Популярные поселки

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

История показывает, что человеческие поселения возникали не просто так. Для своего появления и хотя бы непродолжительного существования, они должны соответствовать всего только двум параметрам. Во-первых, должны обеспечивать возможность комфортного и безопасного отдыха своих жителей. Во-вторых, находиться в непосредственной близости от источника хоть какого-нибудь дохода (леса, засеянного сельскохозяйственными культурами поля, реки-моря, шахты-карьера и т.д.). Несоответствие хотя бы одному из названных параметров обрекало поселение на верную смерть и, наоборот, при их наличии гарантировало его рост и процветание.
 
Проект Новая Москва, разработанный в период президентства Дмитрия Медведева и принятый к реализации вернувшимся в президентское кресло Владимиром Путиным, стал вторым после Инновационного Центра Сколково грандиозным детищем Дмитрия Анатольевича, доставшимся нам в незавершённом и, мягко выражаясь, непродуманном с точки зрения градостроительной науки виде. И если у Сколково есть хоть какие-то аналогии в мировой истории, вспомнить хотя бы советские закрытые города – научные центры или Кремниевую долину в США, то Новой Москве я, видимо, как никудышный историк, никаких ассоциаций подобрать не в состоянии.
 
1 июля 2012 года 1480 квадратных километров лесов полей и рек одномоментно приобрели не просто городской, а куда более солидный – столичный статус. То есть кардинально изменили форму своего существования, при этом по сути оставшись всё теми же, что и 30 июня 2012 года, подмосковными городами, деревнями и сёлами, дачными и коттеджными посёлками.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Но что-то же изменилось на самом деле и по существу? Ведь не стала бы куча прекрасно образованных людей разного пола и возраста затевать нечто такое масштабное, просто для того, чтобы Москва поднялась с 11 на 6 место в рейтинге крупнейших городов мира по площади? Разберёмся в этом на примере одного из свежих поселений Новой Москвы – коттеджного посёлка «Александровы Пруды». Для этого обратимся к сайту проекта по интернет-адресу http://alexprudy.ru.
 
КП «Александровы пруды» располагается в 30 километрах от МКАД, в живописном месте, рядом с деревней Пёсье Подольского района Московской области.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

В ряду замечательных мест южного московского региона – это занимает особое положение, поскольку, кроме пологих холмов и берёзовых рощ их покрывающих, его пейзаж дополнен каскадом трёх причудливой формы прудов на реке Лубянка. На топографической карте 1860 года деревня Пёсье (тогда Пёсья) располагалась на правом берегу Лубянки.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Теперь она перебралась на левый берег, а вот на её прежнем месте строится сейчас КП «Александровы пруды».
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Про площадь, занимаемую посёлком, я на сайте проекта никаких данных не обнаружил. Нет, ну, конечно же, в разделе «документы» имеется постановление Администрации Подольского района «Об утверждении проекта планировки территории ДНП «Александровы пруды», но приведённая в нём цифра меня несколько смутила, поскольку 1 203 629 га, это 122 036,29 кв. км, что почти на 1 500 кв. км больше территории Северной Кореи.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Понимаю, какой-то клерк просто забыл поставить запятую в нужное место. Но эта опечатка во многом характеризует отношение современного чиновника ко всему, чего касается его рука.
 
564 участка посёлка площадью от 6 до 28 соток были разделены на 2 категории. К первой отнесли участки площадью до 12 соток с комплектом коммуникаций: водопровод, канализация, электричество (8 кВт), газ. Их в продаже осталось сейчас чуть более двух десятков. Во вторую категорию попали участки площадью от 11 соток и больше с газом и электричеством по границам. Ассортимент таких весьма широк. Есть и прилесные, и с лесом, и в болотистых низинах, и на сухих горках. Всего, свободных и ждущих своего покупателя, участков больше полусотни.
 
Земля в КП продаётся без подряда на строительство. Стоимость коммуникаций входит в цену каждого надела.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Вот небольшая выборочная таблица, которую я составил на основе данных прайс-листа продавца.
 
Таблица 1.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Кстати, о продавце. Участками в «Александровых прудах» торгует компания «Абсолют Недвижимость» (http://www.absrealty.ru), являющаяся компанией-партнёром Инвестиционной Группы «Абсолют», которая реализует крупные проекты жилой и коммерческой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье, включая земельные участки. Хозяином конкретных поселковых земель является некий инвестиционный паевой фонд.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

А что получает за свои деньги человек, купивший участок в посёлке? Перечислю по пунктам:
 
- Место под строительство дома или дачи в историческом месте.
- Красивый вид на лес или пруд.
- Полноценную московскую прописку со всеми полагающимися этому статусу льготами и преференциями.
- 600-метровую береговую линию с зоной отдыха и песчаным пляжем.
- Круглогодичную доступность к месту отдыха (проживания), круглосуточную охрану въездных ворот, а также всей территории посёлка.
- Асфальтированные внутрипоселковые проезды.
- На территории посёлка, кроме нескольких зон отдыха, уже построенных детских и спортивных площадок, будут работать магазин, кафе, аптека.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Немало для загородного посёлка, но совершенно недостаточно для городского микрорайона. А ведь именно таковым должен по идее считаться населённый пункт, вдруг оказавшийся внутри городской черты. И что это тогда будут за городские особняки, во дворе которых смонтированы септики, а вода в локальную магистраль поступает из самодельной скважины или колодца? Нонсенс! Вы скажете, что это такой креатив, уникальное ноу-хау в практике развития современного мегаполиса, когда расширение осуществляется за счёт средств мелких частных инвесторов. И я был бы готов с этим согласиться, если бы не несколько нюансов. Как будут выглядеть городские коммунальные службы обновлённой Столицы? Обзаведутся золотарями? Купят стальные «кошки» для лазанья по столбам? А как будут согласовываться городские и загородные стандарты, существующие буквально на всё, начиная с сечения электропроводки и заканчивая диаметром канализационных труб? Крупный город для эффективного управления будет стремиться к абсолютной стандартизации, и при первой же аварии, к примеру, на поселковой очистной станции, сроет её с корнем, а после, перекопав в КП всё, что возможно, подсоединит район ко всем городским магистралям, включая водопровод и теплоцентраль. Хорошо это? Конечно, хорошо. Но почему тогда не сделать всё это уже сейчас, на стадии зарождения посёлка? Дорого? Естественно, но ведь строится посёлок уже на городской территории… И вообще, интересно, существует ли детальный план освоения присоединённых к Москве территорий? Почему-то я уверен, что нет. Нет его подобного тому знаменитому Генеральному плану реконструкции Москвы Владимира Семёнова и Сергея Чернышова, который лёг на стол Сталина в 1935. С подробными чертежами улиц и переулков, с чертежами типовых школ и поликлиник, с линиями метрополитена, парками и стадионами, просчитанный до копейки, до метра, до тонны – всё для того, чтобы по возможности не потратить лишнего. Плана, в котором были учтены не только статистические данные и санитарные стандарты, но даже архитектурные особенности будущего города – Столицы Мирового Социализма. Нет такого плана, ибо и так сойдёт.

Любой развивающийся город мира растёт за счёт приграничных районов и это естественный процесс. Информация о перспективных приращениях тщательно скрывается, чтобы, не дай бог, не выросла цена присоединяемых в скором времени земель. Никто и нигде не объявляет заранее о 1,5 тысячах гектаров будущей городской застройки. Вот потому так дорого стоят участки без подряда в КП «Александровы пруды». На Востоке, Западе и Севере Подмосковья наделы в аналогичных по параметрам посёлках стоят значительно меньше. При том что реальная Москва у их заборов может оказаться куда раньше, чем на берегу реки Лубянка. Ну, да бог с ним, что выросло, то выросло.
 
Узнав на сайте проекта, что офис продаж работает в посёлке 5 дней в неделю, я отправился туда без предупреждения. Ехал в субботу, никакого снижения траффика не почувствовал. Город стоял также, как и в будни, час потратил, только проезжая по «Варшавке» с Тульской до Бутово, потом пошло чуть быстрее.
 
39 километров от МКАД до КПП «Александровых прудов» проскочил за 50 минут. Дорогу можно было сократить до 30 километров, если бы ехал через Подольск, но тогда бы потерял кучу минут на тамошних светофорах. Офис и правда работал, там сидели менеджеры, готовые оказать мне любую помощь в выборе участка.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Нормальный подмосковный (простите, новомосковский) посёлок. Видел хуже, видел и лучше. Начавший застраиваться в 2014 году, он к весне 2019 приобрёл собственное лицо.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Большая часть домов, строящихся здесь, – это солидные каменные особняки, большой площади, с гаражами и тёплыми крышами. Хотя надо отдать должное, увидел и «каркасники», и даже одну щитовую дачу ценой максимум в 300 000 руб.
 
Дороги действительно в асфальте. На мой взгляд, это чистое расточительство, учитывая количество грузовых машин со стройматериалами, которые по ним сейчас проезжает.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

К участкам второй категории свет подведён по столбам. Участки первой категории переоборудуются сейчас под кабельное-подземное электроснабжение. Абсолют Недвижимость осуществляет этот апгрейт на собственные средства.
 
Понравилась набережная. Красиво, удобно и с прекрасным видом на противоположный берег.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Жалко, что весна в этом году так неуместно затянулась. Окружающим пейзажам явно не хватало зелени.
 
Во время прогулки по посёлку с менеджером, узнал как «обезвоженные» жители решают свои проблемы. Они бурят скважины глубиной 50-60 метров (около 100 000 руб.) и роют колодцы на 9-12 колец (около 200-250 тыс. руб.). Устройство септиков обходится им примерно в 150 000 руб. Всё это значительно выгоднее в плане затрат, чем покупка участка с четырьмя готовыми коммуникациями. Мало того, владелец участка с колодцем сможет потреблять любое количество воды совершенно бесплатно.
А узнав о том, что владельцы участков 1-й категории только за услуги управляющей компании должны платить 5 900 руб. в месяц, а владельцы участков 2-й категории – 4 400 руб., я решил, что, если бы мне и пришлось покупать тут землю, предпочёл бы участок с двумя коммуникациями.
 
Качество наделов в посёлке весьма различается. Видимо, отсюда и растут ноги столь различающихся цен за сотку. Несколько прилесных показались мне избыточно мокрыми.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

С другой стороны, в группу участков, расположившихся на небольшом возвышении, украшенном собственным лесом, я просто влюбился.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Расставаясь с менеджером и уже обмениваясь с ним номерами телефонов для будущего созвона, вспомнил, что не спросил про условия покупки. Так вот, участки продаются по договорам купли-продажи (ДКП). Оплатив 100% стоимости, покупатель получает 10% скидку. Без такой же скидки он не останется и купив землю по ипотечному кредиту. Также, приобрести землю в «Александровых прудах» можно с полугодовой беспроцентной рассрочкой, заплатив первый взнос в размере 10% договора. На этом всё. Можно сказать, что я вас обо всём предупредил.
 

Коттеджный поселок «Александровы пруды»: в рамках концепта застройки Новой Москвы

Стало интересно – приезжайте на берега Лубянки сами. Уверен, что в обрамлении зелени всё здешнее покажется вам куда привлекательнее, чем мне. А цены? Да бог с ними, с ценами. «Чтобы много получать, надо много тратить», как говаривал один мой знакомый, теперь покойный, так никогда и не ставший миллионером. Но хоть пожил человек в своё удовольствие.
 
Таблица 2. Стоимость участков без подряда в коттеджных посёлках южного сектора Подмосковья
 

Название посёлка

Удалённость от МКАД (км)

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Цена участков (руб.)

Александровы пруды

30

11-24

Дороги, свет, газ, водопровод, канализация, интернет

3 251 131 – 8 679 261

Южный мыс

38

7-16

Дороги, свет, газ

653 200 – 1 462 800

Муравино

42

7-17

Дороги, свет, газ

450 000 – 1 038 000

Сосновый аромат

55

8-13

Дороги, свет

1 200 000 – 2 000 000


 
Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  


Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

09.04.2019

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код