Не секрет, что сегодняшний рынок загородной недвижимости перенасыщен, предложений очень много в любом ценовом сегменте и по любому направлению, а спрос падает.
Чем КП «Капитолий» лучше других подобных ему поселков? Есть ли у него какая-то особая фишка, способная привлечь покупателя и обратить внимание именно на КП «Капитолий»?
Описание посёлка
КП «Капитолий» на своем сайте позиционирует себя как поселок бизнес-класса. Такой поселок подразумевает близость к Москве, хорошую транспортную доступность, хорошую внутреннюю и внешнюю инфраструктуры, все центральные коммуникации. В поселках бизнес-класса, могу быть и индивидуальные дома до 3-х этажей, виллы, дуплексы, таунхаусы и пр.
Обязательно есть здание для управляющей поселком структуры. Должны быть хорошие внутри поселковые дороги, уличное освещение, один, или несколько контрольно-пропускных пунктов, круглосуточная охрана и служба эксплуатации и контроля инженерных сетей.
Единый архитектурный стиль, выраженный хотя бы в одинаковом ограждении участков. Желательно, чтобы коттеджный поселок бизнес-класса был возведен на землях населенных пунктов. Его наносят на географическую карту и в нем можно без проблем получить постоянную прописку. Давайте посмотрим, действительно ли КП «Капитолий» соответствует званию бизнес-класса?
Адрес: Москва, поселение Первомайское, вблизи деревни Бараново, ООО «Агро-Ресур», уч. № 5.
Территория 20 гектаров, количество участков под застройку – 185, размером от 5,6 до 20 соток. Можно приобрести участок без подряда и с подрядом. Также запланировано строительство 12 дуплексов.
На просторах интернета можно встретить и другие сайты КП «Капитолий», в частности, вот такой красивый http://www.cottage-kapitolij.ru/plan/ принадлежащий компании «ИНКОМ-Недвижимость», которая ранее продавала участки в поселке, но ныне произошел развод, и УК «Капитолий» от услуг ИНКОМа отказалась.
Но вернемся к родному сайту. Оформление приятное, но шрифт виден плохо. Представлено довольно много документов. Приобретение участка происходит по договору купли-продажи, который можно скачать на сайте. Увы, не указано, кто продавец и кто генеральный директор ООО.
В личной беседе удалось выяснить, что сейчас продавец называется ООО «Галактика». Что это за «Галактика»? В интернете ООО с таким названием – пруд-пруди. Управляющая компания ранее называлась ООО «Зарница», но с недавнего времени ООО УК «Капитолий».
В интернете нашлась такая, к счастью, только одна. ООО УК «Капитолий» зарегистрирована в 2012 году в г. Москве. Основным видом ее деятельности является «Управление недвижимым имуществом» и расположена она по адресу: 111033, г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 32, стр. 10. Генеральный директор Савеличева Валерия Викторовна. Сайта компании нет, отзывов нет. Лицензия на пользование недрами выдана в 2012 году дачному некоммерческому товариществу «Зарница», председатель правления Алехан Владимир Николаевич.
На сайте выложено довольно много документов, но везде указана УК ООО «Зарница». То есть явно в данный момент происходит какая-то реорганизация и смена руководства поселка. Согласно кадастровому паспорту разрешенное пользование земель «для дачного строительства».
На сайте поселка последние новости от июля 2014 года. Есть фамилия коменданта и его номер телефона. Виденеев Сергей Анатольевич – он и водил меня по поселку. Ежемесячный коммунальный платеж 3 тыс. руб. в месяц, но в будущем, как мне сказали, он возрастет до 5-6 тыс. руб.
Есть несколько форумов поселка, и они меня очень заинтересовали воплями возмущения некоторых владельцев. Но подробнее об этом расскажу ниже.
По новому прайсу, что мне прислал менеджер поселка Юрий, стоимость участков не стали привязывать к курсу доллара. Теперь она фиксирована и стала даже немного ниже, чем год назад. Например, прелестной участок № 65 площадью 15,32 соток сейчас стоит 7,66 млн. руб. (500 тыс. за сотку). Стоимость коммуникаций входит в стоимость участка. За исключением заведения газа.
Год назад этот же участок «ИНКОМ-Недвижимость» предлагала немного дороже 7, 815 млн. руб. Стоимость сотки участка под дуплекс 550 тыс. руб. Например, участок № 178 расположенный по границе, вдоль проезжей части, размером 6,22 сотки стоит 3, 421 млн. руб.
Дуплексы впервые появились в Англии в XIX веке. Дети не желали расставаться со своими родителями и, обзаведшись своей семьей, предпочитали не отселяться, а пристраивать к родному дому еще один. То есть дуплекс – это дом с двумя квартирами и выгоден для большой семьи, или для молодой пары и родителей.
КП «Капитолий» является аккредитованным клиентом Сбербанка. Это хороший знак – Сбербанк не дает ипотеку ненадежным компаниям. Покупатели могут теперь подать заявку на ипотеку не в отделении банка, а офисе поселка.
Дорога в КП «Капитолий»
Доехать до поселка на автомобиле можно по Киевскому шоссе – 22 км от МКАД, затем поворачиваете на развязке направо и через 2 км попадаете на Рабочую улицу, менее одного километра прямо, затем налево по Центральной улице, выезжаете из поселка «Первомайское», мост через реку Десна и справа по ходу движения – КП «Капитолий». Или по Калужскому шоссе через г. Троицк. От Троицка ехать примерно минут двадцать.
До поселка вполне можно добраться и общественным транспортом – от метро «Юго-Западная» (выход из перового вагона, направо) автобусом № 304 (ходит по расписанию, 2 – 3 раза в час). Доедете минут за 40.
Этим маршрутом можно будет добраться и еще быстрее, как только по Сокольнической линии достроят станции метро «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево». Станция «Саларьево» находится уже за МКАД. Или от метро «Теплый Стан» маршрутным такси № 522 до остановки «Первомайское».
Дорога от метро занимает 1 час. Далее – вперед, по мосту перейдете реку Десну и увидите забор. Путь недалек, всего метров 400, но идти придется вдоль шоссе, а пешеходной дорожки нет.
Главный вход и въезд находится значительно дальше, он сейчас закрыт, поэтому, как только попадется приоткрытая калитка, смело туда заходите.
Вас встретит дружелюбный охранник и пальцем покажет куда идти, в смысле, где находится офис продаж. Справа от входа находится летающая тарелка, которая оказалась очистным сооружением.
Что за разборки?
Расспросив нескольких владельцев участков, выяснила следующее. Продажи в поселке начались в 2012 году, когда эти земли входили еще в Троицкий административный округ, то есть в Московскую область. По договору купли-продажи, который покупатель заключал с «ИНКОМ-Недвижимостью» стоимость коммуникаций включена в стоимость участка. Но из этих коммуникаций было только электричество.
Жители устанавливали септики и сами заказывали бурение артезианских скважин. Водоносный слой здесь залегает на глубине от 30 до 100 метров и напор воды хороший. К слову упомяну, что качество воды удовлетворительное, хотя в ней содержатся фтор и железо и сильно превышена степень жесткости. Необходима многоступенчатая очистка воды.
Но согласно проекту расширения Москвы с 1 июля 2012 года округ включен в состав города. И московские власти сказали: «Какие септики в Москве? Какие личные скважины? Да еще на берегу реки Десны в водоохраняемой зоне?» И пришлось прокладывать центральные инженерные сети, то бишь, водопровод и канализацию.
Вот за эти, так сказать, блага цивилизации «вне плана» руководство КП и стало спрашивать с собственников ранее приобретенных участков миллион рублей. Те, естественно, возмутились. Во-первых, в договорах не оговаривались дополнительно никакие доплаты.
Во-вторых, многие уже потратили деньги и время на личные скважины и септики и им общепоселковые не нужны. У них свои есть, да еще и платить потом придется каждый месяц за эксплуатацию общепоселковых сетей. А некоторые, уже начавшие эти работы, так их и продолжают до сих пор, несмотря на грозные указания управляющей компании.
Сменилось руководство управляющей компании с ООО «Зарница» на ООО УК «Капитолий». Генеральным риэлтором «Капитолия» являлась компания «ИНКОМ-Недвижимость», с которой управляющая компания ныне прекратила сотрудничество. Даже продажа участков была приостановлена до разработки новой ценовой политики.
Некоторые владельцы сейчас продают свои участки ниже стоимости, так как не хотят связываться и защищать свои септики и скважины. Другие упорствуют и отстаивают. Чем и когда, закончится это противостояние – неизвестно. У нынешних покупателей есть даже выбор: либо купить участок во вторичной продаже дешево, но с головной болью, либо без нее, но дороже.
Тем не менее, поселок застраивается, не могу сказать, что активно. Кстати, над поселком пролетают самолеты. Я пыталась их сфотографировать, но кроме голубого неба, ничего в кадр не поймала.
Участки
Есть участки, просто заросшие бурьяном и требующие выравнивания.
Это участки вдоль реки. Стоимость участков вдоль реки 500 тыс. руб. за сотку. Например, участок №68 площадью 18,27 соток стоит 9,135 млн. руб. со всеми (кроме газа) коммуникациями.
Участок, так сказать, через дорогу №74 уже 550 тыс. руб. за сотку. На каждый участок имеются кадастровые паспорта и свидетельства собственности. Киосковая комплектная трансформаторная подстанция. Электричество трехфазное.
На домовладение положено 10 кВт. Но я не увидела уличного освещения. Пока оно только обещано.
Получена лицензия на добычу воды. Водозаборных узлов в КП «Капитолий» два. Скважина артезианская. Ливневая канализация.
Канализационные сети еще не подключены – невозможно создать минимальную нагрузку, слишком мало народу живёт.
От Мособлгаза в марте 2014 года ООО УК «Капитолий» получены технические условия на газификацию и присоединение к газораспределительной сети 169 индивидуальных коттеджей и 12 таунхаусов/дуплексов с общим расходом 944 куб. м в час. Разрабатывается план прокладки труб внутри поселка. Так что поселок будет обязательно газифицирован.
Поселок компактный, планировка стандартная – главные улицы под прямым углом пересекаются с небольшими дорогами к участкам. Прогулочная зона вдоль реки неблагоустроенна. Сейчас происходит перепланировка въездной зоны и строительство здания управляющей компании.
- Ныне офис продаж выглядит более, чем скромно.
- Дороги в неплохом состоянии, проехать и пройти вполне можно.
- Участки, приобретенные в 2012 году уже застроены.
В поселке Первомайское есть очень красивая церковь Сошествия Святого Духа возведенная в 1709 году. На нее открывается замечательный вид из КП «Капитолий».
Также в Первомайском есть магазины, школа, детские сады, спортивный клуб. Основные блага цивилизации – рестораны, больницы, поликлиники, кинотеатр, крупный торговый центр, фитнесс-центр, конноспортивный клуб и пр. – в г. Троицке.
Достоинства
- Средняя стоимость сотки для этого региона;
- Наличие центральных коммуникаций;
- Наличие реки Десны;
- Близко от МКАД;
- Удобное транспортное сообщение;
- Благоприятная экологическая обстановка, вблизи нет работающих фабрик и заводов;
- Поселок огражден кирпичным забором, круглосуточная охрана.
Недостатки
- Нынешняя реорганизация КП «Капитолий» и какая-то общая неразбериха;
- Недалеко есть два аэропорта: «Внуково» и «Остафьево»;
- Поселок еще где-то в середине стройки. Почти половина участков еще не продана и все будет застраиваться еще очень долго;
- Нет уличного освещения;
- Нет приличного офиса продаж;
- Обещанные детская и спортивная площадки, существуют пока только на бумаге;
- Отсутствует внутренняя инфраструктура;
- Недостаточно развитая внешняя инфраструктура;
- КП «Капитолий» – дачное некоммерческое товарищество, то есть с пропиской могут возникнуть проблемы. Для многих это не имеет значения, но все-таки надо отметить, что это недостаток;
- Многие участки необходимо выравнивать.
Итоги
КП «Капитолий» нельзя отнести к поселкам бизнес-класса, хотя многим требованиям к поселкам такого формата он отвечает – в частности близостью к МКАД, хорошей транспортной доступностью и наличием всех центральных коммуникаций. Закроем глаза на то, что пока не подведен газ, но он, когда-нибудь, будет.
Но! Статус земель по кадастровому паспорту «для дачного строительства». Мешанина из построек индивидуальных, коттеджей по подряду, дуплексов и таунхаусов. Уж какой тут единый архитектурный стиль? Даже нет образца одинакового для всех ограждения.
Нет никаких спортивных и детских площадок, никакие прогулочные зоны, зоны отдыха и пр. не благоустроены. Возможно, все будет потом. А возможно, и нет. Неразбериха с владельцами участков, на которых уже есть септики и скважины. И таких очень много!
Я бы рекомендовала этот поселок для постоянного проживания, но… лучше немного подождать, пока все не устаканиться и не придет в норму. Мне бы не хотелось на общем собрании выслушивать претензии собственников к управляющей компании (и наоборот), или жалобы соседа по участку.
Сравнительная таблица (1) стоимости участков без подряда по Киевскому и Калужскому шоссе
Название | Расстояние км от МКАД | Площадь участков, сот. | Стоимость сотки тыс. руб. |
Капитолий | 22 | 6-25 | 400-550 |
Крекшино | 21 | 13-45 | 600-900 |
Апрелевка Парк | 27 | 7-27 | 350-450 |
Подмосковные Вечера | 20 | 8-22 | 340-410 |
Сравнительная таблица (2) по стоимости участков без подряда со всеми коммуникациями по другим направлениям
Название | Расстояние км от МКАД | Площадь участков, сот. | Стоимость сотки тыс. руб. |
Бакеево | Пятницкое, 20 | 7-21 | 270-320 |
Русская Деревня | Новорижское, 22 | 13-25 | 470-1120 |
Остров Эрин | Калужское, 26 | 8-14 | 380 |
Марина Лисицына, специально для портала dompodberem.ru