Коттеджный поселок «Роща»: мог бы стать бизнес-классом, да «вот только королевство маловато»

Истринский район Подмосковья давно любим и освоен москвичами. В последнее время он довольно динамично развивается и в экономичной и в социальной сферах, и по праву входит в золотую десятку лучших районов Московской области. Не зря Новорижское направление является наиболее «покупаемым», наряду с Киевским и Калужским.
 
И я вам расскажу окоттеджном поселке «Роща», что находится на Новорижском шоссе по адресу: Московская область, Истринский район, деревня Красный Поселок – очередной проект девелоперской компании М9.
 
КП «Роща» представлена веткой на сайте девелопера компании М9. Традиционно хорошее наполнение, спокойные тона, понятная навигация. Генплан уж очень примитивный, к сожалению, не интерактивный. Схемы проезда нет (или она у меня не загрузилась?), просто белое поле, хотя есть описание. Но я вам сама расскажу ниже, как добраться. Зато хорошая страница с проектами домов, с поэтажными планировками. М9 предлагает покупателю почувствовать себя творцом и базовый проект изменить – увеличить, уменьшить, сделать другую планировку или фасад. Но, конечно, так, чтобы пожелания укладывались в общую архитектурную концепцию и не нарушали единый стиль. Радует наличие прайс листа. Жаль, что нет никаких документов.
 
Не нашла никакого форума и никаких отзывов.
 
М9 DEVELOPMENT все делает сам! На всех этапах – от землеустройства, проектирования, застройки и до продаж, М9 является единоличным хозяином. Это гарантия от возникновения каких-то побочных рисков для покупателей. Хорошо же, когда все сосредоточено в одних руках, тем более что это уже не первый проект компании. В ее портфеле ныне реализуемые неодачи Radostь, ЖК «Рига! Рига!», и уже введенный в эксплуатацию поселок Berestovo Club.
 
Головной офис компании находится в Москве, на Гоголевском бульваре, в доме №7 (станция метро «Кропоткинская»).
 
Как доехать на автомобиле
Съезжаем с МКАД на развязке 63А на М-9 Балтия (Новорижское шоссе) и едем 24 км. На Покровской развязке (первая развязка после знаменитой «Пирамиды») поворачиваем направо (под мост), опять направо, далее видим указатель Покровское/Звенигород, проезжаем насквозь деревню Покровское.
 

Минуем строящийся поселок таунхаусов «Кембридж», и поворачиваем налево.
 

Проезжаем насквозь Красный Поселок, поворачиваем направо и перед вами, пока в стадии отделочных работ, КПП «Роща». Общий километраж составит 29 км (а на сайте написано 23 км!).
 

Как доехать на автобусе
Метро «Щукинская», выход из первого вагона, автобус № 480. Не перепутайте с маршрутным такси №480! Маршрутка едет только до «Павловской слободы». Автобус ходит по расписанию, он небольшой, народу в нем набивается предостаточно. Стоимость проезда до остановки «Красный поселок» 110 рублей. Социальных льгот нет, ехать один час.
 
Остановка в сторону Москвы.
 

Далее переходите дорогу и следуйте тем же маршрутом, что описано выше для автомобиля. Идти придется немногим более одного километра.
 
Подскажу, как добраться практически до «Рощи» совершенно бесплатно и с комфортом. Соседствующий с поселком ЖК «Сампо» располагает собственным фирменным микроавтобусом, что отправляется каждый час с 9.00 до 18.00 от станции метро «Мякинино». В метро выходите из последнего вагона и выход направо в сторону торгового центра «Вегас». Напротив 1-го павильона выставочного центра «Крокус-Экспо» остановка. Обратно микроавтобус отправляется с 10.00 и до 19.15.
 
В «Роще» меня ожидал менеджер Алексей. Вообще, в поселке было оживленно. Несмотря на выходной день, стройка не останавливалась, но и кроме рабочих было много всякого глазеющего народа. Еще один менеджер уже водил по поселку потенциальных покупателей. А к Алексею прибыли молодые ребята на какой-то шикарной машине. Они, правда, от своей машины не отходили, так как были в легких ботинках, а грязь, по причине распутицы и отсутствию капитальных дорог, была густой, манящей в свои объятия не только замшевые кроссовки, но и вполне себе высокие берцы.
 
Вид от КПП. Поселок маленький, всего на 78 домов и с этой точки просматривается практически насквозь. И название поселка – «Роща» вполне оправдано. Белоствольные русские красавицы березы, перемежаясь редкими трепетными осинами и яркими рябинами просто прелестны. Уверена, что весной и летом здесь очень красиво.
 

В въездной группе запланированы здание администрации и служба охраны. Слева – детская площадка.
 
Недалеко от въезда возводится так называемое общественное здание, где «поселятся»: детский сад, магазин, химчистка, фитнес-зал, медпункт с аптекой.
 

Я вам рассказала о будущей внутренней инфраструктуре «Рощи». Для такого небольшого поселка она более чем хорошая. Встречала я поселки со значительно большим количеством домов, где и половины Рощинского набора застройщик даже и не обещал.
 
Слева рыжее здание – офис продаж, но он что-то недействующий. В будущем тут будет спортивная площадка, а за ней водозаборный узел.
 

В поселке все коммуникации центральные, владельцам не придется рыть колодцы и устраивать септики.
 
Пожарный выезд.
 

Слева от него трансформаторная подстанция.
 

 

 

Справа газорегуляторный пункт. Рядом будут очистные сооружения и канализационная насосная станция.
 

Электричество уже разведено по поселку.
 

Участки реализуются с обязательным строительным подрядом. Проекты домов те же самые, что и в более «старшем» поселке М9 – КП Radostь, но в отличие от Radostь, здесь не будет домов с большими площадями – максимальный метраж 234 кв. м, а самый маленький коттедж в 115 кв. м. Почему нет больших домов? Объясняется просто – участки в «Роще» нарезаны от 3,47 до 7,38 соток, то есть они маленькие. Можно купить два участка рядом, пока есть такая возможность, но их суммарная стоимость пересчитывается, поэтому на выходе вы получите стоимость не ту, на которую надеялись. Не могу сказать вам точно, какие там расчеты, но что-то связанно с коммуникациями.
 
Давайте посмотрим, что почем. Самый маленький участок в 3,47 сотки при возведении на нем дома 115 соток обойдется в 8,8 млн. руб. При возведении дома в 234 кв. м придется выложить 14,4 млн. руб. Эти цены действительны при единовременной стопроцентной оплате. Можно строить дома с другим метражом.
 
На некоторых участках компания уже возводит дома. На участке №2 в 4,24 сотки (рядом с КПП) заложен дом площадью 155 кв. м и стоимостью 12,59 млн. руб.
 

Как вы видите, стены возводятся из крупноформатных керамических блоков. Все коммуникации газ, электричество 15 кВт, водоснабжение центральное из артезианской скважины с двойной очисткой, канализация, слаботочные системы (интернет, телевидение, телефон) заведены в дом.
 

Перекрытия железобетонные, монолит. Снаружи стены отделают кирпичом ручной формовки (Бельгия), плюс штукатурка, облицовочный камень.
 
Так как готовых домов в «Роще» еще нет, то предлагаю посмотреть вариант отделки в КП Radostь. Примерно то же самое предлагают и в «Роще».
 

В «Роще», так же, как и в КП Radostь, крыши покрыты металлом, то есть кровля фальцевая и с выбором цвета из семи вариантов. В таком же виде обязательное внешнее ограждение участков. Фасадное ограждение входит в стоимость дома.
 
Чердака нет.
 
Окна пластиковые, алюминиевые или деревянные двухкамерные. Стальная входная дверь с декоративной отделкой.
 
Архитектурная мастерская АБ 2.0 создает архитектурный стиль коттеджных поселков Radostь и Рощи. Именно ее мастерам принадлежит необычный фасад домов, что делает здания стильными и узнаваемыми.
 
Фото сделано в КП Radostь.

Пока КП «Роща» выглядит, в большинстве своем так.
 

Участок №63 площадью 6,41 сотка, стоимостью при возведении самого маленького дома – 13,258 млн. руб. Следом за ним участок №64 в 3,79 сотки. При подряде на дом в 115 кв. м приобретение обойдется в 10,114 млн. руб.
 

Так как за покупателя приходиться бороться с конкурентами, то М9 пытается повысить привлекательность своих объектов с помощью дополнительных финансовых инструментов. Девелопер предлагает такую услугу, как подбор ипотеки, то есть подать документы на рассмотрение можно в офисе компании. Ипотечный брокер компании безвозмездно подберет программу ипотечного кредитования. В банках-партнерах персональный менеджер оформит все документы и проконтролирует проведение ипотечной сделки. Покупателю останется только явиться на подписание документов в завершающей стадии.
 
При стопроцентной оплате домовладения М9 предоставляет скидку в семь процентов.
 
Также девелопер предоставляет собственную беспроцентную рассрочку сроком на один год при внесении первоначального взноса от 30% стоимости домовладения. Остальная сумма вносится равными платежами в течение года. Никаких документов, подтверждающих доход, не требуется. Очень хорошее предложение.
 
Кроме возведения коттеджа компания предлагает строительство так называемых малых архитектурных форм – например, бани или беседки.
 
Такая баня (базовая) площадью 62,5 кв. м стоит 3,963 млн. руб. Баня возводится из тех же материалов, что и дом – монолит, кирпич. Наружная отделка натуральной щепой лиственницы. В ней просторная комната отдыха 34 кв. м, санузел, парная с предбанником, купель и кладовая. Можно и гостей поселить. Хотя, дороговато для бани-то.
 
Фото взято с сайта поселка.
 

И давайте посмотрим кто у нас в соседях?
 

 

Сразу за забором (на генплане сверху), как бы слегка приобнимая соседку «Рощу», находится  малоэтажный жилой комплекс Sampo (ООО «Микрорайон Кантри»). Само название говорит о том, что генподрядчиком является финская компания.
 

Алексей повез меня смотреть, что же находится с другой внешней стороны.
 
Поле, русское поле…
 

Большая территория, совершенно пустая. Алексей не знает, будет ли здесь какая-то застройка. Но свято место пусто не бывает, рано или поздно и здесь возведут какой-нибудь коттеджный поселок или жилой комплекс.
 
С внешней инфраструктурой все в порядке.
 
По Новорижскому шоссе магазинов хватает всяких. Детей можно возить в Ломоносовскую школу, в Липках есть гимназия, на Ильинском шоссе школа «Президент». Рядом, в селе Покровском обычная средняя школа, магазины, почта, автомастерская.
 
Российский государственный социальный университет находится в 19 км в Дедовске. Там же находится и Международный колледж.
 
В соседнем ЖК SAMPO предусмотрено строительство пяти детских садов, двух школ и физкультурно-оздоровительного комплекса. Кроме того, в специализированном комплексе будут продуктовые и хозяйственные магазины, банковский центр, химчистка, кафе, парикмахерская.
 
Думаю, что небольшому количеству жителей КП «Роща» вполне хватит для комфортного существования и инфраструктуры ЖК SAMPO.
 
Достоинства:
1. Хорошая доступность личным транспортом; неплохая доступность общественным транспортом;
2. Небольшой поселок с хорошим набором внутренней инфраструктуры;
3. Все коммуникации центральные;
4. Категория земель ИЖС;
5. Красивые дома, единый архитектурный стиль;
6. Ипотека, акции;
7. Неплохой сайт;
8. Приятный менеджер Алексей.
 
Недостатки:
1. Не обнаружено никаких правоустанавливающих документов;
2. Далеко идти пешком от автобусной остановки;
3. Поселок в стадии активного строительства и продаж;
4. Маленькие участки.
 

Сравнительная таблица стоимости домовладений по Новорижскому шоссе

Название поселка	Расстояние от МКАД, км	Площадь уч-ка, сот.	Площадь дома, кв. м	Стоимость, млн р.
«Роща»	29	3,47–7,38	115–234	8,8–20,2
Radostь	56	6–15	187 – 305	20,8–60,88
«Княжье Озеро»	24	5–33	от 329	11–36
«Рождествено»	26	11–37	210–800	12–25

Сравнительная таблица стоимости домовладений по другим направлениям

Название поселка, шоссе	Расстояние от МКАД, км	Площадь уч-ка, сот.	Площадь дома, кв. м	Стоимость, млн р.
«ОрловЪ», Володарское ш.	13	6–16,5	140–350	12–24
«Петрово-Дальнее», Рублево-Успенское ш.	17	8–17	240–480	30,8–63
Чулково Club, Новорязанское ш.	21	12–22	210–520	14–30

 
Итог
 
КП «Роща» смутил маленькими участками, хотя и сам он занимает всего 5,8 Га. Когда его целиком застроят, то дома будут находиться близко друг к другу, то есть застройка довольно плотная. На маленьком участке даже самый небольшой по площади дом займет чуть ли не его половину. Хотя понятно, что уменьшение земельных наделов позволяет компании в такой близости от Москвы сохранить среднюю цену на домовладение и сделать его в финансовом плане более доступным для покупателя.
 
Не стоит забывать, что в последний год изменилась и законодательная база. Кадастровая стоимость земли возросла и, соответственно, увеличился земельный налог. Поэтому застройщику крайне невыгодны непроданные участки, так как налог-то за них нужно платить из своего кармана! Да и многие покупатели по той же причине, но уже из «своего кармана» не стремятся к приобретению больших участков. Небольшой домик на небольшом участке – довольно востребованный вариант загородного жилья. Да и 6 соток как-то  традиционны и привычны русскому человеку.
 
Но вот поэтому не могу отнести КП «Роща» к бизнес-классу. Я бы определила его как комфорт-класс.
 
Хорошая внешняя инфраструктура и обещана неплохая внутренняя. Красивые, стильные дома, можно сказать, модные, построены капитально, из хороших материалов, по интересным проектам.
 
Но мне любопытно, каким образом компания собирается подобрать в поселок:

«достаточно узкую целевую аудиторию, потребности которой реализуются более точно. Возрастное ядро 30 - 45 лет. Чтобы жизнь за городом была приятной и удобной, в поселке должна быть единая социальная среда, у соседей должны быть схожие взгляды»
 
Ведь это просто слова, реклама… купить участок может кто угодно – любого возраста и из любой социальной среды, были бы деньги.
 
В нынешнее кризисное время осторожность покупателя к крупным приобретениям возросла. Даже обладая всей суммой, он избегает самых выгодных и дешевых долгостроев, а также предпочитает покупать участок или готовый дом в рассрочку и желательно, беспроцентную, даже если застройщик сулит хорошую скидку при единовременной оплате. То есть люди стали значительно меньше доверять рекламе и обещаниям, стали внимательно изучать надежность застройщика, его репутацию на строительном рынке, а самое главное, степень готовности поселка. Очень хорошо, когда потенциальный покупатель приезжает на осмотр и видит, что даже в выходной день на объекте ведутся строительные работы. Видит, что инженерные сети уже проложены, а менеджер готов ответить на любые вопросы и можно поковырять пальцем и кирпичи, и рамы, и даже поколотить кулаками о стены. Кстати, советую. Сама была свидетелем того, как на одном из объектов посетитель руками отломил кусок от газобетонного блока. Конечно, он (посетитель, в смысле) сразу развернулся и уехал, несмотря на оправдательный лепет менеджера.
 
Из 78 наделов КП «Роща», если судить по прайсу на декабрь, продано 15 и забронировано 6.
 
Выбор участков еще очень хороший, строительные материалы качественные, смотреть и ковырять менеджеры разрешают где угодно и что угодно, М9 не новичок на строительном рынке и проекты у нее удачные, поэтому рекомендую всем для постоянного проживания и инвестирования, особенно тем, кому не очень-то и нужен участок большой площади, а близкое соседство, чуть ли не окно в окно, не смущает.
 
Наталья Фомина, специально для портала dompodberem.ru