Популярные поселки

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Есть загородные посёлки, чья судьба, рано или поздно, стать частью городской застройки. И это касается не только тех КП и ДП, что уже построены на территории Новой Москвы, но и многих других, чьё расположение волею судеб оказывается в очередной полосе расширения Великого Города. К примеру, на востоке Москвы уже с пару десятков лет складывается ситуация, при которой старые рабочие посёлки, автобазы, складские территории и даже бывшие поля аэрации – всё это провинциальное «замкадье», стремительно поглощаются, растущими как грибы, современными жилыми микрорайонами. С собой на вновь обживаемые земли плотные кварталы многоэтажек с магазинами и школами, поликлиниками и спортивно-развлекательными центрами приводят не только скоростные автомобильные дороги, но и ветки метрополитена. А метро – это уже атрибут чисто столичный.
 
А что же с многочисленными участками «под картошку» с садиками и курятниками, дачными домиками и сарайчиками, что ютились на этих землях не один десяток лет? Большинство пошли под ковш бульдозера и их бренные останки завалены тонами земли и закатаны бетоном и асфальтом. Но… Частные территории, к моменту наступления Москвы успевшие обзавестись хотя бы минимальными коммуникационными благами и развившиеся в уютные коттеджные посёлки, в большинстве своём, были благосклонно включены архитекторами в состав новых городских районов, стали их малоэтажными зелёными территориями, на которых отдыхает глаз, утомлённый отсутствием открытых горизонтов горожанина. В придачу к изменению административного статуса такие поселения за счёт городского бюджета, что очень важно, получили дополнительные коммуникации в виде водопровода и канализации. Представляете, как повысилась при этом их капитализация? В какие миллионы превратились скромные тысячи вложенные в их приобретение и развитие? Повезло кому-то.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Но возможно ли повторение такой ситуации в XXI веке? Можно ли купить участок земли в поле или в лесу, построить на нём дом, лет десять или больше использовать его, как место отдыха или даже для полноценного круглогодичного проживания, а потом вдруг проснуться в окружении многоэтажек и со станцией метрополитена в пяти минутах от крыльца? Конечно, можно. И один из таких возможных вариантов мы сейчас рассмотрим. Речь пойдёт о посёлке «Полтево форест», который уже сейчас, на стадии начала строительства, позиционируется застройщиком – компанией Астерра, как жилой комплекс комфорт-класса.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

О посёлках ГК Астерра мы писали уже не раз («Орлов», «Романово лайф», «Кружева»). Несмотря на многочисленные различия, все они, как правило, отличались удачным расположением и чётким следованием, выбранной ещё на стадии разработки, строительной концепции. Ни один не стал нагромождением разностильных и случайных построек, связанных друг с другом исключительно общим почтовым адресом. Надеюсь, что КП «Полтево форест» не станет исключением из этого правила.
 
Сайт проекта можно найти по адресу https://www.asterra.ru/projects/poltevo-forest/. Он неплохо сделан, стильный, современный, хорошо иллюстрированный. Ниже приведу его краткое содержание:
 
Посёлок «Полтево Форест» расположен на окраине деревни Полтево городского округа Балашиха, в 23 км от МКАД по Носовихинскому либо Кудиновскому шоссе и в 20 км по Егорьевскому.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Площадь КП составляет 21,3 Га. Эта территория разделена на 193 участка размером от 6 до 13 соток. Земли относятся к категории «земли населённых пунктов», что позволяет использовать их не только под садовую, сезонного использования застройку, но и для возведения малоэтажных домов (не более 3 этажей), без их раздела на отдельные квартиры. При этом подразумевается гипотетическая возможность подключения всего построенного к системам инженерных сетей муниципального подчинения.
 
Приведу здесь позаимствованную с сайта проекта фотографию, которая, на мой взгляд, наилучшим образом демонстрирует географию расположения посёлка.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Аэрофотосъёмка довольно свежая, поскольку была произведена осенью 2018 года.
 
Имеется на сайте и 3D-визулизация, раскрывающая перспективные планы застройщика.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Красиво, ничего не скажешь. Одна беда. Из всех возможных для человечества коммуникационных благ, в КП, кроме строительства сети внутрипоселковых дорог, планируется разве что строительство ЛЭП, и то за счёт средств МОЭСК. Негусто по нынешним временам, особенно для посёлка комфорт-класса. Видимо даже столь успешный инвестиционно-девелоперскихй холдинг полного цикла, как ГК «Астерра», в условиях экономических трудностей вынужден экономить на самом важном. Жаль, что моё понимание проблем крупного застройщика никак не влияет на его понимание проблем потенциальных покупателей. Участки в посёлке так же дороги, как если бы они продавались и 2, и 3 года назад. Если не дороже.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

По данным сайта проекта, я составил небольшую выборочную таблицу цен на землю в посёлке:

Таблица 1.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Получается, что одна сотка земли в КП «Полтево форест» стоит 207 986 рублей с копейками. Тем, кому эта цифра кажется несколько завышенной (мне в том числе), застройщик предлагает три участка со скидкой. На генеральном плане эти наделы отмечены фиолетовым цветом.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Подарок пусть и не самый щедрый, но намёк на некое желание девелопера пойти навстречу покупателю всё-таки прослеживается.
Но что же такого особенного в земле на окраине села Полтево хочет предложенной ценой обозначить продавец? Село Полтево известно с XVI столетия, тогда стоящая на этом месте деревня носила название Сущево, а затем Агафоново. После смутного времени начала XVII века деревня Сущево была пожалована Романовыми полководцу князю Дмитрию Лопате-Пожарскому. Во второй половине XVII столетия от Пожарских деревня перешла во владение думного дворянина Федора Алексеевича Полтева, по фамилии которого и было впоследствии переименовано. Затем, уже царём Петром-I Полтево было пожаловано любимому флотоводцу Императора – графу Фёдору Матвеевичу Апраксину. После смерти легендарного героя село стало исполнять своеобразную социальную функцию. Волею почившего хозяина весь доход с него пошёл на выкуп томящихся в плену русских воинов, а также покрытие долгов нерадивых казнокрадов. До 1917 года владельцами села поочерёдно были Остерманы, Толстые и Голицины. От всего этого великолепного сонма исторических личностей в Полтево осталась разрушенная барская усадьба с когда-то прекрасным, а ныне совершенно запущенным парковым комплексом и самый крупный в Балашихинском Благочинии Храм-Церковь Николая Чудотворца. Церковь действующая, находится под охраной Государства, поскольку является редким сохранившимся образцом  архитектуры XVIII века, построенным оставшимся неизвестным архитектором в стиле нарышкинского барокко.

 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом 
Во всём же остальном Полтево – обычное подмосковное село, стоящее на подмосковных суглинках и окружённое подмосковными смешанными лесами.
 
А, может быть, высокая цена участков определяется разрешённым видом использования наделов – под ИЖС? Хотя кого сейчас удивить этим. По новому закону прописаться теперь можно в любом загородном посёлке, только бы ваш дом обладал необходимыми для постоянного проживания качествами. Но, может быть, я чего-то не учёл?
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Пришло время звонить в «Астерру». Диспетчер компании мгновенно соединила меня с менеджером посёлка. А Юрий, так его зовут, рассказал, что участки продаются без подряда. Заплатив за землю, покупатель получает огороженный металлическим штакетником, с калиткой и въездными воротами, надел, с электричеством (10 кВт) по границе. Газ в посёлке должен будет появиться в 2021 году. Столбы с линией электропередачи начнут устанавливать в мае этого года. Водоснабжение и очистка стоков в КП – личное дело собственников. Будут за свой счёт рыть скважины и устанавливать септики.
 
На сегодняшний день в «Полтево Форест» уже проложены дороги. Многослойные, укатанные, покрытые щебёнкой. После прокладки газовой магистрали их будут отсыпать асфальтовой крошкой. Все участки размежеваны, на каждый имеется официальный документ, к каждому оборудован подъезд. Территория посёлка огорожена забором из профилированного листа. Весной начнутся работы по оборудованию въездной зоны с воротами, постом охраны. Площадка для строительства въездной зоны уже забетонирована.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

В этом КП, как это принято в посёлках компании «Астерра», будет работать управляющая компания, в обязанности которой входит обеспечение комфортного проживания жителей – ремонт дорог и ограждения, уборка снега, скашивание травы в зонах общего пользования, сбор и вывоз мусора и, конечно же, круглосуточная охрана. За это жители посёлка будут платить ежемесячную плату в размере 278 руб. с сотки занимаемой участком земли.
 
Земля в посёлке продаётся по договору купли-продажи (ДКП), со стороны продавца выступает юридическое лицо – отдел продаж компании «Астерра». При единовременной оплате договора действует 3% скидка. При 50% оплате возможно предоставление полугодовой беспроцентной рассрочки.
 
Естественно, я не мог не спросить своего собеседника, чем обусловлена такая высокая цена участков в Полтево? Юрий, нимало не смущаясь, сказал, что цена эта ничуть не выше тех, что исторически сложились в этом районе. При этом от него же я узнал, что участок площадью 11,62 сот. в уже довольно плотно заселённом и застроенном посёлке компании, «Купавна лайф- 2», можно приобрести за 1 220 000 руб. (дешевле, чем 6 соток в «Полтево форест»). А это, ничего, что в КП «Купавна лайф-2» уже есть и свет, и газ, и располагается он всего в 14 км от МКАД? Ах да! Там же участки продаются без забора в общепоселковом стиле! Важная деталь, и довольно дорогая.
 
Летом 2019 года Мэрия Москвы намерена запустить новую станцию метро в Юго-Восточном округе Столицы, а именно в микрорайоне «Некрасовка». Станция также будет называться «Некрасовка». Я это к тому, что до этой станции из Полтево можно будет добраться на автомобиле всего за полчаса.  Так может быть именно в этом секрет высоких цен? Да, возможно, но из «Купавна лайф-2» до метро ехать ничуть не дольше! Неразрешимая загадка.
 
Чтобы закрыть вопрос с формированием цены я в середине недели отправился в Полтево. Заезжал по длинному пути, через Носовихинское шоссе. Выбрал именно этот путь за скорость и живописность. Проезжаешь густые леса и большие пруды, а по дороге можно прикупить и 5-килограммовую свежевыловленную щучку для котлет.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Это в Москве от зимы почти и следа не осталось, а за городом она ещё в полной власти. Весеннее солнце слепит и даже слегка греет. Разве что сильный ветер мешает теплу уничтожать наваленные за зиму сугробы. От МКАД до Полтево доехал за 40 минут. Село оказалось довольно большим. И люди на улицах здесь не редкость. Жаль, нет в нём ни школы, ни детского сада. Зато есть сельский клуб и церковь.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

На остановке полтора десятка бабушек ждут автобуса до Купавны. Наверное, в поликлинику на приём.
 
Съезд с центральной дороги к КП «Полтево форест» никак не обозначен. Если бы не телефонный навигатор, пришлось бы опрашивать местных.
 
По заледеневшей, с глубокими колеями дороге пробираюсь в узком каньоне между заборами. А вот и главный въезд в «Полтево форест».
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Двигаясь дальше, обнаруживаю ещё один. Этот второй показался мне более доступным.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Для проникновения на территорию КП воспользовался им. Отсюда весь посёлок как на ладони.  Ровная, без заметных уклонов поле. Дороги пройдены трактором. Плотная стена леса по восточной границе.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Место хорошее, для коттеджного посёлка в самый раз. А цена? Проезжая по Полтевскому шоссе, я увидел вот это.
 

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Коттеджный поселок «Полтево Форест»: с дальним прицелом

Эти многоэтажки на горизонте – микрорайон Саввино города Балашихи. Далеко пока? Ну так это только пока. На моих глазах, а я в Москве живу с 1985 года, буквально с нуля вырос не один жилой район. Так может быть, именно в этом секрет высокой цены земли в «Полтево форест». Чем чёрт не шутит? И быть ему лет так через 15 одним из окраинных московских микрорайонов. При нынешних-то темпах развития города…
 
Может быть, именно эта мысль двигала руководством «Астерры», когда оно решало какие ценники развешивать на своём товаре? Ну что ж, тогда никаких претензий. Хотя потенциальному покупателю я бы порекомендовал поискать варианты подешевле. Они есть, стоит только уделить поиску буквально полчаса. Больше не потребуется.
  
Таблица 2. Стоимость участков без подряда в посёлках восточного сектора Подмосковья
 

Название посёлка

Расстояние до МКАД (км)

Площадь участков

(сотки)

Объявленные коммуникации

Цена участков (руб.)

Полтево форест

23

6-13

Дороги, свет, газ

1 250 000 – 2 740 466

Булгаково лайф

27

7-30

Дороги, свет

450 000 – 1 774 000

Коняшино

45

10-32

Дороги, свет, газ. водопровод, канализация, интернет

4 000 000 – 20 000 000

Изумрудная поляна

48

9-25

Дороги, свет, газ. водопровод, канализация

810 000 – 2 500 000


  
Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  


Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

13.03.2019

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код