Популярные поселки

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Курс доллара в декабре 2010 года был 30,86 руб. К январю он даже немного снизился, до 29,84 руб. Цена нефти марки Brent в течение года гуляла около отметки 76 $ за баррель, при этом,  постоянно сохраняя  тенденцию роста. А один литр 92 бензина в Москве стоил 23 рубля.
 
Я рылся в Интернете в поисках этих данных, чтобы понять, насколько дорогими были дома в коттеджном посёлке эконом-класса «Истрия», в том далёком 2010 году. Потому что именно тогда посёлок был построен и выставлен на продажу.
 
Площадка площадью 14 гектаров застраивалась коттеджами трёх типов: 130 кв.м., 160 кв.м. и 210 кв.м. Дома располагались на участках площадью от 3 до 31 соток. Всего получилось 116 владений.
 
Коттеджи продавались в двух степенях готовности:
 
- Под ключ. С газовой, водной, электрической и канализационной разводкой, с ламинатом на полах, межкомнатными дверями, с лестницей на второй этаж, газовым котлом и установленной в санузлах обоих этажей сантехникой.
- Под чистовой ремонт. Без полового покрытия, межкомнатных дверей и лестницы на второй этаж.
 
В 2010 году стоимость домов с участками варьировалась от 7 до 14 млн. руб., что составляло  на то время 230-460 тыс. долларов. То есть не дёшево это было и в те, как теперь говорят, «жирные годы». А как же теперь, в «кризисном» 2016?
 
Если в прямую перевести тогдашние доллары в нынешние рубли, стоимость коттеджей получается весьма внушительная от 15 до 30 млн. руб.
 
Но, к счастью,  реальная жизнь не математика и вот так наскоком конвертировать год 2010 в 2016 невозможно. Мир за 6 прошедших лет изменился. Жизнь изменилась. Исказились пропорции, поменялись возможности, время сжалось и даже перспективы  затуманились, потеряв казавшиеся в 2010  навеки закреплённые и бесконечные  прозрачность и ясность.
 
Сегодня, на сайте посёлка (http://www.istriya-poselok.ru) в разделе «Цены» можно увидеть и 130 метровый дом с участком площадью 3 сотки за 4,9 млн. руб. и самое дорогое предложение – коттедж 210 кв.м. с участком 31 сотка за  12 млн. руб.
 
А это, как ни крути, 75  и 185 тыс. долларов, соответственно. Согласитесь, снижение цен произошло. И очень существенное. Просто демпинг какой-то!
 
А потому садимся на автомобиль и отправляемся на земли, которые когда-то, в XVII веке, Патриарх Московский и Всея Руси Никон определил, как  земли Нового Иерусалима, то есть отмеченные особой небесной благодатью. В Истринский район Московской области отправляемся.
 
КП «Истрия» расположен в густом старом лесу, на берегу реки Колоколенка.
 
Я поехал в посёлок по «Новой Риге». От МКАД до трассы 107 (МБК) получилось 32 километра за 35 минут. Потом поворот направо и ещё 15 км до КП «Дольче вита». Там надо повернуть налево и проехать 3 километра до деревни Духанино. Свернуть направо, и ехать 2 километра до указателя и съезда с шоссе направо, аккурат под перетяжку с надписью «Истрица» над скрывающейся в лесной чаще узкой асфальтовой дорогой.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

52 километра я преодолел за 1 час 10 минут.
 
Неплохо.
 
Палящее солнце скрылось за густыми кронами высоких деревьев. Пахнуло хвойной свежестью. Дорога петляла, мимо берёз и елей, пока, примерно через километр, не упёрлась в кирпичный КПП с полосатым автоматическим шлагбаумом. Этот путь напомнил мне далёкое советское детство, когда родители отправили меня на пару летних смен в пионерский лагерь на Ладоге. Тогда, наш автобус тоже долго ехал через вековой, тёмный, полный пения птиц и шума  листвы лес, который с каждой минутой пути всё надёжнее, словно слоями плотного и уютного одеяла отрезал нас, городских детей, от пыли, городского шума и чада, всё надёжнее погружая в мир безмятежной красоты чистоты и покоя.
 
Меня уже ждали. На проходной охранники поинтересовались именем и фамилией, сверились с имеющимся у них списком указали куда мне нужно пройти. От КПП до административного здания около сотни метров. Слева от гладкой асфальтированной дороги невысокий, примерно в полтора метра, деревянный забор. За ним, среди елей, коттедж. Слева, за металлической оградой большая (за деревьями я не увидел противоположного края) зона отдыха с дорожками, теннисным кортом, детскими горками и деревянными беседками. К ней вплотную стоит, отделённая небольшим заборчиком, площадка для выгула собак.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Здание администрации посёлка, это белое, видимо деревянное, здание с кафе-баром и магазином внизу и дирекцией посёлка, расположившейся на втором этаже.
 
Встречали меня двое: менеджер по продажам и комендант посёлка. Молодые, симпатичные парни, которым я искренне благодарен за подробные объяснения и продолжительную экскурсию по посёлку и его окрестностям.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Итак. Напомню, коттеджный посёлок «Истрия» продаётся с 2010 года. Уже тогда все дома были построены, дорожки проложены, бордюры покрашены, а коммуникации проведены и подключены.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Водопровод в Истрии центральный, питается из скважины. Вода проходит первичную очистку и подаётся в дома по водопроводу. За её потребление плата не взимается. Газ в дома поступает по газопроводу среднего давления. Электричества каждому участку  досталось по 8 кВт. Желающие увеличить личное электропотребление по договорённости с МОЭСК могут сделать это за небольшую, в пределах 10 тыс. руб., сумму. Канализация центральная со специальным насосом. Администрация периодически «воюет» с жильцами за то, чтобы те не кидали в унитазы предметы, способные этот насос сломать. Прецеденты случались. Я предложил уменьшить диаметр труб. Потому что имеющийся теперь, подталкивает некоторых несознательных граждан на неправомерные действия. «Здесь-то проходит» - думает канализационный вандал, пропихивая в сливную трубу заплесневевший батон «докторской в синюге» или сломанную куклу «Барби». А они потом застревают в лопастях импортного насоса и весь посёлок начинает «ходить в лес». Шучу. Неисправности, пока что, удавалось быстро устранять, а дорогой насос бесперебойно трудится по сей день.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Вообще, жители посёлка приобретают здесь несвойственную нашим гражданам беспечность. Постоянно оставляют открытыми свои дома, машины, забывают где попало  велосипеды. Всё потому, что территория посёлка надёжно охраняется. Суровые дядьки на КПП это только часть системы безопасности. Ещё есть видеокамеры, мониторы и график обхода территории, который неукоснительно соблюдается. Охранники отмечаются на каждой контрольной точке маршрута, а информация об этом поступает на центральный пульт. Сбой в строгом графике «чекинов» это серьёзное ЧП, которое обязательно разбирается и не остаётся без соответствующего наказания.
 
Из 7 тыс. руб., которые каждый домовладелец Истрии ежемесячно перечисляет на счёт управляющей компании, 3,5 тысячи – это плата за безопасность.
 
К лету 2016 года продана половина домов посёлка.
 
После кофе с печением выходим наружу. Мы в административно-хозяйственном центре посёлка. Здесь здание УК, техническое здание с водными фильтрами, газовая станция и небольшой корпус спортзала (там внутри всякие «качалки», которыми желающие могут воспользоваться в любое время дня и ночи при любой погоде).

Магазин, как мне сказали, ещё не работает, как и кафе. Их площади свободы и ждут своего арендатора. Но в посёлке пока что мало народа и, поэтому, арендаторы тоже ждут.

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Улицы КП «Истрия» похожи на улицы какого-то заграничного приполярного порта, типа Ушуайя в Аргентине. Деревянные, выкрашенные в яркие цвета двухэтажные дома с ломаными крышами, с белыми рамами окон, белыми бордюрами и белыми же заборами из деревянного штакетника. Идеальная чистота. Кажется, что асфальт здесь моют с мылом. И правда, моют. Двое рабочих в униформе поливают проезжую часть из «Керхера». Капли летят. В воздухе образуется маленькая радуга.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджи в Истрии строились по каркасной технологии. Снаружи дома обшиты крашеной вагонкой. Фундаменты свайные буронабивные с заливкой бетонного раствора. Цоколи домов закрыты декоративными, под камень, панелями. Краска внешних стен ещё не раскупленных домов местами выгорела, где-то начала облупляться, но, судя по тому, что я не увидел ни одной деформированной доски, своих защитных свойств за 6 лет эксплуатации не потеряла. А вот заселённые и уже обжитые участки выглядят как-будто только что с выставки. Хозяева не поленились, проявили фантазию и вкус. Потому их коттеджи, оставаясь в заданной изначально стилистике, радуют глаз и живой изгородью и декором фасадов из искусственного камня или морёного дерева.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Уличные газоны в Истрии стригут регулярно. А ещё сажают деревья и кусты. Особенно хорошо смотрятся обсыпанные яркими красными ягодами кусты дикой лесной калины.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Как мне сказали, пару лет назад работники управляющей компании командировались  в окрестный лес с условием не возвращаться обратно без пары саженцев. Могу подтвердить под присягой, акция «Выкопай и посади дерево» прошла успешно.

Мы идём смотреть 130 метровый коттедж с ремонтом «под ключ».
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Первый минус планировки обнаруживается при входе – это отсутствие тамбура. За входной дверью сразу начинается холл-прихожая с лестницей на второй этаж, дверь в бойлерную и через широкую арку – гостиная первого этажа. Будущему владельцу придётся организовывать тамбур на месте нынешнего крыльца.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

На полу ламинат. Стены обшиты вагонкой и покрыты бесцветным лаком. Входная дверь металлическая, внутренние – филёнчатые.
Бойлерная оборудована газовым котлом. Это же помещение является санузлом первого этажа. Здесь же, при желании найдётся место и для стиральной машины.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Гостиная (25,9 кв.м.) и кухня (10,7 кв.м.) разделены аркой. Из кухни есть выход на террасу, во двор. При внимательном осмотре можно, конечно, заметить имеющиеся недочёты. Отошедший плинтус, торчащий из щели кусочек полового утеплителя, но в целом ремонт произведён неплохо. Можно, купив такой дом, смело заказывать сюда мебель и технику. Розетки подключены, газ в трубах, вот только… запах. Пахло несильно, но неприятно,  как будто бы старой мокрой тряпкой. Я обратил на это внимание своих сопровождающих. Мне объяснили, что это, видимо вода, застоявшаяся в фановой системе в условиях очень редкой эксплуатации. Возможно они и правы. Во всяком случае, больше ни в одном из осмотренных мною в этот день 5 домов я такого запаха ни разу не почувствовал.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

По крепкой, без единого скрипа, трёхпролётной лестнице я поднялся на второй этаж.

Здесь холл (6,5 кв.м.), санузел (7,5 кв.м.) и три комнаты (12,4- 8,4- 12,3 кв.м.), которые могут быть и двумя спальными с кабинетом и тремя спальными – на выбор. Из спален есть выходы на длинный балкон.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Я естественно вышел. Внизу ровный стриженый газон. Деревянная беседка. Именно этот коттедж стоит на участке в 4 сотки. Учитывая площадь дома, земли для глобальных экспериментов с садом и огородом у будущего хозяина будет немного. Но посадить розы и разбить грядочку под лук-чеснок он сможет без проблем.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Перила балкона опасно шатались, когда я попытался на них опереться. Менеджер с комендантом согласились с моей оценкой и сказали, что поскольку домам здесь уже по шесть лет, то, естественно, за это время, в их конструкциях стали проявляться какие-то дефекты. При продаже всё это будет учтено, а цена дома скорректирована. Это экономически выгоднее, чем заниматься перманентным ремонтом нежилых домов. Согласен на все 100%. Поэтому, будущим покупателям я рекомендую перед подписанием договора купли-продажи походить по выбранному коттеджу с экспертом, для составления подробнейшей описи всех дефектов и недоделок. Да воздастся сведущим и внимательным по их квалификации!
 
Конкретно этот 130 метровый коттедж стоит 6 млн. руб. и прекрасно бы подошёл семье с одним или двумя детьми, но стал бы проблемой для четы пенсионеров. Потому что на первом этаже нет спальни и ванной.
 
Зато этот недостаток отсутствуют в домах площадью 160 и 210 кв.м.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Мало того эти дома имеют и несколько дополнительных преимуществ. Там, например, есть и спальни первого этажа и отдельные комнаты для бойлерной и туалета. Там и лестницы, ведущие на второй этаж пошире, а ещё есть тамбур первого этажа и, кроме общей ванной комнаты второго этажа, отдельное ванное помещение у одной из спален.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Да и участки «больших» домов куда больше. На многих из этих участков можно не только разбивать грядки и ставить парник. Найдётся место и для хорошей бани.

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

В этом смысле, самыми интересными мне показались коттеджи площадью 210 кв.м.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Мало того, что все помещения этих домов очень просторны. Оказалось, что их участки примыкают к лесу, который, формально также становится частью участка. Причём совершенно бесплатно для владельца, потому как лесные угодья уже взяты в 49-летнюю аренду управляющей компанией посёлка. Хозяин 210-метрового коттеджа конечно же не имеет права строить на этой территории капитальных сооружений, но зато в праве прочистить лес от больных и поваленных деревьев, сделать дорожки, поставить беседку и даже соорудить баньку. А лес-то выходит к самой реке! Из собственной баньки, попарившись с друзьями всласть, можно с разбегу сигать прямо в воды кристально чистой  Колоколенки!
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджи площадью 160 кв.м. на участках 6-11 соток, продаются по 7-9,5 млн.руб.
 
Коттеджи площадью 210 кв.м. на участках 6-31 сотка, продаются по 9-12  млн.руб.
 
В эти обобщённые данные я включил и дома без ремонта «под ключ». Внешне они неотличимы от иных. А вот как они выглядят изнутри.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Полы не покрыты ламинатом, сантехника отсутствует, лестниц и внутренних дверей нет. Зато есть газовый двухконтурный котёл, полная коммуникационная разводка и настенные радиаторы.
 
По моему, хороший вариант для любителей оригинального дизайна, знакомых с хорошей бригадой по ремонту помещений.
 
Такие коттеджи стоят на 0,5- 1,5 млн. руб. меньше своих «подключных» собратьев.
 
О чём хотелось бы упомянуть? Я ничего не сказал про автопарковки!
 
Гостевая есть на входе, возле КПП. Она, хоть и вынесена за периметр посёлка, но находится под наблюдением бдительных охранников.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

А свои два парковочных места для крупных авто есть возле каждого дома. Вот как они выглядят.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Такая компоновка, с вынесением частного парковочного места в зону общего пользования, позволяет управляющей компании убирать опавшие листья или снег с вашей стоянки даже без вашего ведома. А желающим же закрыть свою парковку навесом или воротами это не возбраняется. Как говорится, было бы предложено. Навесы я видел. А ворот ни разу. Всё-таки неглупый у нас народ.
 
Время летит стремительно. Сейчас, в 2016 году, посёлок построенный в 2010 кому-то может показаться винтажным. Ведь за шесть прошедших лет и технологии строительства существенно из менились, и модные тренды в дизайне радикально обновлены. Но я, случись такая возможность, был бы не против переехать жить в КП «Истрия». Место чистое, красивое, с уникальным микроклиматом, веками, как говорится, намоленное. И оптоволокно, кстати, к каждому дому тут давно протянуто.
 

Коттеджный поселок «Истрия»: винтажный поселок на исторических землях

Словом, живи в своё удовольствие. Загорай, рыбу лови. До Истры со всей надлежащей городской инфраструктурой – 15 минут. До Москвы – около часа. Правда общественным транспортом добираться сюда не очень удобно. Но маршрутка от ж/д вокзала Истры в направлении Духаново – Куртасово всегда найдётся. Там только сойти надо вовремя, у съезда к посёлку, ну и пройти лесом с километр.

Таблица 1. Цены на коттеджи с участками в Истринском районе
 

Расстояние от МКАД

Объект

Площадь дома/участка

Цена

50 км

КП Духанино

 

258 кв.м.

10-12 сот

12-31 млн.р

48 км

КП Сокольники

160-340 кв.м.

6-18 сот.

от 15,7 млн.р.

61 км

КП Лисички

от 78 кв.м.

7-18 сот.

от 1,5 млн.р.

65 км

КП Шишаиха

103-145 кв.м.

10-15 сот.

от 1,7 млн.р.

23 км

КП Роща

120-231 кв.м.

4-12 сот

от 9,5 млн.р.


Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

25.07.2016

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код