Популярные поселки

Земные радости. Выбираем кусок земли

Земные радости. Выбираем кусок земли

Наибольшим спросом сейчас пользуются участки без подряда, однако, цены на землю разные. На что вы можете рассчитывать, имея определенную сумму? Проследим лесенку цен, от нижней ступени до верхней.
 
Все в сад!
Когда экономическая ситуация в стране ухудшается,  все вспоминают, что лук, петрушку и редиску можно вырастить самому – дачники, которые в последние годы забросили свои наделы и устремились на отдых в Европу, покупают семена и копают огороды. Те, у кого дачи нет, задумываются о покупке земли. В моду вошли большие парники, где можно вырастить экологически чистые и почти бесплатные помидоры, баклажаны, прочие овощи. Более того,  многие стали заводить кур, коз, уток.  Кто-то занимается своим приусадебным хозяйством сам, другие нанимают помощников. Сельхозпроизводство практикуется и богатыми домовладельцами, и скромными.
 
Если вы решили приобрести участок земли, подсчитайте деньги. Почти на любого покупателя найдется свой товар. Только надо знать, на что вы в состоянии претендовать.
 
Суперэконом
Это дачный вариант. По словам Юрия Бармина, генерального директора УК «Бражниково», самым дешевым предложением на «земляном» рынке является формат «суперэконом». Это земля без коммуникаций. Часто в таких поселках нет даже нормальных подъездных дорог, и обустраивать дачу должны сами покупатели, собственными силами. Участок класса «суперэконом» можно купить за 9-10 тыс. рублей за сотку. Высокий спрос на землю в таких поселках прошел еще 2-3 года назад. Сейчас же самым популярным форматом на рынке УБП являются участки эконом-класса со всеми необходимыми коммуникациями. Для покупателя стало гораздо важнее правильное соотношение цены и качества, к тому же стоимость «эконома» вполне доступна и для семей с достатком ниже среднего. Участок эконом-класса с уже подведенными коммуникациями стоит в среднем  90-100 тыс. рублей за сотку. Например, в поселке на берегу Рузского водохранилища «Рузские дачи» земля продается за 8-9 соток по цене до 1 млн. руб. (с полным пакетом всех необходимых подведенных коммуникаций).
 
Земля и поселки эконом-класса были востребованы всегда. Однако в эпоху «больших денег» девелоперы игнорировали спрос и продавали загородные дома бизнес- и премиум-класса – они хорошо раскупались.  Кризис  сыграл на руку покупателям «эконома».

В поселках эконом-класса могут найтись и дешевые наделы. Цена варьируется. К примеру, сотки, расположенные рядом с оврагом и прочими неприятностями, оцениваются ниже, чем земля возле леса или в самом центре поселка. Также дешевле стоят «куски» неправильной или неудобной формы – слишком вытянутые или трапециевидные. Если рядом выход газопровода, очистные сооружения,  вышка для связи, можно торговаться (скорее всего, продавец сам снизит цену).
 
Найти суперэконом можно и на вторичном рынке – к примеру, в стародачных поселках (речь идет о простых старых дачах, а не об известных престижных местах вроде Николиной горы). Часто эти дачи непригодны для жилья (полы сгнили, дом покосился). По сути, владельцы продают такие дачи по цене земли. Недостаток таких участков в том, что там нет коммуникаций кроме летнего водопровода и электричества. При этом водопровод на зиму отключается, а выделенные электрические мощности ненадежны и малы – они не рассчитаны на современное энергопотребление. Плюсы старых дач – их озелененность. Уже выросли яблони и груши, березы, на пнях по осени появляются опята (можно насобирать целое ведро), высажены цветы-многолетники (все это стоит приличных денег).
 
Конечно, суперэконом расположен далеко от МКАД, по дешевым направлениям (Юго-Восток, Восток). Скорее всего, это будет голое поле, но рано или поздно поселок построится и заселится.
 
Бизнес-класс
Если поселок расположен в ликвидном месте у «большой воды», ко всем участкам подведены коммуникации (электричество, вода и газ), внутри поселка есть вся необходимая для комфортного и полноценного отдыха инфраструктура, такие проекты уже относятся к бизнес-классу. К примеру, проект «Рузская усадьба», расположенный на первой линии Рузского водохранилища, в 100 км от МКАД. Более 20% участков в поселке имеют собственный выход к воде. Инфраструктура «Рузской усадьбы» обеспечивает полноценный отдых: в поселке: оборудуются пляж, яхт-клуб с гостевыми пирсами, детские площадки, прогулочные зоны, современный спортивный городок с теннисными кортами, полем для мини-футбола и площадками для игры в волейбол, бадминтон и баскетбол. Участок в поселке «Рузская усадьба» можно приобрести по цене до 4 млн. руб., если же участок имеет собственный выход к воде, то его цена может составлять около 20 млн. руб.
 
По словам директора по продажам Группы Компаний «САПСАН» Ивана Потапова, участок без подряда позволяет расходовать деньги постепенно: сейчас купить землю, через какое-то время, накопив деньги, приступить к строительству, причем делать это поэтапно. Особую популярность такой вариант инвестиций получил после кризиса 2008 года, люди начали скупать землю практически по всем направлениям, чтобы сохранить накопления. Наиболее популярные направления – Новорижское, Киевское, Каширское. Здесь участки без подряда высоколиквидны, поэтому привлекательны для покупателей. Соответственно, в зависимости от направления и удаленности формируется основной принцип ценообразования. Чем ближе к Москве – тем дороже. Еще один ключевой пункт ценообразования – это инфраструктура, коммуникации, обустроенность поселка.
 
В качестве примера высоколиквидной земли без подряда можно привести проект ГК «САПСАН» - коттеджный поселок «Ла-Манш». Изначально он был разделен на три района, и один из которых был выделен под участки без подряда. Эксперты пришли к выводу: земля без подряда – продукт весьма спорный. Основная проблема заключается в том, что такие участки часто воспринимаются именно как вложение. Землю покупают, но не осваивают много лет. Есть весьма негативные примеры, в том числе у некоторых «соседей» «Ла-Манша», когда поселки застроены всего на 20-30%, поскольку земля продавалась без подряда. Пустующие участки порастают бурьяном, служат источниками распространения сорняков, и в принципе производят угнетающее впечатление. Те, кто приобрел участок в активное пользование, вынуждены жить в вечно недостроенном поселке. «САПСАН» сегодня разработал и использует иной подход к реализации участков без подряда. Сперва активно застраивается и продается первая очередь, которая  предлагает участки с подрядом. Покупатель должен выбрать один из проектов домов, которые предложил продавец. Если же у клиента есть свой проект, который он очень хочет реализовать, или проверенная бригада строителей, продавец готов пойти навстречу и предлагает купить любой из участков. Однако при этом ставятся два условия. Первое – сам проект и его посадка на участке должны быть согласованы с девелопером; второе – строительство объекта должно начаться в течение полугода. Такие условия сделки обязательно фиксируются в договоре. В «Ла-Манше» есть все централизованные коммуникации: газоснабжение, водоснабжение, электричество и т.д. Построена комфортная инфраструктура: в поселке есть парковая зона, собственный пляж с общественной беседкой для барбекю, спортивная и детская площадки, с начала 2015 года в «Ла-Манше» работает управляющая компания, и т.д. Часть домов в поселке уже заселена, часть – активно строится. Сейчас более 20 домов находятся в состоянии отделки. Стоимость земельного участка в поселке «Ла-Манш» – от 175 тысяч рублей за сотку. Это весьма привлекательная цена для поселка в популярном направлении с развитой инфраструктурой.
 
На вторичном рынке тоже можно найти интересные варианты. К примеру, в поселке бизнес-класса участок 15 соток и дом продавались по цене земли, потому что напротив находились поселковые очистительные сооружения, а сам дом был из «красного кирпича» эпохи 90-х. Конечно, стоимость земли была недешевой – поселок располагался в 15 км от МКАД по одному из престижных направлений. Безусловно, покупатель выиграл. Он красиво отделал особняк - дом получился современным и почти бесплатным.
 
Премиум-класс
Сегодня это не самый востребованный продукт. На Рублевке на многих домах висят объявления о продаже, а вторичной земли там почти нет. Раньше свои наделы продавали местные жители, работавшие при советской власти в колхозах. Земля расходилась подешевке, но времена эти закончились.
 
Сейчас многие элитные поселки достраиваются и ищут своих покупателей. Платить за землю и дом на нулевом цикле (роется котлован) страшновато – вдруг другие не польстятся на все будущие удобства, и ты окажешься на «необитаемом острове»?
 
По-прежнему дорого продаются участки на Ново-Рижском шоссе, по Дмитровке у большой воды. В таких проектах запланировано создание хорошей инфраструктуры. Однако неизвестно, будет ли дело доведено до конца. К примеру, на сайте одного продавца было написано, что через несколько лет у въезда будет построен большой комплекс: со спа-салонами, бассейном, аптекой, магазином. На деле продавец построил несколько таунхаусов, потому что это окупается лучше, чем инфраструктурные постройки.
 
Поставить на вид
По словам Дмитрия Гордова, партнера девелоперской группы «ИНТЕГРА», в загородной недвижимости существует несколько вариантов ценообразования. Один из самых распространённых принципов складывается из стоимости земли, подведенных инженерных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация, дороги), благоустройство и инфраструктура, а также видовая характеристика самого участка. Стоимость участка, обладающего хорошими видовыми характеристиками, будет выше, прежде всего потому, что количество их ограничено, а хороший живописный вид для загородной жизни востребован всегда. На участок у оврага, либо неровной формы, цена будет ниже, но это не значит, что он чем-то хуже. Например, в поселках «VERANDA» и «Ясногорье» в продаже есть участи, которые ничем не отличается от соседних, но их стоимость рассчитана и представлена по минимальному прайсу.
 
Еще один принцип ценообразования формируется с учетом влияния непредсказуемой ситуации по рынку в целом. Отследив рыночные изменения, продавец подбирает акции и корректирует цены в нужную сторону, при этом учитываются и запланированные темпы продаж, необходимая выручка по проекту. Иными словами, у девелопера есть минимальная потребность в выручке и ее надо обеспечить минимальным количеством продаваемых объектов, с нужным темпом в нужные сроки.
 
Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем"

Источник: dompodberem.ru 

09.04.2015

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код