Популярные поселки

Ценная загородная недвижимость

Ценная загородная недвижимость

Жилье за городом – мечта многих.  При этом одни грезят о дворце, другие согласны на небольшой сезонный домик.  Как понять, на что можно претендовать, а что вам, увы, не по карману? Представители компаний, реализующих загородную  недвижимость, раскрыли секрет ценообразования.
 
Направление
В основном при выборе направления покупатели отталкиваются от расположения своей городской квартиры. К примеру, житель Бирюлева скорее всего предпочтет Каширское направление.  А как быть владельцу квартиры на Соколе или в Крылатском? Ближе всего к нему Рублевка или Ново-Рижское шоссе – два самых дорогих направления.  Если на роскошь денег нет, выбирайте другие направления. Это неудобно, т.к. придется долго добираться до МКАД.  Второй вариант – забраться по той же Новой Риге далеко, за «бетонку». В этом случае вы тоже потратите время на дорогу, но меньше, чем в первом случае, потому как километры по довольно свободному шоссе летят быстро.
 
Наибольшим спросом пользуются участки по 7-10 соток, удаленностью до 30 км. от МКАД, в поселках со всеми центральными коммуникациями, дорогами и развитой инфраструктурой. Как правило, очень важно наличие леса. В водоеме у клиентов меньшая потребность.

Волнует ликвидность дома? Делайте ставку на престижные направления и не стесняйтесь залезть в медвежий угол – со временем цивилизация дойдет и до мест отдаленных. Вполне возможно, участки окажутся вблизи от населенного пункта: маленького городка, поселка, где есть своя инфраструктура. Приглядитесь к Каширке, на которой сейчас бурлит строительство – застройщики выводят это направление в свет и раскручивают его как хорошее, добротное Подмосковье класса эконом-комфорт. Непрестижные восточные трассы тоже застраиваются, но там преобладает «Эконом Экономович».
 
Размер поселка
Интроверты не любят суеты, гвалта, толпы – им по душе камерные поселки. Экстраверты же и на природе хотят быть среди людей, они рады купить землю или дом в большом поселении, чтобы не чувствовать себя в одиночестве. Во что обходится наша общительность или любовь к тишине? Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, отвечает на этот вопрос так:
 
 «Как правило, в камерных поселках цена выше чем в широкомасштабных. И связано это не столько с камерностью как таковой, а с экономикой проекта».

Стоимость подведения коммуникаций одинакова – она не зависит от количества домов, а застройщик хочет заработать, поэтому с экономической точки зрения земля и дом в камерном проекте обойдутся покупателю дороже.
 
Бывают и необычные поселки, где домовладений не очень много, а свободной, общей земли более чем достаточно. Ольга Шибаева, директор по маркетингу и продажам Вотчина Country Club, рассказала, что в «Вотчине» 150 участков, а общая площадь – 320 га (стандартные проекты  занимают не больше 100 Га, на которых размещают около 300 участков с нарезкой по 10-12 соток). Цена складывается из себестоимости самой земли, обустройства общих территорий, межевания участков, работы с документооборотом и оформления законного землевладения. Дополнительно оплачиваются счета за обслуживание, это приблизительно 3500 руб. в месяц. Стоимость включает плату за охрану, вывоз мусора и содержание всех коммуникаций в рабочем состоянии. Бывает, что поселок большой (250 домов), а ежемесячная плата за обслуживание составляет 6000 руб. Выбирая загородное жилье, обязательно поинтересуйтесь будущими поселковыми взносами.
 
Максим Скороходов, президент компании Lion Group, отмечает, что стоимость земельных участков напрямую зависит не от размера объекта, а от объема инвестиций в него. В современных поселках должна быть приличная «начинка»: инженерные системы,  коммуникации, социальная инфраструктура. При таком ценообразовании  небольшой проект  стоит дороже, нежели «мини-город», разбитый на 500 участков. Из этого следует, что застройщику важно соблюсти баланс между ценой и качеством. Пример удачного соотношения цены и качества это КП «Республика-Сантория» (Чеховский район, 45 км от МКАД).  Территория «Республики-Сантории» составляет 46 га. Строители  сделали удобную нарезку (6-18 соток), получилось 360 участков, а созданная инфраструктура вывела этот объект  в сегмент комфорт-класса.
 
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, отметил, что больше стало покупателей, которым необходимо готовое жилье – это участки с построенными домами, флэтхаусами, дуплексами. Такие покупатели приобретают, в первую очередь, жилье, это необходимый для них атрибут. Покупок участков и коттеджей стало меньше, либо они совершаются людьми, которые кризиса почти не заметили.
 
После кризиса площадь участков и домов уменьшилась в среднем в два раза.

Артур Григорян, генеральный директор, KASKAD Недвижимость,  рассказал, что количество соток зависит от типа жилья. К примеру, для территории с индивидуальным домом наиболее востребована площадь от 8 до 15 соток, для участка с дуплексом – 4-6 соток, а для участка с секцией в таунхаусе – 1,5-4 сотки.
 
В связи с кризисом, анализирует ситуацию Курдиани Гурам, руководитель проекта «ШЕЛЕСТОВО», 70-80% нынешних клиентов хотят дома под ключ или на финальной стадии строительства. Почему? Потому что клиенты боятся нарваться на компанию, которая обанкротится.
 
Внутреннее положение
Внутри поселков земля оценивается по-разному. Участки возле леса стоят дороже других, потому что соседство с «кислородом» полезно. Кроме того, можно взять  в аренду кусок леса. Это, конечно, связано с бюрократией, по закону, нужно сперва явиться на прием к властям и заявить о своем желании. Позже будет проведен аукцион – если «лот» у вас не перекупят, значит, вы получите выбранные сотки, но только с одним единственным «но» – нельзя будет вырубать здоровые деревья,  а также придется следить за санитарным состоянием вашего кусочка леса.
 
Еще одна дорогая категория – участки у воды. Важно только соблюдение законов – нельзя застраивать прибрежную полосу, чтобы грязные стоки не попадали в воду.
 
Участки, расположенные в центре поселка, также дороже других. Если хотите сэкономить на расположении своего дома, стройтесь на крайней линии, у периметра (земля, расположенная рядом с лесом не в счет). Наделы у въезда в поселок стоят дешевле «центральных». Обратите внимание и на рельеф – выбирайте землю на возвышенности и избегайте «нижних» участков, где грунтовые воды стоят высоко, порой на полштыка лопаты.  Возле оврага сотки дешевле, только надо учесть, что при высоком уклоне земля будет постепенно сползать вниз, вслед за ней могут поползти и деревья. Относительно дешево стоит земля на кривом участке – слишком вытянутом, узком или неправильной формы,  а также на угловом участке, выходящем к основной внутрипоселковой дороге, шумном из-за постоянно проезжающих машин. Возле очистных сооружений, трансформаторных подстанций земля тоже недорогая.
 
В некоторых поселках строительство ведется очередями. Если две очереди построены и вводятся в эксплуатацию, цена на них выше, чем на очереди, которые только-только возводятся.
 
Многовато будет
Что скрывать? Сейчас застройщики испытывают трудности, поэтому  готовы на торг. Сергей Цывин отмечает, что условия для скидки есть всегда, а сейчас, когда застройщикам нужно ликвидировать свои кассовые разрывы, тем более. Поэтому продавцы предлагают скидки, рассрочку и т.д. Продавцы идут на такие меры не всегда, а когда видят слабую динамику продаж или же когда покупательский интерес совсем сник. Адекватные застройщики меняют прайсы либо сознательно вводят скидочные схемы. Например, при единовременной 100% оплате, предлагают скидку. Также предлагается рассрочка платежа на выгодных условиях.
 
Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж европейского поселка «Фламандия eco village», комментирует ситуацию так:
 
«Есть рынок - есть торг. Скидки часто основываются на малой ликвидности участка, но стоит отметить, что очень часто девелоперы предлагают специальные так называемые «маркетинговые цены» на некоторые лоты без недостатков».

Это может быть выгодно для покупателя – в данных случаях снижение цены не говорит об особенностях или ликвидности лота. При удачной акции можно приобрести отличный лот в хорошем поселке по приемлемой цене.
 
Также часто девелоперы предоставляют скидки при покупке от 2-х участков и выше. Существуют также скидки на покупаемый участок, в случае, если клиент привел с собой второго покупателя – друга, коллегу, знакомого.
 
В Вотчина Country Club на постоянной основе действует правило: при единовременной оплате скидка 5% от прайс-листа. С 2015 года введена рассрочка на два года. Первый год без процентов, второй – под 15 % годовых на оставшуюся сумму.

Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем"

Источник: dompodberem.ru

14.07.2015

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код