Популярные поселки

Без подряда. О том, как правильно выбрать земельный участок

Без подряда.  О том, как правильно выбрать земельный участок 

Земля без подряда – распространенное предложение на рынке. Появилось оно  не случайно – до кризиса застройщики предпочитали продавать коттеджи, пусть и на нулевом цикле (когда только роется котлован для фундамента). Но кризис случился, и в славном королевстве все зашаталось - спрос изменился в сторону «свободной» земли. Но действительно ли выгодно покупать только сотки? И если да, то, в каких ситуациях?
 
Где искать?
Поселки с землей без подряда есть по всем направлениям – даже на престижной Рублевке. Тем не менее, получив действительно хорошую землю (с хорошей транспортной доступностью, в 15-километровой зоне от МКАД, да еще в Новой Москве, с полным «пакетом» коммуникаций, продавец постарается извлечь из этого максимальную прибыль и предложит землю с подрядом, либо начнет застраивать ее таунхаусами, малоэтажными квартирными домами, а то и «высотками» с квартирами разной площади. Формула проста – если место хорошее, лучше продавать его не «голым», а с построенным жильем. Если же есть какие-то недостатки, можно часть территории продать под индивидуальную застройку. Девелоперы пренебрежительно высказываются о таких бесподрядных поселках, называя их шанхаями. Мол, у разных покупателей разные финансовые возможности – один построит дворец, другой поставит бытовку. На самом деле, это не так. Люди, купившие землю без подряда, все равно строят дома определенной категории. Скорее всего, это будут коттеджи из бруса, бревна, легких бетонных блоков под последующую штукатурку и окраску (или обшивку сайдингом). Тот, кому нужен дворец, поедет в другое место и, скорее всего, купит дом на нулевом цикле или вторичный.
 
Перед тем, как искать землю, определитесь с направлением. Чем престижнее трасса, тем дальше от МКАД будут земли без подряда. По дорогим шоссе почти нет «свободных предложений» в 15-километровой зоне. Скорее всего, «ваша» земля будет расположена в 30 км от МКАД и дальше. Направления поскромнее дают шанс подобрать участок поближе к МКАД. Территории между южными и северными шоссе развиваются именно как эконом-класс, из них лидерами являются Каширская трасса и Симферопольское шоссе.
 
Внимание на детали
Перед просмотром участка, выясните у продавца, как в поселке обстоят дела с коммуникациями. За подключение газа вам все равно придется платить. Но одно дело, когда труба подходит к забору, и совсем другое – когда она в километре от поселка и есть «некие договоренности». Если вы собираетесь жить в доме и зимой, газ необходим – это самое экономичное топливо. И вам надо выяснить, где ближайшая точка вреза. Случается так, что у продавца есть какое-то разрешение на проводку трубы, но через 3 года обстоятельства меняются, и врезку ему запрещают. Попросите у продавца документы, подтверждающие, что газ проходит по границе участка. Известен случай, когда в газифированном поселке на 200 с лишним домовладений к четырем участкам газ не был подведен. Купившим эти 4 участка людям пришлось как-то изворачиваться. Один зарыл в землю газгольдер, другой за собственный счет тянул 50 м газопровода, что обошлось ему дорого.
 
Второе важное условие, которое надо выяснить до просмотра – наличие электричества. Нужно заранее выяснить, какую мощность выделяют на участок. Если ее слишком мало, у вас будут вечно «выбивать пробки». Рассчитайте самостоятельно, какая мощность нужна именно вам. Для этого определитесь, где будут расположены светильники, сколько будет предметов бытовой и прочей техники. Конечно, это будут приблизительные цифры, но вам надо их знать. В более дорогих поселках выделяют 25 кВт на домовладение, в других – всего 10 кВт. Вам надо знать, хватит ли предложенной электроэнергии, чтобы все в доме работало исправно.
 
Если вы собираетесь строить дом для круглогодичного проживания, не забудьте про интернет – в наше время без него никуда. Обзвоните соответствующие компании и узнайте, входит ли ваш участок в зону покрытия. Рассчитывать на то, что вы получите выделенную линию, не стоит. Выбирать придется между спутниковым (одно-или двусторонним) и радиоинтернетом. При осмотре проверьте работу мобильной связи.
 
Спрос на землю без подряда за 2013 г. увеличился и составил приблизительно 60% от общего спроса на загородную недвижимость.

Как добраться?
Землю без подряда зачастую покупают люди, у которых в семье одна машина, а  машины, как известно, ломаются. Вот почему поинтересуйтесь, как далеко от участка расположена железнодорожная станция. Совсем хорошо если рядом с поселком есть остановка общественного транспорта, тогда вы уже  точно не будете зависеть от самочувствия вашего автомобиля.
 
Инфраструктура
Аптеки, поликлиники, продуктовые магазины и отделения банков – все это необходимо человеку, который собирается проводить за городом много времени. Почитайте, что находится рядом с вашим поселком. Если он находится недалеко от крупного населенного пункта, вам повезло. Иногда застройщики декларируют намерения построить детский сад, магазин, детскую площадку. Даже указывают на официальном сайте, где все это будет расположено. А потом на месте запланированного торгово-развлекательного комплекса вдруг вырастают таунхаусы. Так что на слово верить не стоит. Исходите из того, что есть сейчас.
 
Частные случаи
Мультиформатных поселков, где продаются одновременно таунхаусы и земля без подряда, сейчас много. Присмотритесь к ним. Строительство таунхаусов уже подразумевает наличие в поселке газа, центрального водоснабжения и канализации, достаточной электромощности. «Присоседиться» к блокированным домам – удачное решение, хотя, возможно, это будет стоить дороже. Зато вы получаете хоть какие-то гарантии с инфраструктурой и снабжением.
 
Еще лучше – найти землю без подряда в уже сформированном и обжитом поселке. Такие вариантов мало, но они есть. Бывает, что в свое время люди купили землю и построили на ней дом, при этом часть денег они вложили в дополнительные земельные участки – то есть, поступили как частные инвесторы. Позвонив в риэлторское агентство, скажите, что очень хотите приобрести землю в старом поселке – возможно, для вас найдутся интересные предложения.
 
Иногда на рынке появляются заманчивые объявления. К примеру, один домовладелец, чей коттедж располагался в относительно старом поселке бизнес-класса, продавал свой дом почти по цене земли. Такой демпинг объяснялся морально устаревшим домом (из красного кирпича), а напротив дома стояла водонапорная башня. Вид из окон не лучший. Но низкая цена быстро привлекла покупателя.
 
Юридическая чистота
Перед тем, как оплатить свои облюбованные сотки, проверьте, все ли документы у продавца в наличии. Вот перечень бумаг, которые вам должны показать – читайте их внимательно:
1.      Кадастровый паспорт участка (к нему прилагается протокол о согласовании границ с соседями)
2.      Свидетельство о собственности (оформленное на продавца земли)
3.      Выписка из ЕГРП (Единая государственная регистрационная палата). Этот документ сообщает, наложены ли на землю какие-либо обременения (например, залог).
4.      Документы на коммуникации. Если продавец сообщает, что коммуникации проложены, у него должен быть на руках акт приемки коммуникаций в эксплуатацию.
 
Важна и категория, к которой относится покупаемая земля. Либо это должна быть категория земель поселения, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Первый вариант подразумевает строительство населенных пунктов, а сельскохозяйственные участки позволяют поставить сезонный дом и вести хозяйство (дачное или фермерское). Оптимально, если ваша земля относится к ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это дает право на строительство частного дома для круглогодичного проживания и на регистрацию в нем. Сельскохозяйственные и фермерские земли подразумевают сезонные дома. Более того, фермерская земля обязывает вас вести частную предпринимательскую деятельность – как минимум, разводить кур, строить теплицы и продавать то, что удалось вырастить.
 
Чтобы не попасть впросак, лучше перед покупкой нанять человека, который хорошо разбирается в юридических тонкостях сделок – именно по загородной недвижимости. Это может быть риэлтор, который будет до конца вести сделку и проверять продавца, или юрист со специализацией на недвижимости – он проверит документы продающей стороны.
 
Практикум
Если вам понравилась территория, не торопитесь покупать участок. Узнайте, сколько соток в поселке уже продано. Если на территории уже построены дома, поспрашивайте у жильцов, чем они недовольны. Это ценные сведения могут быть совершенно разными. К примеру, вам расскажут, что часто скачет напряжение, что весной сильно подтопляет землю, и из-за этого протекают подвалы. Или, наоборот, похвалят место, которое вам понравится. Какие взносы берет правление, как часто вывозится мусор. Мелочей, которые могут охладить ваш пыл, предостаточно – лучше знать о «сюрпризах» заранее. Какие-то из них вы учтете при строительстве своего дома. К примеру, одна дама панически боялась змей и отказалась от покупки участка, когда узнала от жильцов, что они видели в поселке гадюку.
 
Осмотр по расписанию
Ранняя весна – самое время для просмотра участков. Снег уже сошел, но земля пока еще полна паводковыми водами. Вы увидите, ровный участок или нет (в углублениях будет стоять вода), заметите его уклон, определите состав почвы. Перед строительством полноценного дома для круглогодичного проживания, вам придется сделать гидрогеологические изыскания, но кое-что можно увидеть и самому, при первичном осмотре.
 
Плюсы летнего просмотра заключаются в том, что вы определяете состав грунта (разные сорняки растут на разных грунтах), вредных в прямом и переносном смысле животных (наличие кротов, землероек и т.д.). Осматривать осенью тоже можно, но лучше в сентябре-октябре, когда деревья еще не сбросили листву, а трава не легла от первых морозов.
 
Таблица 1. Участки без подряда по разным направлениям

 Направление  Название поселка  Размер уч-ка (сотки)  Цена (руб./сотка)
 Рублево-Успенское, 20 км  Николина поляна  10-43  1,067 млн.
 Рублево-Успенское, 24 км.  Папушево  13-100  670-802 тыс.
 Варшавское, 33 км  Сосновый бор  7-35  330-450 тыс.
 Варшавское, 68 км  Незабудкино  6-20  27-60 тыс.
 Можайское, 15 км  Крюковские леса  9-21  318 тыс.
 Можайское, 112 км  Морской клуб  8-41  125 тыс.
 Киевское, 20 км  Подмосковные вечера  8-22  340-410 тыс.

Ольга Воронова, специально для портала "Дом подберем".

Источник: dompodberem.ru


29.04.2014

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код