Для покупки квартиры в Москве требуется много денег. Рынок предлагает относительно дешевое жилье за городом, но и оно не всем по карману. Что могут получить покупатели по скромной цене? Какая она – маленькая квартира на чистом воздухе?
Малоэтажное строительство
Власти стараются избавить загород от многоэтажных домов-муравейников, хотя застройщикам выгоден именно такой формат – чем больше этажей, тем выше прибыль. Чтобы увеличить доходность, компании отказались от строительства коттеджей и возводят мультиформатные поселки, поселки таунхаусов, малоэтажные квартирные дома.
По классическому определению, говорит руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов, малоэтажный дом имеет не больше трех этажей, если не считать мансарды. Но на практике к ним относят и четырех-, а иногда и пятиэтажные дома.
Малоэтажный квартирный дом даже получил собственную аббревиатуру – МЖД. Обычно в МЖД от одного до четырех подъездов, в среднем – два. На каждом этаже находятся от четырех до шести квартир, соответственно один подъезд объединяет от 12 до 24 квартир. Наибольшей популярностью пользуется жилье небольших площадей: студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Квартиру в доме, находящемся на «нулевом цикле», можно купить примерно на 20% дешевле, чем аналогичную в готовом доме. По другим данным, разброс составляет от 50% до 100% от первоначальной «котлованной» стоимости. Цена растет с каждым этапом строительства.
Что касается спроса на жилье, некоторая стагнация присутствует (по сравнению с первой половиной 2014 года или с декабрем 2014 года), но успешные проекты продаются. Особенность кризисного рынка в том, что происходит сильное расслоение.
Среднее количество продаж снизилось, скажем, на 15%, но в некоторых комплексах «падёж» составил 50%, а в других он, наоборот, вырос. Покупатель становится мудрее. Сегодня квартиры по цене 35 тыс. руб. за кв. м в домах находящихся на стадии «нулевого цикла» практически не покупаются. Несколько лет назад их расхватали бы сразу.
На чем экономят?
Продавцы подстраиваются под покупателей и стараются максимально снизить цену жилья. Абсолютное большинство малоэтажных домов возводятся из кирпича или пенобетона, используют также монолитно-кирпичную технологию и газобетон. Эти технологии не хуже, чем те, которые преобладают в строительстве многоэтажных домов.
Пользуются популярностью дома с верандами и мансардами, балконами. Чем дальше от МКАД, тем квартира дешевле, но нужно понимать, что после 30-40 километров стоимость снижается уже незначительно. Часто возле новых ЖК находятся пустыри, которые еще долго не осваиваются.
На 60-70%, отмечает Максим Морозов, управляющий партнер «M9 development», малоэтажные дома – это газо- и пеноблоки, кирпич, отделка – сайдинг.
В некоторых домах есть и подвалы, иногда там оборудуют технические помещения, их застройщики выставляют на продажу – например, можно дополнительно приобрести свою маленькую пятиметровую кладовку.
Спрос на дополнительные метры есть – туда отправляют то, что обычно хранится в чуланах, на антресолях, на балконе: пресловутые лыжи, резину для автомобиля, детские санки, велосипед и т.д. Наконец, застройщики МЖД готовы мириться с меньшей прибылью, чтобы создать конкуренции многоэтажным домам.
Еще несколько лет назад, отмечает Антон Архипов, я бы сказал, что покупатели больше любят многоэтажные дома. Но сегодня малоэтажные строения, если они удачно расположены, показывают лучшую динамику продаж, чем многоэтажные комплексы. Люди постепенно распознают преимущества жизни в МЖД, а застройщики учатся и выводят на рынок все более привлекательные комплексы.
Выбираем самое дешевое
В многоэтажных домах квартиры на первом и последнем этажах обычно дешевле остальных. В МЖД застройщики пытаются нивелировать эти различия. Например, для квартир на первом этаже делают отдельный вход или дают возможность иметь собственный участок, палисадник под окном.
Квартиры в МЖД покупают люди, которые убегают от многоэтажек и хотят быть ближе к природе, так что клочок собственной земли их очень привлекает. Есть примеры, когда в МЖД делают плоскую эксплуатируемую кровлю – право на нее получают владельцы квартир, расположенных на верхних этажах.
Такие радости не бесплатны, и эта милая уловка позволяет продавцу поднять цену. Кроме того, надо еще выяснить, кто должен содержать эту кровлю – убирать снег зимой (крыша-то плоская), чинить.
Подвал, где вы приобрели кладовку, может по весне затопить – кто будет ремонтировать фундамент? Ответы на эти вопросы надо получить еще на берегу, пока вы не внесли деньги. Еще лучше – отказаться от последнего этажа, если над ним эксплуатируемая кровля. Посидеть летом на крыше – одно удовольствие, но при нашем климате не стоит экспериментировать.
Как бы ни старались строители, русская зима сделает свое гадкое дело и подарит вам протечки. Если вам нужна совсем дешевая квартира, обратите внимание на те дома, что стоят близко от дороги и выполняют благородную функцию шумозащиты для других зданий в поселке.
В этом шумозащитном «экране» дешевле будет то жилье, которое выходит окнами на дорогу. Линия электропередачи (ЛЭП) под носом тоже снижает цену за квадратный метр. МЖД по низким ценам расположены на расстоянии 50 км от МКАД. В погоне за дешевизной не нужно перегибать палку.
При очень низких ценах покупателю следует быть осторожным, потому что себестоимость строительства МЖД сейчас составляет минимум 30 тыс. руб. за кв. м, а ведь надо еще и землю оплатить, коммуникации провести, инфраструктуру наладить. Возникает вопрос: не в минус ли работает продавец?
И если в минус, то чем он руководствуется, собирается ли выполнять свои обязательства? Застройщик может продавать недвижимость с небольшим убытком или «в ноль» на начальном этапе, чтобы привлечь клиентские деньги и не брать дорогой кредит в банке.
Минимально разумная рентабельность начинается от 50 тыс. руб. за кв. м – именно с этой цифры стартует большинство комплексов МЖД в Подмосковье. Цены начинаются от 1,4 млн. руб., комментирует генеральный директор «Мелиор Строй» Павел Осипов, но чаще всего это очень скромные однушки и студии в 20-25 кв. м.
Если говорить об однокомнатных квартирах с комфортным метражом, то цены начинаются от 1,7 млн. рублей. Располагая 1,9 млн. рублей уже можно присматриваться к просторным однокомнатным квартирам, расположенным в лесных поселках.
Иногда на первых этажах малоэтажного дома застройщик обустраивает магазин или еще какое-нибудь нужное «предприятие». Это отрицательно влияет на ликвидность квартир, поэтому в большинстве случаев инфраструктура выносится за пределы дома, в отдельную зону. Но если вы ищите что-то дешевое и готовы к покупке «проблемной» квартиры, то можете обратить внимание на этот нюанс.
Куда податься детям?
В Москве с детскими садами творится что-то страшное. А что происходит в Подмосковье? По действующему законодательству поселки с большим количеством жильцов должны иметь действующий детский сад, и абсолютное большинство застройщиков эти требования выполняет. В Новой Москве нормативы жестче, и за их выполнением строго следят.
Подмосковные власти более лояльны, поэтому владельцы земли в Новой Москве стараются побыстрее возвести поселки, разрешение на которые были получены еще до расширения столицы. К примеру между Киевским и Калужским шоссе малоэтажные поселки стали расти как грибы, с молниеносной скоростью.
А «Новые Ватутинки», разделенные на два блока (высокие и малоэтажные дома), школу уже построили – так положено по столичной инструкции.
Собственная школа продавцам как кость в горле – это большие дополнительные расходы, которые приведут к удорожанию жилья, поэтому некоторые застройщики предпочитают спонсировать дополнительные места в муниципальном учебном учреждении или участвовать в строительстве школы на большее количество мест, разделив затраты с хозяевами соседних поселков.
Квартира с отделкой
На рынке многоэтажного строительства порой предлагают квартиры с отделкой. В загородном малоэтажном секторе таких пока немного. Спрос на такое жилье растет, но предложение его пока не догоняет.
В идеале в квартире с отделкой есть почти все необходимое, кроме мебели – разведены коммуникации, уложены напольные покрытия, установлена сантехника, оборудована кухня, покрашены или подготовлены под окончательную покраску стены. Отделка стоит по-разному. Минимальное предложение – 10 тыс. руб. за кв. м, в эконом- и комфорт-классах цены колеблются до 25 тыс. руб. за кв. м.
Некоторые застройщики, подтверждает Павел Осипов, предлагают отделку как дополнительную опцию или как стимулирующую акцию. Есть варианты как чистовой, так и предчистовой отделки.
Второй вид обладает более низкой стоимостью: выравнивается пол и стены, красится потолок, монтируют несколько розеток. После этого покупателю нужно будет поклеить обои и положить покрытие.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
