Коттеджный поселок «Кружево»: меж двух дорог

Редко я всё-таки пользуюсь Ленинградским шоссе, всего один или два раза за прошедший год. Сидит в голове стереотип и трудно от него избавиться, что будто бы езжено и переезжено там и ничем особенным ни удивить, ни порадовать трасса М-10 уже не в состоянии. Со стереотипами бороться трудно, но можно. А главное – нужно, чтобы не оставить без внимания самую главную трассу России (по крайней мере, в последние 400 лет отечественной истории).
За 4 минувших века маршрут, соединяющий 2 наших столицы, из кривой грунтовой дорожки с каменными верстовыми столбами и почтовыми станциями через каждые 33 версты, превратился в скоростное, многополосное шоссе с развязками, эстакадами и автозаправочными станциями. Где грязные, с почерневшими от сырости, соломенными крышами деревни и сёла, которые посещал во время путешествия из Петербурга в Москву мрачный Радищев? Нет их давно, исчезли с лица земли и плуг распахал их пепелища. Теперь на их месте шумят леса, колосятся поля или поднялись городские кварталы, примостились к, протекающим тут в изобилии, ручьям и речкам уютные коттеджные посёлки. Жить стало лучше. Жить стало веселей. Во всяком случае картина, открывающаяся современному пользователю М-10, выглядит куда привлекательнее той, что описывал в своей книге писатель, которого Екатерина Великая нарекла бунтовщиком хуже Пугачёва. Хотя есть у меня подозрение, что просто был у Александра Николаевича больной желудок – недуг, который, по мнению врачей, всё увиденное представляет в мрачных тонах.

И бог с ним. Я еду по Ленинградскому шоссе в хорошем настроении. Несмотря на то что в небе прибавляется туч и, похоже, через час или того меньше, хлынет весенний дождь. Кое-как пробравшись через "химкинский свал", еду без заторов и пробок, не нарушая скоростного режима, потому что камер на Ленинградке не меньше чем в самой Москве. С гонщиками на этой трассе борются давно и, кажется, довольно успешно.

Цель моего путешествия – не один, а сразу два коттеджных посёлка – КП «Кружева» и КП «Есипово форест», которые выстроены по соседству в окрестностях деревни Есипово Солнечногорского района Московской области.

Оба посёлка я нашёл в интернете по адресу https://www.asterra.ru, т.е. на сайте инвестиционно-девелоперского холдинга "Астерра" – это группа компаний (ГК), работающая на рынке загородной и коммерческой недвижимости с 2002 года и на рынке новостроечном с 2013.

В настоящее время ГК предлагает к покупке участки земли, а также готовые дуплексы и таунхаусы в 10 загородных посёлках Подмосковья. Большинство этих посёлков почти полностью раскуплено и даже заселено, но есть несколько, в которых свободными осталось 30% и даже более участков. Для экскурсии я выбрал рядом стоящую пару у Ленинградского шоссе, созвонился с менеджером и условился с ним о предстоящем визите. Через два дня, субботним утром я подъезжал на своей машине к деревне Есипово.

За спиной у меня остались 34 км от МКАД и 57 минут пути. Выбери я более быстрый маршрут, из тех что были предложены навигатором, проехал бы 51 километр за 35 минут. Такая тут особенность, потому что быстрый путь проходит по скоростной трассе М-11. Оба интересующих меня посёлка расположились аккурат между двух родственных трасс. Проблема лишь в том, что съезд к дороге, ведущей к посёлкам, можно произвести лишь с "классической Ленинградки". Вот я и решил не петлять. Километраж сократил, зато почти наполовину увеличил хронометраж. И это прекрасно. Ведь куда лучше жить, если есть выбор?

С Ленинградского шоссе съезжаю вправо и через территорию строительного рынка направляюсь на северо-восток по узкой асфальтированной дороге, уходящей в лес.

Параллельно ей, отделённая металлическими столбами, проходит дорога для тяжеловесов. Хорошее решение так разводить легковой и грузовой транспорт – асфальт целее будет. Ехать недалеко, от шоссе – всего километр.

Останавливаюсь у КПП посёлка «Кружева». Охранники сверяют мои номера с отмеченными в своих списках и пропускают на территорию. Ко мне подходит менеджер по продажам.

Сразу же, на месте решается вопрос по КП «Есипово форест». Так как посёлок совершенно новый, смотреть там по сути нечего – стоят в чистом поле бетонные столбы для линии электропередач, только-только началась нарезка дорог бульдозерами. Эти работы будут тянуться до конца лета. А потом есть смысл приезжать, можно будет и на колёсах добраться до интересующего участка. А сейчас, после дождя туда лучше не соваться. Значит, отложим этот посёлок на осень.

Зато в «Кружевах» есть, что посмотреть. В первую очередь обращает на себя внимание его транспортная доступность, в чём-то она даже уникальна. Кроме автомобильных маршрутов, о которых я уже рассказал, в посёлок можно доехать из Поварово на такси за 100-150 руб. Тут недалеко, всего 12 км. А в Поварово есть железнодорожная платформа Октябрьской железной дороги, а значит сюда можно добраться на электричке с московского Ленинградского вокзала (1 час 15 мин.) и из Твери (1 час 30 мин.). Мало того, в планах у Министерства транспорта России стоит строительство лёгкого метро из Москвы в область, одной из финальных точек которого станет, как раз, станция Поварово.

Словом, доступность на уровне.

Внешняя инфраструктура посёлка ничуть не хуже, поскольку расположен он между Зеленоградом и Солнечногорском, то доступных магазинов, детских садов, школ и спортивных центров тут найдётся немало. Правда, пешком добраться до нужного места не получится. Придётся покататься, ибо сказано на интернет-странице https://www.asterra.ru/projects/kruzheva/, что:



Лес тут действительно густой и настолько, что, гуляя по посёлку, я не расслышал шума даже от расположенной в непосредственной близости скоростной трассы М-11. Хотя, возможно, у трассы просто хорошие шумоотбойники.

Общая площадь коттеджного поселка «Кружева» составляет 26,9 Га. Территория разделена на 200 участков. Площадь предлагаемых наделов от 6 до 19 соток. В поселке большое количество прилесных участков, в продаже есть участки с вековыми соснами и дубами. Стоимость сотки начинается от 90 000 руб.

Продажи идут уже третий год подряд и к весне 2017 года нераспроданными остаются более 45% из имеющихся наделов. Чем же посёлок располагает на сегодняшний день? Я составил выборочную таблицу, которая совокупно продемонстрирует вам размеры участков и назначенные им цены.

Таблица 1.

№ участка	Площадь участка (сотки)	Цена (руб.)
198	6,34	1 260 800
157	7,7	1 655 000
40	8,53	1 523 600
50	9,15	1 598 000
163	10,72	2 108 000
84	11,01	1 931 000
155	12,34	2 351 000
169	13,09	2 659 850
139	14,62	2 108 200
119	15,01	2 401 250
185	16,71	3 257 150
107	17,27	3 349 550
184	18,22	3 506 300

  
На интернет-странице посёлка сказано, что в нём сейчас проходит акция, снижающая цены участков на 15%, но действительности эта новость не соответствует. Во всяком случае, она не совсем точна. Ещё в самом начале встречи от менеджера посёлка я получил на руки специальную бумагу, согласно которой всего на 28 из 84 свободных наделов снижены цены. И процент бонуса не одинаков, а колеблется в пределах от 7,7 (участок № 102 площадь 10,04 сот. цена 2 156 600, уценка 165 660 руб., стоимость по акции 1 990 940 руб.) до 12,7 (участок № 185, площадь 16,71 сот., цена 3 257 150 руб., уценка 413 572,5 руб., стоимость по акции 2 843 578 руб.) Что же до других данных, размещённых на небольшой по объёму интернет-странице посёлка, то каких-то иных расхождений с реальностью я в них не заметил.

Территория посёлка обнесена местами прозрачным, местами сплошным металлическим забором.

На территории устроены: прогулочная зона, детская и спортивная площадки. На въезде оборудовано помещение для охраны, а сам въезд в посёлок перекрыт автоматическим шлагбаумом.

Фасады всех участков посёлка обнесены "фирменным" забором. Так в посёлке, изначально лишённом каких-либо ограничений на материал постройки или её стилистику, попытались внести толику единообразия в общий внешний вид.

Благая идея стопроцентной поддержки в народе не нашла. Некоторые землевладельцы перестроили фасадные заборы, руководствуясь собственными представлениями о красоте и удобстве.

Вообще, оказалось, что территорию между двумя Ленинградскими шоссе, каждый человек воспринимает по-своему. Кто-то выбрал КП «Кружева» в качестве постоянно места жительства, обосновался здесь со всем семейством крепко и надолго. Для кого-то посёлок огородная лаборатория, он приезжает сюда лишь время от времени, чтобы полить, вскопать, а после отдохнуть на солнышке.

И для тех, и для других посёлок предоставляет все возможности. По посёлку проложены гравийные дороги. За несколько лет эксплуатации, проезда большегрузной техники и регулярной отсыпки они приобрели крепость и гладкость. Вдоль дорог стоят столбы линии электропередачи (10 кВт на участок). По ним же протянут оптоволоконный кабель с возможностью подключения кабельного ТВ и интернета. Рядом с дорогой прокопаны дренажные канавы, под землёй смонтирована газовая магистраль.

Водоснабжение построек отдано здесь на откуп владельцам. Некоторые копают колодцы на 7-9 колец, другие бурят скважины. И если в первом случае результат гарантирован, то со скважинами не всё так просто. Кому-то везёт и он обнаруживает хороший водоносный слой на 30-40 метровой глубине, а кое-кто добурился до питьевой воды только пробив 160 метров земной коры.

Очистку фановых и сточных вод жители «Кружев» осуществляют тоже самостоятельно, каждый на свой лад. Обычно ставят септики различных конструкций, выводя финальный сток в дренажную канаву на границе участка.  Пока проблем не было. Неприятные запахи никак не ощущаются.
Строки, посвящённые экологической обстановке вокруг посёлка, которые я перед поездкой прочёл на интернет-странице КП, описывают идиллическую картинку. Цитирую:

Про птиц, не могу не согласиться – их тут много. Крупные парят в вышине, мелкие, включая соловьёв, голосят со всех сторон. Но вот чтобы вблизи посёлка можно было увидеть лося или косулю – сильно сомневаюсь. Какого лешего крупные дикие животные будут перебираться через 8 полос скоростного шоссе с разделителем, чтобы оказаться у забора КП «Кружева»? Хотя и без рогатых гостей за оградой в посёлке есть на что посмотреть. Он словно бы сделан из нескольких разных частей. Есть полевой, ровный, без уклона район.

Есть влажная долина.

Есть лесная чаща.

И постиндустриальный сектор есть.

Стоимость коммуникаций уже включена в цену на землю. Приобретателю участка нужно будет только оплатить их подключение непосредственно к дому: 300 тысяч за газ и около 30 тысяч за свет.

А ещё придется заплатить за организацию нормального заезда на участок.

Ежемесячная плата услуг Управляющей компании составляет в «Кружевах» 266 руб. с каждой сотки приобретённого участка. Для владельца участка площадью 10 соток её размер будет 2660 руб.

Участки приобретаются по договорам купли-продажи. Партнёр ГК "Астерра", Сбербанк может предоставить ипотечный кредит на покупку земли в посёлке. Несколько участков в посёлке приобретены как раз по этой схеме.

На все земельные наделы посёлка уже имеются готовые пакеты юридических документов.

Собственнику недвижимости в КП предоставлено право принимать непосредственное участие в осуществлении управления поселком. Для этого создано Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП), которое обеспечивает управление строительством внутрипоселковой инфраструктуры, организует техническую эксплуатацию общественной территории и систем инженерно-технического обеспечения. Собственник участка без вступительного взноса и на основании собственноручно написанного заявления становится членом Дачного некоммерческого партнерства.

Дождь, который собирался в течение всего утра, к обеду, всё-таки пошёл. Сначала редкими каплями, потом всё сильнее и сильнее. Потемнело. Мощные порывы ветра стали раскачивать высокие деревья. С какой-то строительной площадки оторвало и подняло в небо кусок пароизоляции. Он полетел над посёлком, как порванный парус. Посёлок вмиг опустел. Рабочие попрятались под крыши недостроенных домов, дети включили компьютеры, а их мамы, отмыв руки после огорода, принялись за приготовление обеда.

Уже под проливным ливнем мы попрощались с менеджером, на ходу обмениваясь визитками. Надо будет приехать сюда осенью, когда «Есипово форест» маленько встанет на ноги. Мне тут понравилось. И от Москвы недалеко.

Таблица 2. Стоимость участков без подряда в коттеджных посёлках Солнечногорского района Московской области

Название посёлка	Площадь участков (сотки)	Коммуникации	Входят ли коммуникации в стоимость участка	Цена (руб.)
КП "Бережково"	7-19	электричество	да	840 000- 2 115 600
КП "Полуостров"	11-40	электричество	нет	1 650 000- 6 000 000
КП "Истгард"	13-70	электричество, газ, водопровод, канализация, телекоммуникации.	да	4 160 000- 40 320 000
КП "Кружева"	7-18	Электричество, газ	да	1 260 800- 3 506 300

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru