Популярные поселки

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Нынешняя экономическая нестабильность заставляет многих потенциальных покупателей заниматься политикой – политикой выжидания. Застройщикам это невыгодно и они стали активно предлагать  очень хорошие условия, скидки, акции, бонусы и спецпредложения, мотивируя на приобретение именно своих объектов. В то же время некоторые обладатели валютных накоплений решили, что настало удачное время превратить бумажные деньги в нечто более ценное и весомое – в элитное жилье, и стали интересоваться предложениями от 25 млн. руб. и выше в сегменте премиум-класса. Тем более что те, кто подумывал о приобретении «дачки» за рубежом отказались от этой затеи, с некоторым испугом наблюдая за развитием событий на мировой политической арене.
 
Оживлению покупательной способности в декабре – январе послужило еще и заявление замминистра финансов Алексея Моисеева, который заявил, что госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке продлеваться не будет.
 
Так как обстоят дела на рынке загородной недвижимости в сегменте дорогого жилья?
 
Я бы сказала, что медленно они обстоят, продажи редки, и повышения цен в ближайшем будущем ожидать не стоит. Я не аналитик, но думаю, что к концу года цены понизятся от нынешних процентов на 10 – 15. Вероятнее, что в связи с общим падением спроса, покупатель начнет диктовать свои условия и торговаться с продавцом, желая получить скидку не в 10 процентов, а значительно выше. Скорее всего, получит.
 
А некоторые дальновидные девелоперы предлагают хорошие скидки уже сейчас.
 
И после посещения грандиозного проекта КП «Европейский квартал» с дешевыми сотками, судьба занесла меня в камерный, дорогостоящий, удобно расположенный и стильный поселок с красивым названием «Александра» на границе Тропаревского парка. Его расположение просто уникально. От новой станции метро «Румянцево» можно дойти пешком за 25 минут.
 
Сайт принадлежит генеральному риелтору компании ИНКОМ-недвижимость. Там рассказано о поселке, есть фотографии, генплан, но нет прайс-листа. Чтобы его получить, нужно оставить заявку. Не нравится мне эта таинственность. Поселок-то маленький, не так уж трудно написать что почем, что за скрытность? Хотя мне все-таки прайс прислали на мейл.
 
Непонятный генплан – крупная схема, при наведении курсора выскакивает плашка с указанием площади участка и коттеджа, но опять же без стоимости. Зеленым светом светятся четыре дуплекса и два коттеджа. Еще 12 домов пока нет в продаже, они находятся в стадии отделки.
 
Кто девелопер и застройщик неизвестно, нет никаких правоустанавливающих документов. Сразу скажу, что не удалось этого выяснить и у менеджера. Застройщик частное лицо и договор купли-продажи покупатель заключает с этим лицом.
 
Не нашла ни одного отзыва. Никакого форума тоже нет.
 
На автомобиле от МКАД ехать всего ничего – выезжайте на Киевское шоссе. Через 1 км с небольшим на развилке съезд направо, налево, выезжаете снова на Киевское шоссе в сторону Москвы, доезжаете до автозаправки ТНК и направо.  Далее едете не спеша, так как дорога состоит из рытвин и кочек. Увидите это все чуть ниже.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

На общественном транспорте доехать проще простого. На метро до новой станции «Румянцево», выход из последнего вагона. Я оказалась на «Румянцево» впервые и с удовольствием разглядывала нарядный и красочный вестибюль. Посмотрите и вы.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Далее нужно попасть на другую сторону Киевского шоссе и оказалось, что это не так-то и просто. Около выхода из метро нет перехода и нужно до него идти минут 10–15. В самом метро я сфотографировала эту схему и потом отметила синими точками пешеходный маршрут до наземного перехода и далее до КП «Александра». Утешением служит то, что даже если бы переход через Киевское шоссе был непосредственно у выхода из станции метро, то все равно придется идти в ту же сторону и ровно столько же, так как дорога в КП «Александра» начинается от автозаправки.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

На выходе из подземного перехода увидите здание многоэтажной парковки. Идите так, чтобы оставить его по левую руку.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро 

Затем придется пробираться по проезжей части, для пешеходов никакой дорожки нет. А впереди виден нужный нам наземный переход.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

На другой стороне Киевского шоссе практически сразу поворачивайте налево. А на автомобиле направо.
 
Фото сделано из окошка наземного перехода.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

А вот эта дорога до боли напомнила мне путешествие по Тульской области, где довелось побывать не так давно. Постарайтесь сразу же пройти в проем решетки справа, там полпути вполне хорошие.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

По левую руку металлическим профилем огорожена большая стройка. О ней расскажу чуть ниже.
 
Минут через десять счастье в виде приличной пешеходной тропинки закончилось, пришлось мне скакать горной козой, стараясь и не упасть, и не промокнуть.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

В дальнейшей беседе менеджер пообещала, что все обязательно будет приведено в порядок, но не застройщиком «Александры», а властями Москвы, так как дорога является федеральной. И для пешеходов сделают нормальный тротуар, а не козью тропку.
 
Слева здания КП «Александры», а справа за «кремлевской стеной» деревня Дудкино.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Буквально напротив въезда в КП «Александра» находится небольшой продуктовый магазин.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

КПП. Хорошо виден адрес «Дудкино 145/2». Все дома в поселке имеют номер 145 и соответствующую дробь.
 
Здесь меня поджидала менеджер Галина, которая с явным удовольствием показала поселок и вполне спокойно разрешила фотографировать что угодно.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

В небольшом, всего на 21 здание поселке, предлагаются коттеджи, дуплексы и квартиры в малоэтажных домах. До конца марта 2016 года действует скидка в 15% на дуплексы №№ 145/21, 1445/22, 145/23, 145/24, а на коттеджи и дуплексы  №№ 145/5, 145/6, 145/7, 145/8, 145/9, 145/10 предоставляется скидка в 12%.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Все дома уже возведены, но не все до конца отделаны снаружи, ждут теплых деньков. На генплане это многоквартирные дома в центре, дуплексы и коттеджи внизу.
 
Сразу скажу, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу, что квартир в каждом доме восемь штук, площадь от 80 кв. м., стоимость пока неизвестна. Побывать внутри не довелось.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Так как внутренней отделки нет, то покупателям предлагают подарок – бесплатный проект варианта интерьера. Они различны: ампир, так называемые французский и английский.
 
Галина сказала, что дороги специально не обрабатывают никакими химическими составами, заботятся об экологии. Рабочие лопатами и с помощью малой техники расчищают проезжую часть и тротуары. Дороги асфальтированы, на тротуарах красивая брусчатка. В ночное время дома подсвечиваются. Здесь и сейчас красиво, а уж когда исчезнут сугробы и появятся ландшафтные дизайнеры, будет вообще картинка.
 
Стоимость ежемесячного обслуживания составляет 12 тыс. руб. в месяц.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Это Москва и, естественно, московская прописка гарантирована. Все инженерные коммуникации центральные, в наличии телефонная линия и скоростной интернет. На каждое домовладение положено 15 кВт электроэнергии и газовая котельная под ключ с котлом Buderus, разводка коммуникаций осуществлена по всему дому.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Фишка поселка – солнечные батареи (гелионакопители), что установлены на крышах всех зданий. Менеджер поведала, что в солнечную погоду они нагревают воду до 40 градусов, а рабочий, что был занят на расчистке снега и услышал нас, заспорил с ней и горячо доказывал, что в жаркие летние дни и до 80 градусов «доходило дело». Мне интересно, неужели так хорошо работают эти батареи? В любом случае это довольно редкое для Москвы решение и довольно современное.

Здание, что находится слева от въезда в поселок нежилое. Здесь планируют разместить мини-гостиницу и сервисные службы.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

А в том, что справа расположен офис продаж. В дальнейшем здесь откроют небольшое кафе.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Двери в будущее кафе будут открыты и для «внешних посетителей». Этот вход (или выход) находится напротив магазинчика, о котором я упоминала выше. Считаю, что правильное решение, навряд ли кафе станет окупаемым, если рассчитывать на прибыль только от жителей «Александры».

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Давайте посмотрим, что можно купить сейчас в КП «Александра».

Самый большой дуплекс площадью 423 кв. м на участке в 6 соток продается за 51,564 млн. руб. Дома сложены из блоков, снаружи оштукатурены и окрашены. Солнечная бело-желтая и охряная гамма подчеркнута строгим коричневым цветом крыш и водосливов.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Поселок выдержан в едином архитектурном стиле, характеризуется наличием колонн, просторных веранд и больших окон.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Никакого ограждения, кроме окантовки зелеными насаждениями, вокруг участков не предусмотрено.

Как я уже упоминала выше, разводка коммуникаций по дому осуществлена, и дома в настоящее время отапливаются.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Лестница монолитная, капитальная. Межкомнатные перегородки выполнены из кирпича.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Большой цокольный этаж, где можно оборудовать и сауну (под нее специально выгорожено помещение), и спортивный зал. Смонтирована вентиляционная система.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Из окна второго этажа открывается вид на строящийся бизнес-парк класса АG10 и большой лесной массив – Тропаревский лесопарк.

В бизнес-парке предусмотрены: гостиничный комплекс с ресторанами и различными торговыми объектами, общественно-деловой комплекс с офисами, супермаркетом, фитнес-центром с бассейном и многоуровневой парковкой. Подразумевается, что в одном месте будет сосредоточено все, что нужно деловому человеку, как для продуктивной работы, так и для полноценного отдыха.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Если посмотреть еще правее, то КП «Александра» соседствует с СНТ «Круиз», где легендарные шесть соток раздавали ветеранам войны и сотрудникам завода «Мосрентген».

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Дуплекс на трех сотках площадью 330 кв. м. стоит 41,242 млн. руб. не имеет гаража, хотя перед входом вполне достаточно места для стоянки автомобиля.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

В нем также есть цокольный этаж и чердачное помещение.

Самый маленький по площади коттедж в 422,2 кв. м на участке в 6 классических соток можно приобрести за 53 млн. рублей.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Здесь гараж на два автомобиля, но ставить их придется «паровозиком».

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Кстати, я обратила внимание, что наличествует система поверхностного водоотвода, что радует. Видела я дорогие поселки, где вода просто сливалась с крыши на газон или на отмостку.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

В коттеджах предусмотрены полуоткрытые камины.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Самый большой коттедж в 471,6 кв. м расположен на 7,3 сотках и предлагается за 58,595 млн. руб. Здесь тоже гараж на два автомобиля, располагаются они рядом.
 

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Ну вот я вам и показала четыре проекта, по которым возведены дома в поселке. Напомню, что на всю вышеперечисленную недвижимость в марте действует очень хорошая скидка в 12–15%.

Когда стает снег, в этих коттеджах и дуплексах приступят к завершающим работам.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

О внутренней инфраструктуре я уже кратко рассказала – ее почти нет, но сам по себе настолько камерный поселок, расположенный к тому же в Москве, недалеко от метро «Румянцево» где есть магазины на любой вкус, ее и не требует. Между зданиями квартирной застройки предполагается устроить красивый цветник, но по желанию жителей, застройщик готов на этом месте возвести детскую площадку.

Внешняя инфраструктура московская и этим все сказано.

Давайте посмотрим, какова стоимость домовладений в коттеджных поселках на максимально близком расстоянии к МКАД.

Название поселка, шоссе

Расстояние от МКАД, км

Площадь коттеджа, кв. м

Площадь участка, сот.

Стоимость, млн руб.

«Александра», Киевское ш.

1

422–471

6–7

53,0–58,6

«Новые Вешки», Алтуфьевское ш.

2

220–600

6–20

от 80,0

«Кунцево-2», Сколковское ш.

2

220–340

15

от 77,0

«Северная Слобода»

1

370–500

8–14

58,0–74,4


Как вы сами видите, в КП «Александра» самая дешевая недвижимость, но отнюдь не самая худшая.

Достоинства:
1. Очень близко к МКАД. Очень хорошая транспортная доступность личным автомобилем и общественным транспортом;
2. ИЖС, московская прописка;
3. Поселок маленький, практически весь построен;
4. Мультиформатный поселок: коттеджи, дуплексы, квартиры;
5. Единый архитектурный стиль;
6. Наличие всех централизованных коммуникаций;
7. Солнечные батареи (альтернативное электроснабжение);
8. Поселок огражден и охраняется;
9. Хороший, компетентный менеджер Галина.
 
Недостатки:
1. Малоинформативный сайт;
2. Отсутствие правоустанавливающих документов, прайс-листа, неизвестно кто девелопер;
3. Дорогие дома;
4. Минимальная внутренняя инфраструктура;
5. Небольшие земельные участки;
6. Плохая дорога к поселку;
7. Пролетающие над поселком самолеты, до аэропорта Внуково всего 10 км.

Коттеджный поселок «Александра»: в загородный дом на метро

Итог
КП «Александра» понравился. Это моя реализованная мечта – недалеко от Москвы (не знаю другого коттеджного поселка, до которого можно просто доехать на метро), камерный, стильный, дорогой. Все коммуникации в наличии, московская прописка. Когда отремонтирует дорогу до КП «Александра», будет совсем шоколадно. Дороговизна подразумевает определенный контингент обеспеченных, солидных жителей. Отсутствие школы, детского садика, магазина и прочих ништяков только в плюс – меньше шума и суеты, сохраняется приватность. Все, что вашему сердцу мило, в виде бассейна, спа, ресторанов и прочих примет роскошной и комфортной жизни, находится (ну, будет находиться, когда построят) буквально за забором, в бизнес-центре. И при этом наличие прекрасного лесопарка, то есть близость загазованной столицы нивелируется морем зелени, даже речка есть с милым названием Сетунька.
 
Риски минимальные, так как поселок построен, осталось несколько зданий, которые ждут отделочных работ.
 
Единственное, что мне не очень понравилось – это маленькие участки. Если у дуплексов это как-то привычно, то у дорогих коттеджей площадь в 6 соток несколько удивляют. Хотя земля в такой близости к МКАД стоит очень дорого и дешевле уже не станет. Возможно, именно этим объясняются небольшие наделы, хотя отсутствие ограждения формирует открытое пространство, и поселок не кажется тесным.
 
Рекомендую всем для постоянного проживания.
 
Сама бы в таком поселке с удовольствием жила.
 
Марина Лисицына, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи может не совпадать с мнением редакции.

16.03.2016

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код