Коттеджный посёлок «Лисичкин лес»: скупают оптом

Наземное метро придет в Зеленоград уже в 2015 году, об этом заявил и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев в своем интервью журналу «Forbes». Какое отношение эта новость имеет к КП Лисичкин лес? Прямое. Поселок находится всего в 10 км от города. С вероятностью 99% процентов можно предположить, что стоимость земель в этом регионе резко возрастет. Пока же, у покупателя есть возможность приобрести 10 соток за «три с небольшим» миллиона рублей.

Хоть бы кто гадость какую сказал!
Ехать в гости с пустыми руками – не принято. Следуя этому правилу, я решила «накопать» гостинцев – компромата, чтобы потом вручить его, как букет желтых роз, менеджеру поселка Лисичкин лес. Мол, все хорошо рассказываете, а люди говорят… Но - не удалось. На форумах сплошной позитив: «Если рассматривать Ленинградское направление, то аналогов у этого коттеджного поселка нет», «Места красивые! Настоящий лесной уголок», и один робкий голос: «Добираться не очень удобно».

Отзывы только будят любопытство. Может быть девелопер не благонадежен? Сайт поселка застройщика не скрывает  -   компания «Абсолют Менеджмент». Организация существует с 2003 года (то есть уже 10 лет) и входит в инвестиционную группу «Абсолют». По оценкам аналитиков журнала «Эксперт» группа занимала в 2012 году вторую строчку рейтинга самых крупных застройщиков московского региона по объемам строительства. На сегодняшний день «Абсолют Менеджмент» помимо КП «Лисичкин лес» реализует еще 5 проектов. Среди завершенных объектов – коттеджный поселок «Лесная слобода».  Впрочем, ложку дегтя найти удалось. По срокам реализации Лисичкиного леса компания отстает от своих планов. Согласно новости, опубликованной на «Большом портале недвижимости» в августе 2010 года, «Абсолют менеджмент» планировал сдать поселок еще в прошлом году. Сегодня датой завершения строительства назван 3-ий квартал 2013 г. Именно тогда управляющая компания обещает подвести магистральный газ – последние виды работ в поселке.

Сайт эконом класса
После изучения истории застройщика, дизайн сайта КП «Лисичкин лес» вызывает удивление. Весь экран занимает зеленый прямоугольник с деревьями, на нем змейкой вьется желтый пунктир, а по центру – расположилось что-то голубое и вытянутое. Идея леса, водоема и дороги выполнена в стиле молодежной игры «Ферма». На картинке размещены кнопки, полностью дублирующие горизонтальное меню. После прокручивания колеса мышки, взгляду открывается краткая информация о поселке и три ассиметрично расположенных на странице видео-обзора. Еще одно усилие пальца – и перед глазами новости поселка, а так же текст, который нужен роботам Яндекса, а не людям. С точки зрения юзабилити – главная страница совершенно не настроена продавать. Общий вид сайта и структура напоминает шаблоны, которые предлагают хостеры за 600 рублей в месяц. Впрочем, работает сайт исправно, страницы загружаются быстро.

Основная интересующая посетителя информация размещена в разделе «О поселке». Из него можно узнать, что «Лисичкин лес» расположился в 25 км от МКАД, занимает площадь в 44 Га, примыкает лесу. На продажу выставлены участки площадью от 8 до 24 соток (полевые, лесные и с елями по границе). В поселке предусмотрено проведение всех коммуникаций: электричество (8 кВт), водоснабжение, канализация, газ, дороги с асфальтовым покрытием.  К услугам собственников вся инфраструктура города Зеленоград (магазины, кафе, кинотеатры, больницы, детские сады и школы).

На генплане поселка выделены три очереди. Если верить красным отметкам «продано», то каждая реализована на треть. При наведении курсора на участок всплывает информация о его площади, номере, статусе и цене. К слову, больше нигде на сайте данных о стоимости земли не найти, их нет, как лисичка язычком слизала. Поэтому, чтобы выбрать участок «по карману» нужно провести не один час за игрой «мышка-мышка наведи». В результате собственных изысканий выяснилось, что минимальная стоимость составляет 250 000 рублей за стоку.

Раздел «Галерея» погружает посетителя в фото-историю становления поселка, начиная с марта 2011 года, по сей день, от межевых знаков до асфальтирования дорог. Более детально о ходе выполнения работ рассказывает вкладка «Динамика». Там выложены данные по каждому этапу благоустройства с точностью до процента.

Но самый интересный раздел – «Документы». Список из 11 пунктов вызывает доверие к девелоперу только одним своим видом. Там и кадастровые паспорта, и технические условия, и регламент на осуществление строительства в поселке. Из выявленных несоответствий: кадастровые паспорта на участки устарели. То есть пользователю предлагают проверить по публичной кадастровой карте общую территорию поселка (два участка, площадью 13 и 11 Га), а она уже размежевана, вследствие чего снята с учета.

Вызывают сомнение технические условия на водоснабжение. Срок действия документа истек 8 июля этого года. Пришлось уточнять информацию у ведущего менеджера Никиты Кац. Он заверил, что все в порядке, ТУ теперь вообще не нужны, так как застройщик отказался от присоединения к сетям в д. Чашниково и решил проложить в поселке собственные коммуникации. «Новые документы еще не успели выложить на сайт, а старые мы не удаляем, для истории», - пояснил Никита.

Порядок осуществления строительно-монтажных работ лучше изучить подробно. Прежде чем приступить к строительству дома собственнику нужно будет получить ТУ на подключение к коммуникациям, пройти ряд согласований и не нарушать правил поселка. Например, соблюдать тишину в ночное время,  не складировать  строительные материалы на территории общего пользования, обеспечить присоединение участка к дорогам и другие требования. В случае не соблюдения правил, администрация отзовет все технические условия. Повторное получение ТУ ударит нарушителя по карману – тридцатью тысячами рублей за каждый документ.

Лисья норка 
Путешествие до КП «Лисичкин лес» заставило «потолкаться» в пробке и в будни. Первый затор - от МКАД до пересечения с Юбилейным проспектом в Химках, следующий - после Зеленограда, «очередь за колбасой» собралась вплоть до поворота на Икшу. Досадно, потому что до разворота на поселок (на перекрестке Малого бетонного кольца с  Ленинградским ш.) оставалось всего 7 км, которые отняли не меньше 30 минут. На радостях свободы, первый поворот в «Лисичкин Лес» не был замечен, и  знакомство с землями началось со второй очереди. Съезд  к ней расположен  в 5-ти километрах от «бетонки», указатель стоит прямо рядом с кладбищем. Дальше все как в сказке: направо пойдешь - в Лисичкин лес попадешь, налево пойдешь…

Ворота

 

В поселке гостей встречает охранник. Он принимает участие в судьбе заблудшего покупателя и приглашает менеджера Сергея приехать на вторую КПП. Пока Сергей в пути, представляется прекрасная возможность посмотреть, как другие работают. В поселке активно укладывают и асфальтируют дороги, на некоторых участках уже стоят красавцы – дома, рабочие ведут отделку помещений.

Строительные работы в поселке

 

 

Появляется Сергей. Оценив масштаб работ, решаем оставить машины и осмотреть поселок пешком. Во время прогулки вспомнилось спортивное ориентирование, игра «Зарница», бег по пересеченной местности – пути перекопаны, пройти можно только полями. 

Сергей показал несколько участков, граничащих с лесом и пару полностью лесных. Он отметил, что на второй линии цена за сотку выше. Объясняется это уединенностью и небольшой площадью «Маленькой Лисички», камерностью. Действительно, она находится чуть в стороне от первой и третьей очереди и отделена от них лесным массивом. Через лес уже проложены дороги, пока с гравийным покрытием, которые соединяют все три части поселка.

 Детская игровая площадка в поселке

Из данных мне предложений, выбор пал на 10 соток ромашкового поля в центральной части «Лисичкиного леса». Цена   - 3 165 875 руб., по 294 500 руб. за сотку. Ежемесячные платежи составят от 3000 до 3500 руб. В них будет входить: уборка территории, охрана, покос газона, вывоз мусора. Все вопросы по условиям приобретения участка (ипотека, рассрочка, договоры), Сергей предложил обсудить с Никитой. На этом мой визит подошел к концу, как и вторая чашка кофе. На обратном пути к оставленным авто, нам повстречался комендант. Именно с ним будет происходить взаимодействие на этапе строительства – получение ТУ, организация въезда на участок. Сергей пояснил, что речь идет о двух бетонных плитах, которые позволят проехать технике к месту застройки. «Собственники просто перепродают их друг другу, по минимальной цене», - уточнил он. На том мы и попрощались.

Пункты, пени, запятые
Коттеджный поселок «Лисичкин лес» сотрудничает с несколькими партнерами по программе ипотечного кредитования. В частности: с Росбанком, Связьбанком, Транскапиталбанком и Сбербанком. Последний предлагает наиболее выгодные условия многолетней долговой поруки. Заказчик вносит всего 15% от стоимости участка и берет заем на условиях от 12,5 до 14,5% годовых. Ведущий менеджер КП «Лисичкин лес» порекомендовал обратиться именно в Сбербанк, к сотруднику офиса на Новом Арбате – Анне Козловой. Предварительный расчет удалось сделать прямо по телефону. Итак, при покупке участка стоимостью 3 165 875 руб., и первоначальном взносе 15% (474 881 руб.) кредит сроком на 10 лет  выдадут под 13,5% годовых, а ежемесячный платеж составит – 41 000 рублей. На размер процентной ставки влияют такие факторы как срок, размер первоначального взноса и наличие зарплатной карты Сбербанка. Брать кредит более чем на 20 лет сотрудница банка не рекомендовала – слишком большая переплата.

Еще один вариант кредитования – получить рассрочку у девелопера. Правда, больше чем на год ее не предоставят. Условия просты – 20% первоначально взноса (в данном примере - это 633 000 руб.) и личные договоренности по графику платежей с ведущим менеджером поселка, то есть Никитой.

Говорят: «Поспешишь – людей насмешишь», поэтому прежде чем идти в банк, я запросила у Никиты документы на участок и типовую форму договора. Проверила кадастровый паспорт по публичной кадастровой карте – все в порядке, земли сельскохозяйственного назначения с разрешением на строительство.  Продавцом участков выступает Дачное некоммерческое партнерство «ЛисЛес». На основе предварительного договора купли-продажи, ДНП и заказчик договариваются, что через некоторое время (срок указывают в п.4) они подпишут основной договор. На время действия предварительного соглашения, продавец обязуется никому не продавать выбранный участок, а покупатель заплатить за это продавцу гарантийную сумму. Платеж можно разбить на два этапа. Задержка внесения второй части суммы выльется в пени, в размере 0,1%  за каждый день просрочки. Одновременно с гарантийной суммой покупатель должен внести на счет ДНП 10 000 рублей за подключение к коммуникациям.

№	Название поселка, направление	Коммуникации	Инфраструктура	Удаленность от МКАД, км	Цена за сотку, тыс. руб.
1	Лисичкин лес	Электричество – 8 кВт, водоснабжение, канализация, газ	Пруд внутри поселка, водоем за пределами поселка, дороги, охрана	26	250 000
2	Владычино, Ленинградское ш. http://www.vladychino-dom.ru/destination/	Электричество от 5 кВт; канализация; водопровод; магистральный газ.	Спортивные и пляжные зоны, детские площадки	21	341 000
3	Соловьи, Волоколамское ш. http://www.solovy.ru/	Газ, электричество, водопровод и канализация	Магазин, кафе, бытовые службы, детская площадка; гостевые парковки и стоянка для велосипедов, пруд.	25	519 125
4	Бавария ленд, Калужское ш., bavariyaland-poselok.ru	Газ, электричество, центральное водоснабжение – за доп. плату	Лес, озеро	27	381 406

Итог
Коттеджный поселок «Лисичкин лес» полностью отвечает концепции поселка эконом класса. Близость к Зеленограду и инфраструктуре города позволяет девелоперу не вкладывать средства в развитие дополнительных зон отдыха, кафе, спортивных площадок, что, судя по всему, положительно сказывается на цене участков. По сравнению с другими предложениями на северном и других направлениях, в пределах 20 – 30 км. От МКАД стоимость сотки ниже в среднем на 100 000 рублей. При этом развитие транспортных путей по Ленинградскому направлению (Скоростная трасса Москва – Санкт – Петербург, наземная линия метро, дополнительная ветка железной дороги до станции Крюково) задает тенденцию к росту цен на недвижимость в этом регионе.
В настоящий момент у покупателя еще есть широкий выбор участков. Поселок находится в середине своего становления. К 2014 году, когда все коммуникации будут проведены, велика вероятность повышения цен.

Дарья Садовникова, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре ( парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи может не совпадать с мнением редакции.