Коттеджный поселок «Степаньковская слобода»: приведи друга

Мы удивительно, просто фантастически богаты. Думаете не так? Ну посудите сами, каждый год, только в Московской области, появляется, наверное, с несколько десятков коттеджных посёлков, удалённость которых 20-30 км от Москвы. Их территории надёжно огорожены, на въезде устроены красивые въездные зоны с полосатыми автоматическими шлагбаумами, их охраняют элитные ЧОПы, а на бурьяновых полях устроены асфальтированные дороги и проложены линии всевозможных коммуникаций. Любому человеку, даже мало-мальски знакомому с вопросом, ясно, что цены на участки в таких посёлках стартуют с полутора миллионов, а, значит, по идее, такие наделы не могут быть продуктом массового потребления. Однако, число новообразованных посёлков в тех параметрах, которые я назвал, с годами не убывает. И они хорошо раскупаются. Почему?

В то, что посредством такой покупки люди реализуют своё страстное внутреннее желание, хотя бы время от времени жить на природе, я не верю. Потому как заметное улучшение качества вдыхаемого воздуха появляется не раньше, чем на удалении 50-60 км от Столицы. Я проверяю это собственными лёгкими едва ли не каждую неделю. Если человек взаправду захочет единения с природой, он вряд ли будет селиться в посёлке с 500 соседями, он, скорее всего, заберётся подальше в глушь лесов и сообразно имеющимся средствам выстроит там себе уютное логово.

У меня есть пара таких знакомых. Один каждую пятницу, обычно в компании приятелей, отправляется в Тверскую область. Там они оставляют свои большие чёрные внедорожники во дворе у специального человека, садятся на катер и едут на остров, где и находится, купленный моим знакомым ещё на заре перестройки, участок. В окружении воды, меж берёз и сосен, в огромном бревенчатом доме с большим двором и множеством хозяйственных построек ребята, часто целыми семьями, проводят свои выходные. Рыбачат, купаются, охотятся, ходят в баню и по грибы, проводят переговоры, рисуют, играют в карты и даже доят коров. Сотовые телефоны на острове не работают, а для экстренной связи с "большой землёй" имеется радиостанция с дежурным подле неё. Говорят, что содержание такого поместья обходится в круглую сумму. Но зато и отдача от него колоссальная. И для души, и для бизнеса, и для здоровья, естественно.

Другой мой знакомый пошёл иным путём. За три сотни долларов он купил старый деревенский дом, опять же в Тверской области, правда, в другом районе. И организовал там пасеку, мёд с которой он любит раздаривать в холодное время года своим родным и знакомым. Несмотря на высокий социальный статус, а, может быть, и благодаря ему, мой знакомый изображает там из себя простого русского человека, даже в чём-то книжного. То есть не бреется, ходит в зелёных резиновых сапогах и старой камуфляжной куртке, ругается матом и пьёт водку с соседями и соседками. Местные, кажется, считают его магазинным охранником из Столицы. Свой имидж он поддерживает старой Нивой, на которой в этот глухой угол добирается из района метро Щукинская. Живёт он в этой деревушке на 30 дворов примерно неделю в месяц, в остальное время перепоручая уход за пчёлами безработным односельчанам. 

Оба моих товарищей играют – один в барина, другой в пролетария. Без этой игры им скучно, допускаю что даже невозможно, жить, а потому их траты на приобретение загородной недвижимости (большие у одного и копеечные у другого) мне понятны.

Но почему, вернёмся к началу текста, дорогие участки, расположенные в зоне, совершенно не способствующей быстрому попаданию на работу(а вы бы хотели тратить по 4-5 часов на ежедневную дорогу?), практически подчистую раскупаются уже не первый год подряд? Это вложения? Во что? В актив, который с неизбежностью ипотечного кредита только сосёт и сосёт ваши средства, не принося взамен ничего кроме возможности бросить где-то в разговоре: "У меня вилла под Москвой"? В бизнес-проект, коммерческая перспективность которого сомнительна? В уютный уголок для переселения пожилых родителей? Вы что, действительно хотите оторвать родных людей от их московских пенсий, поликлиник и привычного окружения, чтобы превратить в огородников, цветоводов и охранников недвижимости?

Не верю. Видимо, вам просто деньги некуда девать, господа! И вот, что я вам скажу: вы катитесь по накатанному – появились средства, значит нужен загородный дом. Аргументация простая – чтобы как у всех, а еще: "продам, когда станет тяжело с деньгами", "будет куда уехать на пенсию", "детям передам по наследству". Продадите с убытком, если и уедете, то от скуки вернётесь, а детям этот загородный дом в окружении круглосуточно бдящих соседей и даром не нужен.

Но что мне вас убеждать. Всё равно ведь по-своему сделаете. А потому (барабанная дробь!) – внимание, новый объект!

Коттеджный поселок «Степаньковская Слобода». Пушкинский район. Московская область. 28 км от МКАД.

Сайт посёлка, а точнее страница ему посвященная, находится по адресу: https://rio-land.ru/poselki/stepankovskaya-sloboda/, на сайте компании застройщика – РИО ЛЕНД. Компании, которая, если судить о ней по информации в сети, базируется в Пушкино и занимается продажей участков разной ценовой категории в 8 посёлках, организованных на территории Пушкинского и Дмитровского районов Подмосковья.

Конкретно в нашем случае продаются земельные участки без обязательного подряда и без каких-либо ограничений по внешнему виду, материалам и цветовой гамме возводимых строений и ограждений. К участкам подведены коммуникации: электричество, вода, газ и канализация. Территория посёлка огорожена по периметру. Для въезда построено 2 КПП. По посёлку проложены дороги с асфальтовым покрытием. Земли посёлка продаются, как земли населённых пунктов, а, значит, с разрешением на Индивидуальное Жилищное Строительство.

Территория посёлка составляет 102 га. На них размежёвано 486 участков площадью от 6,94 до 22,86 соток. Стоимость одной сотки земли, в зависимости от расположения, варьируется в посёлке от 155 до 210 тыс. руб.

Собственная интернет-страница КП хоть и не отличается большим объёмом, но в плане информации фору даст иным полновесным сайтам. Что самое ценное в ней, так это полный список продающихся участков, с открытыми всему миру ценами и актуальным статусом. А ещё есть здесь раздел с фотографиями этапов становления посёлка, и ответы на популярные вопросы и, конечно, схема проезда к посёлку. По контактному номеру я созвонился с менеджером посёлка, договорился с ним о времени встречи. Через 2 дня отправился в путь.

КП «Степаньковская Слобода» сообразно своему названию находится рядом с деревней Степаньково Пушкинского района Московской области. По данным переписи 2010 года, в деревне постоянно проживает 325 человек. Степаньково располагается на высоте 178 метров над уровнем моря, а с прилегающей к нему территории берёт своё начало река Серебрянка.  Недалеко от Степаньково организован заповедник «Куровские болота», эти болота считаются самыми крупными в Московской области и имеют статус памятника природы областного значения.

От берега Учинского водохранилища, популярного у москвичей места отдыха и рыбалки до Степаньково всего 2 километра – это по хорошей асфальтированной дороге. Но при желании можно пройти к берегу и по тропинке через лес. Получится с километр.

В деревню от станции «Правда» Ярославского направления Московской железной дороги ходит автобус и маршрутное такси. А можно доехать в автомобиле по Ярославскому либо Дмитровскому шоссе. В первом случае, расстояние от МКАД до места составит 29 км, а время в пути 40-45 минут, во втором – 65 км и чуть больше часа, соответственно.

Выбрав кратчайшую дорогу и отправившись из Москвы поздним утром, я был в Степаньково уже к 11 часам, не задержавшись по пути даже на Правдинском переезде, где в прошлый раз потратил, в ожидании прохода поездов и электричек, около 20 минут.
 

От первого КПП охранники отправили меня дальше – к главному входу, потому что именно там находится деревянный павильончик офиса продаж компании-застройщика РИО-ЛЕНД.

Менеджер ждал меня внутри и после приветствия, по-деловому, не отвлекаясь на вежливые преамбулы, стал вводить меня в курс дела по КП.
Ретранслирую. Территория КП «Степаньковская Слобода» по срокам освоения разделена на две части. Слева, на генеральном плане, первая очередь, справа – вторая.

Первые поселенцы стали обживаться в "Слободе" в октябре 2013 года. С тех пор хозяев здесь прибавилось, первая очередь продана на 80 % и частично застроена. 

С этого года начались продажи участков второй очереди. По большей части, эта очередь остаётся бывшим кукурузным полем, но в северной её части проложена первая улица, рядом с которой уже поднимается первый коттедж.

По освоенным территориям посёлка проложена дорожная сеть, причём сеть эта асфальтирована. Я не знаю, зачем было так делать, учитывая, что при строительстве коттеджей потребуется сотни, если не тысячи раз давить эти красивые дороги колёсами многотонных грузовиков и бетонных миксеров.

Как результат, в поездке по посёлку я наткнулся на несколько участков, где дорожное полотно не выдержало нагрузки и заметно деформировалось.
Везде, где проложены дороги, имеются и коммуникационные магистрали. Напомню, что к границам участков в КП подведены: электричество, газ, водопровод (будет подключен в 2018) и канализация (заработает летом 2017).

Кроме претензий к преждевременному, на мой взгляд, строительству асфальтированных дорог, добавилось недоумение, связанное с отсутствием в посёлке дренажных канав. Такие канавы обычно прокапывают вдоль дорог для понижения уровня грунтовых вод либо для использования в качестве отвода ливневых стоков. Особенно важно их наличие в посёлках с уклоном и «Степаньковская Слобода» как раз из таких.

Представляю, что здесь творится во время сильных дождей или весеннего паводка, как потоки воды реками стекают по дорогам с высокими бордюрами и по участкам, снося тщательно возделанные огороды и подмывая бетонные фундаменты.

Чтобы вы лучше понимали уровень цен в посёлке, я составил небольшую табличку, наугад выбрав данные о свободных наделах, из имеющейся на сайте компании большой таблицы.

Таблица 1.

№ участка	Площадь участка (сотки)	Стоимость сотки (руб.)	Цена участка (руб.)
65	7,9	160 000	2 054 000
471	8,27	190 000	2 267 500
484	9,1	190 000	2 611 000
9	10,41	180 000	2 914 800
5	11,11	160 000	2 888 600
59	12,02	155 000	3 207 900
66	13,08	160 000	3 400 800
3	14,11	180 000	3 950 800
316	15,22	190 000	4 005 000
142	16,88	170 000	4 557 600
349	17,02	210 000	4 795 400
330	18,56	180 000	4 654 400
347	19,62	210 000	5 497 400
338	20	210 000	5 600 000
2	21,19	180 000	5 933 200
1	22,86	180 000	6 400 800

 
В конце мая в посёлке проходила акция: участок можно было купить за меньшую сумму, нежели та, что указана в таблице. В зависимости от площади и ценовой категории надела, скидка может достигать 25%. Бонусная программа, действующая до конца весны, распространялась только на стоимость самого участка, без учёта коммуникаций. Очень хочется верить, что летом застройщик тоже порадует своих клиентов приятными скидочными предложениями.

Кроме трат на покупку земли, придётся раскошелиться на подключение к цивилизационным благам. За газовую врезку придётся заплатить 300 000 руб., за счётчик электроэнергии – 25 000, а если нет столба на стороне участка ещё 45 000 руб. за его установку. Подключение к водопроводу и к канализации обойдётся землевладельцу по 150 000 руб. Итого порядка 625 000-670 000 рублей.

Оплата услуг Управляющей Компании в посёлке исчисляется исходя из площади участка, в настоящее время она составляет 200 руб. с сотки. Зимой чуть дороже – 250 руб. с сотки.

Участки продаются по договору купли-продажи. При оплате возможны варианты рассрочки от застройщика.

Беспроцентная рассрочка на 3-4 месяца в случае внесения 50% от суммы договора. Либо беспроцентная рассрочка до конца года, при оплате 10% от стоимости участка и при условии равномерного погашения задолженности 1 раз в месяц.

Рассрочка с начислением процента по ставке рефинансирования (объявляется центробанком) в виде увеличения стоимости земельного участка на ставку рефинансирования с условием внесения 15% стоимости земельного участка погашения остатка равными платежами в течение года 1 раз в месяц.

В настоящее время компания-застройщик приступила к проектированию и строительству в посёлке различных объектов социальной инфраструктуры. Это будут торговые центры, кафе, рестораны, центры дошкольного образования, физкультурно-оздоровительные комплексы.

Покупатели недвижимости в «Степаньковской слободе» получают клубную карту и подарочный сертификат на 100 000 руб. Карта сделает для них посещение платных объектов поселковой инфраструктуры чуть менее обременительным. Также поощряется, если владелец участка приведёт в офис продаж своего приятеля и тот купит себе надел здесь. За это доброе дело, приведший друга получит 100 000 руб. премии, при этом число приведённых товарищей акция не ограничивает.

Вот, вроде бы и всё.

Сопровождающего меня менеджера уже ждал следующий посетитель, а я один ещё раз прокатился по посёлку, оценил открывающиеся виды, понаблюдал за постройкой коттеджей.

Ничего выдающегося ни по одному из параметров. И свет есть, и охрана трудится, и дороги стоят в асфальте, и коммуникации будут, как в городе, а посёлок выглядит как средней руки дачный кооператив. Да и блага некоторые ещё только предстоит создать, и это при уже имеющихся ценах.
Мне говорят, что цены для этого района нормальные, даже низкие. Верю, но всё равно не понимаю.

Да что я тут разболтался? Вы же всё одно, по-своему сделаете. Поэтому покупайте, господа, порадуйте себя. И приятеля не забудьте пригласить, а то и нескольких сразу, чтобы радость была ещё полней.

Таблица 2. Стоимость участков без подряда в коттеджных посёлках Пушкинского района Московской области

Название посёлка	Площадь участков (сотки)	Объявленные коммуникации	Включены ли коммуникации в стоимость участка	Цена участков (руб.)
КП "Княжий бор"	10,82- 25,9	Электричество, газ, водопровод, канализация	нет	10 820 000- 22 000 000
КП "Медвежье озеро"	7-20	Электричество, газ, телекоммуникации	нет	1 050 000- 11 500 000
КП "Китежград"	11-28	Электричество, газ, водопровод, канализация	нет	2 923 400- 10 512 000
КП "Степаньковская Слобода"	8-23	Электричество, газ, водопровод, канализация	да	2 054 000- 6 400 800

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru