Популярные поселки

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Сергиево-Посадский район, наверное, самый волшебный в Московской области. И не одна только Троице-Сергиева Лавра тому виной – водопад «Гремячий ключ», музей-усадьба в Абрамцево, Кузьминский могильник фатьяновской культуры, городище Радонеж, самая высокая точка Московской области в посёлке Реммаш, производство деревянных игрушек в Богородском и литьё стекла в Иудино. Да много чего ещё в Сергиево-Посадском районе связанного с древней историей и культурой России. Тут чудеса, тут леший бродит (с). А как иначе, если леса здесь под облака, а между высокими, напоминающими предгорья Урала, холмами по глубоким долинам текут холодные извилистые реки. Эта объективно самая гористая часть Подмосковья связана со столицей прекрасной скоростной трассой и бесперебойно работающей, одной из старейших в России, железной дорогой. И это ещё не всё. Сюда раньше, чем в другие районы Подмосковья, приходит зима. И длится она здесь на неделю-две дольше, чем в более северных владимирских и ярославских землях. Но почему тогда московские горнолыжники выбрали в пятидесятых для устройства своих трасс именно Яхрому, а не, к примеру, Каменки? Да только потому, что рядом с Яхромой располагалась платформа электрички или как тогда модно было говорить – поезда пригородного сообщения. А к Каменке в те времена вела только секретная бетонная трасса. Теперь же всё иначе. Самое время если не поменять направление вектора развития зимнего спорта в Подмосковье, то хотя бы расширить его, дополнив новыми направлениями. Уверен, со временем так и будет. Просто нужно дождаться.
 
А пока… пока Сергиево-Посадский район остаётся малонаселённым и малообеспеченным в спортивно-развлекательном плане. Зато, исходя из вышеизложенного, он является перспективным регионом для дачного и коттеджного строительства. Для, вложившихся в здешние земли, инвесторов в будущем есть шанс серьёзно приподнять стоимость своих активов.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Время от времени я заглядываю на сайты местных продавцов загородной недвижимости, чтобы не пропустить новинки загородного строительства в этом районе. Но до недавнего времени, видимо вследствие непростой экономической ситуации, таковых было крайне мало. Девелоперы, типа «Своей земли», в былое время набрали себе здесь крупных участков, расположенных вдоль Холмогорский трассы, и, даже не вложившись в возню по созданию хоть какой-то поселковой инфраструктуры, довольно успешно их заселили, взвалив это дело на плечи поселенцев. Также здесь активно работала печально известная компания «Сабидом». Теперь её посёлки, перейдя в новые руки, либо успешно застроены, либо, что печально, вообще никак себя не проявляют. Но прошедшим летом я случайно наткнулся на красиво оформленный сайт дачного посёлка «Солнечная долина», который находится в 20 километрах к северу от Троице-Сергиевой лавры (http://dpsd.ru).
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дизайном этот сайт напомнил мне лучшие образцы поселковых сайтов престижных западных и юго-западных направлений – яркий, лаконичный, немногословный. Сообщалось здесь, что на восточном берегу нижнего бассейна Загорской гидроаккумулирующей электростанции строится дачный посёлок на 344 участка. Расстояние до посёлка от столицы – 86 километров. Коммуникации есть – это электроэнергия (15 кВт на участок), круглогодичный водопровод и внутрипоселковые дороги. А в двухлетней перспективе будет еще и газ. Но более всего радовал глаз подробный генеральный план посёлка.

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

В наименьшей степени он напоминал скучную квадратно-гнездовую разбивку подавляющего большинства посёлков, которые я уже видел. Здесь чувствовалась какая-то идея, концепция. Эта планировка была похожа на картинку из буклета канарского отеля с берега Атлантического океана. Привлёк внимание и перечень инфраструктурных объектов. Не без удовольствия оглашу его здесь: зона отдыха, парковая зона, спорт-городок, автостоянка, коммунально-хозяйственный сектор, пляж и запланированное в будущем фермерское хозяйство. В посёлке разрешена прописка. Дети, проживающие в «Солнечной долине», получают приоритетное право на зачисление в детский сад и среднюю школу, находящиеся в 15 минутах езды отсюда, на противоположном берегу верхнего бассейна, в посёлке Богородское.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Участки в ДП «Солнечная долина» в основном 10-соточные. Но встречаются и поменьше – от 7 соток, и побольше – до 27 соток. Все участки поделены на 4 категории.
 
1 категория – первая линия от воды. Цена за сотку – 27 500 руб.
2 категория – на границе с лесом. Цена за сотку – 22 500 руб.
3 категория – основная. Цена за сотку – 18 500 руб.
4 категория – бюджетная. Цена за сотку – 14 500 руб.
 
Стоимость коммуникационных благ оценивается отдельной строкой и зависимости от площади купленного участка.
 
От 7 до 14,99 соток – в 300 000 руб.
От 15 до 19,99 соток – в 350 000 руб.
От 20 соток и выше – в 400 000 руб.
 
В стоимость коммуникаций включено: электричество 15 кВт (3 фазы) до границы землевладения, круглогодичный холодный водопровод, внутрипоселковые проезды, общий забор по периметру поселка.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Есть отдельный сектор, участки в котором продаются по договорам обязательного подряда. Хозяин посёлка – частное лицо, видимо, сотрудничает со строительной компанией или даже ей руководит. Это неплохо, потому как подобная схема взаимодействия застройщика с заказчиком сокращает расходы клиента на покупку дома, а производителя – на его возведение.
 
На сайте отдельной рубрикой демонстрируется каталог построек. Представленные в каталоге, проекты могут быть реализованы из бревна или бруса камерной сушки, а также по каркасной технологии. Время строительства – 2 месяца. Возможно, возведение по индивидуальным планам. Кроме этого, на участке могут быть построены хозяйственные, бытовые постройки, не требующие установки на фундаменты. Беседки, например.
 
В каталоге 6 базовых проектов – от 68 до 219 кв. м, все двухэтажные. Размеры варьируются от 8х6 метров до 13х11.5 метров.  Стоимость возведения от 734 400 до 2 365 000 руб. Вроде бы недорого, но читаем дальше. Это цена строений без отделки! Как написано на сайте, «в базовой комплектации». То есть без настила пола, без потолка, без дверей и окон, с рубироидом на стропилах крыши. Этот скелет дома устанавливается на винтовые сваи. Поэтому, размышляя о возведении дома по договору обязательного подряда в «Солнечной долине», стоит обращать внимание не на те цифры что выделены жирным, бросающимся в глаза, шрифтом, а на те, что имеются в нижней части спецификации. Их там много, и они дают реальную картину затрат на возведение дачи или коттеджа в комплектации «под ключ».
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Но, перейдём к участкам без подряда, туда, где хочешь сам строй, а хочешь, вообще, оставляй землю неосвоенной до лучших времён. Тем более что о таком варианте недвусмысленно написано на заглавной странице сайта. Цитирую: «ДП «Солнечная долина» – это лучшее инвестиционное предложение по версии портала «Лесстрой»». Непонятно только по какой причине портал о загородном домостроении оценивает выгодность земельных инвестиций? Правильность прогнозов проверит время. А мы перейдём к конкретным цифрам. Для чего я составил здесь выборочный список, имеющихся в ДП «Солнечная долина», свободных наделов.
 
Таблица 1.
 

№ участка

Площадь участка

(сотки)

Цена за сотку (руб.)

Стоимость земли (руб.)

Цена с пакетом коммуникаций (руб.)

13

7,04

18 500

130 240

430 240

300

8,14

18 500

150 590

450 590

48

9,7

22 500

218 250

518 250

404

10,65

14 500

154 425

454 425

68

11,57

27 500

318 175

618 175

294

12,87

22 500

289 575

589 575

198

13,03

18 500

241 055

541 055

203

14,61

27 500

401 775

701 775

228

15,38

18 500

284 530

634 530

266

17,65

22 500

397 125

747 125

265

18,9

22 500

425 250

775 250

257

19,73

22 500

443 925

793 925

195

22,85

22 500

514 125

914 125


 
Главный вывод, который я делаю на остове данных этой таблицы, так это то, что участок у воды площадью 11,5 соток с водопроводом и электричеством по границе в посёлке, находящемся на удалении 67 км от столицы, но при этом остающемся в пределах Московской области, можно приобрести всего за 618 175 руб. И это впечатляет.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Позвонил по указанному контактному номеру. Трубку подняла какая-то женщина, видимо, диспетчер. Узнав, чего я хочу, она сказала, что скинет мне по СМС телефон хозяина посёлка – Бориса Сергеевича, поскольку тот решил продавать принадлежащую ему собственность сам, без посредников. С подобной ситуацией я уже встречался и раньше, а потому удивляться не стал. Землевладельцы иногда так делают, чтобы убрать из цены посреднические доли, тем самым давая покупателям возможность хоть немного сэкономить. Считается, что это существенно снижает темпы продаж.
 
Фотографии галереи свидетельствуют о том, что в истории посёлка есть уже два лета и одна зима. Получается, что за 1 год продано 67 наделов, плюс один забронирован. Из общего числа  в 434 –  это 15%. Негусто, но и не пусто.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Разговор с Борисом Сергеевичем внёс некоторые коррективы в имеющиеся данные.
 
1.                 Теперь уже все участки в посёлке можно купить без договора обязательного подряда.
2.                 На въезде в посёлок смонтирован трансформатор. Но работы по установке столбов и протяжке проводов МОЭСК обещает закончить к концу декабря 2017 года.
3.                 Внутрипоселковые дороги прорезаны грейдером, но отсыпаны и утрамбованы будут только к весне 2018 года. В будущем главные дороги посёлка планируется замостить брусчаткой.
4.                 К весне 2018 года в «Солнечной долине» будут пробурены 2 артезианские скважины и произведена прокладка водопровода.
5.                 Общее ограждение посёлка будет производится не ранее, чем закончатся работы по прокладке внутрипоселковых дорог и коммуникаций.
6.                 Плата за обслуживание в посёлке сейчас не взымается. Потому как взымать её пока не с кого. Только наступающей зимой и по замёрзшему грунту люди начнут тут строиться. Но с весны следующего года её будут собирать из расчета 1 300 руб. с участка.
7.                 Покупатель, оплачивающий договор купли-продажи целиком, получает скидку в размере 2 500 руб. с каждой сотки.
8.                 В случае внесения 30% суммы договора, приобретатель может воспользоваться годовой беспроцентной рассрочкой на оставшуюся сумму.
9.                 Сейчас, по сути, смотреть в посёлке не на что. Там построен только 1 коттедж, использовавшийся прошлым летом, как шоу-рум, а теперь проданный.
10.             Вся внешняя инфраструктура, со школами, магазинами и поликлиниками, расположена в 10-15 минутах от ДП «Солнечная долина» – в Краснозаводске и Богородском. Еще больше её в Сергиевом Посаде, а это полчаса на машине. Ближайший продовольственный магазин в Выпуково – до него 15 минут пешком.
 
Но я-то уже настроился на поездку, а потому спросил Бориса Сергеевича, как мне будет удобнее до посёлка добраться. Исходя из небольших размеров моей машины, он посоветовал мне дорогу подлиннее и покомфортнее, через Богородское. Сам же он предпочитает другой путь, через Краснозаводск-Выпуково. Дорога там – это раздолбанная бетонка, но зато время в пути на полчаса короче.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Я, естественно, поехал как быстрее. Отправился в путь часов в 10.  Ехал от МКАД до съезда на Большое бетонное кольцо, с кольца на Старое Ярославское шоссе, в Семенково ушёл налево, в Краснозаводске с главной дороги повернул направо, к Выпуково. Раздолбанная «бетонка» оказалась довольно живописной.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

В Москве осень и сырость, а здесь самая настоящая зима. С заиндевевшими деревьями и  слоем льда на дороге. Не зря, выходит, я переобувал машину на шипы.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Выпуково оказалось маленьким селом с довольно большой церковью.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

После церкви дорога наладилась – гладкое шоссе, слева поля и леса, справа – огромное зеркало нижнего бассейна электростанции.
 
А вот и въезд в посёлок. Одометр показывает 89 километров от МКАД. Дорога заняла 1 час 33 минуты времени.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Борис Сергеевич оказался прав. Смотреть было особо не на что. Три бытовки на входе и один коттедж в отдалении.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

А сам посёлок – это чистое поле, даже без столбов.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Зато вид просто фантастический. Как-никак высшая точка Московской области. Словно никого вокруг на тысячи километров. Благодаря склону со второго этажа любого из будущих здешних коттеджей можно будет любоваться окружающей природой.
 
Было холодно, дул пронизывающий до костей ветер. Моя демисезонная курточка и неуместные в это время года и в этом месте планеты кроссовки тепла не удерживали. И я понял, что почти километр от проходной поселка до кромки воды я не пройду, сгину где-то на середине.

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Постучал в дверь бытовки. Никого.

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Прошёл к коттеджу, там тоже тишина. Только ветер свистит в проводах.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Значит, не будет мне чашки горячего чая. Всё спит. Край света!
 
Надо будет приехать сюда следующим летом. Посмотреть, как люди за год обжились. Как реализовывают красивую идею. Хочется, чтобы у них получилось.
 
Я сел в машину и отправился к ближайшей заправке, греться кофейком.
 

Дачный поселок «Солнечная долина»: все в будущем

Таблица 2. Стоимость участков без подряда в посёлках Сергиево-Посадского района Московской области
 

Название посёлка

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Цена (руб.)

КП «Красная Сторожка 2»

10-13

Электричество, газ

500 000- 515 000

+480 000 за коммуникации

КП «Приозёрный"

6-17

Электричество, газ, водопровод

57 000- 430 000

+276 000 за коммуникации

КП «Деулино 3»

6-30

Электричество, газ, водопровод, канализация

1 000 000- 2 750 000

+625 000 за коммуникации

ДП «Солнечная долина»

7-22

Электричество, водопровод

154 425- 514 125

+ 300 000 за коммуникации



Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.
 

08.11.2017

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код