Популярные поселки

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Хотите ли вы загородный дом? Не деревянный коттедж или щитовую дачу, а дом с газом, электричеством, скоростным интернетом, исправно работающими водопроводом и канализацией? Большинство скажут: «Да, конечно!». Да я и сам бы так ответил, не раздумывая, во всяком случае лет пять-десять назад. А вот теперь попросил бы немного времени для принятия решения, потому как стал мудрее с годами. Сегодня, получив такое предложение, поговорил бы с женой да с детьми, посчитал всё, почитал, совершил несколько звонков приятелям. Словом, интеллектуально потратился. И только после этого дал бы взвешенный ответ, и не факт, что положительный. Потому что одно дело – сезонный дом под Москвой, в который наезжаешь исключительно отдохнуть, развеяться – шашлык, шезлонг, рыбалка, морковка с огородика. Платишь приемлемый взнос в ДНП за чистоту и порядок, а за остальное и голова не болит. Другое дело – солидный каменный дом. Держать его под сезонное периодическое использование – весьма накладно. Да, для немереного семейного бюджета дополнительный расход, скорее всего, будет необременительным, даже незаметным. А если он, этот бюджет, самый обычный? Как у большинства одноклассников? За обслуживание посёлка – заплати.  За поддержание коммуникаций в рабочем состоянии, особенно, в холодное время года – заплати. Текущий ремонт дома не отложишь на неделю или больше – снова расход. И про набегающие день за днём коммунальные платежи тоже забывать не стоит. Короче, прореха в бюджете с кулак размером вырисовывается.
 
Ну, хорошо. Можно, к примеру, продать свою городскую квартиру или ещё умнее поступить – сдать её внаём, и уже после отъехать в экологически чистый район. Жить в лесу или в поле, наблюдать за жизнью зверей и птиц. Ну а ребёнка-то в школу или садик пять дней в неделю возить и забирать потом надо? Надо. А случись болезнь какая, доктор доедет ли? А на работу в столицу ранним утром и по темноте потом, в сумерках обратно добираться? В общем, поневоле задумаешься.
 
На мой взгляд, владение серьёзным загородным домом для жителя столицы – вещь скорее статусная, нежели жизненно необходимая. Однако, для русского человека характерна любовь к широкому жесту. А потому строятся и строятся вокруг Москвы коттеджные посёлки с каменными хоромами. То в одном месте, то в другом. Выкупаются новыми домовладельцами, словно не рабочие с инженерами, не учителя с военными, а только удачливые бизнесмены и коммерсанты населяют сердце нашей Родины. Хотя, возможно, я просто недооцениваю своих сограждан. Хорошо бы так.
 
Есть на юго-востоке Московской области, сразу за Бронницами, коттеджный посёлок с величественным названием «Боярово». Этому своему названию посёлок старался соответствовать с самого своего основания, случившегося в начале десятых годов текущего века.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Вот цитата из рекламного текста того времени:
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Ну чем не боярский дом?
 
Коммуникациями посёлок обзаводился не сразу, а в течение пары лет. Пока шло, разделённое на несколько очередей, строительство, разбилась в хлам подъездная дорога. Летом 2014 её пришлось заново асфальтировать. Строительство вела компания «Barex Group».
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Не хочу сказать ничего плохого, но в отзывах о КП «Боярово», оставленных в 2015 году, в адрес застройщика были высказаны некоторые претензии.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

К счастью, таких оценок было немного. Как, впрочем, и вообще оценок. О «Боярово», кроме как в рекламных целях, мало что писалось. Поэтому, как там обстояли дела самом деле, что было, а чего не было – сейчас разобраться трудно. Да, наверное, и не нужно.
 
Но вот вам голый факт – на сегодняшний день из 135 участков КП «Боярово» продан 81. Свободных, стало быть, 54. А концепции посёлка, охарактеризованной как «в едином архитектурном стиле», к настоящему моменту, пришёл конец. Теперь земли КП распродаются уже без обязательного подряда, хотя и с проложенными до границ участков коммуникациями.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Устал ли застройщик? А ведь продавать полностью готовые к заселению дома – это колоссальная ответственность, да и затратно весьма. А, может быть, уже получил он сполна всю запланированную с посёлка прибыль (дома с участками тут продавались по цене от 6 600 000 до 9 300 000 руб.)?
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Но это я вперёд забегаю, этой информации на сайте посёлка (http://svoiadacha.ru/boyarovo/) вы не отыщете. Здесь всё чин чином – генплан, историческая справка, красивые фотографии домов, близлежащего озера, лесной земляники и рабочих, подключающих готовый дом к газовой магистрали. Разве что прежде безусловное утверждение продавца о каменных домах трёх типов сменила в тексте более размытая формулировка.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Обобщенно сказано, неконкретно, а на сегодняшний день, по сути, и неверно, потому что, позвонив в компанию «Своя дача», я узнал от менеджера, что теперь никаких готовых к заселению домов «в едином стиле» в КП «Боярово» нет и, скорее всего, не будет. Есть два «недостроя» и три фундамента типа «бетонная плита». Остальные незастроенные участки, как я сказал выше, решено было продавать без обязательного подряда.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

На генеральном плане посёлка свободные наделы выкрашены в зелёный цвет – это всё участки площадью от 10 до 17 соток, стоимость одной сотки оценивается в 27, 30 либо 35 тыс. руб. Тут к месту было бы продемонстрировать выборочную таблицу, которую я обычно составляю для удобства понимания объективной реальности. Но в КП «Боярово» не всё так просто. Поскольку участки продаются с, уже проложенными до их границ, коммуникациями, а оплатить произведённые работы есть дело чести и совести каждого покупателя, то как поступают в таком случае в других посёлках? Извещают о так называемом «коммуникационном сборе», и сумма его всегда чётко обозначена. А в «Боярово» она не только обозначена, она ещё и строго индивидуализирована, потому что к разным участкам проведены разные коммуникации. Электричества, к примеру, хватило всем, а вот газа, воды и канализации – не каждому.

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

И разница в цифрах, в зависимости от места расположения, может у двух разных наделов достигать нескольких сотен тысяч рублей. Смотрите сами.
 
Таблица 1.

№ участка

Площадь участка (сотки)

Цена (руб.) за 1 сотку

Цена земельного участка (руб.)

Имеющиеся у границ участка коммуникации

Цена участка с коммуникациями (руб.)

84

10

35 000

350 000

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация

750 000

106

10

35 000

350 000

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ

1 000 000

49

11,25

27 000

303 750

дороги, 10 кВт эл-ва

503 750

31

11,25

27 000

303 750

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ

853 750

66

11,25

30 000

337 500

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ

987 500

63

12,15

27 000

328 050

дороги, 10 кВт эл-ва, газ

778 050

7

12,78

30 000

383 400

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ

1 033 400

108

14,46

35 000

506 100

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация

906 100

88

16,29

35 000

570 000

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация

970 000

95

17,84

35 000

624 000

дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация

1 024 000


  
Сложившаяся ситуация с ценами, позволяет людям с очень разным уровнем доходов селиться в одном посёлке. Хорошо это или плохо, не мне судить. В дополнение к этой таблице приложу, пожалуй, ещё одну, по участкам, на которых что-то осталось со времени действия концепции «посёлок в одном архитектурном стиле».

Таблица 2.
 

№ участка

Площадь участка (сотки)

Цена за 1 сотку (руб.)

Цена земельного участка (руб.)

Имеющиеся у границы участка коммуникации

Постройки

Цена участка с коммуникациями и постройками

60

11,25

88 889

1 000 000

дороги, 10 кВт эл-ва

бетонная плита фундамента дома площадью 123 кв.м.

1 250 000

43 и 44

11,25

102 222

1 150 000

дороги, 10 кВт эл-ва

бетонная плита фундамента дома площадью 149 кв.м.

1 400 000

59

11,25

240 000

2 700 000

дороги, 10 кВт эл-ва

Дом площадью 123 кв.м. без отделки.

2 950 000

42

11,25

275 556

3 100 000

дороги, 10 кВт эл-ва

Дом площадью 149 кв.м. без отделки и без остекления.

3 350 556


  

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

В КП «Боярово» я поехал в понедельник с утра. Сначала, потратил около часа на движение по МКАД. Только свернув на Новорязанское шоссе, поехал чуть быстрее. Несмотря на то что Новорязанскую трассу я считаю едва ли не самой скоростной, до выезда из Москвы, потолкаться пришлось и здесь. Во всяком случае, пока не доехал до развязки в Токарёво. Дальше покатился как положено. Через 40 минут, обогнув Бронницы по объездной, на 53 километре пути, свернул с шоссе направо по указателю к селу Татаринцево. Дорога, естественно, сузилась, но по-прежнему осталась гладкой, без выбоин.

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

В Татаринцево царит настоящая сельская жизнь. Тишина, покой, хаборы в инее, водитель дорогого джипа набирает в канистру воду из местной колонки, две бабули, завернувшись в тёплые пуховые платки, неспешно переговариваются о чём-то у калитки, колокол звенит в Крестовоздвиженском храме, построенном тут, кстати, аж в 1737 году. Раритет! Русское барокко.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Дорога идёт вокруг села и, имея поначалу направление на юг, обогнув Татаринцево, ведёт на север. Ещё 500 метров и вот они – флагштоки КП «Боярово». Навигатор довёл меня прямо к КПП. 56 километров проехал за 50 минут.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

На посту охраны меня ждёт менеджер компании «Своя дача». Выпили чаю, поговорили о судьбе посёлка. Домик охраны не газифицирован, греется электротенами, но внутри тепло. Построен он по той же технологии, что строились дома в посёлке. На бетонной плите стоят стены из газосиликатных блоков, снаружи утепленные пеноплексом, поверх которого нанесён слой штукатурки. Крыши – это многослойный толстый пирог. Жаль, что такого, скорее всего, здесь уже не будет.
 
А что будет? Совсем от застройщика «Своя дача» отказываться не хочет. Ищет сейчас замену прежнему, который, как была обронена фраза: «Погряз в судах». Замечу, не я это сказал. Так вот, о новом застройщике – есть шанс, что им станет одна очень известная в области загородного домостроения компания. Правда, она по большей части специализируется на работе с деревом. Так, глядишь, и от единого стиля посёлка совсем ничего не останется?
 
Нет. Останутся заборы. Они и дальше будут воздвигаться здесь в едином стиле.
 
За проживание в посёлке его жители платят сейчас примерно по 4 000 руб. с участка. Сумма взноса немного гуляет туда-сюда, в зависимости от расходов правления ДНП.

Всегда удивлялся, куда же такие посёлки девают собираемые каждый месяц суммы? В моём, к примеру, и дороги круглый год чистят и ремонтируют, и два пруда уже выкопали, и охраняют с телеметрией, и шлагбаум автоматический поставили. Каждый год что-то посёлку прибавляют, а собирают по 800 руб. с участка. В конце финансового года уже третий период подряд правление решает куда употребить сэкономленные деньги. А здесь, в «Боярово» вся перспектива в том, чтобы, когда посёлок, наконец, наполнится жителями, уложить этот сбор в 2 400 руб. в месяц.
 
Купить участок можно в рассрочку, до 6 месяцев – беспроцентную, больше 6 месяцев – под 15% годовых. Естественно, после 50% первоначального взноса.
 
Наговорились. Пошли на улицу, а там зима, как в Якутске.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Дома в ряд. Дороги расчищены. Фонари освещения стоят. Солнышко сквозь морозную мглу пробивается.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Какого-то фантастически красивого вида вокруг нет. Своей северной частью «Боярово» выходит к объездной Бронницкой дороге. С востока подступает толстая и старая лесополоса.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

На западе, через поле, виднеется настоящий лес.

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

На юге расположено старинное село.
 
До крупного озера (Отра) два км пути, до Бронниц, в которых имеется вся необходимая для цивилизованной жизни инфраструктура, не меньше семи.
 
Словом, ничего сверхъестественного, уникального. Даже если бы оставался «Боярово» в прежней своей парадигме, с ровными улицами и тремя типовыми проектами домов, даже тогда принял бы я его за обычный посёлок комфорт-класса. И собственную уникальность должен он создавать атмосферой, духовной внутренней жизнью и т.д. А теперь что с ним будет, вообще, неясно. Словом, как место для социальных инноваций, «Боярово» – чистый лист.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

А просто пожить? Тут надо помнить, что у посёлка имеется два существенных преимущества перед другими посёлками района. Здесь хороший набор уже действующих коммуникаций. И земля стоит дешевле, чем у остальных, поэтому позитивные перспективы у КП «Боярово» есть.
 

Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Таблица 3. Стоимость участков без подряда юго-востока Московской области
 

Название

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Цена (руб.)

КП «Ромашкино»

14-24

Электричество, газ

700 000 - 1 200 000

КП Южное Полесье

10-16

Электричество, газ

650 000 - 907 500

ДП «Долина озёр»

6-20

Электричество

250 000 - 1 600 000

КП «Боярово»

7-17

Электричество, газ, канализация, водопровод

503 750 - 1 033 400



Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru


Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

31.01.2018

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код