коттеджа в коттеджном поселке: как не прогадать?

Покупка коттеджа в коттеджном поселке: как не прогадать?

Коттеджных посёлков на рынке много. В то же время предлагается земля и без подряда – строй сам и что хочешь. Выгодно ли покупать дом в организованном посёлке? Что ждёт покупателя?
 
Социальное равенство
Посёлки без подряда, где покупатель строит дом по выбранному им проекту, риэлторы называют «шанхаями». Звучит презрительно, хотя на самом деле архитектурное разнообразие приятно глазу. Другое дело – социальный статус домовладельцев. Он действительно разный. Один хозяин основные деньги вложил в землю и живёт в перекособоченной избушке, другой по соседству построил дворец Дожей. Финансовое расслоение в «шанхае» налицо. Если вы не пожалели денег на красивый дом, ландшафтный дизайн и добротный забор, смотреть на «дачника-неудачника», с участка которого летят семена одуванчиков, горько.
 
Организованный «шанхай»
Есть поселения, которые занимают среднюю нишу между упорядоченными во всех смыслах коттеджными посёлками с единой архитектурной концепцией и дачными хаотичными застройками, где сосредоточились сезонные дома. Такая «середина» может иметь правление, требовать от домовладельцев поселковых взносов на  охрану, асфальтирование дорог, поддержание общей скважины и канализации в надлежащем состоянии. Единственное, что отличает такой «шанхай» от коттеджей единого застройщика – архитектурное разнообразие, которое иногда радует, а иногда огорчает.

У детей в «шанхае» свои проблемы – одни приходят на детскую площадку с дорогими машинками и планшетами, другие – с пластмассовыми ведёрками. Начинаются страдания «дай поиграть». Девочки осознают, что одеты хуже богатых сверстниц.
 
Или, скажем, правление решило модернизировать газопровод. У одних есть на это деньги, а у других нет. Как быть?
 
В организованных посёлках таких проблем не существует. Вы оказываетесь в среде вам подобных – по социальному статусу и финансовым возможностям. Соседи понимают, что они равны. Правда, со временем у кого-то финансовая ситуация может улучшиться или ухудшиться, но изначально уровень одинаков.
 
Спрос в процентах
По данным прессаналитиков, в общей структуре спроса на рынке загородной недвижимости участки без подряда на сегодняшний день занимают 51% сделок, 42% приходится на продажи квартир в таунхаусах, дуплексах и других форматах блокированных домов, а продажи коттеджей и участков с подрядом составляют по рынку 7%.

Великий и ужасный подряд
В организованном посёлке архитектурная концепция единая, и вам на выбор предложат один из нескольких вариантов коттеджей. Кому-то такое положение дел нравится, другие находят единообразные посёлки унылыми. Это дело вкуса. Однако подряд подразумевает определенную стоимость дома. Если в «свободном поселении» вы можете сильно сэкономить на квадратных метрах и внешней отделке, на организованной территории люфт невелик. В результате приходится выбирать не между проектами, а между самими посёлками – в поисках дома поменьше и попроще.
 
Вторая работа
Если вы строите дом самостоятельно, готовьтесь получить вторую профессию – прораба. Несколько раз в неделю вы отправляетесь на стройку и проводите там часы, чтобы проверить все «сотворённое» рабочими. А по вечерам вы сидите в интернете и изучаете преимущества и недостатки конденсационных котлов, утеплителей и прочих материалов, штудируете различные технологии. Участок с подрядом в организованном поселке избавляет вас от этих мук.

Поскольку дома в коттеджных образованиях строятся «оптом», продавец получает большие скидки на стройматериалы. При индивидуальном строительстве такой скидки вы не получите. Зато сможете проконтролировать качество материалов. Кроме того, в последнее время наметилась тенденция – владельцы возводимых домов делают что-то самостоятельно (отделывают цоколь, сами красят стены деревянных домов и т.д.). Получается, что у индивидуалистов больше выбора – и в архитектурных вопросах, и в вопросах экономии.
 
Скорость влияет на выбор
Перед тем, как вложить деньги в строящийся дом, понаблюдайте в течение полугода за темпами строительства. Если посёлок возводится непрерывно, покупка оправдана. Ну а если вы заметили проволочки, не рискуйте.

Один в поле
Да, может такое случиться, что в своём хорошо организованном поселке вы окажетесь в единственном числе. Многие покупатели страхуют себя от риска недостроя и приобретают дома на конечной стадии строительства. Но есть и такие, которые вкладывают деньги в нулевой цикл, когда закладываются фундаменты (это дешевле). Однако за время пути собачка могла подрасти (с) – построенные дома стоят дороже, и цена может отпугнуть. Правда, специалисты шутят «нет такой болезни у недвижимости, которая не лечилась бы ценой», и всё же большое количество замороженных поселков настораживает.
 
Если вы строитесь в сформированном «шанхае», такого не произойдет – там люди уже живут годами. Надо только узнать, живут ли они и зимой тоже (в «глубоко дачных» посёлках дома с октября по апрель пустуют).
 
Ситуация на рынке
По данным экспертов девелоперской компании RDI,  в 2013 г. на рынке появилось 93 новых проекта. Ушло с рынка 45 коттеджных посёлков. В итоге сегодня присутствуют 400 первичных коттеджных посёлка.

Юридический вопрос
Договоры, которые вы подписываете с застройщиком, бывают разных видов. Но смысл у них одинаков – это договор о соинвестировании. Иными словами, вы ничего не покупаете, а только вкладываете деньги. Собственником вы станете, когда получите соответствующие документы, а произойдет это после окончания строительства и сдачи дома БТИ. Покупая землю без подряда и строя коттедж самостоятельно, вы сразу становитесь собственником земли, а после регистрации строения в БТИ – полноправным домовладельцем. Это удобно, нет никаких рисков. Всё, что требуется при покупке земли – это обратиться к риэлтору, который проверит документы продавца.
 
При соинвестировании приходится ждать, нервничать, бояться, что застройщик сорвёт сроки или вообще обанкротится. Зато улаживать проблемы со строительными недоделками и огрехами легче, потому что застройщик находится ещё на месте – доводит до ума соседние дома. Обнаружив недоделки в своём коттедже, вы можете сразу обратиться к фирме, которая занимается всем посёлком. Возможно, найдутся ещё недовольные, и тогда вы навалитесь на халтурщика всем миром. «Индивидуалисты» борются с фирмами в одиночку.
 
Инфраструктура и организация
За город мы уезжаем, чтобы дышать чистым воздухом, отдыхать, восполнять потраченное в столичной суете здоровье. Приятно проводить время на своем участке, но и погулять, посмотреть, как живут соседи, хочется. В «шанхаях» прогулочным зонам уделено мало внимания – люди ходят там же, где ездят машины. В организованных посёлках все иначе – там на общественную зону отводится приблизительно 30% территории. Изначально это собственность девелопера, которую он затем передает ТСЖ (управляющей компании). Затраты на обустройство территории входят в цену, за которую вы приобретаете дом. Разумеется, это удорожает покупку. У организованных посёлков есть существенный минус – они диктуют жильцам архитектурные правила. К примеру, забор должен быть только низким. Может, его вообще не будет – разрешат только посадить живую изгородь. Если у вас собака, да ещё охранная, это неудобно. И маленьких детей вылавливать на чужих участках – не самое большое удовольствие. Менталитет у всех разный: кому-то необходим высокий забор, другой готов отказаться от личной границы. Каждый волен выбирать на свой вкус, но поинтересуйтесь заранее, каковы предписания для ограждений – вы будете обязаны их соблюдать.
 
В неорганизованных посёлках никто не обязан вкладывать деньги в то, что ему не нужно и волен строить то, что ему нравится.
 
Прийти на помощь
В организованных поселениях хорошо работают сервисные службы. В правлении всегда можно получить номер телефона сантехника, электрика. Это очень удобно, если в доме остаётся хрупкая женщина, которая не может даже поменять лампочку. В дачных хаотичных посёлках спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Охрана на дачах поручена сторожу с берданкой и его верным собакам. На организованных территориях охрана централизованная – функцию эту берёт на себя ЧОП, с которой заключается договор. Правда, ЧОП патрулирует улицы и отвечает за периметр, а забота о целостности коттеджа всё равно на вас Что касается починки сломавшегося котла, то этим занимаются только газовые службы.
 
Качество строительства
Если вы купили землю без подряда, то можете построить дом из какого угодно материала. Единый застройщик сам определяет технологии. Ему это выгодно, потому что закупки для всех домов производятся оптом. При этом качество самих работ и материалов в последнее время страдает, потому что работают застройщики в основном в эконом-классе, а этот сегмент предполагает более дешевые и, соответственно, менее качественные материалы. Свою древесину можно померить влагомером, предоставленную – нет. Происхождение своего кирпича вы знаете, знаете и качество заказанного бетона. В посёлке, который возводит застройщик, происхождение материалов неизвестно. Правда, гарантия на выполненные работы составляет 5 лет (за это время вы обнаружите все недоделки и потребуете их исправления), и все же это морока – бороться с плохой теплоизоляцией, чрезмерной усадкой бруса, слабой гидроизоляцией. Получается, что самому строить тяжелее, но чувствуете вы себя при этом спокойнее. Возможно, и в качестве выиграете
 
Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем"

Источник: dompodberem.ru  

23.10.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код