Коттеждный поселок «Фонтенбло»: рост медленный, но стабильный

фото: http://fontenblo.ru 

Фонтебло – это коммуна (единица пятого уровня административно-территориального деления Франции), расположенная в департаменте Сена и Марна региона Иль-де-Франс. От магистрата Фонтебло до Триумфальной арки в центре Парижа – всего 50 км, правда, с многочисленными светофорами и пробками. Главная достопримечательность населенного пункта – огромный королевский дворец с парком, занесённый в список Всемирного наследия.  Французские короли рождались и жили в Фонтебло аж с XII века. Ежегодно прекрасный дворец с карповым прудом и парк Фонтебло посещает около 11 миллионов туристов. Среди них, полагаю, немало путешественников из России.

Русскому уху приятны французские географические названия. Они мелодичны и романтичны. Они будоражат фантазию, рождая мечты о солнце, неге, сыре с вином да и, вообще, об отпускном периоде. Неважно, что в прямом переводе они означают практически то же, что мы встречаем в топонимике России. Те же "кузнецы", "большие жеребцы" или, скажем, "вязники". Фонтебло по-русски – это всего-навсего голубой фонтан, но как же красиво это звучит на языке галлов!

С 2012 года свой голубой фонтан есть и под Москвой – это коттеджный посёлок «Фонтенбло» на 150 дворов.

Мы уже писали о нём в августе 2015 года. Тогда посёлку было три года от роду и он, молодой и радостный, в ожидании прекрасных перспектив, только начинал застраиваться. В постах того времени, общаясь между собой на интернет-форуме, жители посёлка обращались друг к другу мадам и месье. Знакомились, планировали очистить пруд, спрашивали о месте расположения ближайших рыбных мест и конноспортивных комплексов. С тех пор прошло почти полтора года.

Сегодняшний интернет-сайт коттеджного посёлка (http://fontenblo.ru) сообщает, что КП имеет статус микрорайона с категорией земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования которых – для индивидуального жилищного строительства.

Фонтана на плане посёлка я не обнаружил, хотя здесь имеется прямоугольной формы пруд. А вот в вопросе администрирования подмосковный коттеджный посёлок старается походить на своего французского тёзку.  Напомню, что французский Фонтебло – это коммуна, т.е. самоуправляющаяся горожанами территория. Так вот, для управления коттеджным посёлком «Фонтебло» в ноябре 2012 года было создано Некоммерческое Партнёрство (НП). Согласно концепции проекта все земли общего пользования, в том числе дороги, а также инженерные коммуникации и сооружения, включающие в себя сети водоснабжения, канализации, электричества и газоснабжения, после завершения их строительства и ввода в эксплуатацию будут переданы на баланс НП «Фонтебло». А потому  во время покупки индивидуального участка каждый покупатель, кроме договора купли-продажи земельного надела, подписывает ещё два документа: договор соинвестирования строительства сетей и договор членства в Некоммерческом Партнёрстве. Для того, чтобы в будущем иметь право и возможность решать все вопросы по обеспечению нормальных бытовых условий в посёлке. Зачем и кому это нужно? Затем, говорится в меморандуме, чтобы избежать необоснованно завышенных коммунальных платежей.

Но так это в теории, на практике же основная масса отечественных некоммерческих партнёрств, замучившись лично договариваться с разнообразными дорожниками, мусоровозчиками, сварщиками, охранниками, электриками и слесарями-сантехниками, в конце концов, плюёт на все и нанимает для этих целей профессиональную Управляющую Компанию, периодически и исключительно для поддержания статуса хозяина всего сущего совершая ревизские налёты на её путанную бухгалтерию. Сомневаюсь, что схема управления французской коммуной выглядит так, ей же не одна сотня лет! А мы тут только начали, вот и мучаемся понемногу.

Возвращаюсь к сайту посёлка, отмечу, что у него современный дизайн и удобное управление. Понравились акции, которые проходят в посёлке. Недавно, к примеру, среди владельцев участков разыгрывался отечественный автомобиль – Лада Приора. А дольше всего я задержался на фотографиях коттеджей, которые строятся или уже построены в КП. Дело в том, что земля в посёлке продаётся без подряда, следовательно, каждый из новосёлов устраивает своё жилище сообразуясь только с собственными представлениями о красоте. Так я вам скажу, что люди в Фонтебло подобрались со вкусом. Если судить по представленным на сайте снимкам, дома, возведённые здесь по разным технологиям и разным проектам, все как один – писанные красавцы, в любом из которых хочется жить.

Коттеджный посёлок «Фонтебло» находится на северо-востоке Подмосковья, на Красноармейском шоссе, между деревней Жуковка и селом Нагорное, в 25 километрах от Москвы. Добраться до посёлка можно общественным транспортом. Например, отправившись от метро ВДНХ автобусом №317. Выйти нужно будет на остановке "Санаторий "Спутник". Или электричкой с Ярославского вокзала до станции Пушкино. Далее ехать 15 мин автобусом либо маршруткой №21, опять же до остановки "Санаторий "Спутник".

Но я выбрал автомобиль. Маршрут простой. От МКАД нужно ехать 18 километров, затем свернуть на Красноармейское шоссе и ехать ещё 10 километров.
Проезжая Жуковку, приготовьтесь к тому, что после длинного железного забора с рекламным баннером КП «ФОНТЕБЛО» надо будет поворачивать налево.

В статье полуторагодичной давности автор писал, что для въезда в посёлок был оборудован дополнительный въезд –  Красноармейского шоссе сразу на территорию КП «Фонтебло». Теперь его нет. Никаких дорожных указателей, направляющих вас к посёлку, тоже нет. О том, что покрытая снежным настом дорога, идущая к садовому центру, это ещё и путь к КПП «Фонтебло», я догадался только проехав по этому месту дважды.

Так или иначе, до этого КПП от МКАД я добрался за 30 минут. Прекрасный результат.

Строгая поселковая охрана на просьбу пропустить меня к офису продаж, отреагировала без всякого энтузиазма. Предложила позвонить менеджеру, но проблема заключалась в том, что заявку на экскурсию в КП «Фонтебло» я оставлял на сайте посёлка за пару дней до поездки. И даже получил положительный ответ. Только в заявленный день приехать не смог, и теперь, опоздав почти на сутки, стоял перед сварными воротами поселка, а менеджер, с которым я списывался, не отвечал на мои звонки. С сожалением оценив мои потуги, и поинтересовавшись номером телефона, по которому я звонил, охранники дали мне другой, по которому мне сразу же ответил мужской голос и, выслушав о просьбе, дал "добро" на заезд.

Уже привыкший к тому, что коттеджные посёлки строятся на бывших пашнях и выпасах, я был приятно удивлён тем, что КП «Фонтебло» разместился на лесной опушке, а частично даже в настоящем подмосковном лесу.

И вот так лесом, по грейдером пройденной внутрипоселковой дороге, я проехал к, указанному мне охранниками, жёлтому зданию администрации, в недрах которого, среди прочих, имеется и комната, в которой менеджеры отдела продаж встречаются с потенциальными покупателями.

Откуда у посёлка-коммуны отдельное здание администрации я поначалу не понял. Но потом мне объяснили, что землёй в посёлке торгует ООО "Спутник". Это же ООО временно исполняет и функции Управляющей компании: чистит дороги, вывозит мусор, заключает договора на прокладку коммуникаций и обеспечивает посёлку охрану.  Как только будет продан последний участок, все свои управляющие функции ООО "Спутник" передаст НП «Фонтебло». Любопытно, отойдёт ли при этом здание компании некоммерческому партнёрству? И если да, то на каких условиях? Ведь рядом и пруд, и детская площадка, и две скважины, из которых посёлок черпает воду. А это "земли общего пользования", которые по уму должны будут перейти в собственность НП. Вопрос этот я потом задал, но ответа не получил.

Встретил меня человек из управляющей компании и объяснил, что поскольку менеджера сегодня в посёлке нет, а я тут появился неожиданно, не предупредив, то всю необходимую по покупке участка информацию передаст мне он. И возразить ему мне было нечего.

Итак, из 150 участков к февралю 2017 года продано 100. Примерно 30 уже застроено или строительство на них идёт полным ходом. Покупают участки здесь, в основном, жители Москвы, Королёва и Пушкина. Сейчас в посёлке на постоянной основе живут несколько семей. Электричество, круглогодичный водопровод, бытовая канализация и сеть внутрипоселковых дорог (гравийные с отсыпкой асфальтовой крошкой) дополнились в 2016 году газовой магистралью, проведённой до границ каждого из участков. Из необходимых работ осталось прорыть вдоль дорог дренажные канавы. Опыт прошлой осени показал, что воду из посёлка надо уводить, иначе некоторым участкам грозит заболачивание.

Также нужно будет решить проблему шума. Дело в том, что от Красноармейского шоссе – трассы пусть и не самой оживлённой, но всё-таки трассы, посёлок отделяет только 5 метров газона и двухметровый металлический забор. Понятно, что со временем, когда здесь будет больше построек, больше заборов и больше деревьев, уровень шума существенно снизится, но пока жильцы жалуются. Кому-то, если судить по форуму посёлка, шум кажется настолько невыносимым что они уже сожалеют о выборе места для строительства загородного дома. С администрацией Пушкинского района шумный вопрос сейчас решается, а ООО "Спутник" даже готово частично субсидировать строительство звукоотражающих экранов вдоль шоссе – по западной границе посёлка. Что получится в результате, одному богу известно, потому как в Московской области вдоль оживлённых трасс расположились десятки тысяч сёл и деревень. Эту, рождённую экономией, восточно-европейскую традицию и в 10 лет не исправить.

Жаль, что в прошлой нашей статье о посёлке не было представлено данных о количестве, проданных  на тот момент, участков. Было бы любопытно оценить динамику продаж. Но что-то мне говорит, что она бы оказалась не самой впечатляющей. Да и с чего бы ей быть лучше. Цены на землю за 1,5 прошедших года никак не изменились. ООО "Спутник" в этом вопросе проявляет завидную стойкость, но не нам их судить. 

Земли в КП «Фонтебло» изначально были нарезаны на участки площадью от 8 до 22,8 соток. Вот только несколько примеров стоимости оставшихся свободными участков.

Таблица 1.

№ участка	Площадь участка (сотки)	Цена за сотку (тыс. руб.)	Стоимость участка (млн. руб.)
143	8,54	297	2,54
138	9,85	330	3,29
137	10	330	3,30
1	10,94	352	3,85
31	11,91	363	4,32
65	13,61	363	4,94
102	22,8	363	8,28

 
При единовременном внесении 100% суммы оплаты участка, покупатель получит от щедрого ООО "Спутник" 10% скидку. Кроме того, по, проходящей сейчас, акции два участка (а именно №134 площадью 9,77 соток и №146 площадью 8,87 соток) продаются по фиксированной цене в 1,9 млн. руб.

Когда закончится акция, представитель УК мне не сообщил. Зато рассказал, что в качестве официального партнёра ООО "Спутник" выступает Сбербанк РФ, который благожелательно предоставляет кредиты как на приобретение земельного участка в «Фонтебло», так и на строительство дома, под залог земельного участка. Кредит предлагается на срок до 30 лет по процентной ставке от 12,5% и первоначальном взносе от 15%.

А на оставшиеся свободными участки, кроме двух, участвующих в акции, компания  ООО "Спутник" готова предоставить трёхлетнюю беспроцентную рассрочку. Для её получения нужно внести 250 тыс. руб. аванса.

Что там на самом деле скрывается под этим аттракционом невиданной щедрости, я не знаю. Можно ведь предположить самое страшное. Я имею в виду вариант, когда, к примеру, клиент волею обстоятельств выбивается из графика внесения оставшихся к оплате средств. И тогда что? Пинками выгоняют с уже начавшего застраиваться участка? Или вариант помягче – отключают ему воду, газ и электричество? Мой вопрос о мере воздействия за недоимку человек от Управляющей Компании выслушал со скучающим выражением лица и, чуть подумав, сказал, что таких случаев в своей практике не помнит, а коли такое и случится в будущем, то компания с такой проблемой уж как-нибудь разберётся. Хорошо бы получилось по мирному.

У ООО "Спутник", по словам того же человека от УК, за спиной уже два успешно реализованных коттеджных проекта: «Вальдорф» и «Визендорф». Уже вечером, вернувшись домой после поездки, я из интернета узнал, что хозяином обоих посёлков была небезызвестная компания "Сабидом" (http://valdorf.sabidom.ru, http://vizendorf.sabidom.ru). А при чём тут "Спутник"? Может быть, как застройщик прислонился? В перечне видов деятельности "строительство загородной недвижимости" у компании обозначено: http://www.kvmeter.ru/information/companies/8430566.html.

Уже в финале беседы я спросил, во сколько обходятся жильцам посёлка услуги временной администрации. Оказалось, что всего в 1400 руб.! Так вот, на это я бы сказал господам частным собственникам КП «Фонтебло», чтобы оставили они себе эту управляющую компанию и после завершения продаж! Потому как её месячный тариф находится на минимальных границах, принятых в Подмосковье. От добра-добра не ищут.

Беседа закончилась. Человек от Управляющей Компании встал и предложил мне самостоятельно прокатиться по посёлку, посмотреть, что в нём есть, оценить степень своего желания поселиться здесь. На том и порешили.

Погода была тёплая. Я прокатился по посёлку, благо дороги почти везде были хорошо прочищены. На многих участках шло строительство.

Здешние коттеджи, как оказалось, далеко не всегда каменные. Встречаются и бревенчатые, и каркасные. Есть даже какая-то, непонятно как из каких исторических далей залетевшая на эти недешёвые земли, халупа.

Правда, если судить по дереву рядом, похожему на какое-то плодовое, возможно, что этот домик стоял тут ещё до организации «Фонтебло».
Шум с трассы действительно ощущался. А ещё я вспомнил, что на форуме посёлка жители жаловались на некачественную работу службы охраны. Даже освещение посёлка в тёмное время суток помехой жуликам не становится.

Думаю, что виной этому горю – близость к населённым пунктам, плюс обилие разноплеменных бригад на территории самого посёлка. Для искоренения зла придётся ставить камеры, благо, что теперь необходимое для этого оборудование стоит недорого.

Таблица 2. Стоимость земельных участков без подряда в некоторых коттеджных посёлках Пушкинского и Щёлковского районов Московской области

Название к/п	Площадь участков (сот)	Объявленные коммуникации	Включены ли коммуникации в стоимость земли	Цена (млн.р.)
Медвежье озеро	7- 20	Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация	нет	1,05- 11,5
Озеро белых лилий	12,2- 23,32	Электричество, газ, водопровод, бытовая канализация	нет	3,0348- 5,00256
Богослово	12- 39	Электричество, газ, водопровод, канализация	да	1,5- 5

И о близости иных населённых пунктов. Пребывая на территории КП «Фонтебло», эту близость никак не ощущаешь. Деревья и заборы создают впечатление умиротворяющей уединённости. И это здорово. Но вот когда нужно по-быстрому прикупить буханку хлеба или навестить доктора, тут-то и начинаются проблемы. Потому что пешком до ближайших магазинов и амбулаторий, а в купе до детских садов и спортивных сооружений, дойти не получится – далековато, да и путь  пролегает по обочине трассы. Следовательно, проживающему в «Фонтебло» нужно обязательно иметь собственную карету для выездов. А как иначе?  Всё, как в резиденции французских королей. Ведь, как вы яхту назовёте, так она и поплывёт.