Популярные поселки

Заповедник «Рублевка». Краткий обзор направления и ближних коттеджных поселков

Заповедник «Рублевка». Краткий обзор направления и ближних коттеджных поселков 

Кризис подкосил дорогое строительство и ударил по Рублево-Успенскому шоссе, где стоят самые дорогие дома. Что сейчас происходит на этом направлении?
 
Вечно живая
Жилье премиум-класса было, есть и будет. В этом сегменте лидирующее направление занимает знаменитая Рублевка. Когда едешь по этому шоссе, складывается ощущение, что тебя занесло в другую страну. Леса вдоль дороги вычищены, слишком длинные и сухие ветки деревьев спилены, разметка на дороге идеальная. Зимой, в снегопады, трассу моментально начинают чистить. По этому шоссе не ездят громоздкие фуры, разбивающие асфальтовое покрытие. Инфраструктура налажена: много магазинов, кафе, салонов. Есть выставочный комплекс. Цены, конечно, кусаются, но богатые обитатели этого не замечают. Премиальный статус направление имело всегда, поэтому здесь есть стародачные места: «Жуковка», «Николина гора».
 
На чемоданах?
Прежде всего, кризис ударил по дорогому сегменту в недвижимости. На обжитой Рублевке оказалось много вторичных домов, выставленных на продажу. Произошло это потому, что многие обеспеченные люди предпочли переехать в Европу. Они купили дома в других странах и решили оставить себе квартиру в Москве, выставив на продажу свои рублевские дома по высоким ценам. У кого-то нашелся покупатель, а у кого-то, кто не учел нынешней ситуации на рынке, нет. Платить за коммунальные услуги владельцам не захотелось, и они свои дома стали сдавать в аренду. При этом арендаторы подбираются тщательно, чтобы снизить риск порчи дорогого имущества (к примеру, наниматели с животными и маленькими детьми попадают в «черный список» - это неудобные жильцы). Другие предпочли ждать покупателя, настаивая на своей цене. В результате сроки экспозиции особняков у многих выросли до 2-3 лет.
 
По словам специалистов, есть группа людей, которые просто любят менять дома. Одно время некоторые жители Рублевки покупали коттеджи на Новой Риге, у большой воды на Дмитровском шоссе. Потом они возвращались обратно.
 
Те, кто пребывают в спешке, иногда демпингуют, выставляя дом по низкой цене – разумеется, у них больше шансов продать свое владение.
 
До кризиса была тенденция к основному дорогому дому покупать дальнюю дачу  – где-нибудь подальше от МКАД и поближе к дикой природе (в том числе и по западному направлению). Теперь, по словам Андрея Хазова, эксперта агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», люди считают деньги и тратить их на лишнее имущество, которое надо обслуживать, не хотят.
 
По цене земли
Некоторые вторичные домовладения продаются фактически по цене земли. Это происходит с морально и физически устаревшими особняками, построенными в 90-е годы – таких на Рублевке достаточно. Внешне они могут быть привлекательными, но внутри – немодная отделка, слабое техническое оснащение, проявившиеся огрехи, допущенные при строительстве (плохо продуманная система отопления, нарушенная гидроизоляция подвала и т.д.). Иногда домовладельцы переоценивают стоимость своих домов и выставляют их по завышенным ценам. Однако рынок диктует свои правила, и потому таким продавцам приходится подолгу ждать покупателей. В какой-то момент они понимают, что окупить дом невозможно, и тогда выставляют объект по той цене, за которую его купят.
 
Транспортная доступность
Известно, что Рублевка – шоссе двухполосное (по одной полосе в каждую сторону). Естественно, этого не хватает, ведь на трассе много поселков. Если какая-нибудь машина движется со скоростью 40 км/ч, за ней выстраивается длинный хвост, потому что при бойком встречном движении обогнать «черепаху» невозможно. Но после строительства трассы-дублера по Минскому шоссе, Рублевка разгрузится, что повысит ее привлекательность для покупателей.
 
Формат
По многим направлениям девелоперы осваивают мультиформат (когда в едином поселке уживаются и квартирные дома, и таунхаусы, и индивидуальные коттеджи). Это выгодно. Но на Рублевку данная тенденция почти не распространяется. Разумеется, здесь строят дома с квартирами, но их мало, потому что премиум-статуса шоссе никто отменять не хочет. Есть один малоэтажный квартирный дом в Жуковке и там жилье стоит от $1 млн. Покупатели приобретают свежий воздух, однородное окружение, равное им по статусу, близость к Москве. Но несколько домов погоды не делают.
 
Таунхаусов по трассе тоже почти нет – это вид  недвижимости тоже не Рублевский формат. Земля там дорогая, желающих платить большие деньги за проживание рядом с соседями не много.
 
Этим же объясняется и отсутствие новых поселков премиум-класса. Подобное строительство требует больших финансовых вложений, конечная стоимость тоже высока, а покупателей не так много.
 
Переформатирование
Выпуская в свет новые поселки (которых совсем мало), девелоперы переформатируют их. Раньше обеспеченные домовладельцы гнались за квадратными метрами, поэтому площадь дома премиум-класса начиналась от 800-1000 кв. метров. Сейчас эти монстры спросом не пользуются. Люди поняли, что такую площадь тяжело обслуживать, а толку от нее мало. Нынче покупатели практичны и считают свои деньги. Вот почему девелоперы тоже перестали строить огромные особняки и перешли на дома до 400 кв. м. По прежним меркам, это был уровень бизнес-класса, но сейчас считается премиальным, потому что в сегментации пересмотрены нормы.
 
Иногда, чтобы привлечь внимание к поселку девелоперы устраивают акции. К примеру, объявляют о продаже 2-3 домов со скидкой 30%. Это работает – покупатели действительно начинают интересоваться таким предложением, внимательнее присматриваются к поселению. В итоге удается продать не только эти 2-3 дома, но и другие.
 
Обзор предложений
Новым элитным поселком на Рублевке можно назвать «Рубин Эстейт», в который входит чуть больше 20 домовладений, построенных на совесть. Крыши домов укрыты настоящей черепицей, окна в домах деревянные. Словом, построены коттеджи из дорогих материалов, качество коттеджей выше среднего. Инфраструктура, как и по всей Рублевке прекрасная: концертные залы, гольф, конный спорт, гимнастика, занятия по йоге, магазины – все это доступно. Подъехать к поселку можно и со стороны Новорижского шоссе.
 
В Бузланово расположился коттеджный поселок «Прозорово» – там дома скромнее, поэтому классифицируется поселок как «бизнес минус». За секцию в таунхаусе продавец запрашивает $680 тыс. Расположен поселок в 14 км от МКАД (возможен подъезд с Ильинского шоссе). Секция по нынешним меркам соответствует бизнес-классу (235 кв.м плюс мансарда 45 кв. м), к ней прилагается участок размером 3-5 соток. Там же предлагаются участки без подряда размером 24,6 соток по цене $985 тыс. Индивидуальный дом (356 кв. м плюс участок 12,8 соток) в том же мультиформатном поселке обойдется в $1,6 млн.
 
Хамидуллина Алсу, руководитель Департамента элитной загородной недвижимости Contact Real Estate, приводит в пример вторую очередь жилого рублевского поселка «Полесье» (21 км от МКАД), расположенного в прилесье. В продаже есть готовые дома, как с отделкой, так и без нее. Здесь мы видим удачное сочетание многих параметров: расположение, близость новой трассы, высокое качество строительства, удачные планировочные решения домов, очень стильные интерьерные решения в проектах под ключ и абсолютно адекватные для рынка цены. Несколько объектов уже проданы.

Завтрашний день
Что ожидает Рублевку в ближайшем будущем? Скорее всего некоторая стагнация. Это не означает, что никто ничего не будет покупать по этому направлению –  репутация «райского уголка» все равно привлекает покупателей. Но новых премиальных поселков никто не строит. Куски земли, которые отрезают от своих огромных участков владельцы старых дач (например, на Николиной горе, где землевладение равняется гектару) тоже уходят с большим трудом. Видимо, рынок будет шевелиться за счет старых домов и вторичных продаж. Однако все это не приведет к изменению статуса данного направления. Оно по-прежнему будет элитным заповедником. Сильную конкуренцию ему составляют дома в европейских странах, которые стоят дешевле. Более того, сейчас много желающих купить и первый дом в Европе. Вероятно, именно западноевропейские и прибалтийские предложения составят конкуренцию элитным домам по нашему самому дорогому направлению.
 
А, по словам Ольги Ясько, директора отдела исследований компании Knight Frank Russia & CIS, правительство РФ выбрало место для строительства международного финансового центра (МФЦ). Он разместится на 460 га земли между Рублево-Успенским и Новорижском шоссе на западе Москвы. Уже известно о планах компании-застройщика CMI Development построить новый «элитный мини-город», который расположится на участке площадью в 4,3 кв. километра и станет крупнейшим в Европе.
 
Таблица 1. Стоимость домов и земли по Рублево-Успенскому шоссе.

Название поселка  Удаленность от МКАД, км  Кол-во соток  Площадь дома, кв. м Стоимость, руб. 
 Ильинские дачи  10  80  2150  712 млн.
 Полесье  19  от 15  от 417  от 41 млн.
 Коттон-Вей  24  45  710  157 млн.
 Сосновый бор  27  30  730  261 млн. 
 Лира  27  30
 36 млн.

Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем".

Источник: dompodberem.ru


05.03.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код