Ели не хватает денег на покупку столичного жилья или загородного таунхауса, можно приобрести квартиру в малоэтажном доме. Чем отличаются такие дома от всех других и стоит ли ради них забыть о многоэтажных муравейниках?
Средний рост
Многие люди не любят высокие дома, мечтают о жизни за городом, но на индивидуальное жилье денег им не хватает. Коттеджи и секции в таунхаусах стоят относительно дорого. Получается, что малоэтажный дом – компромисс. И толп нет, и воздух свежий. Осталось только выяснить, а сколько, собственно, этажей у невысоких строений?
По словам Татьяны Подкидышевой, руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», к малоэтажному сегменту относятся дома, высота которых не превышает трех-четырех этажей.
Традиционно малоэтажные дома имеют не более 2-3 секций. Более длинные здания не имеет смысла возводить – будет потеряна эстетика.
Малоэтажными принято считать строения не выше 4 этажей, констатирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», но фактически все дома ниже 6 этажей можно причислить к малоэтажке, поскольку они отвечают параметрам многоквартирного жилья, наиболее удобного для проживания.
Плотность застройки в многоэтажных микрорайонах составляет в среднем 12-15 тыс. кв. м/га. В малоэтажном сегменте этот показатель равен 3-5 тыс. кв. м/га – то есть число жителей меньше в 3-4 раза.
В Постановлении Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. №242 дано определение малоэтажным домам. Это «комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно».
Однако участники рынка негласно решили, что можно добавить еще пару этажей. По ловам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», четырех- и пятиэтажные объекты тоже относятся к «птичкам-невеличкам».
Малоэтажное жилье делится на коттеджи и таунхаусы с прилегающими земельными участками и многоквартирные дома. Их отличительная особенность – отсутствие лифтов и центрального мусоропровода.
Необходимая инфраструктура
Если говорить о нормах градостроения, то они зависят не от этажности, а от количества проживающих в комплексе жителей. Но поскольку малоэтажные ЖК обычно не слишком масштабные, то обязательным для застройщиков становится торговый центр (пусть и маленький) и детский сад.
Некоторые застройщики возводят еще и школу, но тут все зависит от масштабности проекта. Но поскольку малоэтажные ЖК обычно не слишком «раскидистые», то обязательным для застройщиков становится торговый центр (пусть и маленький) и детский сад. Некоторые застройщики возводят еще и школу, но тут все зависит от масштабности комплекса. Есть интересные проекты, которые объединяют невысокие дома с многоэтажными.
К примеру, в «Новых Ватутинках» по одну сторону шоссе расположен высотный поселок, а по другую – малоэтажный. В высотном нижние этажи отданы под магазины, салоны красоты, аптеки и прочие инфраструктурные радости, которыми смогут пользоваться жители малоэтажек.
Увы, число таких малоэтажных комплексов пока крайне ограничено, утверждает Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», Большой плюс загородной малоэтажки – комфортное существование. Народу меньше, воздух чище, небо из окон видно, машин мало.
Срок возведения «маленьких» квартирных домов короче, а возможность задержки строительства минимальна. При нашем состоянии экономики этот фактор особо значим для покупателей. Многие малоэтажные комплексы расположением у леса, реки, озера – разве можно сравнить такую жизнь с городской, где не откроешь окно из-за запаха гари и бензина.
Жители малоэтажных комплексов, отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», не могут рассчитывать на такой же объем «социалки», как покупатели многоэтажных комплексов. Увы, это часто становится камнем преткновения при покупке.
Заглянем внутрь
Мы выяснили, что малоэтажность – это не 3-4 этажа, как положено, а дома и по 6-8 этажей. «Повезло» тем застройщикам, которые согласовали бумаги на возведение высоток еще до расширения столицы. После образования Новой Москвы мэр пообещал, что бывшее Подмосковье не превратится в очередные каменные джунгли.
На деле же при новой власти исполины продолжают свою захватническую политику. К примеру, Саларьево станет великаном. Ползущая вглубь области Коммунарка уже видна из окон Тулы. В Новой Москве только треть всего введенного объема жилья стала малоэтажной. Это соотношение наблюдалось в течение 2014-2015 годов.
Руководитель департамента развития новых территорий г. Москвы Владимир Жидкин в своих интервью не раз отмечал, что малоэтажная застройка является приоритетным направлением для создания комфортной жизни в Новой Москве, но по факту весь ближний пояс (до 10 км от МКАД) плотно занят высотками и более походит на город, чем на загород.
Малоэтажное строительство в Новой Москве начинается после 10 км от МКАД. Что же касается ближнего малоэтажного комплекса – это ЖК «Андерсен» (цены начинаются от 3,5 млн.), расположенный в 11 км. от МКАД.
Народная воля
Малоэтажные комплексы в основном относятся к комфорт-классу – самому востребованному и доступному нынче сегменту (второе место занимает эконом-класс – 24%, а вот доля бизнес-класса невелика – 6%, элитные малоэтажные проекты и вовсе единичны).
Пытаясь затянуть ремень еще туже, покупатели в первую очередь обращают внимание на однокомнатные квартиры. Несмотря на то, что малоэтажный формат больше подходит семьям с детьми, специалисты отмечают, что наибольшим спросом в МЖК традиционно пользуются однокомнатные квартиры – спрос на них 50% от общего спроса.
На втором месте по популярности находятся двушки, и только потом уже трехкомнатные и двухуровневые квартиры.
Лидерами по освоению малоэтажного строительства стали западные направления (запад, юго-запад, северо-запад). По сравнению с данными направлениями восток пока слабо освоен.
Среди шоссе лидерами остаются Новорижское, Пятницкое и Ленинградское, тем самым обеспечивая лидерство своему региону. Также одним из перспективных является юго-запад, который по территориальной принадлежности относится к столице. Здесь покупатели, приобретая квартиру, получают не только чистый воздух и прекрасные виды из окон, но и московскую прописку.
Среди успешных подмосковных поселков можно назвать ЖК SAMPO (в Истринском районе, в 25 км от МКАД по Новорижскомой трассе). Комплекс состоит из трехэтажных домов и объектов инфраструктуры.
На первом этапе застройщик возведет 46 домов общей жилой площадью около 102 тыс. кв.м, административно-торговый центр и два детских сада на 175 мест. Именно это станет отличительной особенностью поселка (в 80% случаев жители малоэтажного загорода страдают от дефицита инфраструктуры).
Взгляд в будущее
Специалисты считают, что малоэтажное строительство будет развиваться на дальних территориях, где многоэтажные дома не будут пользоваться большим спросом. Там, где плотность населения ниже, а удаленность от мегаполиса выше, спрос не переварит большое количество квадратных метров.
Ну а в густонаселенных районах высотки никто не сможет потеснить. Постепенно будут расти и цены, особенно в Новой Москве. А вот предложение может сократиться, что дополнительно подхлестнет стоимость жилья. Еще одна тенденция – сокращение площади квартир. Так, в строящихся многоэтажных домах появились крохи, размеры которых не превышают 22 кв.м. Это микро-жилье проникло и в малоэтажное строительство.
К примеру, на территории Новой Москвы в этом году начались продажи в ЖК «Баркли Медовая долина», где есть студии от 24 кв.м. Малогабаритные квартиры хороши и для инвестирования, поэтому спрос на них обеспечен. Вероятно бешеными темпами будут застраиваться направления Новой Москвы.
Достаточно посмотреть на разворошенное Калужское шоссе, на обочинах выросли горы выкопанной глины, чтобы понять масштаб дорожного строительства. Количество полос увеличивается, строятся развязки, ведутся поземные работы.
Таблица с ценами на квартиры в малоэтажных ЖК Новой Москвы и Подмосковья
| Название поселка | Месторасположение | Однокомнатная квартира (цена руб.) | Двухкомнатная квартира (цена руб.) | Трехкомнатная квартира (цена руб.) |
| Аккорд.Smart-квартал | Минское шоссе, 23 км от МКАД | 2,8 млн. | 4,46 млн. | 5,4 млн. |
| Новые Ватутинки | Калужское шоссе, 15 км от МКАД | 5,517 млн | 7,3 млн. | 10,3 млн. |
| «Дубровка» | Каужское шоссе, 5 км от МКАД | 9 млн. | 13 млн. | 17,3 млн. |
| Экопарк «Горчаково» | Киевское шоссе, 26 от МКАД | 3,7 млн. | 5,7 млн. | 7 млн. |
| «Андерсен» | Калужское шоссе, 11 км от МКАД | 2,8 млн. | 4,5 млн. | 6,2 млн. |
| «Ирландский квартал» | Калужское шоссе, 26 км от МКАД | 2,1 млн. | 3,3 млн. | 4,1 млн. |
