Популярные поселки

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Ногинск – старый город. В прежние времена, а именно до 1930 года, он именовался Богородском и был одним из мануфактурных центров Подмосковья. Расположенный на северо-западной оконечности Мещёрской низменности он, как и многие поселения восточного Подмосковья, строился на больших глинисто-песчаных островах посреди болот и речек. А потому, до сих пор, состоит из нескольких автономных районов, разделённых водоёмами и парками, связанных друг с другом  мостами и дорогами, проложенным по старинным насыпным дамбам. Сейчас, конечно, это не так заметно, потому как ещё в прошлом веке Советская Власть развернула колоссальные работы по осушению Мещёрских болот. Хотели тогда разом покончить со свирепствующей в здешних местах малярией и параллельно наладить промышленную добычу торфа – дешёвого топлива для электростанций и важного компонента органических удобрений.
 
Всё получилось, как и задумали большевики. Малярия ушла и уже давно забыта, а некогда заросшие рогозом болотистые пустоши способны теперь принять на свою затвердевшую поверхность если и не 12-этажные башни, то уж точно благоустроенные каменные коттеджи.
 
За последние сто лет, Ногинск расстроился, прирос новыми районами, но счастливо, без разрушений, пережив Великую Отечественную, во многом остался старым – с ветхим жилым фондом конца XIX – начала XX веков. Низкие дома, морально (и не только) устаревшие  коммуникации, маломерные тёмные помещения. Местному жителю со средствами такое положение, конечно, как кость в горле. На дворе XXI век, а вариантов для комфортного проживания всего два: либо стандартная квартира в многоэтажке, либо безумно дорогая реконструкция покосившегося особняка с палисадником в исторической части города.
 
А потому, начало продаж земельных участков под ИЖС в предместьях Ногинска, на дороге ведущей к популярному у местных жителей природному курорту «Яхонты», сразу привлекло всеобщее внимание.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Судите сами. От центра Ногинска продающиеся участки всего в 10 минутах езды. А, значит, вся городская инфраструктура с магазинами, поликлиниками, детскими и спортивно-развлекательными учреждениями буквально на расстоянии вытянутой руки. Для любителей общественного транспорта есть проходящие автобусные маршруты в Электрогорск или к популярной у ногинцев зоне отдыха у озера Коверши. Не только по столичным, но и по общечеловеческим меркам, такое расположение коттеджного посёлка очень удобно.
 
Продавец – ООО «Родные земли». Эта компания плотно застолбила многочисленные свободные земли бывших колхозов и совхозов вдоль Горьковской трассы и уже не первый год активно торгует ими под коттеджное и дачное строительство.
 
Коттеджный посёлок, о котором идёт речь, называется «Яхонты  CLUB». Территориально он примыкает к деревне Жилино, являющейся Северо-восточным предместьем Ногинска. Территория посёлка разделена на 147 участков площадью от 7 до 16 соток. Они продаются по цене 80- 140 тыс. руб. за сотку с обязательным подрядом, стоимость которого 350 тыс. руб. для одного участка. Подряд включает в себя оборудование внутрипоселковых дорог, электроснабжение (15 кВт на участок), ограждение по периметру, строительство въездной зоны с КПП, автоматическим шлагбаумом и гостевой парковкой, строительство детской игровой площадки.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

В посёлок я поехал, как всегда, в середине недели, в районе обеда, чтобы на пути туда и обратно избежать плотных подмосковных пробок. На этот раз мой навигатор никак меня не запутал, а повёл по шоссе до Ногинска, а там без проблем, провёл через весь город до села Жилино. На въезде в село съезд вправо к курорту «Яхонты». Через 200 метров, слева, нужное мне место – КП «Яхонты  CLUB».  

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

На 50 километров от МКАД я потратил 1 час 15 минут. Такое расстояние от Столицы делает посёлок интересным для москвичей, живущих или работающих в Измайлово, на Соколиной Горе, в Перово и Новогиреево.
 
Въездная зона КП уже готова. У дороги вкопан деревянный транспарант с названием посёлка и телефоном отдела продаж «Родных земель». Шлагбаума пока ещё нет, но новенький каркасный дом для охраны стоит, убедительно демонстрируя серьёзность намерений продавцов употребить деньги от обязательного подряда по прямому назначению.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Меня здесь уже ждут. Я не в первый раз общаюсь с дежурными менеджерами «Родных земель» и мне эти ребята очень симпатичны. Всегда вежливы, улыбчивы, конкретны и ненавязчивы. Хотя, как и любые менеджеры по продажам недвижимости, они никогда не расскажут вам того, о чём вы их не спросите. А потому, при встрече с ними, надо либо пользоваться заранее составленным списком вопросов, либо, если за приятной беседой  вы что-то упустили, не поленитесь познакомиться с каким-нибудь аборигеном и после, оставшись с ним тет-а-тет, вы сможете существенно углубить свои знания об интересующем вас объекте.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Это генеральный план посёлка. Участки, обозначенные на плане синим цветом, уже проданы. Розовые – самые дорогие, по 140 тыс.руб. за сотку. Далее, по нисходящей: оранжевые по 120 тыс. руб. сотка, серые – 100 руб. сотка, бежевые – по 80 тыс.руб. за сотку.
 
Что явилось критерием при определении цены? Как объяснили мне, разница в ценах объясняется высотой поверхности участков «над уровнем моря». Посёлок имеет небольшой уклон с Севера к Югу. Участки, примыкающие к селу Жилино гористее тех, которые граничат с лесным массивом на Юге.
 
По всему посёлку расставлены бетонные столбы с растянутыми между ними проводами. Света пока что нет. МОЭСК обещал ещё до конца лета привезти и смонтировать трансформаторы. Тогда электричество и подключат. Пока что натянутые провода – чистая декорация. Видимо, поэтому строительство на уже купленных участках всё никак не разворачивается. В посёлке кроме охранного помещения с осени прошлого года, когда стартовали продажи, построено только 2 дома. Есть ещё одна деревянная бытовка и по соседству с ней готовится заливка фундамента для большого коттеджа.
 
Внутрипоселковые дороги засыпаны крупным и средним строительным мусором. Местами из земли торчит металлическая арматура. «Почему же не щебнем?» – спросил я. Менеджер сказал, что грунт здесь топкий, а потому, для экономии дорогого гравия пришлось воспользоваться таким, можно сказать, авторским способом отсыпки.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

В результате дороги получились хоть и непрезентабельные с виду, но зато вполне стабилизированные. Камаз с кирпичом или тяжёлый экскаватор они теперь выдержат без малейших проблем. А гравий или асфальтовая крошка на них со временем обязательно появятся, как только будет куплено 70% участков.

Тогда же посёлок обнесут забором. Сейчас я заметил только торчащие по границе металлические опоры.
 
А ещё, когда большая часть земель обретёт новых хозяев, «Родные земли» посчитают свою миссию выполненной и передадут посёлок с дорогами, электропроводкой, ливневыми канавами и детской площадкой в ведение Жилинской сельской управы. Никакого ДНП здесь не будет. А, значит, не будет никаких ежемесячных сборов, кроме как на охрану и шлагбаум.
 
Вывозом мусора, уборкой территории, облагораживанием мест общественного пользования займётся государство в лице своего представителя – Жилинской  Администрации.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

У дороги я заметил сложенные дренажные трубы. Менеджер объяснил, что эти трубы куплены компанией «Родные земли» не только для укладки в тело дороги, но и для того, чтобы их, и только их, собственники использовали при устройстве заездов на участки. Честно говоря, впервые встречаюсь с подобным. Обычно, заезды считаются личным делом покупателей. По принципу «твоя земля – твои проблемы». Сам ищи трубу, гравий, бетон, бригаду. Теперь хотя бы трубы в «Яхонты  CLUB» унифицированы и никакой хитрован из экономии не положит у себя забивающийся от каждого паводка  водовод. Платит за трубы дополнительно не нужно. Их стоимость включена в сумму «подряда».

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое 
Кстати, никаких других ограничений ООО «Родные земли» на своих покупателей не накладывает. Заборы возводи любые, дома возводи хоть из шин – всё можно, но только в рамках установленных  законодательством РФ.
 
Водоснабжением и канализацией поселяне также должны озаботить себя самостоятельно.
 
Теперь о газе.
 
Оказывается, что газификация КП «Яхонты  CLUB» вполне реальное дело... но, как только КП станет частью села Жилино. Село-то уже газифицировано. А там, после объединения, в рабочем порядке, газификация прирощенной площади будет обсчитана, включена в планы развития Ногинского района и осуществлена в рамках государственной программы. То есть, возможно, что даже бесплатно для жителей. А что? Чудеса в нашей жизни пока ещё случаются.
 
Местами территория КП начинает интенсивно зарастать. И не травой – осинами.  
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Может быть, обилие древесины на своей земле кому и в радость, но компания «Родные земли» недавно с целью увеличения продаж начала приводить зарезервированные покупателями земли в более товарный вид. Такой рестайлинг стоит денег, но чего не сделаешь для любимого клиента.
 
Сама же сделка с покупателем в КП «Яхонты  CLUB» происходит по стандартному договору «купли- продажи». Ипотеки и рассрочки не предусмотрены.
Однако мне намекнули на вероятность скидки. Ещё один шаг навстречу к потенциальному покупателю. Особенно если учесть, что уж больно разные здесь Яхонтах участки! И по количеству воды, и по составу почвы, и по произрастающей растительности. В генплане всего не предусмотришь. А потому, практикуется индивидуальный подход. Восток – дело тонкое.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

В том, как здесь всё дифференцировано я убедился лично, расставшись с менеджером и погуляв в одиночестве по посёлку. Камыш и рогоз указывали, что земля на некоторых участках заболочена. В таких местах даже дренажные канавы, прорытые вдоль дорог были заполнены тёмной стоячей водой. Встречались мне по дороге и глины, и пески, и подлесок, и полноценные взрослые деревья. Я подумал о том, что при таком широком ассортименте любой найдёт здесь землю по своему вкусу.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Вот здесь, в восточной части посёлка, будет детская игровая площадка.

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

А это пожарный пруд. Менеджер говорил, что его глубина 6 метров. А охранник был уверен, что все 9.

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

О том, что прав скорее охранник я подумал, познакомившись с местным жителем, который осваивает свои восемь соток ещё с осени прошлого года. Он местный. Имеет собственный бизнес в Ногинске. Собирается, после возведения коттеджа жить в «Яхонтах» большой семьёй. Дом будет строить каменный, тяжёлый.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Год назад, сэкономив на стоимости сотки, он крепко потратился на очистке участка от леса (тогда ещё это было личным делом покупателя), а после, несколько месяцев занимался тем, что боролся с систематическим подтоплением. По двум имеющимся в его распоряжении  параметрам (уровню воды в уже установленных колодцах септика и смонтированной опалубке фундамента) к середине нынешнего лета он воду, всё-таки, победил. Прошедшие недавно ливневые дожди ничего на участке не размыли и даже дренажные канавы по границам просохли самостоятельно.  Но эта победа обошлась ему в 70 кубов засыпанного в топь грунта.
 
В свайный фундамент он не верит. Куда эти сваи вбивать или вкручивать, если вниз на несколько метров вода? Поэтому дом свой он будет ставить на бетонную плиту. А это  дополнительный серьёзный расход.
 
Теперь, говорит, поступил бы иначе. Не гоняясь за дешевизной, купил бы участок на песке или глине. А место это его очень даже устраивает. Детям даже школу менять не придётся. Всё равно их жена всегда на машине туда возила. И так и так от места до гимназии минут 15-20 получается.
 
Водоснабжение участка его пока не беспокоит. Технической воды для огорода, к примеру, здесь хватит и из любого неглубокого колодца  на 3-4 кольца. Что же касается воды питьевой, то он думает, что её придётся возить, или фильтровать имеющуюся. Опыт бурения скважин у местного населения есть, и он не самый удачный. Скважины здесь быстро засоряются, требуя прочистки каждые 2-3 месяца. А это не дело при нынешних то ценах. Впрочем, какой там огород, после самодельной мелиорации плодородного слоя на участке у него практически не осталось. Так что, для газона и огорода придётся ещё завезти пару-тройку машин с чернозёмом.
 
Мой собеседник грустно вздыхает. Мы прощаемся.
 
А я погулял ещё. Увидел за металлическим двухметровым забором двухэтажный дом из клеёного бруса. Говорят, что стоит он на винтовых сваях. Стоит ровно. На бок не валится. Как, кстати, и забор. Повезло, значит, товарищу с землёй.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Территория в КП размежевана, документы к продаже готовы. Вот подключат энергетики свет и начнётся на этих землях интенсивное строительство. Вырастут дома. Дети зашумят. Компания «Родные земли» договаривается сейчас с администрацией природного курорта «Яхонты» о специальных пропусках для бесплатного прохода на курортный пляж жителям КП «Яхонты  CLUB». Преференция не бессмысленная. Даже престижная, учитывая, что с обычных граждан курорт берёт по 500 руб. за посещение.
 

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Коттеджный поселок «Яхонты CLUB»: восток – дело тонкое

Ногинск прирастёт ещё одним районом. И москвичи, решившие поселиться здесь, в накладе не останутся. Вот только смущает меня эта земельная лотерея. Понимаю, что время и средства со временем любое болото способны превратить в райский уголок. Но именно времени и средств нам чаще всего и недостаёт.
 
Таблица 1. Стоимость участков с подрядом в Ногинском районе Московской области
 

Локация

Площадь участков

Коммуникации

Цена за сотку, тыс. руб.

с. Головино

10- 18 сот

15 кВт эл-во, дорога.

40-70 

с. Ивашево

11 сот

газ,канализация,вода, 15 кВт эл-во, дорога

129

д. Оселок

11 сот

Газ и эл-во по границе, дорога.

180

д. Щекавцево

9 сот

Газ, 15 кВт эл-во, дорога.

80

к/п Тихие зори

10-25 сот

Газ, эл-во, ограждение по периметру, охрана, дорога

210-250

к/п Грибово

6-26 сот

Газ, эл-во, дороги, ограждение, дороги, охрана

40- 65


Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

09.08.2016

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код