Популярные поселки

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Продажи в небольшом, всего 6,5 гектаров, коттеджном посёлке «Тихие зори», что на Щёлковском шоссе в 30 километрах от МКАД, стартовали ещё в конце 2013 года. Покупателю предлагали 41 земельный участок площадью от 10 до 25 соток, как с подрядом, так и без него, по цене от 230 до 250 тыс. руб. за сотку.
 
В начале прошлого 2015 года в посёлке побывал наш корреспондент. К этому времени в «Тихих зорях» оставалось около 10 нераспроданных участков. 
 
В конце мая 2016 года  в посёлок приехал я.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Для начала обратился к сайту. Он многословный. Про птиц и речку. Про комфорт и уют. Много красивых фотографий по сезонам. Лето зелёное, зима белая. Есть отдельная страничка о постройке в селе храма, не часовни. А храма. Всё подробно изложено о ценах. Предлагается подряд на строительство дома. Несколько проектов мне, лично, очень понравились. Ипотеку предоставляет Россельхозбанк. Короче, всё очень солидно и по деловому.
 
От МКАД до деревни Дядькино 32 километра пути, добрался за 55 минут. Много времени потерял при подъезде к посёлку Восточный и на участке Чкаловский-Анискино. От посёлка Биокомбината дорога была уже свободной. На въезде в Дядькино, следуя указателю на «КП «Тихие зори», повернул налево и, простучав колёсами по стыкам бетонных плит, через пять минут  (там всего километр) остановился перед шлагбаумом на въезде в КП.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Мрачный охранник – пожилой дядька, кажется, из бывших военных, сказал, что о моём приезде его никто не уведомил, а потому пустить меня в посёлок он не имеет права. В предыдущий день я созванивался с менеджером, а точнее хозяйкой посёлка – Екатериной и мы договорились встретится у проходной в 11:00. Но, видимо, что-то пошло не так. Я позвонил снова. Екатерина, извинившись за задержку, попросила меня подождать полчаса. Какие-то дела задерживали её в Ногинске. Ну не назад же было возвращаться? Я пообещал дождаться.

Только что закончился дождь и, чтобы не скучать, я решил прогуляться  по лесу, который начинался сразу же за оградой посёлка. Лес здесь прекрасный. Высокие сосны и ели, усыпанная хвоей мягкая земля, пружинящая под ногой. Весенние цветы устилают горки и впадины, щебечут птицы, свежий хвойный запах приятно щекочет ноздри.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Похоже, что летом здесь должны водиться грибы. Огорчило одно, среди деревьев было очень много мёртвых, поеденных жучком. Я вспомнил, что Северо-Восточная часть Подмосковья страдает от эпидемии короеда-типографа. Конечно, не в такой пугающей степени, как, например, Истринский и Солнечногорский районы, но на порядок сильнее, чем Сергиево-Посадский, а, тем более Раменский или Воскресенский.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Проезжая по подмосковным дорогам, часто замечаешь, как борясь с угрозой заражения всех окружающих Столицу лесов, вырубаются под корень огромные участки, когда-то полные птичьего гомона, укрывавшие землю прохладной тенью и сохраняющие небесную воду. Теперь на этих вырубках сушь, пыль, ветер и заросли борщевика. Пустующие земли забыты, не засаживаются молодым лесом, вода, попадающая сюда тут же испаряется, не успевая проникнуть в почву. Уровень грунтовых вод опускается, а реки мелеют. В лучшем случае, эти пустоши, после очистки от пней продаются под дачное и коттеджное строительство. Может случится, что и лес у «Тихих зорь» ожидает та же участь? Очень надеюсь, что нет.
 
Из леса я вышел в поле. Ровное. Большое. С небольшим уклоном к Востоку. По краю поля пролегала бетонка, по которой я добрался сюда. За бетонкой, на спуске к реке Пружёнке, за забором из металлического коричневого штакетника виднелись дома посёлка «Тихие зори».
 
Место для строительства посёлка, без сомнения, выбрано очень удачно. С Запада высокий хвойный лес. С Юга и Востока пойма небольшой реки Пружёнки. Дорога и просторное поле с Севера. Спрятанный деревьями, посёлок ни с одного из направлений не открывается полностью и это создаёт ощущение уюта и защищённости.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Не прошло и часа, как Екатерина подъехала к шлагбауму у проходной.

Моя экскурсия по посёлку началась. Напомню, что предлагалось покупателям земли в КП «Тихие зори» с самого начала, то есть ещё в 2013 году.

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

В стоимость земельного участка коттеджного поселка Тихие Зори включено:

                 - Электричество (10 кВт на коттедж). Оплата электроэнергии по счетчику, согласно тарифам МОЭСК.
                 - Подведение газопровода к участку. Оплата за пользование газом по тарифам Мособлгаза.
                 - Асфальтирование дорог
                 - Освещение всех улиц
                 - Фасадный забор в едином стиле
                 - Инфраструктура
                 - Благоустройство общественной территории
                 - Юридическое оформление сделки
                 - Вынос границ участка на местность.
 
Список включал в себя как пункты обязательные в случае любой земельной сделки, так и то, что должно было, по мысли продавца, выделить его среди других предложений рынка.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Пойдём по списку сверху вниз.
 
Электричество 10 кВт на коттедж – странный и, какой-то необъяснимый, с логической точки зрения, параметр. Ведь всем известно, что в Московской области, в случае, если вы сами решите договариваться с МОЭСК, то за 500 рублей в момент подачи заявки и 20-30 тыс. руб. за установку металлической коробки со счётчиком, после полугодичного ожидания, вы получите 15 кВт электроэнергии. Здесь 10. От управляющей компании посёлка. Куда уходят остальные пять? На нужды администрации? На освещение внутрипоселковых дорог? А как же тогда 400 рублей с сотки обязательного ежемесячного сбора? Минимальный участок здесь, напомню, 10 соток. Следовательно – 4000 рублей. Минимум. Плюс  отдельный счёт за электричество.
 
Проведение газопровода к участку. Спустя три года после начала продаж газовая труба в посёлок только что пришла. Есть даже разводка на готовые дома. Только газа в трубе нет. Потому что не всё ещё газовики построили, летом обещают закончить. Но ведь газ уже входил в стоимость.
 
Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого  
Асфальтирование дорог. Дорога от Щёлковского шоссе до посёлка (она проходит ещё дальше, до деревни Боково), укрыта бетонными плитами. Ехать шумно и не очень комфортно. Она находится в ведении властей Ногинского района. Заасфальтируют ли её вообще когда-либо – неизвестно, хорошо, хоть чистят зимой регулярно. Что же до внутрипоселковых маршрутов, то они с асфальтом встретятся не скоро, потому что люди в «Тихих зорях» всё время строятся и строятся тяжеловесно – кирпичом, бетоном и газосиликатными блоками. По посёлку время от времени курсируют крупнотоннажники. Будь здесь асфальт, он не продержался бы и одного сезона. А потому периодически подсыпаемый и проглаженный грейдером гравий, на долгие годы единственный реальный вариант для проезда по посёлку. Но в стоимости земельного участка асфальт уже присутствует.
   

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Освещение всех улиц. В «Тихих зорях» всех улиц – пять, самая протяжённая – 410 метров. В принципе, в тёмное время суток, хватило бы для уюта и комфорта (я уточняю – загородной жизни) обычных лампочек или фонарей над входом в каждую усадьбу. Ну ведь не Тверскую же улицу мы строим в 30 километрах от Москвы, в окружении лесов, полей и рек! Или, всё-таки, Тверскую? Тогда 5 кВт, отрезанные от каждого подключения, явно пригодятся. И летом. И зимой- в особенности.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Фасадный забор в едином стиле. Предыдущему «инспектору» забор из металлического штакетника не понравился. А мне, наоборот, он пришёлся по вкусу. Невысокий, коричневый. Продуваемый. Он единственная декоративная деталь, действительно объединяющая посёлок, хоть в чём-то формирующая его общность. Изнутри видно все участки. Никакой грабитель, не дай бог, забравшийся в посёлок (от этого никакая охрана на 100% не застрахует)  не останется один на один с вашей собственностью, как это постоянно происходит в посёлках с плотными двухметровыми крепостными тынами. И растениям на вашей земле хватит солнца и свежего ветерка. Тоже плюс немаловажный.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Инфраструктура. Под инфраструктурой продавец подразумевал, видимо, магазины, развлечения и всевозможные сервисы, расположенные в автомобильной доступности. Смотрим на карту. До Черноголовки со множеством инфраструктурных объектов ехать 11 километров, до развлекательного центра при санатории МИД РФ – 10 километров, до Николо-Берлюковского монастыря – 5,5 км. Тут всё без обмана. И бассейны, и школы с детскими садами, и поликлиники, и конные секции и супермаркеты и храмы – всё на своих, хоть и неблизких, местах. Вот только ИЖС получается в «Тихих зорях» исключительно через суд. Так что стоит  хорошо подумать о необходимости круглогодичного проживания в этом прекрасном уголке Ногинского района. Поедет ли к вам «скорая»? Поставят ли вас на учёт в поликлинику? Возьмут ли вашего ребёнка в детский сад или школу? Вопросы серьёзные. Так просто от них не отмахнёшься.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Ещё на генеральном плане посёлка нарисован магазин, торгующий экологически чистыми продуктами земледелия и животноводства прямо с подсобного хозяйства, принадлежащего продавцам поселковых земель. Так вот – нет его. Екатерина объяснила мне это тем, что помидоров и огурцов с баклажанами, местным жителям хватает и с собственных огородов. А куры и овцы в подсобном хозяйстве как-то не пошли.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Благоустройство общественной территории. В посёлке «Тихие зори» есть свой собственный пруд. Он небольшой, но перспективный. Его, например, собираются зарыбить, то есть запустить мальков карпа и белого амура. А что? Рыли его с серьёзным заглублением. Кроме того, он ещё и защищает посёлок от возможного подтопления во время весеннего паводка на реке Пружёнке.

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Но большую часть года вода в водоёме низкая. А поскольку у пруда довольно высокие и крутые берега, что, боюсь, может быть небезопасным для гуляющих возле пруда детей. Рядом с ним детская площадка с горками, лестницами и батутом. На островке декоративная мельница, на мой взгляд, совершенно нелепый в наших условиях и, как правило, страдающий в реальном воплощении элемент западноевропейского оформительского стиля, неведомо каким образом прочно утвердившийся в головах российских ландшафтных дизайнеров и их эпигонов. Хорошо хоть без гномов пока обходимся.
 

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого

Про юридическое оформление сделки и «вынос границ участка на местность» я вообще, прочёл с удивлением. А что, бывает как-то иначе? Без юриста, палаты, геодезиста? Это мне напомнило то, как придумываются «дополнительные» опции при продаже автомобилей, Когда в таковые записываются обогрев заднего стекла и баллонный ключ в багажнике.  
                                      

Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого                         

Гуляя с Екатериной по посёлку я узнал, что управляющая администрация потратилась на специальный канализационный дренаж. Пластиковые трубы проложены под землёй, по выходящим к поселковым дорогам границам всех участков. Владелец коттеджа, после установки персонального септика, подсоединяется к единой системе слива. По мне так было бы достаточно и недорогих канав по границам участков. Воду-то, по идее, в единую систему, люди отправляют уже очищенную. Иначе были бы в финале этой системы какие-то дополнительные контуры очистки. Ничего такого я не увидел. Просто труба из которой в сторону Пружёнки льётся тоненький ручеёк. В посёлке 10-12% уклон к реке и земли песчаные. Мне кажется, проблем с отводом очищенных вод не возникло бы и в более бюджетном варианте. А если ещё вспомнить о том, что канавы могли бы дополнительно уберечь поселян от ползущих к ним с полей и лесов клещей. Но что говорить? Уже построено.
 
Воду в посёлке каждый владелец добывает себе сам. Колодцев я не заметил, а вот скважину как раз при мне бурили. На мой вопрос: почему бы не пробурить общую, Екатерина только плечами пожала. Не договорились. С людьми состоятельными такое случается. Кстати, купить участок в «Тихих зорях» может далеко не каждый. Происходит какой-то отбор, критерии которого мне остались неизвестными. Екатерина так и сказала: Мы не каждому продаём. Некоторым желающим отказали. О женщины, кто ж вас поймёт?

Один из уже заселённых участков привлёк моё внимание тем, что на земле стоимостью 2,3 млн. руб. человек поставил щитовой дом за пол миллиона. То есть, щедрой рукой вложившись в 10 соток он, в отличии от своих более успешных соседей обзавёлся только сезонной дачей. Напомню, что сбор за работу управляющей компании он платит как все, по 400 руб. с сотки. Каждый божий месяц. А ведь за свои почти что три миллиона он мог бы стать владельцем нормальной дачи в куда более близком к Столице месте. Честное слово, расчётливость некоторых людей меня просто умиляет. Остальные участки застроены капитально. От предложенного в самом начале продавцами подряда отказались все. Каждый обустроился в силу своих фантазий и возможностей. Здесь и кирпич, и бетонные, и газосиликатные блоки, и клеёный брус и финский каркас. Разномастные дома, не отрезанные друг от друга непролазными сплошными заборами, смотрятся вполне гармонично, а, со временем, обзаведясь садами и кустарниками (пока их здесь практически нет) имеют все шансы превратятся для своих обитателей в самые дорогие и уютные уголки Земли.
 
Коттеджный поселок «Тихие зори»: как реализация потаённого 
Три года назад «Тихие зори» планировали, со временем, прирасти «второй очередью». Поле за дорогой, видимо, тоже собирались застраивать. Но в этом году там посеют кукурузу, или подсолнечник, или рожь. Екатерина сказала, что планы по освоению пахотных земель отложены. Наверное, оно и к лучшему. Зерновых в стране прибавится. А красивый вид за околицей не нарушится забором из профилированного листа.
 
Задавшись вопросом, кому же можно посоветовать поселиться в «Тихих зорях», я, честно говоря, остался в замешательстве. Минимум 2,5 млн. руб. за участок и 3-4  миллиона за дом, полмиллиона за газ. Стоимостью воды, электричества и системы очистки при таких расходах, можно пренебречь. Полтора-два года на обустройство. То есть жизнь, как таковая, на лоне природы и в комфортных условиях, «грозит» покупателю только к 2018 году. Так неужели за эти деньги нельзя найти что-то уже сейчас? Я поделился этим открытием с Екатериной.
 
- Дом в деревне какой-нибудь?- вспыхнула она. Ну что тут возразишь? Хотя, по сути то, что я здесь увидел и есть современная русская деревня. Малонаселённая, разностильная и в поле не работающая. Где до школы и поликлиники надо ехать, а местный магазин закрыт. Нормальная деревня, только под охраной и с огромной, по деревенским меркам, коммуналкой. Короче, на любителя, куда ещё не всякого возьмут.
 
В  этом году цены на участки в КП «Тихие зори», по сравнению с годом 2013 несколько снизились. Если тогда их нижняя граница была 230 тыс. руб. за сотку, то теперь она остановилась у отметки 210 тысяч. Это, конечно, радует, хотя и не настолько, чтобы бросаться составлять договор купли-продажи уже завтра. Продажи идут, судя по всему, туго. Я насчитал 7, а если учесть, что идея о собственном поселковом магазине тает, то 8 непроданных наделов. Это в то время, когда мы видим продавцов, реализующих участки десятками и даже сотнями за сезон. Но тут никто никуда не спешит. Поэтому и у потенциального покупателя есть время всё, не торопясь, обдумать. Как говорил один мой знакомый: «Любой товар, рано или поздно, найдёт своего покупателя».
 
PS. Вспомнилось к месту. В году примерно 1995 группа оставшихся без работы молодых геологов с научными степенями, купила в окрестностях Селигера хутор из пяти домов. Москвичи с семьями решили обзавестись хозяйством, способным их прокормить в трудные времена. К хутору прилагались и земли. Всего около 30 гектаров. Тогдашние уже в прах развалившиеся колхозы, в лице самых ушлых своих руководителей, азартно стремясь к капитализму, распродавали некогда общественные земли, кто почём мог. Так вот моей приятельнице, члену той самой группы геологов, за 350 американских долларов достался старый столетний дом пятистенок с двумя печами и 4,5 гектара земли в придачу. За 350 долларов США! А первый налог за землю она заплатила, дай бог памяти только лет пять назад. Время было такое. Мало что ценилось, а потому легко переходило из рук в руки. Теперь, в окрестностях того самого хутора, некогда совсем непредприимчивые геологи продают десятилетиями непаханые поля под коттеджное строительство. За большие деньги, между прочим. Селигер! Понятное дело. И тоже не торопятся. Участок продал и год живи в шоколаде. Такая вот социальная справедливость.
 
Стоимость участков без подряда  10-40 километровой зоне Подмосковья на Щёлковском и Горьковском направлении
 

Локация

Расстояние от МКАД

Коммуникации

Количество участков в посёлке

Цена за стоку, тыс. руб.

КП Тихие зори

33 км

Газ по границе, свет 10 кВт, освещённая территория, ограждённый периметр, охрана

41

210-250 

Деревня Кабаново

30 км

Охрана, ограждение по периметру- вода, электричество 7кВт, магистральный газ (по границе). Дороги, освещение улиц, асфальтированный круглогодичный подъезд.

120

220

Село Воскресенское

30 км

газ и электричество по границе

239

116

КП Купавна Life 2

14 км

свет 10 кВт, уличное освещение, газ

256

300-340

КП Лосиноостровские усадьбы

14 км

Канализация, электричество, газ, вода

217

410-430


Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи может не совпадать с мнением редакции.

20.05.2016

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код