Популярные поселки

Спасение утопающих: рынок загородной аренды

Деньги должны работать. Эта поговорка применима и к недвижимости, которая давно стала источником дополнительного заработка. Многие инвестируют средства в квадратные метры. Что происходит на загородном рынке аренды сейчас?
 
Беспокойная я
До всяческих мировых потрясений деньги в недвижимость вкладывали охотно. Дома на нулевой стадии строительства разлетались как горячие пирожки. Теперь все иначе – рынок выглядит несколько уныло и похож на того, кто проснулся после разудалого пира – потертого, помятого и неуверенного. В такой тревожной обстановке платить за «нулевой цикл» опасно. Не факт, что к моменту сдачи площадь подорожает, и мы ее с выгодой продадим.
 
Многие домовладельцы хотят продать свои морально устаревшие дома и купить коттедж в одной из европейских стран. Некоторые хозяева намерены переехать в Европу на постоянное место жительства. Они выставляют на продажу свои красивые дома, но покупателей не находят. Почему? Потому что за позолоченные колонны уже никто не хочет платить. К тому же правительство пугает нас огромными налогами на квадратные метры. В результате спокойно себя чувствует только эконом-класс, а особняки «с шиком», которые проходят как бизнес- и премиум-класс, все на нервах.
 
Дислокация
По словам руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлии Лукиной, среди арендаторов востребован широкий спектр предложений,  однако  к приоритетным направлениям по  спросу относятся Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Киевское и чуть менее  Калужское шоссе. Именно здесь находится родина дорогих, добротных, красивых домов и таунхаусов. Кроме того, именно здесь заметно проседание цен. Специалисты отмечают, что ценник в среднем снизился на 20-30%. К примеру, аренда дома, расположенного в 30 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, стоила 10 000 евро в месяц, а сдан он был в результате за 7000 евро.
 
По другим направлениям предложение тоже неплохое, поэтому выбор для арендатора велик. Есть и необычные варианты. К примеру, в поселке «Фоминское» инвестор давно построил мини-городок на 6 домов внутри большого коттеджного поселка. Дома в этом городке изначально возводились для арендаторов – в них есть все необходимое для приятной жизни. Мини-городок имеет собственную огороженную территорию, охрану на въезде, собственную детскую площадку, на которую пускают детей из всего коттеджного поселка (чтобы привлечь побольше детей и создать им социально-насыщенную среду).
 
Цена на билет
Пропуск в комфортную загородную жизнь стоит, конечно, по-разному. Престижные направления и качественные дома по-прежнему дороги, хотя и сильно подешевели. До кризиса один немецкий предприниматель расселил свою семью на Рублевке, в большом доме. Стоило это ему тогда $20 000. Аренда дома, расположенного в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе, стоила около $6 000. Сейчас такого же класса можно подобрать особняк на 20% дешевле.
 
Арендаторы, по мнению Юлии Лукиной, сегодня могут выбрать более интересный объект на свои деньги. Например,  клиент, рассчитывающий на бюджет 350 000 – 400 000 руб. в месяц, найдет более дорогие объекты и при этом все равно выйдет на запланированный ценовой уровень.
 
Ситуация способствует торгу. В условиях, когда рубль скачет как на батуте, арендные ставки приравниваются к доллару, но с конвертацией в рубли. Ежемесячная оплата привязывается к иностранной  валюте, либо высчитывается в рублях (стороны сами определяют валютный коридор, при котором происходит повышение цены).
 
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» утверждает, что обычная, долгосрочная аренда дома в Московской области стоит в среднем 93 349 руб. в месяц, таунхауса – в среднем 141 826 руб. В сегмент домов входит большое предложение эконом-класса стоимостью от 5 000 руб. в месяц. Сегмент же таунхаусов представлен в основном высококлассным жильем бизнес-класса и выше, отсюда и более высокая средняя цена найма. Начальный порог тут поднят до 24 000 руб. в месяц.

Мы к вам заехали на час
Краткосрочная аренда – особая глава в жизни загородной недвижимости. Она живет по своим законам. Во-первых, цены сильно отличаются от ставок по долгосрочной сдаче в наем. Конечно, короткий отдых обходится арендатору дороже, но высокая цена компенсируется для арендатора тем, что она распределяется по всем гостям. Таким образом, каждый участник короткого отдыха платит немного, а комфорт получает по полной программе.
 
Пик краткосрочной аренды приходится на новогодние каникулы, но и корпоративы тоже зачастую проводятся за городом.
 
Насколько выгодна такая форма аренда для владельца дома? По словам экспертов, если хозяин решил сдавать свои квадратные метры в наем, ему лучше забыть о том, что он в любое время может отказаться от этого бизнеса и въехать в свое жилье быстро. Обычно наши люди ведут себя по-варварски. Самым ярким эпизодом в своей трудовой биографии поделилась хозяйка фирмы специализирующейся именно на краткосрочной аренде. Однажды после отъезда гостей она вошла в одну из комнат и увидела, что кто-то из гостей не смог дождаться своей очереди в уборную и решил для этих спеццелей воспользоваться углом комнаты. Поверх результата своей жизнедеятельности он водрузил прикроватную тумбочку – замел следы. Именно поэтому хозяйка фирмы советует не сдавать в краткосрочную аренду дом, в котором вы живете. Выкачивать арендные деньги можно только из второго дома.
 
На сегодняшний день наиболее популярный формат для краткосрочного найма – это коттеджи комфорт- и бизнес-класса. Арендаторы активно бронируют объекты, предвкушая праздник жизни. Стоимость аренды варьируется в зависимости  от целого ряда показателей: перед Новым годом цена резко возрастает. Например, дом, который стоил в сутки около 12 000 руб., может предлагаться на новогодние праздники уже за 37 000 руб. в сутки, при этом цена при долгосрочной  аренды за тот же дом составила бы 150  000 руб. в месяц.
 
Краткосрочная, или посуточная, аренда домов в Подмосковье стоит в среднем 12 272 руб. в сутки. Она начинается от 200 руб. в сутки с человека, или с 500 руб. в сутки, может доходить и до 40 000-50 000 руб. в сутки.
 
Специалисты уверяют, что аренда долго окупает вложения в дом, поэтому строить что-то только для последующей сдачи внаем невыгодно.

Защищайтесь!
Если вы сдаете в аренду свой дом, то перед тем как туда въедут жильцы, надо составить грамотный договор. Прежде всего, арендатору надо защититься от порчи имущества. В договор можно внести пункт, по которому во время найма на участке, в отдельном домике будет жить человек, который не только поможет справиться отдыхающим с агрегатами (сделать температуру в доме повыше или пониже и т.д.), но и будет следить за порядком, чтобы веселые гости не разметали дом по окрестностям.
 
Неплохо бы сфотографировать дом «до» и указать в договоре, какую ответственность несет арендатор, если он испортит имущество. Можно обойтись и простой описью имущества, в которой указаны параметры и характеристики предмета, а также указана его стоимость.
 
Арендатор тоже может сфотографировать состояние дома, чтобы потом ему не приписали порчу того, что уже было испорчено.
 
Сезонная аренда
Если краткосрочный наем любит Новый год и прочие праздники, то сезонная аренда подразумевает, что летом в вашем доме будет проживать семья (скорее всего с ребенком, которому нужен свежий воздух). В этом сегменте выигрывают недорогие дома или дачи. Искать подходящий вариант нужно заранее, в конце зимы, потому что в сезон на рынке останутся самые плохие предложения. Для найма на лето арендаторы ищут дома, расположенные по тем направлениям, где семья проживает зимой, в квартире – в этом случае благодаря близкому местонахождению, транспортная доступность более удобна. Из этого следует, что летом оживают и менее престижные направления.

При составлении договора обе стороны должны прописать все мелочи. К примеру, можете ли вы пользоваться урожаем, который приносят яблони сливы смородина. Или же вас будут навещать хозяева с большими корзинами.

Граница ответственности
Кто за что будет платить – этот вопрос волнует обе стороны. Обычно поселковые взносы оплачивает хозяин дома. На арендаторах только компенсация за потребленную электроэнергию и газ. Суммы, которые в Подмосковье платят владельцы домов, довольно высокие (особенно зимой), поэтому лучше выбирать дом небольших размеров – он сбережет ваш кошелек. В процессе эксплуатации могут возникнуть непредвиденные траты. К примеру, может выйти из строя насос, подающий воду наверх, лопнет труба для подачи горячей воды. Эти траты лежат на хозяевах (если это не вопиющий случай, когда арендатор дебоширил и все разгромил). Домовладелец должен не только приобрести новый агрегат, но и взять под свой контроль починку.
 
Интернет оплачивает арендатор. Если его не устраивает качество связи, и он хочет перейти на другой тариф, это уже его задача.
 
Яблоки и груши, поспевшие в конце лета, достаются нанимателям жилья, даже если они не ухаживали за садом. Вы ведь сдаете в аренду не только дом, но и участок. Впрочем, это та сфера на которую не распространяются законы, поэтому все мелочи обсуждаются «на берегу» - еще перед тем, как люди заедут. В договоре следует прописать еще один важный пункт – кто отвечает за сгоревшие электроприборы, если произошел скачек напряжения. Владелец дома должен максимально обеспечить защиту от таких вещей и договориться с арендатором о том, что неиспользуемые приборы должны быть выключены из сети (постирали белье и вытащили шнур из розетки.
 
Цена аренды сильно зависит от расположения. Самые дорогие местности Подмосковья – Раздоры, Горки-2, Жуковка, Павловская Слобода, Барвиха. Вот цены на аренду домов по населенным пунктам:

Населенный пункт

Ср. цена, руб./мес.

Раздоры

369282

Горки-2

277424

Жуковка

255064

Павловская Слобода

233781

Барвиха

208949

Немчиновка

171729

Николина Гора

153475

Николо-Урюпино

146257

ДНТ Баковка-Набережная

143943

Район д.Беркино

138668

Новоглаголево

136192

Солослово

133502

Бронницы

119701

Нахабино

119029

Ларюшино

116292

Аксиньино

114178

Видное

112120

Истра

111869

Крекшино

109950

Химки

103733

Трудовая

101778

Тарасовка

101634

Жаворонки

100612

Наро-Фоминск

99256

Степановское

97855

Красногорск

96981

Старая Купавна

94306

Дедовск

93940

Снегири

90405

Чиверево

88220

Голицыно

86624

Долгопрудный

86220

Агафониха

84427

Звенигород

82459

Мытищи

81637

Ивантеевка

78949

Балашиха

77566

Апрелевка

76355


Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем"

Источник: dompodberem.ru

10.12.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код