Вначале был «шанхай». Именно так девелоперы презрительно называли поселки, где каждый строил дом на свой вкус. Считалось, что это не комильфо – как может избушка а-ля рюс соседствовать с каменным домом в стиле классицизм?
В результате появилась идея единой архитектурной концепции. Узнаем, насколько зажат покупатель, выбирая дом в упорядоченном загородном рае?
Кто проектирует?
В каждой уважающей себя строительной компании есть свой архитектор. Он призван на службу, чтобы проверять проекты, принесенные заказчиком и корректировать их. К примеру, захотел клиент вместо кухни сделать спальню – архитектор смотрит, возможно ли это, и вносит правки.
Как правило, за изменения конструктива (несущие балки, стены) такие специалисты не берутся – слишком большая ответственность и лишком много работы.
Единый застройщик действует по-другому. Создание проекта целого поселка, говорит Юрий Ростовцев, администратор коттеджного поселка Грибное ООО «Технологии развития территорий», включает множество этапов. Поручают это архитектурному бюро. Специалисты изучают участок под строительство, делают генплан, разрабатывают концепцию, проектируют прокладку дорог и всего комплекса инженерных коммуникаций, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, озеленение, зоны отдыха, детские площадки, проекты домов.
В структуре девелоперской компании, подтверждает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», крайне редко создаётся свое архитектурное подразделение, поскольку работа чаще всего проектная, а не постоянная. Содержать штат архитекторов и проектировщиков дорого, да и нет такой необходимости.
Как правило, проектирование, изыскания, архитектурные решения и планировки делают на аутсорсинге, отдавая эту функцию многочисленным архитектурным бюро. Серьезные и ответственные девелоперы, комментирует Анна Падерина, заместитель директора по продуктовому маркетингу ГК «Экодолье», для разработки концепции, как правило, объявляют тендер среди хорошо известных компаний.
Концепции первых жилых комплексов ГК «Экодолье» разрабатывали известные американские архитекторы и планировщики. А архитектурно-градостроительные решения детально прорабатывались уже российскими специалистами.
Ответы специалистов дают понять, что единый застройщик серьезно подходит к делу, и его проекты создают грамотные люди. В этом плане дома «шанхая» проигрывают – там люди покупают готовые разработки, доводят их до ума с помощью местного архитектора. Все это выглядит менее солидно и кажется не таким надежным. На данном этапе счет 1:0 в пользу единой архитектурной концепции.
Связанные одной целью
Возникает только одно «но» — никто не хочет жить в таком же дома, как у соседа, и из окна наблюдать еще 50 коттеджей-близнецов. Как решается проблема? Есть ли хоть какое-то разнообразие в «едином» поселке?
В «Грибном», рассказывает Юрий Ростовцев, все дома деревянные, но они выполнены по шести разным проектам. Спрос равномерный. Людей не столько волнует внешний вид дома, сколько внутренне устройство: расположение комнат, размер гостиной, выделенная бойлерная, немаленькая ванная, качественная отделка и т.д.
Есть дома с разными лестницами — им покупатель уделяет большое внимание. По словам Дмитрия Котровского, есть поселки, где каждый дом неповторим и внешне, и внутренне, да еще и имеет свое название – например, по фамилии художника-импрессиониста или английского города. Давать имена своим домам – западная традиция.
Однако чаще всего на выбор предлагается от 3 до 8 проектов, при этом они могут отличаться не только по цвету фасадов, но даже по архитектурному стилю, а могут быть очень похожими внешне, но совершенно разными по площади и планировке. И все же вариантов у покупателей маловато.
К примеру, в одном дорогом поселке дома действительно разные: есть оштукатуренные и покрашенные, есть с отделкой под английский кирпич, но при всем этом кажущемся разнообразии все коттеджи выглядят одинаково. Возникает ощущение, что перед тобой выросло большое семейство белых грибов – один побольше, другой поменьше, у третьего шляпка чуть набок съехала, но ни тебе лисичек, ни подосиновиков.
Более серьезная проблема «единства» — заборы. Часто они низкие, иногда их просто нет, встречается коротко постриженная живая изгородь, штакетник по колено. А как быть тем, у кого в семье большая собака?
Выпускаешь ее во двор, а через 5 минут она оказывается в чужой детской песочнице – формы для куличиков погрызены, собака вся в песке, соседи смотрят волком. В этот момент задумываешься, а так ли хороша сама идея – всех жильцов уравнять в архитектурных правах и обязанностях?
Шаги навстречу
Среди застройщиков есть твердые проводники своей архитектурной воли, а есть более мягкие и гибкие. К примеру, в «Грибном» покупатель может обнести свой участок высоким глухим забором или обозначить границы с помощью сетки. Но изменить архитектуру дома ему уже не дадут, потому что в деревянном, уже построенном доме переделки невозможны.
Максимум, на что пойдет продавец, – на покраску здания в выбранный заказчиком цвет. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», определенные изменения в индивидуальном доме сделать можно.
Зачастую дома сдаются со свободной планировкой, и здесь архитектурный люфт для владельца будет сильно зависеть от возможности привлечь дополнительно архитектора или дизайнера на свой объект.
Часто изменения диктуются составом семьи, потребностями и желаемым функционалом. Если мы рассмотрим дом порядка 150 кв. м, то он обычно включает гостиную, кухню, 2-3 спальни и 2 санузла, какие-то подсобные помещения. В данном случае возможно, например, вместо двух спален сделать три, но чуть меньшей площади или соединить гостиную с кухней – тогда получится открытое пространство, комфортное для всех членов семьи.
Наиболее частые ошибки при проектировании
Одной из ключевых ошибок может стать неумелое зонирование поселка. К примеру, слишком маленькие придомовые участки противоречат принципам загородной приватности, а слишком большие делают стоимость дома неконкурентной.
Если вдоль поселка проходит дорога, то ближайшие к ней дома будут продаваться хуже, нежели те, что расположены у леса, поэтому продавцу нужно позаботиться о других факторах их ликвидности – более низкой цене, удобных планировках. Еще одной ошибкой может стать недостаточная осведомленность застройщика о том, что планируют делать власти или другие застройщики рядом с поселком.
Еще одна распространенная ошибка при проектировании коттеджа – гараж в жилом периметре и дефицит мест для хранения. Очень часто территория гаража в итоге перепрофилируется под жилые метры, которых всегда не хватает, если семья растет. В итоге гараж может стать и гостиной, и гардеробной, и кладовкой, и сауной…
Ошибочна и «дворцовая» планировка с большим количеством холлов, эркеров, коридоров, со слишком широкой лестницей, под которую уходят драгоценные жилые метры – сейчас покупатель предпочитает более функциональные планировки. В некоторых жилых комплексах, добавляет Анна Падерина, при заключении договора человеку выделяются определенные мощности на электричество, воду, газ, которые привязаны к площади дома. И никакую дополнительную пристройку к дому или новое здание на участке просто невозможно согласовать без приобретения дополнительных мощностей.
Часто это срабатывает как ограничитель.
Юрий Рожкин, заместитель генерального директора компании KASKAD Service, говорит, что у покупателей возникают вопросы по поводу таких важных деталей, как наличие кондиционеров, кованых изделий, маркиз, навесов, заборов, террас и т.д. Конечно же, все эти элементы должны быть в едином стиле.
А вот взгляд со стороны архитекторов. Бывает, что застройщик пытается сэкономить и поступает вразрез с рекомендациями архитекторов. В результате не допускается творческий полет и фантазии, наибольшим спросом пользуются «мастера» прохождения проекта по «нижней грани» и без особых изысков, удорожающих строительство.
пытается экономить на всем: типовой проект, уменьшение доли автоматизации и дорогого оборудования, дешевые материалы, централизованные коммуникации в самом конце строительства, отсутствие инфраструктуры и социальных объектов. Трудно убедить застройщика применить экологический подход и ресурс эффективность, которые основную экономию дают на этапе эксплуатации, но стоят немного дороже на этапе строительства.
Пропорцию 20:80 любой застройщик воспринимает не как соотношение цены строительства к стоимости эксплуатации, а как долю собственных и заемных средств, на которые надо платить огромные проценты.
Открытые балконы и террасы – их не должно быть, если вы не хотите мучиться с протечками и постоянно замазывать стыковочные швы на шатающейся напольной плитке. Был в истории подмосковного строительства один печальный проект. Архитектор грезил о солнечной Италии и придумал дома с большими «патио» над нижними жилыми этажами.
Кто из покупателей разбирался в строительстве, сразу закрыл эти красоты, а кто не разбирался, через год ремонтировал дом и опять же закрывал, как мог, свои патио и балконы.
Комментарий специалиста
Алексей Поляков, генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент», Председатель Правления Совета по экологическому строительству в России:
Каковы особенности проектов для российского климата?
«Очень красиво выглядят панорамные окна, из которых открываются красивые виды и поступает натуральное освещение. Однако летом вместо со светом в дом проникает избыточное тепло, а зимой оно выветривается через стекла наружу. Нужен разумный баланс. Пока покупатели не готовы к новым технологиям строительства, самыми популярными являются облицованные кирпичом стеновые блоки с утеплителем. Быстровозводимые дома тоже не особо популярны – какой смысл строить дом в поселке за 3-4 месяца и меньше, если подключение к коммуникациям займет год? Важнейшей проблемой является отопление. При отсутствии газа разумным вариантом может стать альтернативная энергия и тепло от геотермальных насосов, солнечные коллекторы и панели, бойлеры на древесных пеллеттах. Разумно правильно сориентировать дома по сторонам света, чтобы максимально использовать природное тепло и свет. Внутренние дороги не делают прямыми – не дают простора ветрам и лихачам. Важен профиль дорог, чтобы не задерживалась вода».
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
