Все владельцы недвижимости в курсе, что с 2015 г. они будут больше платить за жилье, но мало кто понимает, насколько больше. Цифры представляются астрономическими. Это тормозит покупки, пугает, сбивает с толку.
Так стоит ли бояться этого нового налога?
Кадастр
Революция, о которой так долго говорили налоговики, свершилась. Раньше дом оценивало БТИ. Как правило, цифра получалась сильно заниженной. В этом были свои плюсы и минусы.
Теперь же овечку постригут покороче, потому что кадастр – это рыночная стоимость объекта (дома, квартиры, земли, хозяйственной постройки), и налог будет рассчитываться исходя именно из рыночной, реальной стоимости.
Для продавцов и покупателей недвижимости это почти удар ниже пояса, потому что прибыль от сделки сокращается, а цена проживания увеличивается.
Кадастровую стоимость своего имущества (недвижимости) можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Как считают кадастровую стоимость
Оценщики, которые будут высчитывать кадастровую стоимость, примут во внимание многие факторы. Речь пойдет не только о квадратных метрах и количестве соток, но и о качестве жилья (наличие коммуникаций, инфраструктуры и т.д.).
У вас кирпичный дом, расположенный по престижному направлению в охраняемом коттеджном поселке? Готовьтесь раскошелиться. А у Иванова маленький пеноблочный домик в Тмутаракани? Иванову повезло больше – качество жизни у него хуже, зато налог меньше.
Пока он, Иванов, стрижет газон, вы ищите деньги, чтобы оплатить свою удавшуюся жизнь. Немало людей строили коттеджи по 1000 кв. м – они думали, что такой большой дом соберет под своей крышей детей, внуков, друзей. Однако дети предпочли жить в городе своей жизнью, а у друзей свои дома.
До сих пор жильцы таких больших коттеджей жаловались на одиночество и в тоске бродили по своей огромной территории. Теперь на них обрушится беспощадный кадастр. Возможно, они захотят избавиться от лишних квадратных метров, но кто ж их купит? Получается, что цена на просторную недвижимость бизнес- и премиум-класса упадет, «золотые» дворцы станут ловушкой.
Зато дачные домики, которые оформлялись как нежилые помещения останутся в выигрыше – на них новый налог будет сравнительно небольшим. На кадастровую стоимость земли повлияет ее предназначение.
Чтобы не мучиться с каждым домом, оценивать жилье будут по принципу «схожести», разделив недвижимость на основные группы (модели оценки).
Инвентаризационная цена объекта в большинстве случаев не может отразить его истинную стоимость – часто она бывает занижена в 20-30 раз в центральном округе. Кадастровая стоимость призвана исправить эту чудовищную несправедливость.
По словам финансового директора Группы Компаний «САПСАН» Виктора Кофтанюка, с начала 2015 года помимо жилых домов, квартир, комнат, дач и гаражей налогом будут облагаться находящиеся в собственности машино-места, единые недвижимые комплексы и объекты незавершенного строительства (п. 3-5 ст. 401 НК РФ).
Базовые ставки
Существуют три базовые ставки:
- 0,1% от кадастровой стоимости жилых домов и помещений, незавершенных жилых домов, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), гаражей и машино-мест, хозяйственных строений или сооружений, площадью не более 50 кв. м, расположенных на земельных участках личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
- 2% от кадастровой стоимости административно-деловых и торговых центров и помещений в них, нежилых помещений под офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания, а также для имущества, кадастровая стоимость которого превышает 300 млн. руб.;
- 0,5% от кадастровой стоимости прочих объектов (п. 2 ст. 406 НК РФ).
Стоит отметить, что законодателем задана только канва, но каждый муниципалитет вправе самостоятельно устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта, его вида, местонахождения, а также вида территориальных зон, в границах которых расположено имущество.
Ставку можно увеличивать не более чем в три раза, но также есть право снизить ее до нуля. Возможно, по словам экспертов, в закон еще будут внесены какие-то корректировки до его окончательного принятия. Не исключено, что из-за больших сумм налога многие граждане захотят внести правки в кадастр.
Особые условия
Чтобы снизить налог, который предстоит оплачивать, вспомните о льготах, которые, возможно, у вас есть. Основные категории льготников остались прежними: это инвалиды, военнослужащие и члены их семей, герои РФ и т.д., но льгота распространяется только на один объект каждого вида, в собственности и не используемых в предпринимательской деятельности.
Объект, в отношении которого будет использоваться льгота, налогоплательщик определяет самостоятельно. Также, независимо от того, кто собственник объекта, применяется вычет и не учитывается при расчете налога 20 кв. м. от общей площади квартиры, 50 кв. м. от площади дома, 10 кв. м от площади комнаты.
По единому недвижимому имуществу вычет в денежном эквиваленте – 1 млн. руб. Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, подтверждает, что социально незащищенным гражданам будут предоставлены льготы при учете кадастровой стоимости недвижимости.
Собственникам предлагают не облагать налогом 20 кв. м на человека в квартирах, в домах – 50 кв. м. Инвалидам, ветеранам и пенсионерам можно будет не платить за 30 кв. м на человека в квартире, а на земельных участках за 1 тыс. кв. м. Однако переход к новым правилам будет постепенным.
В первый год уплата налога будет происходить за вычетом 80%, во второй – 60%, в третий – 40%, таким образом, через 5 лет будет осуществляться полная уплата налога. Из этого следует, что есть смысл перевести часть недвижимости на родственника-пенсионера. Оформить это лучше с помощью дарственной, а не путем купли-продажи.
Старые стены
Когда едешь по некоторым направлениям, на глаза то и дело попадаются покосившиеся избушки. Смотреть на них больно не только хозяевам, но и оценщику.
Потому в оценке жилья существует поправочный коэффициент. Если дом попадает под категорию ветхого, аварийного жилья, оценщик прибегает к этому поправочному коэффициенту, и налог в результате снижается. Так что за избушки-развалюшки платить придется меньше.
Правда, сложно предсказать, как поведет себя оценщик, если данная избушка – не единственное жилье человека. Закон только принят, работа пока толком не налажена, поэтому нюансы мы узнаем только в 2015 г.
Однако ясно, что взаимодействовать по поводу снижения кадастровой стоимости придется с конкретным человеком – может, с ним удастся договориться?
Оценщику показалось, что ваш дом или секция в таунхаусе сделана из драгметалла, и он поверг вас в ужас цифрой? Дом не вписывается ни в одну из моделей оценки? Тогда можно получить отдельный отчет о кадастровой стоимости. Оценщик в праве высчитать ее самостоятельно и составить персональную карточку вашей недвижимости.
Новая эра
В Германии на автомобильном рынке существовала такая практика: машины, работающие на дизельном топливе, стоили дороже бензиновых. Почему? Потому что при эксплуатации владельцы «дизеля» меньше платили за топливо. Та же история может приключиться и с нашим рынком недвижимости.
Дома, налог на которые будет небольшим, немного поднимут свой ценник, а прекрасные особняки опустят. Кризис приведет покупателей к тому, что, выбирая дом, они будут интересоваться его кадастровой стоимостью. В результате люди станут более рачительными и 10 раз подумают, потянут ли они такой дом.
Для рынка недвижимости это плохой знак. Можно прогнозировать, что сегмент эконом-класса еще больше укрепится, а бизнес- и премиум-класс окончательно загрустят.
Если же вы купили землю и хотите строиться самостоятельно, просчитайте необходимый метраж. Кажется, что и подвал необходим, и кабинет, и гостевые спальни в количестве 10 штук, и гараж на 2 машины. А когда дом построен, в некоторые комнаты хозяева не заходят по полгода – перебрали с метражом. Сейчас наступает новая эра – эра милосердия к самому себе.
А уж если вы задумываетесь над ликвидностью дома, делайте его максимально функциональным, тогда покупатель сыщется быстро.
Будет ли разница между метражом дома, землей, хозпостройками?
— Налог на квартиры и жилые помещения будет составлять 0,1% от кадастровой стоимости объектов.
На земельные участки, предусмотренные под строительство жилых малоэтажных строений и дачи –0,5%. На дорогую недвижимость, стоимость которой превышает 300 млн. руб. – 2%.
Учитывается ли материал, из которого построен дом?
-При определении кадастровой стоимости будут учитываться сегмент недвижимости, этажность, местоположение и себестоимость строительства.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
