Коттеджный поселок «Коняшино-парк»: остров сокровищ?

Каждый продавец загородной недвижимости хочет, чтобы вероятный покупатель пришёл именно к нему. Для этого он применяет разные средства, важнейшим из которых является информирование клиента через интернет. Для чего и создаются разного уровня дизайна страницы дачных и коттеджных посёлков. Параллельно открываются их аккаунты в социальных сетях. Потенциального покупателя настойчиво снабжают прямой и контекстной рекламой, подкармливают гигабитами информации об условиях продажи, преференциях и акциях. На этом фоне тотальной благожелательности и открытости, некоторые продавцы демонстрируют поразительное безразличие к вопросу реализации своего товара.
 
Вот пример из самых последних.
 
Коттеджный посёлок «Коняшино-парк». Собственный сайт в интернете: http://konyashino-park.ru, страничка в Фейсбуке https://www.facebook.com/ysadbakonyashino/.
 

По информации сайта, посёлок расположен в 50 км восточнее Москвы в районе деревни Коняшино Раменского района Московской области.  Добраться сюда можно по Егорьевскому шоссе, а также на электричке, следующей с Казанского вокзала в направлении Шатуры.
 

Сайт красивый, современный. С множеством художественных фотографий и активных кнопок. Но лучше в него не вчитываться. Владение русским языком у людей его создававших и принимавших потрясает своей детской непосредственностью. Чего стоит, к примеру, такая фраза:

Ну ладно, бог с ним, с русским языком, с его очень непростой стилистикой… Но как быть с тем, что посёлок в разных частях сайта меняет своё название с «Коняшино-парк» на «Усадьба Коняшино»?
 
А цифры, представленные на сайте. Они про что? Читаем:

Нормально? Вроде бы да. Но тогда как все эти цифры соотносятся с генеральным планом посёлка, находящимся здесь же?

Левая картинка демонстрирует свободные земельные участки (их тут больше сотни и некоторые просто огромны, у участков 100-102 совместная площадь более 7 гектаров), а правая – выставленные на продажу участки с уже построенными коттеджами (8 штук).
 

Как будто о разных объектах информация. Сам чёрт тут ногу сломит.
 
Я наткнулся на сайт КП «Коняшино-парк», когда искал в сети посёлки с уже построенными домами.
 
В КП «Коняшино-парк» помимо земельных участков с подрядом и без (коммуникации к участкам не подведены), предлагались к продаже 8 каменных коттеджей, каждый площадью 150 кв.м. на участке 15 соток в готовности «под отделку», с подведёнными к границе участка электричеством, газом, водопроводом и канализацией. Дома предлагались со скидкой более чем  в миллион.

Но когда стартовала эта акция, на какой срок она рассчитана?
 
Я попытался заказать на сайте «обратный звонок». Не получилось.
 
Тогда по контактному номеру с сайта посёлка я позвонил в компанию сам. Трубку подняли только  с четвёртой попытки. Менеджер на телефоне заверил меня, что информация о ценах на коттеджи верна на 100%. Когда я выразил желание посетить посёлок и оценить имеющиеся предложения на месте, у меня поинтересовались удобным временем для встречи, и заверили, что менеджер в назначенный срок будет ждать меня у въезда в деревню Коняшино.
 
От МКАД до Коняшино ехал я 1 час 35 минут. И хотя расстояние от Москвы оказалось меньше указанного на сайте посёлка – 44, а не 50 километров, место это однозначно вываливалось из критических полутора часов дороги до МКАД, которые я когда-то придумал сам для себя в качестве критерия удобства расположения загородного участка для жителя Столицы.
 
Ни по дороге, ни здесь, в Коняшино, я не заметил ни одного указателя или баннера с информацией о КП «Коняшино-парк». Это показалось странным, учитывая активность, которую, обычно, продавцы недвижимости проявляют с целью оповещения широких слоёв населения о своих предложениях и акциях.

Менеджер подъехал с опозданием на 20 минут. Перед тем как вместе с ним тронутся к посёлку, я спросил, почему на сайте «Коняшино-парк» одновременно используется два названия посёлка, собственно «КП «Коняшино парк» и КП «Усадьба Коняшино». Менеджер объяснил это работой маркетологов.
 
Поначалу, в 2011 году, это место было посёлком, расположившемся «второй линией», сразу за домами деревни Коняшино. Участки здесь были площадью 15-50 соток, числом около 100. И назывался он КП «Усадьба Коняшино». Главной фишкой того концепта был большой размер участков, которые продавались без подряда.
 
Но, несмотря на то, что за последующие 4 года были построены внутрипоселковые дороги, проведено электричество и даже, местами, газ, продажи шли ещё недостаточно активно. В результате к концу 2014 года было реализовано всего около 3 десятков участков.

В начале 2015 руководство КП, борясь за рост продаж, запустило новый концепт. Большую часть участков порезали, сделав началом отсчёта 8 соток и стали продавать как с подрядом, так и без него. Всего получилось 124 надела. На некоторых из них были построены одинаковые 150-метровые коттеджи. Название посёлка тогда, кстати, тоже поменяли.
 
Решили более не апеллировать к ностальгическим чувствам по поводу прадедушкиных барских усадеб, а демократизировались, дабы стать ближе к «простому народу». Вспомнили, что посёлок вплотную примыкает к старейшему в Подмосковье сосновому бору. А бор, это что? Парк! А парки люди любят. Ассоциация «бор-парк» всем показалась железобетонной. Так и родилось название «Коняшино-парк».
 
Мы расселись по машинам и отправились в посёлок. Честно говоря, сам бы я его не нашёл, потому что, повторяю, никаких указателей, свидетельствующих о его расположении и, вообще, существовании, нет.
 
Сначала мы ехали по асфальту, видимо, это ещё была д. Коняшино. Проезжали мимо участков очень разного уровня достатка. Были тут и маленькие щитовые дачки и огромные каменные дома, похожие на итальянские виллы.
 
Жёлтые знаки свидетельствовали о том, что газ в Коняшино имеется.

Потом деревня кончилась и мы оказались в лесу, после которого кончился и асфальт.
 
Когда мы проехали мимо застывшего в верхнем положении шлагбаума, я догадался, что началась территория КП «Коняшино- парк».

Незадолго до моего приезда шёл дождь и поселковая дорога местами превратилась в танковую трассу, скользкую, опасную, с глубокими лужами, заполненными мутной водой цвета красной глины. Честно говоря, если бы не уверенное движение менеджера в похожей на мою малолитражке, я не решился пускаться в путь по этим хлябям.
 
Через 10 минут, преодолев 2 километра, мы остановились перед рядом пустых коттеджей.

Всего домов было 8. Все одного проекта. Каждый коттедж располагается на  прямоугольном участке площадью 15 соток.

Материал стен – ячеистый бетон. Толщина стен с нанесённой внешней штукатуркой 40 см.

Со всех сторон коттедж выглядит гармонично и солидно. Фасад с парадным крыльцом под двускатным карнизом. Широкий навес открытого гаража сбоку. Сзади просторная веранда первого этажа и повторяющий её по форме и площади балкон на втором. Стены мансардного этажа подняты на 1,5 м. над перекрытием.

11 окон сделаны из ПВХ-профиля с двойным остеклением, сливами, без откосов.

Внимательно выслушав вводные разъяснения, я поинтересовался у менеджера, в таком ли виде дома будут продаваться? Он ответил, что нет, потому что перед продажей их стены должны ещё быть покрашены и местами декорированы блокхаузом. Обойдя дом со всех сторон, я не обнаружил электрических проводов. Оказалось, что подводка электроэнергии к коттеджам осуществляется посредством проложенного под землёй кабеля.

Так как каждый коттедж здесь установлен на фундаменте из монолитного пояса с плитой перекрытия, то подвалы в домах отсутствуют, а для всех необходимых коммуникаций должны иметься соответствующие вводы. Такие вводы я обнаружил в задней части дома. Из-под бетонного основания в открытую траншею выходила толстая пластиковая труба и трёхжильный кабель. Если с электричеством мне всё было понятно, то как посредством одной, пусть даже толстой, пластиковой трубы можно и подавать в дом воду и производить слив канализационных стоков я не понял. Заявленный на сайте посёлка водопровод назван круглогодичным, следовательно проводить его по поверхности, как, например, поступают с газовой магистралью, невозможно.

Дать какие-то объяснения по этому поводу менеджер не смог.

Открыв тонкую жестяную дверь китайского производства, мы вошли внутрь одного из коттеджей.

Может быть, кому-то и нравится смотреть на интерьеры домов без чернового- подготовительного ремонта, а вот мне нисколечко. Потому что в голове сразу начинает щёлкать калькулятор предстоящих расходов: стяжка полов, штробление, прокладка труб и проводов с последующей заделкой. А ещё выравнивание стен, потолков, укладка полов, покраска, декор, установка карнизов и дверных коробок и т.д. и т.п.

Среди голых неоштукатуренных стен мне становится грустно от понимания, какая колоссальная работа ещё предстоит и по расходам и по срокам…
 
Да, конечно, наши люди все как один рукастые, всё могут сделать сами, и очень-очень недорого. Я и себя таким рукастым считал. Ровно до того года, когда стал владельцем дачи и высокомерно отказался от предложенного комплекса самых необходимых работ по приведению новостроя в приличный вид. Я тогда, помнится, решил, что и сам всё смогу сделать за втрое меньшие деньги.
 
Осознание совершённой ошибки пришло с финалом тёплого сезона, когда поздней  дождливой осенью я обнаружил, что за несколько прошедших месяцев только и успел, что покрасить синей краской оконные рамы, пропитать внутренние стены смесью, защищающей от пожаров и древесных жучков, а внешние покрыть защитным лаком.

А здесь в доме не было даже строительной лестницы на второй этаж!

Побродив по дому, я убедился, что его площадь вполне позволяет разместить на первом этаже заявленные на сайте посёлка тамбур, прихожую, кухню-гостиную, кладовую, топочную, санузел и гардеробную. Из кухни-гостиной есть выход на террасу, а из топочной – в гараж.

Предполагаю, что и второй этаж легко разместит в себе холл, три спальни, санузел и гардеробную. Одна из спален имеет выход на балкон. Чисто теоретически. Потому что подняться наверх мне не удалось.
 
Мы покинули дом и вышли на задний двор.
 
Участок в 15 соток был ровным. Без луж и грязи. Он граничил с забором, за которым были видны постройки СНТ «Нефтяник».

Этот комплект, дом + участок + коммуникации, по информации сайта стоит чуть меньше 4,5 млн.руб. Но менеджер огорошил меня дополнительным снижением цены ещё на полмиллиона. То есть в сентябре 2016 года каменный коттедж в КП «Коняшино-парк»  на участке в 15 соток, с коммуникациями, можно было купить за 4 миллиона. А почему тогда на сайте не подправили? Это же важная информация. Или нет?
 
Солнце грело нещадно. От травы плотными волнами поднимался тёплый влажный воздух.
 
На участке росли молодые сосны. Вдруг я заметил в траве огромную улитку. И их здесь ползали сотни.

Судя по их размеру, а таких больших я видел только на Юге Франции, здешние земли и климат какие-то уникальные. Если, увиденное в Коняшино, не редкая годовая аномалия, тут нужно немедленно открывать улиточную ферму и экспортировать выращенный деликатес по всему миру.
 
Ау! Господа предприниматели, прошу оценить мой креативный вклад в ваш сверхприбыльный агробизнес. И обязательно учтите его при дележе полученной прибыли! (шутка)
 
Отпустив улитку на волю, мы с менеджером вернулись на дорогу перед коттеджами. Я обратил внимание на то, что не вижу ни одного знака, который свидетельствовал бы о наличии газовой магистрали. В свете того, что я тут и водопровода не обнаружил, а ещё канализации, стало даже любопытно, а есть ли здесь газ? Менеджер заверил, что газ есть. Я кивнул. Но сомнения остались.
 
А тут вдруг оказалось, что один коттедж из 8 уже продан. Прекрасно! Я своими глазами увижу, чем отличается коттедж готовый к продаже от уже проданного.
 
Я дважды обошёл покупку со всех сторон. Стены проданного коттеджа так же как и у других были без декора. Как и у других из-под его фундамента торчала не соединённая ни с чем пластиковая труба…
 
Однако менеджер настаивал, что в цену дома входит 40-метровая скважина на участке, стандартный септик типа «Танк», газ и 15 кВт электроэнергии, просто, человек, купивший первый коттедж, немного задерживается с бумагами.
 
Сомнения в достоверности информации о достоинствах продающихся коттеджей только упрочились.
 
Поняв, что большего мне не добиться, я спросил про участки без построек. Менеджер рассказал, что в КП «Коняшино-парк» есть луговые и лесные участки площадью от 8 до 50 соток. Без коммуникаций. Цена луговых начинается от 1,1 млн.руб., лесных от 1,4 млн.руб. Участки продаются как с подрядом, так и без него. СК «Эксклюзив-строй» - застройщик посёлка, готова построить для купившего землю всё, что тот пожелает.

Есть у СК толстая папка собственных  проектов. Не подойдёт? «Эксклюзив-строй» реализует любой проект заказчика. Естественно, после его инженерно-технической экспертизы.
 
У здешних земель, кроме чистого соснового воздуха и уникального мягкого климата, есть одно неоспоримое преимущество. «Коняшинские» сотки продаются под ИЖС. Это позволит приобретателю не только прописаться в построенном доме или стать участником разнообразных муниципальных программ, но и вернуть в свой кошелёк подоходный налог, уплаченный за покупку земли.
 
Участки с домами и без таковых продаются по договору купли-продажи. Продавец – частное лицо. Коттеджи ещё не оформлены и имеют на сегодняшний день только техническую документацию. Но процесс идёт. В случае заключения договора на покупку, продавец берёт на себя все расходы по оформлению зданий.
 
КП «Коняшино-парк» для работающего москвича – пункт слишком удалённый, а вот для семейного бизнесмена или чиновника, живущего в Электростали, Павловском Посаде или Куровском, – вполне себе ничего. Тем же, кто собирается поселиться здесь безвыездно стоит учесть, что «богатая инфраструктура» Коняшино, о которой говорит сайт посёлка, это два небольших магазина. До поликлиники, детского сада или спортивно-развлекательного центра ехать придётся около получаса.

От посещения КП «Коняшино-парк» у меня осталось двойственное впечатление. Место, действительно, очень хорошее, и не один я это понимаю. К примеру, видел в деревне Коняшино очень дорогие, похожие на виллы Лазурного берега Франции дома.

Но предложение участков и коттеджей в КП «Коняшино-парк» словно добытая в портовом баре, по случаю, карта пиратского клада на далёком острове сокровищ. Невнятна, местами проедена морской солью. В ней больше тайн и недоговорённостей, чем реальной информации. А это, как подсказывает мой опыт, может стать причиной больших проблем у доверившегося ей.
 
Всем сейчас нелегко. И можно списать происходящее на беспечность, невнимательность персонала хозяина-продавца. Но тогда не стоит удивляться низкому уровню продаж, который сохраняется даже в условиях заметного снижения начальных цен.
 
Прозрачнее надо быть, господа, оперативнее реагировать на изменения.
 
И ещё отвечать на входящие звонки. А то, уже после поездки, решив в двух вопросах уточнить для себя цифры, я смог поговорить с менеджером компании только после девятого звонка. Непорядок.
 
Таблица 1. Стоимость участков земли в коттеджных посёлках Раменского района Московской обл.
 

Название посёлка	Размер участков (сот)	Имеющиеся коммуникации	Стоимость
КП СОФЬИНО-2	6,25-17,32	Эл-во, газ, водопровод,канализация, телефон, интернет	0,45-1,22 млн.р. Подключение к коммуникациям платное 448 тыс.р.
КП БЕРЁЗОВАЯ ОПУШКА	10-25	Газ, эл-во	1,1-5 млн.р.
КП БЕРЁЗОВЫЙ ПАРК	7-23	Газ, эл-во	0,9-2,95
КП САЛТЫКОВО	7,8-30,4	Газ, эл-во	1-6,3

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru