Популярные поселки

Что день грядущий нам готовит?

Что день грядущий нам готовит?

Проанализируем итоги 2017-го на рынке загородной недвижимости, заглянем в будущее и поймем – что делать? Покупать или нет землю, брать ли ипотеку на таунхаус, строить дом или сидеть в пыльной Москве, ожидая лучших времен?
 
Итоги
 

По данным Екатерины Коган, руководителя департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, структура предложения на первичном загородном рынке такова: около 80% приходится на многоэтажные и среднеэтажные многоквартирные ЖК, приблизительно 7% – на малоэтажное строительство, из которых 5,0-5,5% – блокированная жилая застройка (таунхаусы, дуплексы, триплексы и т.д.), все остальное – земля без подряда и коттеджи. Поучается, что на индивидуальные дома и землю приходится всего 13%.  Вызвано это упавшим спросом – индивидуализм нынче не по карману. Тем не менее в прошлом году на рынок вывели «новичков»:
 
·​ «Парк Апрель», Киевское шоссе, 25 км от МКАД;
·​ «Александрия Таун», Каширское шоссе, 23 км от МКАД;
·​ ЖК КASKAD Park-2, Симферопольское шоссе, 19 км от МКАД;
·​ «Парк Фонте», Новорижское шоссе.
 
 По словам Алексея Коротких, коммерческого директора Villagio Estate (элитный сегмент) в дорогом сегменте даже наметилось оживление. Если в 2016 году на рынке «премиум» вообще не стартовало ни одного проекта, то в 2017 элита пополнилась пятью поселками. Такой объем последний раз выходил в 2012 году. Вот новички в элитном сегменте:
 
·         «Берег Столицы», Серебряный бор (коттеджи и таунхаусы);
·         Wright Village (коттеджи), Киевское шоссе;
·         «Шелестово» (коттеджи), Новая Москва;
·         ArtEco (коттеджи), Новорижское шоссе;
·         Park Fonte (таунхаусы), Новорижском шоссе.
 
Почти все эти проекты слишком камерные, чтобы повлиять на конъюнктуру рынка. Наибольшее количеств объектов – 182 таунхауса – сосредоточено в поселке Park Fonte.
 
Что будет?
 
В 2018 компания HONKA, которая тоже работает на элитном рынке, собирается вывести новые проекты в Московской и Ленинградской областях. Кроме того, отмечает Георгий Сидельников, руководитель отдела продаж московского представительства Росса Ракенне СПб (HONKA), на сегодняшний день все еще продолжается строительство нескольких поселков:
 
·         HONKA CLUB (86 домовладений), Завидово;
·         HONKA (45 домовладений), Ленинградское шоссе;
 
У семейства компаний KASKAD Family на этот год придется активная фаза строительства ЖК KASKAD Park-2 с уникальной внутренней инфраструктурой и новым подходом к организации общественного пространства. В планах и развитие малоэтажного жилья, таунхаусов, а концу года компания собирается вывести на рынок еще 2 новых поселка.

В элитном секторе, рассказывает Алексей Коротких, рынок сейчас прирастает стихийно, отдельными участками в совершенно разных точках. Из-за дефицита земли девелоперы выбирают из того, что есть, например, кто-то присоединяет небольшой «кусок» к существующему поселку. Направления стандартны – в основном это Новорижское шоссе, Киевское, Минское. По итогам прошлого года укрепилась такая тенденция: покупатели выбирают дома меньшей площади (250-450 кв. м), усилился интерес к современным архитектурным проектам и энергоэффективным технологиям.
 
Статистика по первичной «элите»
Первичный рынок элитного загородного жилья включает 70 жилых комплексов, в которых выставлено на продажу 2,1 тыс. объектов. Доля коттеджей составляет 54%, участков – 13%, таунхаусов и дуплексов – 25%, квартир в малоэтажных жилых домах – 8%.

Наибольший спрос, комментирует Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG, сейчас приходится на блокированные дома и земли без подряда. Таунхаус или коттедж 100-150 кв. метров недалеко от городской инфраструктуры по цене 3-комнатной квартиры в Москве/Ближнем Подмосковье – абсолютный хит на ближайшие 10 лет.
 
Скоро грянет буря

Гром уже прогремел – правительство собралось отменять ДДУ (договоры о долевом участии). Долгие годы по этой схеме работали девелоперы, и столько же лет обманутые дольщики осаждали стройки пикетами, требовали навести порядок. Когда же экономическая ситуация ухудшилась, и многие строительные кампании зашатались, власть решила что-то предпринять. Приблизительно в 2020 году ДДУ должны умереть. А пока все девелоперы активизировались и стараются как можно быстрее получить РС (разрешение на строительство) для выхода с новыми проектами, так как с 1 июля 2018 года вступают новые требования, которые осложнят получение РС и выход на продажи задержится. Не говоря уже о том, что всю деятельность девелоперов будут регулировать ЦБ или другой финансовый регулятор. Айдар Галеев подтверждает: все девелоперы стремятся ускорить вывод новых объектов на рынок до 01.07.2018, когда серьезно поменяются правила на этом рынке. Что же случится в июле этого года?
 
В игру вступят третьи лица – финансисты. Именно они будут получать от дольщиков деньги и аккумулировать их на счетах. Пока девелопер дом не достроит, денег вкладчиков он не увидит. Это спасет дольщиков от убытков, если девелопер не выполнит обещаний и не предоставит жилье, указанное в договоре.
 
Застройщики спешат, но спешат ли покупатели? Пока нет, хотя ясно, что новые правила ведут к удорожанию жилья. Но если у людей мало денег, не нарисуют же они их. К примеру, в элитном сегменте стоимость индивидуального дома равна в среднем 90,8 млн рублей, участка – 55,5 млн рублей, таунхауса – 43,3 млн рублей, квартиры в МЖД – 18,5 млн рублей. Недавно поступило распоряжение не использовать термин «жилье эконом-класса». То есть эконом останется, но слова такого не будет. Его заменят словом «стандартное». Так вот стандартное жилье, конечно, намного дешевле элитного, но и на него многим не хватает средств.
 
Инфраструктура
 
На сегодняшний день, говорит Георгий Сидельников, на рынке загородной недвижимости найти поселки с полным набором услуг стало сложнее. Более того, девелоперы перестали обеспечивать социальной инфраструктурой даже элитные поселки. Но стоики пока держатся. К примеру, в проектах KASKAD Family около 30-40 % территории отводятся под общественные пространства. Так, в ЖК «Парк Апрель», помимо социальных обязательств в виде школы и детского сада, появился бульвар с качелями для детей и взрослых, гигантской дженгой, игрой петанк, которая зимой трансформируется в площадку для керлинга, открытым кафетерием, сценой для выступлений и лекций, зеленой библиотекой и настольным теннисом, беговыми и велодорожками, а также фитнес-дорожкой с тренажерами для активной жизни. HONKA тоже держит марку, создавая хорошую инфраструктуру в своих поселках. Эта компания скорее отведет свои проекты подальше от МКАД, но сохранит их класс.
 
В целом, девелоперы понимают, что чистое поле уже никого не привлекает, поэтому либо располагают поселки рядом с уже существующей инфраструктурой, либо раскошеливаются на собственную и строят таунхаусы или малоэтажные дома, в которых доход от сотки выше, чем в коттеджных поселках.
 
Загород отступает

В прошлом году Москва вывела на рынок большое количество квадратных метров в многоэтажных домах. Тенденция эта сохранится и в 2018 году. Учитывая отток спроса из Подмосковья в столицу, отмечает Мария Коган, мы ожидаем, что спрос на загородном рынке сконцентрируется в основном на более качественных проектах малоэтажного сегмента и таунхаусах. Спрос на Подмосковье падает в принципе. Загородные девелоперы постепенно теряют интерес даже к Новой Москве – за пять лет число новых поселков на этой территории уменьшилось на 30%, а каждый пятый проект заморожен. Многие застройщики стараются уйти в Москву или хотя бы в ближайшее Подмосковье.
 
Итак, девелоперы по возможности бегут в старую Москву, спрос на загород падает. Можно предположить, что введения новых правил (привлечение третьи лиц при заключении ДДУ) смоет с рынка ослабленные строительные компании, укрепит «акул» и подхлестнет цены. Если вы готовы рисковать, покупайте недвижимость у тех, кто получил разрешение на строительство (и привлечение средств от физических лиц) до июля 2018. Хотите гарантий и можете за них заплатить? Тогда немного подождите с покупкой.
 
При выборе коттеджа, земли или секции в таунхаусе не питайте особых надежд, что застройщик обеспечит инфраструктуру, которую обещает. В одном поселке продавец уверял, что построит большой комплекс, в котором будет магазин, салоны красоты, бассейн и прочие радости. Но потом передумал и на отведенном месте возвел дом из трех секций. На этом инфраструктура и закончилась. Хорошо покупать землю или дом неподалеку от многоэтажных ЖК. Да, вы как будто вблизи от мини-города, зато рядом гарантированно будут магазины, салоны красоты, отделения банков, школа, детский сад и даже собачья площадка.
 
Если вы решили купить землю, присмотритесь к вторичным предложениям в обжитом коттеджном поселке. Там уже есть все коммуникации, и сложилась инфраструктура. Как правило, такая земля стоит дорого, но за все готовое есть смысл заплатить.
 
Автор: Ольга Воронова. 

Специально для Дом подберем.ру

 
 

09.02.2018

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код