Популярные поселки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Окрестности трассы А-107 на участке от пересечения с Егорьевским шоссе до Всеволодово – это сплошной лесной массив. Смешанный – сосны, ели, берёзы да лиственницы. А в лесу ручьи, озёра, есть даже небольшая речка Гжелка. На трассе действует современная автозаправочная станция и круглосуточный сетевой магазин со своей стоянкой. Но коттеджных посёлков здесь почти нет. А потому кажется странным, что эта в потенциале лакомая для девелоперов территория до сих пор так слабо освоена. Однако, если внимательно приглядеться к космическим снимкам этого участка Московской области, сразу понимаешь почему так происходит. Дело в том, что в здешних лесах ещё в пятидесятых годах прошлого столетия были организованы, судя по всему, до сих пор действующие, два объекта ПВО, которые, по мысли военного руководства страны, нужны здесь для защиты восточного сектора Столицы от авиационных и ракетных ударов вероятного противника. И только на самом юге исследуемого нами участка военные, похоже, дали слабину. Здесь, впритык к, плотно друг к другу расположившимся, деревням Кошерово, Григорово и Минино, к настоящему дню разросся целый букет СНТ, КП и ДП. Тут желание людей жить на природе смогло одолеть строгий армейский порядок, заключающийся в том, что всякий секретный объект должен отделяться от мирных поселений многокилометровой запретной зоной.
 
Как же так случилось? Да просто времена стали более вегетарианскими. Нравы заметно смягчились. А место само так и просилось под немедленное дачно-коттеджное освоение. Посмотрите на карту. Там ведь образовалось пересечение двух крупных автомобильных трасс, плюс проходит железнодорожная ветка с регулярными маршрутами пригородных электричек, а ещё от этого перекрёстка не так уж далеко до МКАД, каких-то 39 км.
 
Проезжая по этому участку трассы А-107, забегая в магазин за бутылкой минералки и пару раз заправляя автомобиль, я всегда считал, что посёлки здесь построены давным-давно. И, конечно, уже лет 10-15, как заселены и освоены.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Так вот, оказалось, был неправ – в этих краях ещё можно приобрести участок на первичном рынке, практически в лесу, на берегу реки, в посёлке, который прямо сейчас строится. Ну разве не здорово? Информацию о коттеджном посёлке с красивым названием «Восточный сад» можно почитать в сети по адресу http://vos-sad.ru
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Посёлок небольшой – 14 га и 128 участков площадью от 5 до 15 соток. Тут проведён комплекс подготовительных работ.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

На сайте выложен генеральный план, который подтверждает, что свободные участки здесь ещё есть. Он действует в интерактивном режиме, кликая на участок можно не только узнать его площадь и цену, но и бесплатно забронировать на 3 дня.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

В описательной части сказано, что КП находится в красивом и живописном месте, с трех сторон окруженном вековым смешанным лесом, к которому примыкает большинство участков. Все они продаются без обязательного строительного подряда. Участки продаются с уже подведенными инженерными коммуникациями. Правда, набор этих коммуникаций весьма ограничен: есть свет по 6 кВт на владение и неоднократно просыпанные грунтом дороги.

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Написано также, что началась газификация уже построенных домов. Но что это за работы? В каком объёме они произведены? Составили ТУ? Вот такой документ на сайте представлен для всеобщего обозрения:

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Но на нём нет никаких дат, указан только срок действия ТУ – три года. Откуда считать будем?
 
Никаких дат нет и на самом сайте. В каком году посёлок образован? На какое время намечено завершение работ по его обустройству? Между тем сам Интернет-ресурс создан в 2017. А вот ТУ на подключение электричества датировано 9 января 2013 года.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Видимо, этот год и надо считать годом рождения посёлка. Накидываем год на появление первых домов – 2014. Плюс три (срок действия ТУ по газу), получается 2017. А сейчас 2018. История с газом явно просрочена. Может, продлили? Но об этом ничего не сказано.
 
Вернёмся к электричеству. Почему только по 6 кВт на участок, с возможностью доведения до 10 кВт (за деньги???). Ведь известно, что МОЭСК даёт по 15 кВт на одного потребителя. Будут ли жители посёлка платить за потребляемый свет непосредственно в МОЭСК или сначала деньги пойдут в бухгалтерию ДНП?
 
Да, ещё, на сайте написано, что в посёлке создано ДНП. Но не написано, записывают ли в него автоматом или нужно платить вступительный взнос? И какого размера будет ежемесячный сбор за вывоз мусора, охрану и ремонт внутрипоселковых дорог?
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

И последнее. Кто является владельцем посёлка? Частное лицо, компания? С кем подписывается договор? С кого спрашивать в случае возникновения проблем? Вопросов много. Ответов нет. Поэтому о сайте, несмотря на его дизайнерски привлекательный и современный вид, можно сказать, что о свойствах и особенностях товара он информирует потенциального покупателя, мягко говоря, недостаточно. И это не в обиду компании «Московский берег», от имени которой и ведётся повествование на сайте. Такой болезнью страдает подавляющее число девелоперов. Встречаются и куда более тяжёлые случаи, когда вместо реальной инфы предоставляется стопроцентный контрафакт.
 
Кстати, а что это за компания «Московский берег»? Позвонил по контактному номеру. Секретарь соединил меня с, отвечающим за продажи в «Восточном саде», человеком. От титула менеджера по продажам он открестился, сказав, что у него совсем другая должность. Но, главное, согласился ответить на мои вопросы. Делюсь вкратце тем, что от него узнал, из того, что понял, естественно.
 
Организацией продаж в КП «Восточный сад» занимается компания «Солид Менеджмент» – управляющая компания (УК). Работает с разного рода рыночными инвестициями. Ищет клиентов, проводит переговоры. Перекладывает имеющиеся средства «из одного кармана в другой», стараясь в результате получить максимальную прибыль. Говоря проще, это ПИФ (паевой инвестиционный фонд), основанный на доверительном управлении имуществом группы разных людей и компаний. Так вот, данный посёлок – один из вкладов в фонд УК со стороны некоего частного лица. Вместе с другими посёлками Раменского района он был включён менеджерами «Солид Менеджмент» в чисто формальную группу «Московский берег». Стандартный маркетинговый ход. Для привлечения покупателей новым, ещё не набившим оскомину, названием. Собственник остаётся прежним, но за определённый процент от сделки перекладывает всю организационную часть на УК.
 
УК предложила, а собственник согласился сделать цену сотки для всех участков в посёлке одинаковой – 65 000 руб. УК, при возникающей необходимости, присылает менеджеров на показ посёлка потенциальным клиентам. Она же готовит документы по сделке. Всеми же вопросами жизни в КП занимается организованное здесь ДНП, в лице его Председателя.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

В «Восточном саду» уже есть детская и спортивная площадки, территория огорожена по периметру, грунтовые дороги выдерживают проезд тяжёлой техники, в ночное время посёлок освещается, в круглосуточном режиме работает въездная группа с охраной. Ежемесячный взнос с владельцев участков составляет 2 000 руб. Газификацией посёлка УК не занимается. Этот вопрос должны будут решить сами жители, возглавляемые Правлением ДНП. По информации моего собеседника, проведение в посёлок газовой магистрали дело ближайших полутора лет. Вот, собственно, и всё.
 
Мы попрощались, а я высказал надежду, что смогу посетить посёлок в ближайшем месяце. Но на восток Подмосковья мне удалось отправиться уже через 2 дня. Перед поездкой составил выборочную таблицу свободных участков. Вот она.
 
Таблица 1.
 

№ участка

Площадь участка (сотки)

Стоимость участка (руб.)

60

5,92

384 800

79

6

390 000

56

8,69

564 850

74

9,24

600 600

14

10,05

653 250

33

11,5

747 500

2

12,46

809 900

24

13,04

847 600

110

14,59

948 350

37

15,21

988 650


  
Для посёлка, богатого только электричеством (хотя какое же 6 кВт на участок богатство, при отсутствии газа), цены показались мне несколько завышенными. Но с другой стороны, там же есть река! Я видел фотографии реки Гжелки в сети – красивая, с возможностью порыбачить как с берега, так и с лодки. Это, конечно, плюс к стоимости.
 
В дорогу пустился, никого не предупредив. Что нового мне скажет приехавший менеджер? Только помешает всё подробно осмотреть. А охрана…  Представитель УК в разговоре упомянул, что охрана посёлка задерживает на въезде только грузовые машины. Вот и славно.
 
До съезда с трассы А-107 к посёлку «Восточный сад» я доехал за 1 час 40 минут, сначала по Новорязанскому, а потом и по Егорьевскому шоссе. К КПП идёт лесная дорога, грунтовая, без сильно выраженной колеи и, следовательно, крепкая.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

На въезде стоит высокий шлагбаум, запирающий проезд грузовикам, но без проблем пропускающий легковые автомобили.
 
Заехал. Остановился у мусорного контейнера со схемой посёлка на боку. Подождал с минуту, что ко мне подойдёт кто-нибудь из охраны. Никому я не интересен. Может, и охранника в вагончике нет? Проверять не стал, поехал по посёлку.

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Рассматривая до поездки нестандартную геометрию внутренних дорог «Восточного сада», предполагал, что и архитектура посёлка будет какой-то особенной. Но нет, всё, как обычно – каждый строится как может. Но всё-таки большинство домов – коттеджи для круглогодичного проживания. Каменные, бревенчатые и каркасные.  
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Увидев через распахнутые настежь ворота хозяина одного из них, я остановился и вышел из машины. Мы поздоровались, поговорили. На обогрев дома электричеством этой зимой он тратил по 9 000 рублей ежемесячно. Без газа, конечно, трудно, но газовщики не торопятся. И когда они соберутся – одному богу известно. Он живёт тут уже четвёртый год и наблюдает, как медленно посёлок наполняется жителями. Все бытовые вопросы решает ДНП. Но стать его членом – привилегия, которой достоин не каждый. Ему не удалось. При покупке продавцом было поставлено условие – вступить в ДНП в течение года. Но он, занимаясь строительством, затянул и теперь путь к участию в жизни посёлка ему заказан. Но хорошо, что таких, как он, в посёлке большинство. Они как-то группируются, чтобы противостоять произволу администрации.
 
Например, недавно Председатель Правления ДНП – он же хозяин поселковых земель (как удобно получилось) решил поднять ежемесячную абонентскую плату до 6 000 руб. в месяц. Еле-еле отбились и платят 2 000.
 
Не соврал, выходит, представитель УК.
 
В конце разговора я поинтересовался про водоснабжение и канализацию. Посельчанин рассказал, что септики каждый устраивает себе сам. А водоснабжение… Для приготовления пищи и питья лично он берёт воду из скважины, которую сам же и пробурил. А воду для полива – из колодца, который вырыл на пару с соседом. Благо вода под землёй неглубоко, река же рядом.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Попрощавшись, я отправился смотреть реку – напрямик прошёл через нераспроданные пока участки.

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

С одной стороны, они мне понравились, потому что, по сути, являются лесом. Построить дом под этими взрослыми деревьями было бы, конечно, здорово. Но для устройства огорода такое затенение не самый лучший вариант.
 
А Гжелка оказалась мелким ручьём с бурой болотной водой. Она здесь только-только начинается. Рассчитывать на пляж или рыбалку – бессмысленно. Говорят, что к середине лета река пересыхает, но зато и весенний паводок совершенно безопасна.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Землю в посёлке покупают жители Бронниц и Электроуглей, Раменского и Электростали. Жить именно здесь им очень нравится, несмотря даже на организационные и бытовые неурядицы.
 
Одна беда. В надежде на уединение, свои участки они приобретали в то время, когда вокруг стоял вековой лес. Но проклятый жук-типограф добрался и сюда. Деревья начали сохнуть, некоторые ломались и падали даже при слабом ветре. В этом году заболевший лес срубили, а на его месте обещали высадить новый. Но когда он ещё вырастет? А там, глядишь и, вообще, отдадут опустевшую землю девелоперам под очередной посёлок. И прощайте нынешние тишина и покой.
 

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Коттеджный поселок «Восточный сад»: над трассою, за лесом, у реки

Плюсами КП «Восточный сад» можно считать как его близость сразу к нескольким подмосковным городам, богатым инфраструктурными объектами, так и круглогодичную транспортную доступность. От оживлённой трассы А-107 посёлок отделяет 200-метровая стена леса. Но долго ли она ещё продержится? Когда сюда придут лесорубы, а они точно придут, «Восточный сад» перестанет быть таким уютным. К плюсам я бы отнёс и сравнительно недорогую стоимость участков.

Таблица 2. Стоимость участков без подряда в посёлках Раменского района Московской области
 

Название посёлка

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Стоимость (руб.)

КП Шато Лужки

15-21

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет

8 000000 - 11 000 000

КП Коняшино

10-32

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет

4 000000 - 20 000 000

КП Зелёный квартал (Егорьевское ш.)

7-15

Дороги, электричество, газ, канализация

250000 - 7 950 000

КП «Восточный сад»

6-15

Дороги, электричество

384800 - 988650

 
Но и минусов у КП хватает. Тут и коммуникационная неразвитость, и отсутствие единого архитектурного стиля, и административный произвол.
 
Чтобы не заканчивать на печальной ноте, скажу, что при оплате 50% суммы договора, купить участок в КП «Восточный сад» можно с годовой рассрочкой. А ещё на покупку можно получить кредит в банке «Солид». Как-никак – свои люди.
 
А в каких ещё посёлках предлагает купить участок компания «Московский берег», я расскажу, но чуть попозже. Наверное, летом, а оно не за горами.

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru


Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

10.05.2018

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код