Популярные поселки
Коттеджный поселок «Дача 9-18»: как в Европе, только по-нашему
Что нового и нестандартного можно придумать при создании современного коттеджного посёлка? Чем привлечь внимание, как заразить клиента неодолимым желанием обладать? Нужно придумать что-то выделяющее проект среди прочих. И ведь придумать обязательно нужно, потому как посёлков в продаже много, а покупатели, в условиях отсутствия товарного дефицита, сами стали дефицитом. Да, к тому же капризны, привередливы и прижимисты.
Можно, конечно, опереться на экологическую уникальность места, чем не аргумент? Но если, к примеру, рядом, буквально за забором, стоят ещё пять-шесть посёлков, каждый из которых, при продаже уже ставил на экологию? Вот и нет довода, был, да весь вышел. В таких условиях, кстати, и истории про особенный рельеф местности, богатство внешней инфраструктуры, про древность лесов, и обилие грибов с ягодами тоже не сработают. Случайный клиент если и подъедет в офис, послушает, кажущиеся вескими, доводы, покивает головой, распишется в статистическом листочке, да и отправится себе дальше, к соседу за забор, или ещё куда-нибудь. Только его и видели.
А если предложить уже готовое к проживанию жильё, чтобы заглянувший на огонёк клиент смог своими глазами увидеть не поле чистое, а посёлок, в котором ему, возможно, предстоит жить. Красивые дома, ухоженные газоны, гладкие дороги, заборы, увитые диким виноградом, и светильники на улице. Такие картины, естественно, любому по вкусу придутся, да вот только на эту замануху нужно большие деньги потратить.
Трудно, трудно продавать посёлки. Не так сладок этот хлеб, как многим кажется. Вот и не парится народ, я про большинство, сводит затраты к минимуму. Расчертит по-быстрому землю, отсыпет дорожки щебнем, поставит забор по периметру, посадит пенсионера или гастарбайтера на КПП, и пошёл другое полое расчерчивать. Старается взять своё не столько качеством, сколько числом.
Но есть другие. Ибо не перевелись ещё бизнесмены, ставящие на идею объединения групп по интересам. Такие придумывают своим посёлкам смысловое, идейное содержание. Например: "это посёлок для любителей рыбалки". Или: "предлагается КП для гламурной публики". Можно объявить, что строишь загородное жильё для апологетов ЖОС, или для кролиководов – без разницы. Главное, угадать модный ветер. Попадёт идея в тренд – будут продажи, промахнёшься – невелика беда. Всегда ведь можно вернуться на базовые позиции и продолжить торговать просто землей без подряда, как все.
Редко. Очень редко, но встречаются на рынке загородной недвижимости и по-настоящему революционные идеи. Расскажу сейчас про одну такую.
Как устроены коттеджные и дачные посёлки?
Дорога, а вдоль неё дома с участками. По тылам участков проходят другие, тоже с домами. И те другие, своими фасадами или боковыми стенками выходят на другую дорогу. Схема нам привычная и кажущаяся единственно возможной. Но так только кажется. Потому что на 40 километре Новорижского шоссе компания «Региондевелопмент» в лице ООО «РегионСтрой» с 2015 года реализует коттеджный посёлок бизнес-класса, принципиально отличающийся от всех, что я встречал на просторах Подмосковья.
В целом, вроде бы всё как обычно. В КП есть и шлагбаум на въезде, и ограда по периметру, и внутрипоселковые дороги. Есть и положенные для любого посёлка участки без подряда на строительство (площадью от 6 до 16 соток с коммуникациями) или с готовыми домами. Только вот вкоттеджном посёлке «Дача 9-18» (http://dacha918.ru) участки своими тылами не упираются в тылы других участков либо в забор на краю посёлка или в дорогу. Они выходят на общественную поляну.
Рекламный слоган посёлка – «Покупаешь 6, живёшь на 50». Дабы не пускаться в пространные объяснения, покажу генеральный план КП «Дача 9-18»
На плане видно, что почти все участки в посёлке образуют сомкнутые по периметру кварталы, внутри которых находятся "свободные дворовые территории". Кварталы такие на сайте посёлка называются "кластерами". Согласитесь, очень похоже на современную городскую застройку. Хотя, почему только на современную? Похожим манером, ещё со времён средневековья, застраивались европейские города. Каждый квартал, как отдельная крепость.
Какие же преимущества даёт жителям посёлка такая компоновка?
Во-первых, для комфортного проживания не нужно приобретать большой участок. Оплаченные тобой, сотки только для самого необходимого. Ну, что там обычно? Цветник, грядочка, гамак, банька, да сарай с инструментами. А своих и гостевых детишек на выгул можно отправить на общую, для данного кластера, территорию. Там они и под общим приглядом... и машины, кстати, там не проезжают. Безопасно.
Во-вторых, скинувшись коллективом, на таком поле можно и сад с прудом организовать и детскую площадку самую навороченную поставить.
Как ООО «РегионСтрой» дошло до такой жизни – не знаю. Возможно, что компания «Региондевелопмент», отстроив в Мытищах жилой комплекс «9-18», решила перенести опыт и принципы городской застройки "на пленэр". А, может быть, уже имея в своём активе и готовый КП «Истра Кантри-клаб», и ещё только строящийся КП «Горки-18» (оба традиционные и стандартные по своей организационной структуре коттеджные посёлки), компания захотела чего-то необычного и экспериментального. Бог ведает, как людям в голову приходят подобные решения. Но факт остаётся фактом.
Вызов брошен. Коттеджный поселок «Дача 9-18» концептуально новое решение в застройке коттеджных посёлков.
Сайт у посёлка современный, яркий, интерактивный. Из него можно не только в подробностях узнать об особенностях проекта, но и познакомится с богатой внешней инфраструктурой Истринского района. Есть страница, посвящённая проводящимся акциям, и скажу по своему опыту – она оперативно обновляется. Другая страница скрупулёзно описывает этапы покупки недвижимости в КП. А ещё сайт даёт многочисленные отсылки к другим объектам, реализуемым компанией «Региондевелопмент».
Едем на место.
Добраться до КП непросто. Нужно встать на Новорижскую трассу и отъехать от МКАД на 41 километр. Там свернуть направо, на дорогу, ведущую к Истре, проехать по ней с километр до дороги с круговым движением. С кольца уйти на третий съезд и двигаться к посёлку Котово ещё 3 километра. В Котово, уперевшись в железные гаражи, нужно ехать налево по дороге, которая, повиляв немного, приведёт вас к КПП посёлка «Дача 9-18». На дорогу у меня ушло чуть больше получаса. Проехал я примерно 45 километров.
Предупреждаю сразу, навигатор на финальной стадии пути, после кольца, нужно отключать, потому как он приведёт вас к проходной КП «Истра Кантри-Клаб». Место это тоже хорошее, но уже заселённое и ,следовательно, нам неинтересное.
Во время беседы с менеджером, я спросил, можно ли было сделать заезд в посёлок непосредственно с Новорижской трассы? Ведь его южная граница находится от дороги всего в нескольких десятков метров. Он ответил, что переговоры об этом с Росавтодором идут и, скорее всего, закончатся они успешно. И тогда, для описания маршрута к посёлку хватит одного предложения: "двигайтесь по Новорижскому шоссе ровно 44 километра до съезда на КП «Дача 9-18»".
Было бы неплохо, потому что вся эта история после съезда с трассы мне совсем не понравилась. Дорожка там с выбоинами. И в Котово, которое выглядит словно заброшенный северный посёлок с унылыми, похожими на двухэтажные бараки, домами и обшарпанным сельским клубом под закопченной кирпичной водонапорной трубой, в меня едва не врезался какой-то дрифтующий по заснеженной дороге маньяк на "шестёрке" без номеров.
На проходной КП «Дача 9-18» я задержался недолго. Охранник позвонил менеджеру продаж, который работал в посёлке, покивал и, записав номер автомобиля в специальную тетрадку, пустил меня внутрь. А через несколько минут я уже сидел в офисе и слушал историю «Дачи», поглядывая в панорамное окно на дальний лес, который начинался сразу за периметром посёлка.
Площадь территории КП «Дача 9-18» равна 65 га, общее число участков под заселение – 453. Из них, в настоящее время, продаётся около 80. Это вовсе не значит, что остальные нарезы уже нашли своих хозяев. Просто компания часть участков в продажу не отдаёт, приберегая их до лучших времён. По-видимому, намереваясь через них, всё-таки решить, пусть уже только частично, поставленную перед собой задачу – сделать посёлок архитектурно цельным. Таким, каким его придумали голландские дизайнеры и архитекторы. Да, вы не ослышались, архитектурный вид посёлка и его организационные принципы разрабатывались заграничными дизайнерами, архитекторами и прочими специалистами. Отсюда (или, скорее, оттуда – из-за бугра) в Россию пришёл принцип совмещения двух противоборствующих прежде укладов – общественного и частного. Как раз к 100-летию Октябрьской революции, которая в одной отдельно взятой стране разом аннулировала всю имеющуюся частную собственность.
Приятии то он пришёл, да только не совсем ко времени. В начале 2015, когда продажи в КП только начинались (а завершить их застройщик планировала к концу 2016 года), экономический кризис только набирал силу. Застройщик полагал, что каждый кластер посёлка станет моноархитектурным: здесь кластер с домами из оцилиндрованного бревна, тут из клеёного бруса, там кластер коттеджей их пенобетона, а вон там – полностью из каркасных построек. И только заборы из металлического цветного штакетника по фасадам участков из профлиста – по периметру, свяжут это пёстрое ожерелье строительных технологий в один яркий и самобытный городок.
Так оно и получилось бы, выстройся перед офисом продаж очередь из клиентов. Но очередь не образовывалась, ибо цены на участки были, мягко говоря, не демпинговыми. И тогда руководство ООО «РегионСтрой» махнуло на принципы рукой и принялось торговать участками как получится, то есть бессистемно. Захочет человек выбрать для строительства проект, предложенный компанией (а таких проектов на сайте посёлка очень много), – хорошо. Не захочет – и бог с ним, лишь бы землю купил. И то хлеб.
Так посёлок стал приобретать свой нынешний вид. Когда в одном кластере можно увидеть коттеджи, различающиеся не только стилистически, но и технологически. Кстати, получается не так плохо, как можно было бы предположить. Глаз не режет.
На продажу выставлены 19 жилых кластеров различной площади, от 1 до 5 га каждый. Индивидуальные участки нарезаны часто, по большей части, на небольшие куски в 6-8 соток. Угловые участки кластеров покрупнее – по 10-16 соток. Приведу только несколько примеров вариации их стоимости.
Таблица 1.
В цену каждого участка входит стоимость коммуникаций, подведённых к его границам: газ, центральный водопровод, ливневая дренажная система, плюс асфальтированные дороги и ночное освещение посёлка. Центральной канализации в посёлке не будет, очистка жидких отходов вменяется в обязанности посельчан. Следовательно, придётся обзаводиться качественным септиком.
Какие же ещё расходы грозят приобретателю земли в КП «Дача 9-18»?
150-200 тыс. руб. он заплатит за подключение воды и света. Кстати, мощность подведённой электроэнергии в «Даче» полностью соответствует площади участка. Сколько соток – столько киловатт. Каждый дополнительный киловатт обойдётся в 25 тыс. руб. Чем обусловлена такой энергетическая сегрегация – не знаю, предполагаю, что это какой-то голландский отголосок.
350-400 тыс. руб. нужно будет отдать газовщикам за подключение. В эту сумму входит и установка отечественного одноконтурного котла.
Сколько придётся заплатить за установку "правильного" забора мне не сказали. Ответили, что недорого. Ну, конечно, для кого-то при общих миллионных тратах, какие-то 80-100 тыс. руб. и не деньги вовсе.
Можно ли сократить хоть немного расходы? Можно, конечно, при самостоятельном составлении ТУ, и самостоятельной же прокладке водопроводных труб и электрических кабелей (вся электроразводка в посёлке смонтирована под землёй), подключение света и воды обойдётся в 6 и 16 тыс. руб. соответственно. А вот с газом своими руками разобраться не получится. Запрещено законом.
Стоимость обслуживания до заселения – 2,3 тыс. руб. с участка. После заезда в готовый дом – 4,5 тыс. руб.
Теперь о подряде. Он здесь исключительно добровольный. То есть, компания была бы рада получить подряд на строительство дома, более того, очень хотела бы это сделать, но не настаивает. Строить у себя на участке каждый может как он хочет, ограничив свою фантазию только требованиями СНИПов, двумя этажами и коричневым цветом кровли.
Но кое-что посёлок предлагает уже сейчас. Здесь нужно отдать должное самым упорным индивидуумам в руководстве ООО «РегионСтрой», которые смогли-таки, серьёзно потратившись, 2 из 19 продающихся кластеров (правда, не полностью) застроить в идейно-точной стилистике. Именно так, как это и было задумано изначально. Эти участки с коттеджами "под отделку" теперь почти полностью проданы, но несколько свободных осталось.
К ним мы с менеджером и отправились, изрядно засидевшись в прогретом офисе.
Увязая по колено в сухом снегу, мы навестили два коттеджа продающиеся по специальной акции.
Первым был двухэтажный площадью 147 кв.м. на пять спальных комнат.
Он выстроен на фундаменте из буронабивных свай с ростверком и бетонной плитой поверху. Плита снабжена гильзами для ввода коммуникаций. Материал стен – газобетонные блоки. Внешний контур дома укрыт фасадной штукатуркой, выкрашен и декорирован деревянными деталями. Отмостка дома – бетонная.
Перекрытия второго этажа деревянные без утепления. Лестница на второй этаж технологическая. В оконные проёмы вставлены двойные пластиковые стеклопакеты. Кровля дома скатная, по деревянным стропилам, без утепления. Подшивка карнизов и монтаж водяных стоков не произведены. Входная дверь китайская – жесть плюс картон. В доме есть веранда, кровля которой отсутствует.
А ещё, в этом коттедже нет чердака. В отсутствии утепления внешнего контура дома и в циничном игнорировании чердачного отсека я узрел руку голландских мастеров. Для Европы такая экономия может и в самый раз, а для нашей Московии – беда страшная. Летом жарко и гул от бьющихся в крышу дождевых капель, а зимой – мороз по коже и трудности с прогревом большого свободного объёма. Но выглядит всё красиво, чисто, удобно спланировано, функционально. Жилые помещения отдельно, бойлерная отдельно. Чай Европа, а не Кострома какая-нибудь.
Стоит этот дом вместе с участком площадью 6,6 соток и "правильным" забором по всему периметру 4,716 млн рублей. Скидка по сравнению с базовой ценой равна 1 млн руб.
Второй коттедж был одноэтажным, площадью 113 кв. м.
Технологически он построен точно так же, как и первый. Разница лишь в том, что в одноэтажном доме проведена черновая обработка стен.
Про претензии. Они к этому коттеджу такие же, что и к предыдущему. Без комплекса дорогостоящих работ по утеплению, полов, стен, перекрытий и кровель жизнь в этих домах, на мой взгляд, превратится в унылую маету. Хотя, на картинках они всегда будут выглядеть на пять баллов.
Неожиданно громко зазвенел звонок смартфона. Мой менеджер ответил, звонили ему, и, извинившись, сказал, что ему пора встречать следующего клиента. Делать было нечего. Моё время вышло. Мы попрощались.
Сев в машину, я проехал по расчищенным дорогам посёлка. Оказалось, что он полностью отрезан от леса. Те ели, которые я наблюдал из окна офиса продаж росли далеко, за каким-то посёлком на западе.
А своей южной частью коттеджный поселок «Дача 9-18» выходит к Новорижскому шоссе, даже без лесополосы, напрямую. С севера за высоким железным забором видны крыши посёлка Котово. С востока подступают участки КП «Истра Кантри-Клаб».
От моего восхищения концепцией посёлка, после экскурсии, не осталось и следа. Вспомнились не к месту претензии летних посетителей поселкового форума. Жаловались ребята на сильный гул от шоссе. Остановился. Вышел из машины. Прислушался. Тихо. Может быть снег шумы гасит?
А уровень цен в КП «Дача 9-18» оказался заметно ниже того, что можно встретить в соседних посёлках. И внутреннее наполнение поселка компания обещает весьма богатое: и велодорожки, и искусственный водоем, и скалодром с мини-гольфом. А ещё магазин, ресторан.
До Истры недалеко. Хочешь машиной, хочешь автобусом.
Здешние места обжиты коттеджами давно и плотно. Живут же люди, не жалуются.
Спустя несколько дней, дома, уже же дописывая эту статью, я на интернет-странице посёлка увидел два новых предложения, которых не было, когда я посещал посёлок лично. Видимо, открылись к продаже пара коттеджей, снятых с предварительного бронирования. Теперь со скидкой можно приобрести уже 4 дома с участком. Как долго продлится акция – неизвестно.
Таблица 2.
Договор купли-продажи на недвижимость в КП «Дача 9-18» можно заключить как в офисе продаж в посёлке, так и в московском офисе компании, адрес которого имеется на сайте посёлка. Покупка возможна по ипотечному кредиту от Россельхозбанка, являющегося официальным партнёром ООО «РегионСтрой».
При внесении первоначального взноса в объеме не менее 1,4 млн рублей (или 35%) от стоимости контракта, компания готова предоставить покупателю беспроцентную отсрочку платежей на 6 месяцев.
Хорошие условия. Найти бы покупателя. Впрочем, как говаривал один мой знакомый: "каждый товар находит своего покупателя, нужно только дать им время встретиться".
Таблица 3. Стоимость участков земли без подряда в коттеджных посёлках Истринского района Московской области
Можно, конечно, опереться на экологическую уникальность места, чем не аргумент? Но если, к примеру, рядом, буквально за забором, стоят ещё пять-шесть посёлков, каждый из которых, при продаже уже ставил на экологию? Вот и нет довода, был, да весь вышел. В таких условиях, кстати, и истории про особенный рельеф местности, богатство внешней инфраструктуры, про древность лесов, и обилие грибов с ягодами тоже не сработают. Случайный клиент если и подъедет в офис, послушает, кажущиеся вескими, доводы, покивает головой, распишется в статистическом листочке, да и отправится себе дальше, к соседу за забор, или ещё куда-нибудь. Только его и видели.
А если предложить уже готовое к проживанию жильё, чтобы заглянувший на огонёк клиент смог своими глазами увидеть не поле чистое, а посёлок, в котором ему, возможно, предстоит жить. Красивые дома, ухоженные газоны, гладкие дороги, заборы, увитые диким виноградом, и светильники на улице. Такие картины, естественно, любому по вкусу придутся, да вот только на эту замануху нужно большие деньги потратить.
Трудно, трудно продавать посёлки. Не так сладок этот хлеб, как многим кажется. Вот и не парится народ, я про большинство, сводит затраты к минимуму. Расчертит по-быстрому землю, отсыпет дорожки щебнем, поставит забор по периметру, посадит пенсионера или гастарбайтера на КПП, и пошёл другое полое расчерчивать. Старается взять своё не столько качеством, сколько числом.
Но есть другие. Ибо не перевелись ещё бизнесмены, ставящие на идею объединения групп по интересам. Такие придумывают своим посёлкам смысловое, идейное содержание. Например: "это посёлок для любителей рыбалки". Или: "предлагается КП для гламурной публики". Можно объявить, что строишь загородное жильё для апологетов ЖОС, или для кролиководов – без разницы. Главное, угадать модный ветер. Попадёт идея в тренд – будут продажи, промахнёшься – невелика беда. Всегда ведь можно вернуться на базовые позиции и продолжить торговать просто землей без подряда, как все.
Редко. Очень редко, но встречаются на рынке загородной недвижимости и по-настоящему революционные идеи. Расскажу сейчас про одну такую.
Как устроены коттеджные и дачные посёлки?
Дорога, а вдоль неё дома с участками. По тылам участков проходят другие, тоже с домами. И те другие, своими фасадами или боковыми стенками выходят на другую дорогу. Схема нам привычная и кажущаяся единственно возможной. Но так только кажется. Потому что на 40 километре Новорижского шоссе компания «Региондевелопмент» в лице ООО «РегионСтрой» с 2015 года реализует коттеджный посёлок бизнес-класса, принципиально отличающийся от всех, что я встречал на просторах Подмосковья.
В целом, вроде бы всё как обычно. В КП есть и шлагбаум на въезде, и ограда по периметру, и внутрипоселковые дороги. Есть и положенные для любого посёлка участки без подряда на строительство (площадью от 6 до 16 соток с коммуникациями) или с готовыми домами. Только вот вкоттеджном посёлке «Дача 9-18» (http://dacha918.ru) участки своими тылами не упираются в тылы других участков либо в забор на краю посёлка или в дорогу. Они выходят на общественную поляну.
Рекламный слоган посёлка – «Покупаешь 6, живёшь на 50». Дабы не пускаться в пространные объяснения, покажу генеральный план КП «Дача 9-18»
На плане видно, что почти все участки в посёлке образуют сомкнутые по периметру кварталы, внутри которых находятся "свободные дворовые территории". Кварталы такие на сайте посёлка называются "кластерами". Согласитесь, очень похоже на современную городскую застройку. Хотя, почему только на современную? Похожим манером, ещё со времён средневековья, застраивались европейские города. Каждый квартал, как отдельная крепость.
Какие же преимущества даёт жителям посёлка такая компоновка?
Во-первых, для комфортного проживания не нужно приобретать большой участок. Оплаченные тобой, сотки только для самого необходимого. Ну, что там обычно? Цветник, грядочка, гамак, банька, да сарай с инструментами. А своих и гостевых детишек на выгул можно отправить на общую, для данного кластера, территорию. Там они и под общим приглядом... и машины, кстати, там не проезжают. Безопасно.
Во-вторых, скинувшись коллективом, на таком поле можно и сад с прудом организовать и детскую площадку самую навороченную поставить.
Как ООО «РегионСтрой» дошло до такой жизни – не знаю. Возможно, что компания «Региондевелопмент», отстроив в Мытищах жилой комплекс «9-18», решила перенести опыт и принципы городской застройки "на пленэр". А, может быть, уже имея в своём активе и готовый КП «Истра Кантри-клаб», и ещё только строящийся КП «Горки-18» (оба традиционные и стандартные по своей организационной структуре коттеджные посёлки), компания захотела чего-то необычного и экспериментального. Бог ведает, как людям в голову приходят подобные решения. Но факт остаётся фактом.
Вызов брошен. Коттеджный поселок «Дача 9-18» концептуально новое решение в застройке коттеджных посёлков.
Сайт у посёлка современный, яркий, интерактивный. Из него можно не только в подробностях узнать об особенностях проекта, но и познакомится с богатой внешней инфраструктурой Истринского района. Есть страница, посвящённая проводящимся акциям, и скажу по своему опыту – она оперативно обновляется. Другая страница скрупулёзно описывает этапы покупки недвижимости в КП. А ещё сайт даёт многочисленные отсылки к другим объектам, реализуемым компанией «Региондевелопмент».
Едем на место.
Добраться до КП непросто. Нужно встать на Новорижскую трассу и отъехать от МКАД на 41 километр. Там свернуть направо, на дорогу, ведущую к Истре, проехать по ней с километр до дороги с круговым движением. С кольца уйти на третий съезд и двигаться к посёлку Котово ещё 3 километра. В Котово, уперевшись в железные гаражи, нужно ехать налево по дороге, которая, повиляв немного, приведёт вас к КПП посёлка «Дача 9-18». На дорогу у меня ушло чуть больше получаса. Проехал я примерно 45 километров.
Предупреждаю сразу, навигатор на финальной стадии пути, после кольца, нужно отключать, потому как он приведёт вас к проходной КП «Истра Кантри-Клаб». Место это тоже хорошее, но уже заселённое и ,следовательно, нам неинтересное.
Во время беседы с менеджером, я спросил, можно ли было сделать заезд в посёлок непосредственно с Новорижской трассы? Ведь его южная граница находится от дороги всего в нескольких десятков метров. Он ответил, что переговоры об этом с Росавтодором идут и, скорее всего, закончатся они успешно. И тогда, для описания маршрута к посёлку хватит одного предложения: "двигайтесь по Новорижскому шоссе ровно 44 километра до съезда на КП «Дача 9-18»".
Было бы неплохо, потому что вся эта история после съезда с трассы мне совсем не понравилась. Дорожка там с выбоинами. И в Котово, которое выглядит словно заброшенный северный посёлок с унылыми, похожими на двухэтажные бараки, домами и обшарпанным сельским клубом под закопченной кирпичной водонапорной трубой, в меня едва не врезался какой-то дрифтующий по заснеженной дороге маньяк на "шестёрке" без номеров.
На проходной КП «Дача 9-18» я задержался недолго. Охранник позвонил менеджеру продаж, который работал в посёлке, покивал и, записав номер автомобиля в специальную тетрадку, пустил меня внутрь. А через несколько минут я уже сидел в офисе и слушал историю «Дачи», поглядывая в панорамное окно на дальний лес, который начинался сразу за периметром посёлка.
Площадь территории КП «Дача 9-18» равна 65 га, общее число участков под заселение – 453. Из них, в настоящее время, продаётся около 80. Это вовсе не значит, что остальные нарезы уже нашли своих хозяев. Просто компания часть участков в продажу не отдаёт, приберегая их до лучших времён. По-видимому, намереваясь через них, всё-таки решить, пусть уже только частично, поставленную перед собой задачу – сделать посёлок архитектурно цельным. Таким, каким его придумали голландские дизайнеры и архитекторы. Да, вы не ослышались, архитектурный вид посёлка и его организационные принципы разрабатывались заграничными дизайнерами, архитекторами и прочими специалистами. Отсюда (или, скорее, оттуда – из-за бугра) в Россию пришёл принцип совмещения двух противоборствующих прежде укладов – общественного и частного. Как раз к 100-летию Октябрьской революции, которая в одной отдельно взятой стране разом аннулировала всю имеющуюся частную собственность.
Приятии то он пришёл, да только не совсем ко времени. В начале 2015, когда продажи в КП только начинались (а завершить их застройщик планировала к концу 2016 года), экономический кризис только набирал силу. Застройщик полагал, что каждый кластер посёлка станет моноархитектурным: здесь кластер с домами из оцилиндрованного бревна, тут из клеёного бруса, там кластер коттеджей их пенобетона, а вон там – полностью из каркасных построек. И только заборы из металлического цветного штакетника по фасадам участков из профлиста – по периметру, свяжут это пёстрое ожерелье строительных технологий в один яркий и самобытный городок.
Так оно и получилось бы, выстройся перед офисом продаж очередь из клиентов. Но очередь не образовывалась, ибо цены на участки были, мягко говоря, не демпинговыми. И тогда руководство ООО «РегионСтрой» махнуло на принципы рукой и принялось торговать участками как получится, то есть бессистемно. Захочет человек выбрать для строительства проект, предложенный компанией (а таких проектов на сайте посёлка очень много), – хорошо. Не захочет – и бог с ним, лишь бы землю купил. И то хлеб.
Так посёлок стал приобретать свой нынешний вид. Когда в одном кластере можно увидеть коттеджи, различающиеся не только стилистически, но и технологически. Кстати, получается не так плохо, как можно было бы предположить. Глаз не режет.
На продажу выставлены 19 жилых кластеров различной площади, от 1 до 5 га каждый. Индивидуальные участки нарезаны часто, по большей части, на небольшие куски в 6-8 соток. Угловые участки кластеров покрупнее – по 10-16 соток. Приведу только несколько примеров вариации их стоимости.
Таблица 1.
|
Площадь участка, сотки |
Кластер |
Стоимость участка, млн руб. |
|
12,83 |
М |
2,18 |
|
6,00 |
М |
1,05 |
|
10,35 |
Н |
1,66 |
|
8,83 |
Н |
1,68 |
|
6,60 |
I |
1,25 |
|
12,22 |
I |
2,20 |
В цену каждого участка входит стоимость коммуникаций, подведённых к его границам: газ, центральный водопровод, ливневая дренажная система, плюс асфальтированные дороги и ночное освещение посёлка. Центральной канализации в посёлке не будет, очистка жидких отходов вменяется в обязанности посельчан. Следовательно, придётся обзаводиться качественным септиком.
Какие же ещё расходы грозят приобретателю земли в КП «Дача 9-18»?
150-200 тыс. руб. он заплатит за подключение воды и света. Кстати, мощность подведённой электроэнергии в «Даче» полностью соответствует площади участка. Сколько соток – столько киловатт. Каждый дополнительный киловатт обойдётся в 25 тыс. руб. Чем обусловлена такой энергетическая сегрегация – не знаю, предполагаю, что это какой-то голландский отголосок.
350-400 тыс. руб. нужно будет отдать газовщикам за подключение. В эту сумму входит и установка отечественного одноконтурного котла.
Сколько придётся заплатить за установку "правильного" забора мне не сказали. Ответили, что недорого. Ну, конечно, для кого-то при общих миллионных тратах, какие-то 80-100 тыс. руб. и не деньги вовсе.
Можно ли сократить хоть немного расходы? Можно, конечно, при самостоятельном составлении ТУ, и самостоятельной же прокладке водопроводных труб и электрических кабелей (вся электроразводка в посёлке смонтирована под землёй), подключение света и воды обойдётся в 6 и 16 тыс. руб. соответственно. А вот с газом своими руками разобраться не получится. Запрещено законом.
Стоимость обслуживания до заселения – 2,3 тыс. руб. с участка. После заезда в готовый дом – 4,5 тыс. руб.
Теперь о подряде. Он здесь исключительно добровольный. То есть, компания была бы рада получить подряд на строительство дома, более того, очень хотела бы это сделать, но не настаивает. Строить у себя на участке каждый может как он хочет, ограничив свою фантазию только требованиями СНИПов, двумя этажами и коричневым цветом кровли.
Но кое-что посёлок предлагает уже сейчас. Здесь нужно отдать должное самым упорным индивидуумам в руководстве ООО «РегионСтрой», которые смогли-таки, серьёзно потратившись, 2 из 19 продающихся кластеров (правда, не полностью) застроить в идейно-точной стилистике. Именно так, как это и было задумано изначально. Эти участки с коттеджами "под отделку" теперь почти полностью проданы, но несколько свободных осталось.
К ним мы с менеджером и отправились, изрядно засидевшись в прогретом офисе.
Увязая по колено в сухом снегу, мы навестили два коттеджа продающиеся по специальной акции.
Первым был двухэтажный площадью 147 кв.м. на пять спальных комнат.
Он выстроен на фундаменте из буронабивных свай с ростверком и бетонной плитой поверху. Плита снабжена гильзами для ввода коммуникаций. Материал стен – газобетонные блоки. Внешний контур дома укрыт фасадной штукатуркой, выкрашен и декорирован деревянными деталями. Отмостка дома – бетонная.
Перекрытия второго этажа деревянные без утепления. Лестница на второй этаж технологическая. В оконные проёмы вставлены двойные пластиковые стеклопакеты. Кровля дома скатная, по деревянным стропилам, без утепления. Подшивка карнизов и монтаж водяных стоков не произведены. Входная дверь китайская – жесть плюс картон. В доме есть веранда, кровля которой отсутствует.
А ещё, в этом коттедже нет чердака. В отсутствии утепления внешнего контура дома и в циничном игнорировании чердачного отсека я узрел руку голландских мастеров. Для Европы такая экономия может и в самый раз, а для нашей Московии – беда страшная. Летом жарко и гул от бьющихся в крышу дождевых капель, а зимой – мороз по коже и трудности с прогревом большого свободного объёма. Но выглядит всё красиво, чисто, удобно спланировано, функционально. Жилые помещения отдельно, бойлерная отдельно. Чай Европа, а не Кострома какая-нибудь.
Стоит этот дом вместе с участком площадью 6,6 соток и "правильным" забором по всему периметру 4,716 млн рублей. Скидка по сравнению с базовой ценой равна 1 млн руб.
Второй коттедж был одноэтажным, площадью 113 кв. м.
Технологически он построен точно так же, как и первый. Разница лишь в том, что в одноэтажном доме проведена черновая обработка стен.
Он хорошо и удобно спланирован. В нём три спальни, холл, гостиная и кухня, совмещённая со столовой. Имеется и бойлерная с отдельным входом. Стоит конкретный коттедж площадью 113 кв. м на участке 6 соток – 4,56 миллиона, с учетом скидки в полмиллиона.
Про претензии. Они к этому коттеджу такие же, что и к предыдущему. Без комплекса дорогостоящих работ по утеплению, полов, стен, перекрытий и кровель жизнь в этих домах, на мой взгляд, превратится в унылую маету. Хотя, на картинках они всегда будут выглядеть на пять баллов.
Неожиданно громко зазвенел звонок смартфона. Мой менеджер ответил, звонили ему, и, извинившись, сказал, что ему пора встречать следующего клиента. Делать было нечего. Моё время вышло. Мы попрощались.
Сев в машину, я проехал по расчищенным дорогам посёлка. Оказалось, что он полностью отрезан от леса. Те ели, которые я наблюдал из окна офиса продаж росли далеко, за каким-то посёлком на западе.
А своей южной частью коттеджный поселок «Дача 9-18» выходит к Новорижскому шоссе, даже без лесополосы, напрямую. С севера за высоким железным забором видны крыши посёлка Котово. С востока подступают участки КП «Истра Кантри-Клаб».
От моего восхищения концепцией посёлка, после экскурсии, не осталось и следа. Вспомнились не к месту претензии летних посетителей поселкового форума. Жаловались ребята на сильный гул от шоссе. Остановился. Вышел из машины. Прислушался. Тихо. Может быть снег шумы гасит?
А уровень цен в КП «Дача 9-18» оказался заметно ниже того, что можно встретить в соседних посёлках. И внутреннее наполнение поселка компания обещает весьма богатое: и велодорожки, и искусственный водоем, и скалодром с мини-гольфом. А ещё магазин, ресторан.
До Истры недалеко. Хочешь машиной, хочешь автобусом.
Здешние места обжиты коттеджами давно и плотно. Живут же люди, не жалуются.
Спустя несколько дней, дома, уже же дописывая эту статью, я на интернет-странице посёлка увидел два новых предложения, которых не было, когда я посещал посёлок лично. Видимо, открылись к продаже пара коттеджей, снятых с предварительного бронирования. Теперь со скидкой можно приобрести уже 4 дома с участком. Как долго продлится акция – неизвестно.
Таблица 2.
|
Площадь коттеджа, кв. м |
Площадь участка, сотки |
Планировка |
Цена (общая), млн руб |
|
113 |
6,0 |
3 спальни, гостиная столовая 26 кв.м. , кухня 9 кв.м. (совмещена со столовой), 2 санузла, гардеробная 6 кв.м., котельная, терраса 9 кв.м.. |
4,560 |
|
113 |
6,8 |
3 спальни, гостиная столовая 26 кв.м. , кухня 9 кв.м. (совмещена со столовой), 2 санузла, гардеробная 6 кв.м., котельная, терраса 9 кв.м. |
3,773 |
|
147 |
6,6 |
5 спален, кухня-столовая 19 кв.м., гостиная 19 кв.м., терраса 29 кв.м., котельная, 2 санузла. |
4,716 |
|
147 |
6,8 |
5 спален, кухня-столовая 19 кв.м., гостиная 19 кв.м., терраса 29 кв.м., котельная, 2 санузла |
3,980 |
Договор купли-продажи на недвижимость в КП «Дача 9-18» можно заключить как в офисе продаж в посёлке, так и в московском офисе компании, адрес которого имеется на сайте посёлка. Покупка возможна по ипотечному кредиту от Россельхозбанка, являющегося официальным партнёром ООО «РегионСтрой».
При внесении первоначального взноса в объеме не менее 1,4 млн рублей (или 35%) от стоимости контракта, компания готова предоставить покупателю беспроцентную отсрочку платежей на 6 месяцев.
Хорошие условия. Найти бы покупателя. Впрочем, как говаривал один мой знакомый: "каждый товар находит своего покупателя, нужно только дать им время встретиться".
Таблица 3. Стоимость участков земли без подряда в коттеджных посёлках Истринского района Московской области
|
Посёлок |
Площадь участков, сотки |
Коммуникации |
Цена, млн руб. |
|
к/п Счастье |
10,00-20,00 |
Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация. |
3,500- 6,100 |
|
к/п Петровский парк |
10,00-14,00 |
Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация. |
4,064- 5,758 |
|
к/п Петровский парк- 2 |
6,00-24,00 |
Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация. |
2,750-16,500 |
|
к/п Петровские аллеи |
7,23-16,01 |
Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация. |
3,350-13,800 |
|
к/п Барское |
5,85-16,83 сот. |
Электричество, газ, водопровод. |
2,471- 7,108 |
Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.
Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.
Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.
Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.
Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.
Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.
Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.
30.01.2017