Осенью коттеджные поселки пустеют – жильцы уезжают в город. Очень часто они делают это только потому, что поблизости нет детских садов или школы, кружков катков.
Как обстоит дело с загородной детской инфраструктурой
Даже в Москве устроить ребенка в детский сад – проблема, а из-за трех дней отсутствия без справки от врача вашего ребенка могут исключить. Некоторые родители берут в семью няню, гувернантку. Однако ребенку требуется социализация – общение с себе подобными.
Столичные власти разработали нормативы, которые заставляют девелоперов строить детский сад или школу, если поселок большой. Подмосковные власти таких требований не предъявляли, поэтому поселки, не вошедшие в Новую Москву живут «свободно» — там организация детских учреждений является дополнительным средством для привлечения покупателей. Естественно расходы на эти учреждения в конечном итоге ложатся на плечи посельчан.
Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев рассказал, что по нормативам, наличие детской инфраструктуры (сада, школы) зависят от площади всего участка и количества проживающих людей.
Что предусматривают такие нормативы
Наполнение поселка инфраструктурой осуществляется на усмотрение застройщика. В этом вопросе компании отталкиваются от концепции проекта, целевой аудитории. Кого видит застройщик в качестве покупателя? Для молодых семей, планирующих переехать в таунхаус на постоянное проживание, наличие детской инфраструктуры целесообразно.
Другое дело – распродажа земельных участков в поселке эконом-класса, расположенном далеко от МКАД и рассчитанном на людей, которые будут туда приезжать лишь изредка.
Есть примеры, когда застройщик выделяет определенные территории под инфраструктуру, например, создает прогулочные зоны, а дальше все решается с учетом мнения жильцов.
Наполнение проекта зависит от масштаба поселка. Богатая инфраструктура уместна для крупных объектов – в противном случае детский сад и школы рискуют остаться полупустыми (даже с учетом заполняемости за счет жителей близлежащих поселков). Также необходимо учесть готовность проекта.
Бывают случаи, когда поселок уже долгое время реализуется на рынке, есть строящиеся очереди и жители, совершившие покупку несколько лет назад, до сих пор не могут полноценно воспользоваться инфраструктурой.
Среди проектов, где представлен большой спектр инфраструктуры, можно выделить «Павлово», «Онегин» — там недавно был открыт детский сад.
Алексей Дугин, технический директор компании« АЛЛТЕК Девелопмент» (коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графский лес») сообщил более точные цифры – по средним расчетом из указанных нормативов (количество детей, площадь на ребенка) школа для окупаемости должна быть не менее, чем на 300 домовладений.
«К новым застройщикам Новой Москвы, – продолжает Алексей Дугин, – сейчас действуют московские требования по возведению социальной инфраструктуры.
Наши поселки «Графский лес» и «Графские пруды» сданы в эксплуатацию в 2012 году, поэтому требования на них не распространяются».
Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева описывает, как исчисляется количество мест в детском саду: число потенциальных жителей необходимо поделить на 3 или 3,5.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», отмечает, что в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области в редакции 2014 года, нормативные показатели обеспеченности жителей социальной инфраструктурой вне зависимости от этажности и типа застройки (городская многоэтажная застройка, квартальная средне этажная застройка, мульти форматные поселки, коттеджные поселки): 65 мест в детских садах на 1 тыс. жителей, 135 мест в школах на 1 тыс. жителей.
Пока эти нормативы соблюдается далеко не везде. Не совсем понятно, каким образом они должны соблюдаться при застройке индивидуальными односемейными домовладениями, где площадь пятна застройки больше, а плотность населения ниже. Кроме того, при организации школьного образования и объектов спортивной инфраструктуры должны учитываться все действующие нормы проектирования, санитарные нормы и правила (СНиПы), противопожарные нормы.
Много требований, которые обязательно нужно учитывать на этапе проекта и в процессе работы. Например, столовая должна располагаться не в проходной зоне, освещение во всех классах должно быть направлено слева, нельзя строить под школой подземные парковки, количество входов и выходов должно быть пропорционально площади школы и количеству людей в здании и многое другое.
До знаний – километры?
Бывает так, что ребенок уже записан в московскую школу и, несмотря на близость местного учебного заведения, не может ее бросить. Прежде всего, это относится к школам с углубленным изучением какого-то предмета. Е
сли дети чувствительные, стеснительные, они тяжело переносят переход в ближайшую школу – они неуютно чувствуют себя в новом коллективе. Кроме того, современные родители хотят загрузить своих детей по максимуму и записывают их в различные кружки, секции. В таких случаях местная инфраструктура может не устроить. Но даже, если бы все дети из коттеджей и таунхаусов захотели учиться в Подмосковье, их ждало бы разочарование.
По словам специалистов, для многих жителей образовательный вопрос – главная преграда для переезда за город на постоянное проживание. Государственных школ в подмосковных коттеджных поселках по сути нет, а частных совсем мало, если судить по тому количеству поселков, что на данный момент уже построены за МКАД.
Тем не менее, «детские» объекты есть. Можно выделить отдельные частные образовательные учреждения – это Павловская, Ломоносовская и Жуковская гимназии, Международная гимназия в Новых Вешках и некоторые другие проекты преимущество по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе.
По Киевскому шоссе – пока нет таких примеров. Однако в поселке Первомайский есть муниципальная школа, которая инициировала организацию муниципального школьного автобуса. Он ежедневно собирает детей из окрестных поселений и отвозит по домам после занятий.
Плюс есть несколько частных школ для младших классов, например, первая частная школа полного цикла Новомосковского округа открылась не так давно в поселке Крекшино.
Иными словами, сейчас уже можно говорить о том, что у жителей поселков Киевского направления появилась альтернатива московским школам, и для многих уже не стоит острая необходимость ежедневно возить детей в Москву, как это было 5 лет назад. Если говорить о кружках, рядом с Киевским шоссе есть школа тенниса, куда возят детей из прилежащих поселков.
С приходом Новой Москвы ситуация со средним образованием на Киевском шоссе значительно изменилась в лучшую сторону. Повысились требования, возросло качество муниципальных школ в поселке Московский, в Троицке, Апрелевке, Марушкино и других.
В соответствии с генпланом в поселке Новоникольском сейчас ведется строительство двух новых муниципальных школ, одна из которых должна быть сдана в эксплуатацию в следующем году. Школ в шаговой доступности нет, пожалуй, ни в одном коттеджном поселке Киевского шоссе.
Дорога до близлежащей школы займет в среднем 10-15 минут езды на автомобиле. Жители решают эту проблему по-разному. Для некоторых качество и уровень образования в муниципальных и частных школах в округе не соответствуют уровню и требованиям, поэтому дети утром ездят с родителями в Москву – на Ленинский проспект или проспект Вернадского. Некоторые родители возят детей по утрам в Троицкую школу.
Рядом с поселками «Фоминское» располагается воскресная школа для детей при храме, организован частный мини-детский сад внутри поселка. Положительную тенденцию в вопросе школьного образования в Новой Москве отметить можно, качество за последние 5 лет значительно улучшилось и появился выбор. Но родители детей школьного возраста, которые принимают решение жить за городом, вероятнее всего, столкнутся с двумя основными сложностями…
Достаточно много поселков расположены в пределах 10 км от какого-либо населенного пункта, где уже есть вся необходимая инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники), там, как правило, достаточно неплохой уровень социальных учреждений и преподавательский состав, программы.
Для определения детей в сад имеет значение место регистрации. Если ребенок проживает с родителями в Подмосковье, а зарегистрирован в Москве, то можно получить регистрацию в Подмосковье и устроить ребенка. Но, как правило, делают наоборот – проживать в Подмосковье, а регистрировать ребенка в Москве – у бабушек, дедушек, чтобы ему были доступны лучшие учебные заведения.
Есть еще маленькие проекты, которым соответствуют по нормативам небольшие учреждения – детские сады на 30-70 мест. Строить подобные сады крайне невыгодно, ведь девелопер все равно должен их укомплектовать. Это кадры, ресурсы, затраты. Причем, в рамках такого маленького заведения сложно создать полноценное образовательное учреждение, которое может получить финансирование из бюджета.
Такие заведения могут стать частными детскими садами. Или результатом сотрудничества нескольких застройщиков, каждому из которых необходим детский сад с небольшим количеством мест, но строить отдельно невыгодно. Тогда застройщики могут объединить свои усилия – детский сад может построить один из застройщиков на объединенные средства или даже местные власти за счет застройщиков. Оптимизация затрат и возможности для покупателей.
Соотношение различной детской инфраструктуры в поселках и комплексах, расположенных за МКАД.
В Новой Москве отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», стоит выделить Город – Парк «Переделкино Ближнее». Главная концепция проекта – «Город, где живет детство!». Название улиц, входные группы домов, детские территории, парки, навигация в «городе» выполнены в тематике известных произведений Корнея Чуковского.
Инфраструктура комплекса включает школы, детские сады, поликлинику, стадион, культурно-досуговый центр, два многофункциональных центра, культурно-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центр.
Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе составляет 116,3 тыс. рублей за кв. м. Таблица составлена по данным аналитического центра компании Villagio Estate, здесь указано процентное соотношение различной детской инфраструктуры в поселках и комплексах, расположенных за МКАД.
| Объект инфраструктуры | Процент поселков |
| Игровая площадка | 79% |
| Детский сад/центр доп. образования | 22% |
| Школа | 7% |
| Мед. центр/поликлиника | 19% |
| Спортивные площадки (для детей, для взрослых) | 62% |
| Водоемы, в т. ч. оборудованные горками | 25% |
*Общее количество поселков на подмосковном загородном рынке составляет более 800.
Организация детской инфраструктуры
Алексей Гречушкин, директор департамента инфраструктуры компании Villagio Estate, объясняет: организация детской инфраструктуры – непростой вопрос для девелопера.
Несмотря на то, что спрос на данные объекты очень высок, не все могут гарантировать строительство садов и школ. Во-первых, это сложный организационный процесс, включающий долговременные согласования с местными властями и исполнение определенных нормативов.
Во-вторых, крайне важно найти грамотного оператора и добросовестного подрядчика. В итоге о детской инфраструктуре спрашивает буквально каждый второй покупатель, однако только 22% девелоперов обещают построить детский сад и всего 7% – школу.
В поселках Villagio Estate действует единая система инфраструктуры: жители одного загородного комплекса могут пользоваться социальными объектами соседних поселков компании абсолютно беспрепятственно. В каждом комплексе построено несколько игровых городков, запланированы спортивные площадки.
В поселке Millennium Park работает детский клуб «Робин Гуд», предлагающий помимо прочего, развивающие занятия для маленьких жителей. В поселке «Гринфилд» функционирует семейный центр «Зеленая башня» для детей постарше: здесь проводятся различные мастер-классы и уроки, организованы тематические кружки.
Еще один детский клуб будет построен в 5 минутах ходьбы от поселка Park Avenue. А в загородном комплексе Futuro Park, включающем таунхаусы и квартиры, запланирован не только детский центр, но и начальная школа. Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», приводит в пример семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск», где каждый третий метр построенной недвижимости – это образовательная либо спортивная инфраструктура.
В нашем Центре образования широкий набор возможностей для индивидуальных образовательных программ позволит удовлетворить любые требования родителей и желания детей.
Дети будут иметь возможность пользоваться всей инфраструктурой ЖК: именными спортивными школами мастерства, детским оздоровительным центром. Центр образования включает в себя все современные подходы к образованию детей дошкольного возраста (детский сад) и учащихся с 1 по 11 классы (школа).
Специалисты девелоперы признают, что школа, детский сад, спортивные объекты — всегда обременение в финансовом плане, но при этом именно они помогают продавать жилые метры. Отсутствие школы, детского сада, тем более, если поблизости нет других школ, отсекает огромный пласт потенциальных покупателей.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group привел в пример ЖК «Солнечная система» (Химки). Там предусмотрено 5 встроенных детских садов и одна школа на 875 учебных мест со стадионом; в ЖК «Город набережных» (Химки) выделено специальное место около лесного массива, где располагается школа и детский сад. В ЖК «Опалиха О2» есть детский сад с собственным бассейном, рассчитанный на 110 малышей.
Уникальная особенность всех детских садов и школ в наших проектах – архитектура, выполненная в классическом едином с жилым комплексом стиле. Само здание задает ребенку эстетическую планку и становится начальным этапом в формировании вкуса. Благодаря выбранным архитектурным приемам дети могут учиться в окружении красивой архитектуры и познавать окружающий мир в благоприятной эстетической среде.
Если ребенок москвич, возникнут ли у него сложности при устройстве его в детский сад Подмосковья? Тут есть какие-то ограничения?
Сложности с прикреплением ребенка-москвича к саду могут возникнуть, так как в Московской области более острая нехватка мест в детских садах, чем в Москве. Связано в основном это с тем, что строится очень много крупных районов, которые сразу заселяются, а детские сады возводить одновременно с домами некоторые застройщики не успевают.
Что будет?
Девелоперы обязаны возводить детские сады и школы, когда это предусмотрено инвестиционным проектом. Сейчас правительство Московской области очень строго следит за выполнением социальных обязательств застройщиком.
Кроме того, социально-ответственный застройщик не считает строительство социальных объектов нагрузкой. Сейчас потенциальный покупатель недвижимости обращается внимание не только на стоимость квартиры и расположение объекта, но и на то какая инфраструктура предусмотрена в проектах.
И при прочих равных покупатель выберет полноценный проект с насыщенной социальной инфраструктурой. Типовой проект детских образовательных учреждений обходится девелоперу, примерно, на 20% дешевле авторского. Это объясняет, почему их больше на подмосковном рынке.
Однако эстетика формирует мировоззрение ребенка и развивает его творческие способности, поэтому во многих проектах уделяется большое внимание архитектуре социальных объектов.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
