Популярные поселки

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Бывшие земли сельхоз-назначения, расположенные между МКАД и Малым Бетонным кольцом, по мнению девелоперов, всегда являлись для покупателей недвижимости самым лакомым кусочком. И как ни крути, но девелоперы в своём убеждении были полностью правы. Ведь что получается? До Москвы оттуда – рукой подать, в то же время лес вокруг густой, поля разнотравные и воздух куда чище столичного. Ближайшая инфраструктура весьма развита – райцентры всякие, гипермаркеты, зоны отдыха. Поэтому и цены земельных участков на этих территориях всегда были жестокие, порой неоправданно, без какой-либо оглядки на совесть или здравый смысл. До столицы полчаса на машине? Значит, плати с верхом и не жалуйся. И неважно, что посёлок, по сути своей, просто голое поле, обнесённое уродливым забором. Что из обещанных коммуникаций в наличии разве что электроэнергия, доставшаяся от МОЭСК почти что даром. Что, измеренное линейкой по карте, расстояние до МКАД на деле оборачивается ежедневным трёхчасовым стоянием в пробке. Это все мелочи, на которые при покупке никто не обращает внимания. Деньги есть – потом купим, проложим, соединим.
 
Эта схема, замечательная в своей неприкрытой беспечности, с одной стороны, и уверенности в собственной непогрешимости, с другой, безотказно работала не один год. И только в последнее время стала давать сбои – когда рынок насытился разнообразными предложениями, а число покупателей катастрофически уменьшилось.
 
Задним умом мы все крепки. И теперь, конечно, можно высокомерно бросить в сторону предпринимателей, взявшихся за строительство своих посёлков в 2014 или 2015 гг. фразу: «Вы что, не видели, как ситуация разворачивается?». Видели, конечно. Дураков нет. Но надеялись на лучшее. На потребительскую инерцию, на собственные силы, на чудо, наконец, которое (люди бизнеса это знают) порой случается, если сильно его хотеть и много для этого работать. К тому же такой труд, как создание посёлка, дело не одного дня. Много организационных моментов, готовятся загодя, за год, а то и за два до начала реализации. Документы готовят, договора, кредиты…
 
Коттеджный посёлок «Боково» как раз из тех самых посёлков, родившихся в 2016 году.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Бизнесмен из Ногинска – руководитель строительной компании «Богородские дачи», решил на поле за селом Боково Ногинского района Московской области построить большой, красивый, благоустроенный посёлок. С собственным прудом, спортивными и детскими площадками, конно-спортивным комплексом, гостевыми стоянками, красивой въездной группой и хорошо отлаженной системой безопасности.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

792 участка площадью от 8 до 13 соток, часть из которых должна была продаваться с обязательным подрядом на строительство деревянного коттеджа, а часть без договоров подряда, так сказать, в свободное пользование.
 

[thumb]http://dompodberem.ru/uploads/posts/2017-11/1511509453_dsc00790.jpg[/thumb

В поле грейдером наметили дороги, вдоль них установили бетонные столбы и провели электричество. С лицевой части посёлка поставили ограждение в виде дощатого забора с кованными металлическими деталями. На въезде повесили красивые железные ворота и организовали домик для охраны. Отстроили целую улицу деревянных коттеджей по разным проектам, чтобы покупателю было легче выбрать, что заказывать при составлении договора подряда. Словом, работу провели немалую. А покупатель всё не шёл. Почему?
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Вот карта, на которой хорошо видно, что КП «Боково» находится в конце дороги, идущей на север от Щелковского шоссе.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Расстояние всего 3,9 км. По пути, прибавляющий по 1-2 новых жителя в год, компактный посёлок бизнес-класса «Тихие зори» со стоимостью сотки 210 000 руб. Далее, давно обжитая дачниками, деревня Боково, в которой неосвоенный участок можно приобрести за 80 000 руб./сот. По идее большой коттеджный посёлок с коммуникациями, охраной и соткой за 130 000 руб. был бы для финального заполнения потребительских ниш в самый раз. Но нет. Не едут люди, не покупают.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

К ноябрю 2017 года, если верить информации со страницы посёлка «Боково», размещенной на сайте компании «Богородские дачи» (http://bogorodskie-dachi.ru/bokovo), куплено только 10 наделов.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Интересно, что у посёлка, кроме страницы на материнском сайте, есть ещё и свой собственный, отдельный сайт (http://kpbokovo.ru). Очень стильный, модный, современный… К нему я в первую очередь и обратился, когда собрался навестить посёлок. Перелистал фотографии, почитал объявление про акцию.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Удивился. Это как? Первым покупателям дороги, а остальным добираться до купленного участка через поле? На тракторе? Чуть ниже, правда, нашёл расшифровку предложения:
 
«Первые пять покупателей смогут приобрести участки на особых условиях: без оплаты строительства дорог в поселке! Торопитесь, предложение ограничено!»
 
Ясности расшифровка не добавила. Получалось, что дорог в КП ещё нет, вообще, им только предстоит появиться. И первые пять счастливых землевладельцев просто освобождаются от расходов на их строительство.
 
Пришлось повнимательнее приглядеться к объявленному списку преимуществ покупки в КП «Боково».
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Иконки оказались активными – нажимаешь курсором и получаешь разъяснение.
 
Так я узнал, что в посёлок уже проведено электричество, а к середине 2018 года будут готовы дороги, подведён газ и общее освещение, выстроено ограждение по периметру. Стоп! Будет – не есть, и это при цене сотки в 130 000 руб. По-моему, нет ничего удивительного в том, что покупательский спрос на здешние наделы оказался столь скудным.
 
Часть сайта была посвящена схеме покупки, в ней я не нашёл чего-либо оригинального. Всё, как у всех – узнал, позвонил, приехал, выбрал, забронировал, послал копии документов, через «Альфа банк» оплатил договор, дождался регистрации, приехал и живёшь.
 
Интересными мне показался только пункт о возможности годовой беспроцентной рассрочки при внесении 20% от суммы договора. А при внесении 100% суммы никаких преференций? Получалось, что никаких.
 
Позвонил по контактному номеру телефона. Длинные гудки и никакого ответа.
 
Пришлось возвращаться на материнский сайт. Но о посёлке на сайте информации оказалось совсем немного, и цены на землю, вообще, указывались иные – от 99 000 до 200 000 руб. за сотку. Причём без каких-либо разъяснений причин этой градации. И локализация отсутствует, т.е. то, что отмечено красным – это проданные участки. А что же тогда отмечено голубым или бежевым? Нет ответа.
 
Набираю контактный номер. Хоть тут ответили сразу. Сотрудница компании объяснила, что на отдельный сайт посёлка внимания обращать не надо, договор с посреднической фирмой, которая его использовала ещё прошлым летом, теперь расторгнут. Это прекрасно, значит, цены должны снизиться. Но почему тогда они поднялись аж на 70 000 руб.? Эта информация тоже оказалась неактуальна. Теперь прилесные участки стоят 130 000 руб./сотка, а все остальные – 99 000. И коммуникации, что радует, включены в стоимость земли.
 
А, может быть тогда и сроки ввода в эксплуатацию этих самых коммуникаций как-то изменились? Нет они остались прежними – электричество по границам участков есть, а дороги, газ и ограждение появятся в следующем году.
 
Произошли некоторые изменения, касающиеся числа и площади участков. Решено было разбить строительство посёлка на несколько очередей. Первая коснётся 113 участков, часть из которых будет поделена надвое. Это увеличит количество небольших, по 6-7 соток, наделов, что, по мысли руководства компании, сможет подстегнуть темпы продаж.
 
А можно ли посмотреть, как выглядит посёлок сейчас? Можно, в любое оговоренное заранее время. Поскольку, работающего непосредственно в посёлке, менеджера у компании нет, по договорённости с позвонившим клиентом туда приедет один из штатных сотрудников «Богородских дач».
 
Договорились встретиться на следующий день. В полдень.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

По Щёлковскому шоссе расстояние в 33 км от МКАД до села Дядьконо я преодолел за 50 минут. Там свернул с шоссе налево, ехал ещё минут 10. Дорога до КП «Боково» очень живописна. Она пробегает по мосту через речку Каменка, вьётся лесом и пересекает скошенное поле. Всё на ней замечательно… кроме покрытия. Стыки бетонных плит лупят в мои 13-е колёса, как кувалды. Случись здесь кому поселиться, подвеску любого автомобиля придётся менять раз в 1,5-2 года.
 
Хорошо, хоть с погодой повезло. Солнечно, морозно, лёгкий ветерок.
 
В деревне Боково бетонное покрытие дороги закончилось. Начался испещренный ямами грунт.  За околицей дорога проявилась снова, уже в виде прямого, покрытого гравием, отрезка метров в 500, проложенного прямо через распаханное под зиму поле.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Вот и ворота с кованой надписью, домик охранника и, с нетерпением ожидающий меня на гостевой стоянке, сотрудник компании «Богородские дачи».
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Более-менее освоенной на сегодняшний день можно считать въездную зону посёлка. Кроме уже перечисленных объектов, здесь есть вольер с чёрным волком и немецкой овчаркой,
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Крепкий внешний забор с кованным декором.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Засыпанная щебнем улица.

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

И семь готовых домов. Коттеджи огорожены деревянным штакетником.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коммуникациями оснащён только один из них – это одноэтажный коттедж «Соло» площадью 68,2 кв. м. Сделан он из профилированного бруса 200х200 мм и установлен на свайном фундаменте из армированного бетона с гидроизоляцией. Глубина фундамента 1,5 метра.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Источником воды для этого дома является колодец с погружным электрическим насосом. Канализационные стоки собираются в индивидуальный септик.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Внутри дома расположены бойлерная, гардеробная, коридор, туалетная комната, спальня и кухня-гостиная. Окна пластиковые, входная дверь металлическая, сейфового типа, отопление производится посредством электрического котла и радиаторов отопления под окнами.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Дом этот используется сейчас в качестве офиса продаж. В нём тепло, хотя прошедшей зимой его приходилось протапливать за несколько часов до визита клиентов и менеджера. Для круглогодичного проживания дом нужно ещё дополнительно утеплять. А вот купить его можно уже сейчас за 2 100 000 руб. Выстроен он на участке площадью 11,4 сот. Следовательно, в полном комплекте, покупка обойдётся в 3 582 000 руб.
 
Этот дом, по сути, пример того, как людям придётся устраивать свою жизнь в КП «Боково» в ближайшие лет 10. Водопровод и канализация индивидуальные, забор, как у соседей, низкий, прозрачный, улица, покрытая щебёнкой, освещается в ночное время суток. Газ ждут, его уже начали тянуть от магистрали, пролегающей вдоль Щелковского шоссе, и, кажется, уже довели до КП «Тихие зори». Предстоит ещё газификация деревни Боково, а там возьмутся и за КП.
 
Плата за обслуживание посёлка пока не взымается. Планируется, что она будет составлять 1000 руб. с участка, но будет ли это именно так, менеджер не уверен.
 
Но вернёмся к построенным домам. Кроме офиса продаж, в реализации ещё 6 коттеджей в готовности «без отделки».

Таблица 1. Стоимость построек в поселке
 

Проект

Материал

Фундамент

Общая площадь дома (кв.м.)

Стоимость дома (руб.)

Участок (сотки)

Стоимость участка

(руб.)

Стоимость дома с участком (руб.)

Соло

Профилированный брус

Свайный

68,2

1 500 000

11,4

1 128 600

2 628 600

Изборг

Профилированный брус

Ленточный

196

4 000 000

11,4

1 128 600

5 128 600

Китеж

Профилированный брус

Ленточный

182

4 000 000

11,4

1 128 600

5 128 600

Китеж

Профилированный брус

Ленточный

182

4 000 000

11,4

1 128 600

5 128 600

Ярополк

Цилиндрованное бревно 200 мм

Ленточный

207

3 095 000

11,4

1 128 600

4 223 000

Святозар

Цилиндуованное бревно 200 мм

Ленточный

217

4 200 000

11,4

1 128 600

5 328 600


 
Это значит, что полы в них черновые, коммуникационная разводка не произведена, свет по границе участка, колодца или скважины нет, канализация тоже отсутствует. Зато есть тёплая крыша, металлическая входная дверь и пластиковые окна.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Более-менее готовым к продаже выглядит небольшой сектор в правой южной части посёлка. Дальше за забором, его огораживающим, поле с электрическими столбами.
 

Коттеджный поселок «БОКОВО»: на распутье

Участки продаются по договорам купли-продажи. Никаких посредников. Договора заключаются с непосредственным хозяином земель. При оплате 100% суммы договора цена сотки уменьшается на 2 500 руб. Беспроцентная годовая рассрочка покупателям, заплатившим 20% суммы договора, сохранилась, пока, во всяком случае.
 
В самом конце прогулки я спросил, почему на одной и той же странице в Интернете встречаются два разных названия посёлка: КП «Боково» и КП «Новое Боково»?  Неужели, это разные посёлки? Оказалось, что нет. Посёлок один – с одинаковыми условиями покупки земли и оформления договоров подряда, просто в какой-то период времени его первую очередь решили назвать «Новое Боково». Позднее от этой идеи решили отказаться, тем более что пакет официальных документов именно на КП «Боково» и оформлялся.
 
Вот в этом нелепом факте я, лично, вижу основную проблему данного посёлка. Он, как девушка на выданье, мечется между двумя женихами, не в силах выбрать, какой из них всё-таки лучше. Богатый и солидный, сорящий деньгами направо и налево? Привыкший все проблемы решать самостоятельно. Но такому требуется и вид поживописней, и соседей поменьше. Если же сгодится середняк, то он потребует хоть чего-то, кроме электрического столба со счётчиком на границе. Причём сейчас, в момент покупки, а не в светлом и неопределённом будущем.
 
И ещё, как для одного, так и для другого пригодилась бы подъездная дорога покомфортней, а не та, что есть.
 
Словом, место для вложений неоднозначное. Ну кто бы тут мог обосноваться? Даже в голову не возьму. Если судить по планам устроить здесь более 700 участков, то это уже не дачи, а полновесный городской пригород. А что рядом? Черноголовка с научными сотрудниками. Для них такое приобретение, несмотря на заметно низкие, по сравнению с соседними посёлками, цены, всё ещё не по карману. Можно было бы устроить здесь комфортный загородный парк-отель, с коттеджами, сдающимися в аренду. Но для парк-отеля нужна богатая и разнообразная внутренняя инфраструктура, с кафе, ресторанами, бассейнами, боулингом, автопаркингом и спортивными площадками. Тут, как минимум, без хорошей подъездной дороги и без газа никуда.
 
В общем, посмотрим через пару лет, чем все закончится и какая концепция в конечном итоге будет реализована в КП «Боково».
 
Таблица 2. Стоимость участков без подряда в посёлках Ногинского района Московской области
 

Название посёлка

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Цена (руб.)

«Полесье»

8-20

Электричество, газ, водопровод

1 000 000-

5 000 000

КП «Тихие зори»

10-24

Электричество, газ, водопровод

2 325 000-

5 265 000

КП «Якушево"

10-50

Электричество, газ, водопровод

4 500 000-

15 000 000

КП «Боково"

7,2-15,7

Электричество, газ

712 800-

1 560 000



Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.
 

24.11.2017

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код