Популярные поселки

После МКАД жизнь только начинается. Калужское направление. Краткий обзор

После МКАД жизнь только начинается. Калужское направление. Краткий обзор

Традиционно по Калужскому направлению строили жилье бизнес-класса – до статуса vip трасса не дотягивала. Но после того как Москву расширили, у территории, прилегающей к шоссе, жизнь только началась.

 
Эпоха ренессанса
Тот, кто часто ездит по данному направлению, заметил, что за окошком автомобиля происходит большой «оживляж». Новые поселки растут как грибы в дождливую погоду. Земли по Калужскому направлению были выкуплены давно (в основном речь идет о территории, ранее принадлежавшей совхозу «Коммунарка», а это огромный кусок), но кризис притормозил строительство. Зато после приятной новости о расширении Москвы, застройщики резко активизировались. Связано это не только с прогнозируемым спросом на жилье. Большая спешка вызвана бюрократическим фактором. Дело в том, что столичные власти проводят жесткую «инфраструктурную» политику: на определенное количество домовладений положено возвести детский сад, или школу, другие полезные объекты. Словом, столица должна быть столицей – со всеми вытекающими последствиями. А многие договоры о застройке подписывались еще при «старом режиме», когда к объектам применялись областные, более мягкие требования. Поэтому владельцы старых контрактов работают стахановскими методами. Им не выгодно заниматься детскими садами, ведь это удорожает квадратный метр и приводит к падению спроса.
 
«В ближайшей перспективе – 1,5-2 года – юго-западные направления фактически будут переживать второе рождение, - говорит Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Вектор покупательской активности, традиционно ориентированный на запад Подмосковья, постепенно смещается, так как клиенты все чаще интересуются именно Киевским и Калужским шоссе. Девелоперы, в свою очередь, обязательно «подтянутся» за спросом. Здесь расположено достаточное количество свободных под застройку участков, поэтому в скором времени можно ожидать выход новых проектов на данных направлениях».
 
Пока же текущая ситуация на Киевском и Калужском шоссе выгодна для покупателей, поскольку цены здесь ниже, чем на Рублевке или Новой Риге. Например, средняя стоимость дома на Киевском шоссе составляет 17-20 млн. рублей, на Калужском – 21-25 млн. рублей. Тогда как на Новорижском шоссе дома продаются, в среднем, по цене 40-45 млн. рублей, а на Рублево-Успенском – 120-150 млн. рублей.
 
Врез 3 Наиболее известные строящиеся поселки (названия, километраж)
Среди загородных проектов, расположенных на Калужском шоссе, в которых открыты первичные продажи, можно отметить поселки «Баден-Баден» (12 км от МКАД), «Усадьба Романцево» (25 км), «Гайд Парк» (26 км), «Лесное озеро» (28 км), «Шелестово» (28 км), «Сосновый бор» (35 км).
 
Юго-западный сектор Подмосковья активно застраивается в том числе многоэтажным жильем, которое считается негативным окружением для любого поселка. То есть если вы сегодня покупаете здесь загородный дом, то никто не гарантирует, что завтра у вас под окнами не вырастет многоэтажка. Поэтому выбирать загородное жилье нужно обдуманно. Наиболее защищенными можно считать те проекты, рядом с которыми нет свободных участков под застройку. То есть их должны окружать либо другие поселки, либо лесной массив госфонда. В качестве примера удачно расположенных с  этой точки зрения поселков можно назвать  «Графские пруды», «Променад», «Глаголево-парк» и т.д.
 
В тренде
Модные веяния последних лет – мильтиформатные поселки. На большой площади возводятся многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи. Последние, как правило, обрамляют поле, придавая поселению шик и блеск. На первый взгляд, владельцам индивидуальных домов должно быть неприятно соседство с многоэтажками, но если вдуматься – это взаимовыгодный биоценоз. Ведь там, где многоэтажные дома, там появляются и технические службы, инфраструктура. Так что богатым индивидуалистам есть смысл притулиться к «муравейникам». Но бывают ситуации, когда этим «индивидуалистам» становится дурно. К примеру, в поселке таунхаусов «Дубровка» уже была хорошая инфраструктура. И вдруг на крайней линии появились полноценные дома с квартирами. Никто не ожидал такого поворота событий. Правда, надо отдать должное застройщику – он не стал пугать своих старожилов многоэтажными башнями. Этика была соблюдена, но, все же, это малоприятный факт для уже проживающих в «Дубровке» граждан. 
 
Немного статистики
Если речь идет о многоквартирных домах, то в Новомосковском административном округе, в основном, застройщики возводят многоэтажные жилые комплексы, а в Троицком (ТАО) – средне- и малоэтажные ЖК. Что касается сегмента загородного жилья, то в 55% поселков на продажу выставлены индивидуальные коттеджи, а в 17% - участки с подрядом. Остальные 28% проектов многоформатные – в них продаются как коттеджи, так и участки с подрядом.

Километр стоит денег
Активное строительство как индивидуального, так и многоквартирного жилья ведется примерно до 40 км от МКАД. Далее встречаются единичные проекты. Разница между домом, построенным перед бетонным кольцом и построенным в 100 м «по ту сторону» может доходить до 30%. Так что покупателям земли надо думать не только о цене, но и о ликвидности своей недвижимости. Как ни странно, дома, коттеджи, расположенные в 5-километровой зоне, упали в цене. Это результат многоэтажной застройки, бодро шагающей в сторону бывшей области. Слухи о новом «Черкизоне» поблизости от поселения Мамыри тоже «опрокинули» цены. Так что самая ликвидная часть трассы – с пятого по пятнадцатый километр.
 
Наиболее востребованы предложения до 30 км от МКАД, более удаленные проекты также могут быть ликвидными, но они реже рассматриваются как недвижимость для круглогодичного проживания, что значительно сужает круг потенциальным покупателей. Удаленность 30 км и более значительно влияет на ежедневные расходы на бензин, кроме того, инфраструктура на таком удалении гораздо хуже.
 
Спрос для предложения
Покупателей интересуют  индивидуальные домостроения  площадью 250-300 метров с участками от 8 до 15 соток, с центральными поселковыми коммуникациями, охраной, собственной управляющей компанией. Спроса на огромные участки и дома площадью в несколько сотен метров практически нет.

Москва переезжает в «Новые Ватутинки»
Класссическим примером освоения земель по калужской трассе стал поселок «Новые Ватутинки», который застраивается очень быстро. Это большой участок земли. Рядом с микрорайоном Центральный уже вовсю строится малоэтажный квартал Южный, который будет состоять из трехэтажных домов, возведенных по монолитной технологии. Кроме того, проект включает в себя строительство собственной развитой инфраструктуры. В микрорайоне Центральный будут две средние общеобразовательные школы, три детских сада, две поликлиники (детская и взрослая), физкультурно-оздоровительный центр, спортивные площадки во дворах жилых домов, подземные и многоуровневые наземные паркинги, а также гостевые парковки. Один детский сад уже готов, и в настоящее время ведется строительство школы и паркинга.
 
А в квартале Южный будут построены детский сад, торговый центр и паркинги. Кроме того, будет благоустроена и довольно замусоренная, вся в буреломе, прибрежная зона реки Десна – там появятся пляж с деревянным покрытием, скамейки для отдыха, площадки для барбекю, беседки, пирс с лодками и катамаранами. В итоге от этой стройки выигрывает и конгломерат частных домовладений «Фоминское», включающий несколько сотен частных домовладений. Классический вариант удачного биоценоза.
 
Из чего предпочитают строить
Многоквартирные дома девелоперы предпочитают строить по монолитным и панельным технологиям (серии П-44, П-3М, П-111). При строительстве коттеджных поселков используются дерево (клееный и профилированный брус), кирпич, монолит и монолит-кирпич. Строительство из кирпича дорогое, поэтому частное домостроение дрейфует в сторону пеноблочных материалов, «каркаса». Надо сказать, что бизнес-класс вообще постепенно вымывается. Покупатели в основном ориентируются на цену до 12 млн.руб. Некоторым спросом пользуется элитная недвижимость. А вот бизнес упал, но не отжался – предложение и спрос в этом сегменте небольшой. Соответственно из строительства «уходит» кирпич – его заменяют более дешевые материалы. Отражается ли это на качестве строительства? Увы, да.
 
Дачный феномен
По словам специалистов, основные финансовые ожидания покупателей составляют до 12 млн. руб. И не важно, о чем идет речь – эта сумма, которую любители загородной недвижимости готовы вложить в землю или метры. Поэтому нет ничего удивительного, что возродился спрос на обычные дачи – домики для сезонного проживания. Они пользуются большой популярностью – особенно, если к ним подведен газ. И если они находятся на том самом «золотом» отрезке с 5 до 30 км от МКАД. Люди готовы перестраивать, утеплять, доводить до ума старые дома, давая им вторую жизнь.
 
Таблица 1. Средняя стоимость домов по основным направлениям

 Шоссе Средняя площадь дома  Средняя стоимость дома 
 Рублево-Успенское   620-700 кв. м.  120-150 млн. руб.
 Новорижское  350-440 кв. м.  40-45 млн. руб.
 Киевское  230-250 кв. м.  17-20 млн. руб.
 Калужское  300-350 кв. м.  21-25 млн. руб.
 
Комментарий эксперта Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Новая Москва привлекла застройщиков не только своим статусом, но и более доступным уровнем цен на землю. Кроме того, девелоперам был предоставлен большой выбор участков, отличающихся по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке, природно-видовым характеристикам. При этом все инвесторы понимают, что присоединенные территории имеют хорошие перспективы с точки зрения развития дорожно-транспортной инфраструктуры - это однозначно повлечет за собой рост рыночной стоимости жилья.
 
Однако необходимо понимать, что в данном случае речь идет о строительстве многоквартирных комплексов (много- и малоэтажные ЖК). Никакого строительного бума в сегменте загородного жилья после присоединения территорий мы не наблюдали. Более того, многие девелоперы, изначально ориентированные на строительство коттеджных поселков, изменили концепции своих проектов и переключились на возведение многоквартирных домов.
 
Тем не менее, «светлое будущее» коттеджного строительство на Калужском шоссе еще впереди. Клиенты, желающие приобрести загородный дом, все чаще интересуются именно данным направления, и вектор покупательской активности, традиционно ориентированный на запад Подмосковья, постепенно смещается. А девелоперы, в свою очередь, обязательно «подтянутся» за спросом, поэтому в ближайшей перспективе на Калужском шоссе можно ожидать выход новых проектов с коттеджами и таунхаусами. 
 
Комментарий специалиста Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
После присоединения данных территории к столице власти ужесточили требования к новым проектам по обеспеченности инфраструктурой (паркинги, детские сады, школы и т.д.). При этом ситуация с их стороны контролируется достаточно жестко. Поэтому девелоперы, которые не успели получить разрешение на строительство, сейчас пересматривают свои проекты, «подгоняя» их под столичные нормы.
 
Комментарий специалиста Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
В последнее время мы отмечаем такую тенденцию – покупателям важны не только площадь дома и участка, но и окружение, так сказать, социализация поселка. Если еще несколько лет назад покупателей интересовали большие лесные участки, где можно было себя почувствовать Робинзоном, то есть важным  являлся фактор уединения, то сегодня более важно  наличие общественных зон, школы, детского сада, спортивных секций,  мест для прогулок и занятий спортом. В последнее время мы отмечаем такую тенденцию – покупателям важны не только площадь дома и участка, но и окружение, так сказать, социализация поселка. Если еще несколько лет назад покупателей интересовали большие лесные участки, где можно было себя почувствовать Робинзоном, то есть важным являлся фактор уединения, то сегодня более важно наличие общественных зон, школы, детского сада, спортивных секций, мест для прогулок и занятий спортом. Покупателей интересуют индивидуальные домостроения площадью 250-300 метров с участками от 8 до 15 соток, с центральными поселковыми коммуникациями, охраной, собственной управляющей компанией. Спроса на огромные участки и дома площадью в несколько сотен метров практически нет. В последнее время мы отмечаем такую тенденцию – покупателям важны не только площадь дома и участка, но и окружение, так сказать, социализация поселка. Если еще несколько лет назад покупателей интересовали большие лесные участки, где можно было себя почувствовать Робинзоном, то есть важным являлся фактор уединения, то сегодня более важно наличие общественных зон, школы, детского сада, спортивных секций, мест для прогулок и занятий спортом. Покупателей интересуют индивидуальные домостроения площадью 250-300 метров с участками от 8 до 15 соток, с центральными поселковыми коммуникациями, охраной, собственной управляющей компанией. Спроса на огромные участки и дома площадью в несколько сотен метров практически нет.

Автор: Ольга Воронова

Источник: dompodberem.ru


27.12.2013

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код