Популярные поселки

Беспокойное хозяйство. Хозяйственные постройки

Беспокойное хозяйство. Хозяйственные постройки

Одинокий дом, стоящий на участке – редкое явление. Обычно к зданию прилагается множество дополнительных построек: гараж, иногда котельная, беседки, бани, хозяйственные блоки. Для этих «сателлитов» существуют свои правила по расположению, оформлению. Что надо учесть и как зарегистрировать эти строения?
 
Место дислокации
Перед тем как закладывать фундамент гаража или отдельно стоящей котельной, подумайте, собираетесь ли вы соблюдать СНиП. Закон гласит, что от стены хозпостройки до забора должно быть не меньше 1 м. Часто домовладельцы не обращают внимания на это правило. К примеру, они делают стену гаража частью забора, экономя таким образом на ограждении. Никто вас за это ругать не будет, но при судебных спорах с соседями могут возникнуть проблемы. Могут они возникнуть и когда вы «подопрёте» своей котельной забор между участками – вряд ли соседям понравится, что «пороховая бочка» находится в такой близости от них. Словом, делайте всё по правилам, если не хотите приключений.

Нежилые помещения не попадают под категорию строений, которые защищены нормами жилого помещения. К примеру, полицейские могут туда войти без вашего разрешения. На них не распространяется жилищный кодекс: в них нельзя никого прописать. Так что если гараж у вас двухэтажный, с квартирой наверху, зарегистрировать там жильцов вы не сможете.

Повышенная опасность
Отдельно стоящую котельную у вас будут принимать газовые службы (если вы отапливаете дом газом – сжиженным или магистральным), а у газовиков свои требования, связанные с безопасностью. К примеру, в домике должна быть обеспечена хорошая приточная и вытяжная вентиляция, чтобы газ не застаивался при утечке. Для устройства приточной вентиляции в нижней части двери можно сделать решётку или зазор с живым сечением не менее 0,025 кв. м. Также необходимо «прорубить окно» в стене. Если требования не соблюдены, вам просто не подключат газ.
 
Кстати, в гараже тоже неплохо бы сделать приточно-вытяжную вентиляцию. В отличие от котельной, где вытягивает воздух дымоход, в гараже этим будет заниматься отверстие в противоположной от въездных ворот стене.
 
Потенциально «горючей» постройкой считается баня. Если она будет расположена совсем близко к забору (ближе, чем в 1 м) и загорится, нанеся урон соседям, отвечать за урон будете вы, потому что при строительстве нарушили СНиП.
 
Оформляем инвентарь
БТИ расшифровывается как бюро технической инвентаризации. Это первая инстанция, которую нам предстоит посетить, прежде чем зарегистрировать строение. Когда здание готово, и вы собираетесь вводить его в эксплуатацию, пора идти в бюро и писать заявление о вызове замерщиков. Затем надо оплатить услуги этих гостей. Далее к вам приезжает специалист, который ходит с рулеткой и делает разные замеры (внутри, наружный периметр), определяет площадь постройки, указывает её назначение. Потом вам предъявляют уточнённый счёт за услугу (вы ведь не знали заранее, каким метражом владеете, а стоимость услуги зависит от площади строения). БТИ заводит на постройку инвентарное дело, выдает заказчику документы (например, технический план, поэтажный план, экспликацию помещений). Расценки на услуги БТИ установлены правительством, но конечная сумма все равно «плавает». Зимой инвентаризация стоит дороже, летом дешевле – это связано исключительно с условиями работы, и в дело идут коэффициенты на сложность.
 
Направляемся в палату
После того, как БТИ выдало нам все планы, мы направляемся в кадастровую палату и несем туда полученный технический план. Задача похода – получить кадастровый паспорт на строение. Процедура на практике довольно долгая. Например, вам могут отказать, потому что технический план чем-то не устроил (в какой-то ячейке что-то не указано, не читается носитель, на котором представлен документ – словом, миллион причин). В результате вы ускоряете дело проверенным методом.
 
Окончательную регистрацию вы получаете в Росреестре, куда направляетесь со всеми паспортами и разрешениями на строительство (если последнее требуется). Там, после оплаты пошлины, вы оформляете право собственности на жилой и нежилой объект.
 
Налоги
Из налоговых органов поступают тревожные сигналы – платить мы будем больше, в том числе и за нежилые помещения. Однако есть возможность снизить затраты. К примеру, от выплаты налогов освобождаются собственники пенсионного возраста. Из этого следует, что вы можете быстро переоформить дом, гараж, баню и прочие постройки на родителей-пенсионеров или дедушек-бабушек.
 
Получат послабление и владельцы садоводческих и дачных строений (в том числе и домов), размер которых не превышает 50 кв. м, так что нет смысла строить баню-хоромы или надстраивать гараж вторым этажом.
 
Великий и ужасный кадастр?
Есть тонкости при оформлении дома и хозяйственных построек – попадают они под дачную амнистию или нет. По словам Александра Грызунова, руководителя практики недвижимости компании GRAV.RU, с конца 2012 г. функцию, которую выполняло БТИ, могут выполнить кадастровые инженеры. Это упрощает ситуацию. Кадастровых инженеров вы ищите в интернете, находите понравившегося и заключаете с ним договор.

Если для инвентаризации постройки вы обращаетесь к кадастровому инженеру, узнайте, «дружен» ли он с кадастровой палатой – это упростит дальнейшие шаги по регистрации недвижимости.

В БТИ (тоже коммерческая организация, владельцем которой является правительство Московской области или столицы, если дом находится в Новой Москве) вы пишите заявление (мол, построил такой-то дом) и прилагаете документы, разрешающие строительство. Не всегда такие документы требуются (к примеру, дом, подпадающий под так называемую дачную амнистию, в разрешении на строительство не нуждается). Кадастровые инженеры сделают обмер за те деньги, на которые вы договоритесь. Можете пойти и в Ростехинвентаризацию (это федеральное БТИ). Юридическая значимость у инженеров и БТИ одинаковая. Формально при судебных разбирательствах все документы имеют вес, однако, на практике заключение БТИ – более весомый аргумент.

Сейчас модно обустраивать на свои участках птичьи дворы. Если ваш курятник представляет собой опоры и навес, бюрократических проблем не будет. Но если это капитальное строение (с фундаментом, стенами и крышей), то лучше его зарегистрировать. 

Полезная бюрократия
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отмечает, что хозяйственные объекты записываются в декларации со слов заявителя. Если мы имеем права на земельный участок, то просто идем в Росреестр, показываем свидетельство о собственности на земельный участок и заполняем декларацию, где указываем метраж постройки. Правда, нам нужен точный метраж, а для этого придется предварительно обратиться к специалистам БТИ. Для чего нам нужна такая точность? При отчуждении (например, при продаже) точность повлияет на стоимость - зачем терять метры?
 
К декларации прилагаем копию свидетельства о собственности на землю. По правилам, через 10 дней мы получаем свидетельство о праве собственности, например, на баню. В документе баня может быть указана как вспомогательное помещение (зависит от регистратора), но в любом случае это будет нежилая недвижимость.

Если дом построен на территории Новой Москвы, для оформления технического плана и прочих подобных документов, обращайтесь в столичное БТИ, которое ближе всего расположено. Беседки и площадки для барбекю в бюрократическом оформлении не нуждаются. 

Сама декларация представляет собой анкету, где вы галочками проставляете наличие санузлов, канализации, этажность и прочие параметры. Указывается также кадастровый номер участка, на котором расположено сооружение, имя собственника и качество строения (жилое или нежилое).
Если после регистрации дома в собственность вы решили к нему пристроить ту же баню, то документы придётся оформлять заново. При этом, если дом оформлялся через разрешение на строительство (оно требуется, когда  коттедж выше трех этажей и предназначен для проживания одной семьи), то нам снова понадобится разрешение на строительство пристройки (от органов местного самоуправления). Ну а если регистрация происходила по упрощенной схеме (называется «дачной амнистией»), то нам снова нужна будет только декларация.
 
Тонкости и хитрости
Инвентаризационная стоимость, говорит Александр Пыпин, директор аналитического центра одного популярного интернет-портала, зависит от площади, объёма, материалов, типа фундамента, наличия подвалов, мансард, чердаков, отопления и др. Инвентаризационной оценке не подлежат сооружения без фундамента. Ежегодно утверждаются коэффициенты индексации стоимости - разные для разных типов строений. Наличие методики оценки стоимости жестко регламентирует процесс. Специалист всё посмотрит, измерит, везде зайдет, опишет гараж как гараж, а дом как дом. Однако есть человеческий фактор, так что возможны варианты. Элементы минимизации стоимости можно заложить на стадии проекта - это использование планировочных решений с мансардами и чердаками, цокольными этажами, организация неотапливаемых помещений (отопление после инвентаризации), возведение объектов без фундамента.

Будьте бдительны – считайте деньги. В таблице представлена процентная ставка налога в зависимости от инвентаризационной стоимости объекта

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения Ставка налога
До 300 000 рублей (включительно) До 0,1 процента (включительно)
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно)
Свыше 500 000 рублей Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно)


ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Требования СНиП для котельных (отдельно стоящих и расположенных в доме): http://stroymanual.com/otdelno-stoyashhaya-kotelnaya/
 
СНИП: http://снип.рф/snip

Таблица. Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) и группами строений (или домов) на соседних участках
:

Беспокойное хозяйство. Хозяйственные постройки

Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем"

Источник: dompodberem.ru 

 


26.03.2015

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код