Популярные поселки

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Про посёлки от «Земельного управления» я писал уже не раз. Чаще про те, которые компания возводит по Ярославскому направлению. Сегодня же расскажу о том, как мне пришлось исследовать её новый объект, расположенный рядом с Горьковским шоссе. В этом восточном углу Подмосковья у работающего более 10 лет девелопера сейчас только один посёлок и называется он «Малая Дубна» (https://zemuprava.ru/napravleniya/vostochnoe-napravlenie/gorkovskoe-shosse_2/malaya-dubna/).
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Однако, я точно помню, что посёлок «Малая Дубна» это проект из каталога совсем другой девелоперской компании – «Иванов и партнёры»(https://gbip.ru/poselki/gorkovskoe-shosse/malaya-dubna/)... Может, померещилось? Да вроде, нет. Генеральные планы и там, и там идентичны, описания тоже. Словно компании друг у друга списывали и срисовывали. Но вот только кто у кого – вопрос.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Ну да ладно, с этим я обязательно чуть позже разберусь. А пока вернёмся к «Малой Дубне». Сразу скажу, никакого отношения к городу Дубна, который мы знаем по расположенному в нём «Объединённому Институту Ядерных Исследований», посёлок не имеет. Своё название он позаимствовал не у города, а у деревни Малая Дубна, которая, в свою очередь, получила его от соседства с небольшой одноименной речкой, являющейся притоком чуть большей реки Большая Дубна, служащей левым притоком реки Клязьмы. Короче, всё сложно. Подмосковная топонимика, вообще, отличается нездоровой предрасположенностью к синонимам, что порой превращает в запутанный квест попытки малоопытных путешественников лично посетить то или иное место. Но я-то путешественник со стажем, поэтому, прежде чем куда-либо ехать, тщательно напитываюсь всякой информацией о заинтересовавшем меня населённом пункте или реке, урочище каком-нибудь.  Часами роюсь в интернете, сопоставляю карты от разных служб, хотя и это порой не очень-то помогает. Бывало, потом приезжал не туда, куда хотел или не находил того места, что искал.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Конкретно, о деревне Малая Дубна удалось узнать следующее: расположена она возле двух крупных автотрасс: М-7 (Волга) и А-108 (БМК), в 8 км к северу от районного центра Орехово-Зуево, на расстоянии 70 км от МКАД.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Проживает в ней на сегодняшний день около 2 000 человек. Населённый пункт, со своей школой и детским садом, с несколькими многоэтажными каменными зданиями, с деревянным храмом и домом культуры, больше похож на посёлок городского типа (ПГТ), чем на классическую деревню. В здешних домах есть и газ, и водопровод с канализацией. Центральное отопление тоже, кстати, имеется.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

В Орехово-Зуевском районе Малую Дубну считают не простой, а образцово-показательной деревней. Сюда на экскурсию возят гостей из других регионов России и даже из-за границы. Здесь много молодёжи, есть маленькая, но, видимо, эффективная промышленность. Численность населения растёт год от года.
 
Возможно, гостей везут в Малую Дубну ещё и потому, что ехать недалеко и удобно. Добраться до из Москвы сюда можно как на персональном автомобиле, так и на общественном транспорте – автобусом №391, курсирующим от станции метро Партизанская до остановки «Малая Дубна». Либо электричкой с Курского вокзала до станции «Орехово-Зуево», а далее на автобусах №№30 или 48 до остановки «Малая Дубна». Время в пути составит около двух часов.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

На сайте компании «Земельное управление» данному дачному посёлку посвящена одна страница. Информации негусто – только основные показатели.
 
  • Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.
  • Разрешенный вид использования: для дачного строительства. 
  • Правоустанавливающая документация: выписка из ЕГРН.
  • Удалённость посёлка от МКАД – 72 км. 
  • Площадь занимаемой территории – 7,76 га. 
  • Участки площадью от 7 до 15 соток. 
  • Количество участков – 74. 
  • Стоимость сотки, внимание (!), всего 5 000 руб., причём не «от», а вообще. Самая низкая из тех, что я встречал.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

На выложенном здесь же видео коптер облетает «в ноль» расчищенную от пней и веток бывшую лесную делянку, расположенную на краю огромного поля, прежде бывшего то ли лесом, то ли болотом, теперь не разобрать.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

А вот и генеральный план.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

На нём обозначены въезды в посёлок с двумя пунктами охраны, площадка для стоянки автомобилей, противопожарный резервуар и даже общественный центр. Приведу таблицу, которая поможет ориентироваться в ценах на предложенные к продаже участки.

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Участки продаются без подряда. В цену земли, судя по всему, не входит коммуникационный пакет. К такому выводу прихожу, поскольку об имеющихся в посёлке коммуникациях сайт не говорит ни слова. Или входит? Может, я всё-таки что-то упустил?
 
Набираю контактный номер телефона с интернет-страницы проекта. Ответили практически сразу. Вежливый диспетчер компании «Земельное управление» связывает меня с менеджером посёлка Дмитрием. Сразу же спрашиваю его про взнос за имеющиеся в посёлке коммуникации. Оказывается, в ДП никаких коммуникаций нет. Соответственно, и платить за них не надо. Компания продаёт только землю, точнее даже право на неё, которое, на основании договора купли-продажи (ДКП), от одного частного владельца переходит к другому частному владельцу, то есть к вам. И ничего больше. После заключения юридического оформления договора купли-продажи, в течение 3 недель в посёлок прибудет нанятый «Земельным управлением» землемер и вобьёт в нужных местах колышки, обозначающие границы приобретённых вами владений. Дальнейшая судьба реализованных земель компанию не волнует. Нарисованные на генеральном плане, инфраструктурные объекты – это просто рекомендации для будущих жителей посёлка, бонус к покупке, вроде магнитика на холодильник.
 
Да! И сотка земли стоит, оказывается, не 5 тысяч, а от 5 до 10. Как произошло, что это никак не было отмечено на генеральном плане? Все просто – не успели внести правки.
 
Ну разве не прекрасно? Впрочем, бог с ним. А как Дмитрий прокомментирует наличие точно такого же посёлка в списке продаж компании «Иванов и партнёры»? Да, собственно, никак. Сотрудничество с этой компанией-посредником «Земельное управление» уже прекратило. А поскольку изначально все права на землю ДП принадлежали только «Земельному управлению», то договора о переходе права собственности покупатель будет совершать, как и прежде, с ней.
 
Закончив общение с Дмитрием, я на всякий случай позвонил в компанию «Иванов и партнёры». Там мне подтвердили, что сотрудничество с «Земельным управлением» прервано, хотя, если что-то изменится, мне позвонят. В общем, надежду на возобновление сотрудничества они сохраняют.
 
Вы спросите, к чему мне все эти разборки хозяйствующих субъектов? А к тому, что, предлагая кому-либо сотрудничество в реализации своего товара, ты обязательно будешь учитывать его материальный интерес. Поэтому включишь его «моржу» в финальную стоимость. Соответственно, убираешь посредника – снижаешь цену. А в нашем случае всё случилось с точностью до наоборот – цена на некоторые наделы возросла вдвое.
 
Осталось осмотреть всё на месте. В поездку отправился в рабочий день. Встал пораньше, чтобы ехать в область в противоход, с минимальными пробками. Навигатору сказал, что двигаться нужно в посёлок «Малая Дубна». Такого адреса он не знал. Пришлось помочь и поставить финальную точку маршрута вручную. Навигатор предложил ехать через деревню «Большая Дубна». Сказано – сделано. Тронулся. Худо-бедно прополз Балашиху, потом Ногинск (на его окружной, по-моему, всегда затор в обе стороны), затем ехал без забот до А-108. Свернул на неё, проехал с полкилометра и повернул направо, чтобы двигаться мимо Никулино и Большой Дубны.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Комфортная гладкая дорога сразу же кончилась.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Хорошо хоть Некрасовка и Большая Дубна оказались вполне приличными посёлками. Добротные дома, заборы, сады, широкие обочины, по которым без страха гуляют выводки гусей и кур. Даже люди тут живут. Нормальные сельские жители, а не какие-нибудь временные дачники.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Приметив двух бабуль. останавливаюсь возле них и спрашиваю, правильно ли ведёт меня навигатор в ДП «Большая Дубна»? Бабули не смущаясь лезут в мой смартфон и, посовещавшись, отвечают, что о посёлке таком никогда не слышали, но если судить по карте, то к нему я по здешней дороге, да ещё на таком автомобиле добраться не смогу. Тут серьёзный внедорожник требуется. Поблагодарил помощников, развернулся и поехал обратно к Горьковской трассе.
 
Дело в том, что к ДП «Большая Дубна» можно проехать двумя путями. Через Большую или через Малую Дубну.

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Но второй путь через Малую Дубну хуже, потому как сразу после пересечения с трассой А-108 на Горьковском шоссе начинается ремонт. Дорога сужается, что приводит к мощной и долгоиграющей пробке. Не хотел там ехать, а что делать? Пришлось ползти вместе со всеми.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дорога к ДП начинается от въезда в деревню Малая Дубна, практически сразу. Тут главное не проскочить едва заметный грунтовый съезд. Лично я проскочил, через 5 минут пришлось возвращаться.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Потом, слава богу, увидел подсказку и понял, что приехал правильно.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Однако, оказалось, радоваться рано. Больше никаких знаков или примет, доказывающих наличие тут ДП «Малая Дубна» не встретил. Ехал медленно, чтобы не пропустить чего важного. По пути миновал красивый пруд на окраине Малой Дубны.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Потом проехал красивый сосновый лес. Лужи на дороге были неглубокие, преодолевались без проблем. Правда, автомобиль стал выглядеть, как хрюшка.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Проехав ещё с полкилометра, всё-таки встал. Ехать дальше было опасно. Знакомого тракториста у меня в этом районе не было.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Впрочем, я, собственно, уже был на месте. Не в смысле в посёлке, а на том месте, где он должен был быть. Стало понятно, что красивые фотографии с коптера были сделаны, как минимум 2-3 года назад. Некогда вырубленная и зачищенная делянка снова заросла. В основном, конечно, травой, а местами и осиново-берёзовым леском.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Понять, где на довольно большом пространстве этого поля должны быть дороги, а где участки – невозможно. Трава по пояс. Попытался было пересечь поле поперёк и, пройдя метров 30, чуть не угодил в замаскированную травой яму. Справа – сосны, слева – сосны, прямо перед глазами в направлении на север – трупы берёз. Они росли на болоте и от них остались только голые, без единой веточки столбы.
 
Смотреть больше не на что. Хотя нет, вдоль территории будущего посёлка проходит газовая магистраль. В перспективе такое соседство может стать полезным. С другой стороны, не попадут ли участки южной границы посёлка в зону ответственности Мосгаза? Вопрос непраздный. Видя, с какой небрежностью всё здесь сделано, поневоле предполагаешь любой подвох.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

От нечего делать я прогулялся по местному лесу.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Но грибов не было. То ли их все уже собрали, то ли они здесь и вовсе не растут. Взглянув на карту ещё раз, понял, что до деревни Большая Дубна совсем недалеко. Погода стояла прекрасная и тёплая, чем не повод погулять? Закрыв машину, пошёл пешком. И правильно сделал, потому как по таким ямам и колдобинам точно застрял бы. Бабушки были правы. А своими ногами – ничего. Подышал чистым и пропитанным сосновым духом воздухом, пофотографировал. Места красивые, но очень неухоженные. Буреломы, ямы какие-то. Издали вроде хорошо, а подойдёшь поближе – бардак и дисгармония.
 
Вот и заборы дач Большой Дубны.
 

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Ну, тут-то всё было в порядке. И электричество, и огороды, и домики. Пора было разворачиваться и идти обратно. Уже в третий раз за время этого путешествия.
 
По дороге к машине я всё думал, а кому было бы интересно купить участок в ДП «Малая Дубна»?
 
Жителю многоэтажки из Малой Дубны или Орехово-Зуево. Причём, исключительно для создания на нём огородика. Почвы песчаные, вода судя по всему неглубоко – для картошки самое оно. Почему бы и нет? А вот москвичу или даже ногинцу я бы ехать сюда не советовал. Далеко и очень накладно на этапе освоения, особенно теперь, когда продавец вдвое поднял цены. Овчинка выделки не стоит. Можно найти что-нибудь поближе к дому и более организованное.
 
Хотя, что я в этом понимаю? Чужая душа – потёмки.
 
Таблица 2. Стоимость участков без подряда в посёлках восточного сектора Подмосковья

Дачный поселок «Малая Дубна»: минимизированный минимализм

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  


Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

22.10.2018

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код