Популярные поселки

У «большой воды». Дмитровское шоссе. Краткий обзор

У «большой воды». Дмитровское шоссе. Краткий обзор

 

Дмитровское шоссе – неоднородное, интересное, разношерстное. Его можно назвать престижным, а можно – обычным. Все зависит от того, где именно расположен поселок.

 
Равнение на Рублевку
Дмитровская трасса богата водными ресурсами – здесь находятся несколько водохранилищ (Пестовское, Икшинское), которые предлагают покупателю не просто чистый, прозрачный воздух, но и массу развлечений. Москвичи не избалованы «большой водой», поэтому все дорогие поселки возле водохранилищ оказались востребованы. Несмотря на кризис, земли с подрядом были проданы.
 
Поселки «Лазурный берег» (29 км от МКАД), «Пестово» (22 км от МКАД), «Зеленый мыс» (20 км от МКАД) считаются элитными. Стоимость сотки там доходила до 2,7 млн. рублей. Приобретались владения в этих поселках в основном отдельной категорией покупателей, уже имевших дом на Рублевке и желающих купить «дачу» - жилье для активного отдыха. Свои обустроенные набережные, красиво оформленные въездные группы, собственные причалы – все это выглядело очень привлекательно и вывело скромное направление на рынок элитных домов.
 
Шаг вправо, шаг влево…
… И вы уже вне vip-зоны, потому что воды на всех не хватает, а без роскошных причалов радовать могут только воздух и не лучшее транспортное сообщение. Поэтому коттеджных поселков эконом-класса на Дмитровке много, а за 40 километром начинаются дачи – места для сезонного проживания. Уходящий год китайцы считают годом Змеи, так вот по северному направлению «змеиных» мест много, и чем дальше от МКАД, тем выше риск наткнуться на гадюку возле собственного дома. Любят гадюки Талдомский район – они уже давно там прописались. Если на Калужском шоссе невинный ужик вызывает у населения панику, то к северу от столицы панике не место – надо нанять репетитора по ОБЖ и выучить, как себя вести при встрече с ядовитой змеей и что делать, если встреча закончилась неудачно.
 
Но вернемся к поселкам. Примером удаленного эконом-класса можно считать «Пересветово». Дома бревенчатые (прощай, дорогой кирпич!), участки до 22 соток (нет прежнего роскошества, когда приличный участок начинался от 30 соток). Дома не очень большие и цена на них соответствующая. К примеру, дом на границе поселка площадью 136 кв. м стоит 7,8 млн. рублей. Расположено «Пересветово» рядом с городом Дмитров. На этом примере вы видим, как девелоперы максимально удешевили предложение – они удалили поселок от МКАД, уменьшили площадь коттеджа и сотки, выбрали для строящихся домов более дешевый материал. Можно предположить, что за такую цену (а нынешний покупатель ищет что-то не дороже 12 млн. рублей) поселок быстро обживут.
 
Есть проект «Американ Дрим», заявленный как поселок бизнес-класса. Дома выполнены из крашеного бруса, есть оштукатуренные фасады. Расположен этот бизнес-класс в 38 км от МКАД – не близко. Благодаря единой архитектурной концепции и ссылке на Америку, заборчики, разделяющие дома, чисто символические. Но как быть покупателям, которые являются хозяевами собак крупных или бойцовых пород? Не каждый решится посадить  своего любимца на цепь, да и постоянно держать пса в доме – тоже не выход.
 
Мультиформатный поселок «Три озера» находится в 23 км от МКАД – там можно купить квартиру, секцию в таунхаусе или отдельный жилой дом.
А очень симпатичный поселок «Зеленые дали» (47 км от МКАД) предлагает участки и проекты каркасных домов в стиле фахверк. Цена самого дорогого дома составляет около 6 млн. рублей. Прибавьте к этому цену за землю, стоимость чистовой отделки, и вы уложитесь в заветные 12 млн.руб., которые, по словам, экспертов, готовы потратить нынешние покупатели.
 
Кризис съел инвестиции
Известно, что докризисное пиршество на рынке недвижимости – золотое время, по которому тоскуют инвесторы. Причем не только профессиональные игроки, но и частники, которые вкладывали деньги в землю и дома, рассчитывая как минимум сохранить средства и как максимум преумножить состояние, продав владение через несколько нет. Но вышло иначе, и теперь надо ждать своего покупателя. Иногда ждать долго. Цена за некогда дорогую сотку кое-где упала почти в 2 раза. Покупатель стал более разборчивым и прижимистым. Впрочем, хорошее предложение всегда уйдет  с рук – пусть и не сразу.
 
Новая Москва
Дмитровское направление не вошло в расширенный мегаполис, значит, отнимаем у него несколько баллов. За что? За то, что столица не будет вкладывать средства в развитие местной инфраструктуры, а Московская область не так богата, чтобы начать масштабную застройку и облагораживание данной трассы. Также покупка дома по Дмитровке не дает права на московскую прописку – если у человека есть выбор, он, конечно же, предпочтет столичный, а не областной адрес.
 
Правда, есть у этой медали и обратная сторона - хорошая. Относительная бедность области не приведет к тому, что творится в Новой Москве, где девелоперы резко активизировались. Эта активность приводит порой к тому, что под носом у дорогих поселков вырастают высокие многоквартирные дома. Жители протестуют, но их не слышат.
 
Минусом направления можно считать не очень хорошую, загруженную трассу до Грибков. Пока что это создает трудности дачникам.
 
Во что инвестировать?
Если вы собираетесь строить или покупать ликвидный дом, то постарайтесь узнать, не планируется ли поблизости еще какая-нибудь стройка века. Есть смысл посмотреть дома, расположенные возле рекреационной зоны (к примеру, неподалеку от горнолыжных курортов «Яхрома», «Сорочаны», яхт-клуба «Адмирал» с его причалами и пирсами, курорта «Волен»). Там жизнь кипит. Соседство с хорошей инфраструктурой – всегда большой плюс, если вы задумываетесь о ликвидности.
 
Внимательно отнеситесь к коммуникациям, размеру дома и участка. Продать разом много соток сейчас сложно. Продать дом бизнес- и премиум-класса тоже тяжело. Так что разумнее будет вложить деньги в эконом-класс. Пусть у вас будет поменьше метров, но такой коттедж проще продать (при необходимости). Кроме того, эконом-сегмент может немножко подрасти в цене, пока его более дорогие собратья пребывают в унынии.
 
Важно, чтобы поселок охранялся нанятым ЧОП (речь идет об общепоселковой, а не об индивидуальной охране), чтобы на участок было выделено достаточно электричества, на общественной территории располагалась общепоселковая скважина и канализация. В идеале, должен быть еще и газ. Но если его нет, можно установить дизельный или твердотопливный котел. Если не страшно, заройте в землю газгольдер.
А если следовать последней тенденции, можно присмотреться и к таунхаусам – на них хороший спрос, жилье ликвидное. Например, возле Пестовского водохранилища есть поселок «Пестовские дачи» (47 км по Дмитровскому шоссе), где вы можете приобрести либо секцию в таунхаусе, либо участок без подряда. Земля без подряда позволяет сэкономить средства, ведь вам совершенно не обязательно строить огромные хоромы.
 
Сэкономить можно и на вторичной недвижимости – когда вы покупаете дом или землю не у застройщика, а у владельца. Известны случаи, когда продавцы значительно снижают цену за свои сотки и продают их себе в убыток, то есть запрашивают меньше, чем платили сами. Купить дом с существенным недостатком (например, из красного кирпича, середины 90-х годов постройки, напротив водонапорная башня) можно почти по цене земли – такие варианты тоже встречаются.

Цены vs инфляция:  догнать, но не перегнать (по данным МИЭЛЬ-Новостройки) 

 Класс жилья  Прирост в процентах  Прирост за 1 кв.м (тыс/руб)
 Средневзвешенная цена  + 6%  76,5
 Бизнес-класс  + 22%  126,2 
 Эконом-класс  + 4%  75,6
 Новостройки эконом-класс  + 2%  69,7

Комментарий специалиста Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

Хотя премиум- и бизнес-сегмент замерли в ожидании лучших времен, хорошие дома находят своего покупателя в течение полугода. Если же дом «простаивает», это говорит о том, что есть серьезный недостаток или у покупателя завышены ожидания. Недостатком может быть близость к шоссе. Если поселок виден с трассы, он автоматически теряет очки. Отсутствие газа, общепоселкового водопровода или канализации – тоже минус. Разумеется, речь может идти и о самом доме. Если видны недостатки строительства, или если дом морально устарел, это тоже скажется на цене, и продавцы должны быть к этому готовы
 
Комментарий специалиста Владимир Яхонтов, управляющий партнер агентства МИЭЛЬ. Загородная недвижимость:
Плохая трасса – одна из причин, почему многие покупатели не стремятся покупать дом по Дмитровскому направлению. Сейчас шоссе собираются реконструировать. Если это произойдет, то направление станет более престижным, и темпа продаж возрастут.
    
По сравнению с прошлым годом средневзвешенная цена выросла на 6% и составила 76,5 тыс. руб./ кв.м. Наибольший прирост стоимости продемонстрировал бизнес-класс, который вырос в цене на 22% (126,2 тыс. руб./кв.м.), что связано в первую очередь с повышением строительной готовности уже реализуемых объектов. Средневзвешенная цена на жилье комфорт-класс увеличилась до 75,6 тыс. руб./кв.м. (+4%), на новостройки экономкласса – до 69,7 тыс. руб./кв.м. (+2%). 
 
Автор: Ольга Воронова

Источник: dompodberem.ru

10.01.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код