Популярные поселки

Звездный час Симферопольского шоссе. Обзор поселков.

Звездный час Симферопольского шоссе. Обзор поселков. 

Спрос на дома эконом-класса существовал всегда – и до, и после кризиса. Но до 2008 г. застройщики игнорировали эконом-сегмент, потому что на бизнес- и премиум-поселки спрос был, а прибыли они давали гораздо больше. Активное развитие Симферопольского шоссе началось в 2009 году, в наиболее острую фазу кризиса, когда конвейер дорогого жилья остановился. Почему же дешевый сегмент расположился на юге Подмосковья?
 
Исторически южные и восточные направления остались в стороне от застройки элитными коттеджами именно из-за своей непрестижности. Во всем виновата роза ветров. В столице дуют преимущественно северо-западные, западные, северные ветры. Собирая смог и вредные выхлопы от автомобилей и производств, они уносят загрязненный воздух сперва в юго-восточные, южные и восточные районы Москвы (именно поэтому «грязные» районы исторически непрестижны). Так же непопулярны и загородные трассы, куда выветривается плохой воздух из мегаполиса. Нет смысла застраивать бизнес- и премиум класса дешевые малопопулярные территории. А для эконом-сегмента там полное раздолье. Вот и устремились девелоперы на освоение Симферопольского, Каширского, Новорязанского, Горьковского шоссе. Среди прочих трасс именно Симферопольское шоссе стало первым в ряду стремительно набирающих популярность эконом-направлений. Большая протяженность и хорошая (по сравнению с восточными трассами) проходимость Симферопольского направления определили выбор игроков рынка. 
 
Южное направление в этом плане остается зоной застройки проектов эконом-класса. При этом покупатели могут выиграть от такой ситуации, поскольку сейчас здесь появляются поселки, которые по качеству соответствуют бизнес-классу, но за счет низкой стоимости земли и меньшей престижности направления имеют более низкий ценник. Наиболее концентрированная зона малоэтажной застройки – среднее удаление, в 30-60 км от МКАД.

По словам Екатерины Лобановой, руководителя аналитического центра ОАО "ОПИН",  в период с 2009 по 2011 годы на Симферопольском шоссе появилось не просто большое, а избыточное количество поселков эконом-класса. Уже с 2010 года Каширское шоссе составляет серьезную конкуренцию Симферопольскому, подключаются и Новорязанское шоссе, и дальние территории Новой Риги, Минской трассы, Ленинградки. Число новых проектов резко сокращается в 2012 году, а в 2013 году доля Симферопольского шоссе составила лишь 5% в структуре новых поселков. Почему это произошло? Потому что было создано очень много однотипных проектов, без изюминки и инфраструктуры (пресловутая «земля без гарантий»). Сегодня на Симферопольском направлении расположено 55 коттеджных поселков эконом-класса на стадии первичных продаж, из них 35 поселков представлены форматом УБП (участок без подряда), а наиболее интересные проекты реализуют компании ЗемАктив и Лион Групп.
 
Кроме того, Симферопольское шоссе входит в пятерку рейтинга подмосковных направлений с наибольшим числом домов эконом-класса. В настоящее время здесь продается 540 домов бюджетом до 7 млн.руб.
 
Блага цивилизации
В большинстве поселков уровня «эконом» нет благ, свойственных более дорогим поселениям. К примеру, охрана может ограничиваться сторожем с берданкой и верными ему крупными дворнягами. Это оправдано с экономической точки зрения, ведь большинством покупателей и собственников такие поселки рассматриваются только в качестве места для сезонного проживания.
 
Симферопольское шоссе входит в тройку лидеров среди направлений с наибольшим числом предложения земельных участков общей стоимостью до 500 тыс.руб. (средний размер сделки 12-15 соток) – около 12% дешевых участков Подмосковья. Также в тройку лидеров входят Новорязанское и Дмитровское шоссе (На Дмитровке представлено большое число участков в сегменте «дальних» дач, в 70-90 км от Москвы).

Тем не менее, найти интересные проекты можно. Например, комплекс Капитан Club, расположенный почти на границе с Тульской областью. Поселок позиционируется как VIP. Действительно, там отлично продуманная инфраструктура, включающая в себя крытый плавательный бассейн, мини-маркеты, кафе, террасы, спа-салон и пр. Комплекс строится на реке Оке и состоит из нескольких поселков: Новиково, Рождествено, Капитанский мыс, Капитан Лэнд, квартал Капитанская дочка. За техническое решение и интересный подход к строительству комплекс становился победителем Национальной Премии «Лучший Поселок Года» в 2011, 2012 и 2013 г.г. И все же для аббревиатуры VIP он расположен слишком далеко от МКАД, да и дома там не каменные, а из газосиликатных блоков, СИП-панелей и клееного бруса. Последний материал дорогой, поэтому только он может претендовать на звание «важной персоны». По метражу коттеджи тоже маловаты для названия VIP (до 300 с небольшим квадратных метров). И все же это интересный комплекс, к которому стоит присмотреться, если хочешь дом, приближающийся к бизнес-классу.
 
Еще один поселок, который на слуху –  «Чеховские дачи». Находится он не близко – 45 км от МКАД по шоссе и еще 6 км в сторону. Рядом город Чехов, который дал название поселению и инфраструктурой которого можно пользоваться. Поселок охраняемый, газ подведен к периметру.
 
КП «Арнеево» находится дальше «Чеховских дач» (70 км от МКАД), неподалеку от Серпухова. Этот поселок порадует газовой магистралью, электричеством, водопроводом. Судя по всему, канализацию вам придется делать самостоятельно. Сотка там стоит порядка 80 тыс. руб., землю можно купить с подрядом и без. Цена на дом + участок доходит до 3 млн. руб, что недорого. Правда, речь не идет о хоромах из кирпича – все довольно скромно (блоки из арболита, дерево).
 
Поселок «Борисовка»- отрада глаз в прямом и переносном смысле. Этот поселок таунхаусов (15 сблокированных домов) расположен на возвышенности, поэтому из окон будет открываться красивый вид. При этом радует расположение (всего в 9 км от МКАД и в 2 км от Щербинки). Вам будет доступна городская инфраструктура, что, конечно же, огромный плюс, ведь важны не только детская площадка и мойка для автомобилей, но и поликлиники, аптеки, школы, детские сады. К секции в таунхаусе прилагаются участки по 2-7 соток, размер секции от 165 кв. метров, и стоит она приблизительно от 8 до 11 млн.руб. (вполне эконом-цена). Строит поселок достаточно крепкая компания ИНКОМ, которая в отличие от некоторых лидеров рынка успешно пережила кризис.
 
Очень привлекательно выглядит коттеджный поселок «Романовские дачи», где минимальная стоимость участка составляет 650 тыс. руб. (в зависимости от количества покупаемых соток – от 8 до 30) В эту цифру включены не только газопровод, электричество и водопровод, подведенные к условному забору, но и канализация. Также впечатляет количество землевладений – около 700, это уже целый городок. И совсем жирным плюсом можно считать оптоволоконный интернет, к которому можно подключиться. Но есть и минус – удаленность от МКАД (89 км). По сути, поселок находится в Тульской области.
 
Благодаря этим данным, делаем вывод, что близко от Москвы разместились таунхаусы. По мере удаления от МКАД земля дешевеет, что позволяет девелоперам строить доступные для наших кошельков индивидуальные дома.
 
Перспективы
Очевидно, что Симферопольское шоссе будет застраиваться и дальше, потому что эконом-класс правит бал, а по этому направлению земля дешевая. Михаил Подрабинек, руководитель проекта Cottage.ru, настроен более скептично. По его словам, сегодня много говорят о возобновлении интереса девелоперов к Симферопольскому шоссе, но это не совсем так. Действительно, появляются новые интересные варианты, но почти все они относятся уже к Тульской области. Из этого следует, что девелоперы ради сохранения приемлемой стоимости своих объектов уходят «в леса», к границам областей. Среднестатистический покупатель сегодня ищет предложение до 12 млн. руб., а девелопер ищет прибыль. Значит, в оборот будут вводиться удаленные земли, среди применяемых материалов исчезнет дорогой кирпич и медные крыши (их заменит брус, легкие бетонные блоки, каркасная технология). Рынок пока не перегрет, люди рвутся за город и хотят строиться, но они больше не претендуют на дворцы.
 
Всего в продаже на Симферопольском шоссе находится около 830 домовладений, из них всего 23 - таунхаусы. Также здесь реализуется около 130 организованных коттеджных поселков.

Светлое будущее ждет и дачный сегмент по южным направлениям. Исторически это непрестижные шоссе, однако, Симферопольская дорога красивая, там нет страшных и вредных производств, поэтому жители соответствующих Московских районов будут выбирать именно эти шоссе и строить там сезонные дома, а потом постепенно перестраивать их под дачи для круглогодичного проживания. Так что «дачный формат» не умер, а цветет пышным цветом – люди сообща тянут к себе магистральный газ (если рядом есть газифицированные населенные пункты), бурят скважины, устанавливают септики, телевизионные тарелки на крышах. Дробят свои участки, чтобы дети могли построить собственный домик. Если газа нет –  делают камины, устанавливают пеллетные или дровяные котлы. Некоторые предпочитают водогрейные системы, работающие на электричестве. Словом, жизнь на дачах кипит.
 
Тем, кто хочет инвестировать в загородную недвижимость, стоит подумать о покупке именно эконом-класса, так как более дешевые дома сейчас находят своего покупателя быстрее, чем дома бизнес-класса.
 
Таблица 1. Обзор коттеджных поселков Симферопольского направления

 Название поселка   Удаленность от МКАД, км  Участок (кол-во соток)  Дом (кв. м)  Цена, руб.
 Лесной ручей  50  12,5-25    от 225 тыс./сотка
 У озера  62  10,5  112   2, 99 млн. 
 Лесная поляна  62  6-18    276-828 тыс.
 Сосновый берег  62  25    202 тыс./сотка
 Чудо град  68  10-35    от 75 тыс./сотка
 Лесная опушка  75  8,7-21,9    от 55 тыс./сотка
 Капитан  95  12,4    от 1,1 млн. 
 Латынино  137  14-20    от 25 тыс./сотка

Автор: Ольга Воронова

Источник: dompodberem.ru


06.02.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код