Перед строительством собственного загородного дома не все задумываются над ликвидностью проекта. Мы строим «для себя». Но так ли это правильно – рассматривать коттедж исключительно как жилье и не заботиться о его инвестиционной составляющей?
Кризисный момент
Времена золотых дворцов прошли. От кризиса больше всех пострадал премиум-класс – огромное количество роскошных квадратных метров теперь мало кого привлекает. Мы стали рачительными, рассудочными.
Сегодня повышенным спросом пользуется жилье, цена на которое не превышает 12 млн. рублей. По прежним понятиям это скромные постройки эконом-класса.
Также изменилось отношение к коттеджам в целом. Спрос на коттеджи, за которыми нужно следить круглый год, упал. Зато, как грибы после дождя, повсеместно растут таунхаусы, они проще в эксплуатации и еще они дешевле, потому как продавцы стараются сэкономить при строительстве. Кроме того, к таунхаусам прилагается маленький клочок земли, соответственно, вы не будете платить лишние деньги за сотки.
Популярность обыкновенных дач тоже растет. Теперь это не страшные сараи, а небольшие домики из бруса с сайдинговой отделкой или из оштукатуренных и покрашенных пеноблоков, в моде каркасные дома. Многие обзаводятся септиками, бурят скважины для подачи воды, что-то придумывают с отоплением.
Словом, нижний ценовой сегмент приободрился и увеличил число поклонников. Так что строя коттедж для себя, помните, что в конкурентах у вас не только аналогичные дома, но и главные соперники – таунхаусы и дачи.
Точка на карте
Направление, по которому расположен дом, всегда имело значение. Оно определяют статус землевладельца и влияет на стоимость сотки.
По-прежнему, аутсайдерами рынка считается Восток, Юго-Восток Подмосковья. А вот Юг нарастил мускулы, поскольку вошел в Новую Москву. Все территории, попавшие в столицу, стали престижнее.
Хоть пиарщики и стараются сохранить величие Новой Риги, но акции последней неизбежно упадут, потому что в построенном доме вы не получите московской прописки и потому что теперь станет очевидно – инфраструктура на Новой Риге небогатая. Зато Калужское, Киевское направления прибавили себе дополнительные очки.
Ищите участок, расположенный в Новой Москве. Только заранее поинтересуйтесь, не планируется ли там «опасное» строительство. Так, ходят упорные слухи, что в Мамырях (1 км от МКАД по Калужскому шоссе) собираются возводить новый «Черкизон» — еще краше прежнего.
И где-то там же строит поселок таунхаусов Собинбанк. Безусловно, соседство с огромной торговой площадкой станет минусом и отразится на ликвидности жилого сектора.
Рублевка котируется по традиции, хотя последнее время оттуда многие уезжают. В основном – в Европу. Но жилье, построенное или купленное по этому направлению, всегда будет престижным. Есть смысл присмотреться к Каширскому шоссе, которое после присоединения к большой Москве начнет развиваться быстро. Пока что там относительно дешевая земля, но она безусловно будет дорожать.
Удаленность от Кремля
Жилье, купленное в радиусе 15 км от МКАД, — хорошая инвестиция, потому что свободных территорий в том радиусе осталось крайне мало, почти все они раскуплены.
По идее, если вы выехали за МКАД, то лишние 20 км – не проблема, но психологически расстояние от окружной дороги имеет значение.
Кроме того, по мере развития инфраструктуры и создания новых рабочих мест трассы будут загружаться сильнее, и вы уже не проскочите эти лишние 20 км быстро – кое-де придется постоять в пробке. Словом, жилье, расположенное недалеко от МКАД, востребовано и вполне ликвидно.
От 15-о километра и до бетонки тоже котирующиеся территории, а вот дальше ситуация меняется. Все, что за третьим кольцом, считается дальним Подмосковьем и «проседает» в цене. Так, при прочих равных разница в стоимости между домом, находящимся в 1 км до ЦКАД и расположенным на 1 км дальше ЦКАД может доходить до 30%!
Поселки
Коттедж, который легче продать, расположен не в чистом поле, а в уже сложившемся поселке, но важно, чтобы поселок был однородным. Нет смысла возводить трехэтажный особняк, если вокруг маленькие дачные домики – вы не вернете вложенных денег.
Одинаковые по стоимости дома говорят о том, что жители поселка принадлежат к одной прослойке, у них приблизительно одинаковые финансовые возможности, вот почему важно вписать свой дом в «ландшафт» — покупатель захочет видеть соседей, подобных ему.
Дешевый дом в дорогом поселке – тоже бессмыслица, потому что в дорогих поселках высокие коммунальные платежи, и покупатель классической дачи просто не потянет их. Вывод напрашивается сам собой – ликвидный дом соответствует своему окружению.
Также не стоит вкладывать большие деньги в строительство, если в поселке проблема с центральными коммуникациями. Они – признак как минимум бизнес-класса. Личный септик, скважина и проблемы с отоплением диктуют небольшой дом из бревна, бруса или пеноблоков, но никак не большой особняк из кирпича.
Но наличие центральных коммуникаций позволяет вам построить деревянный или блочный дом, только дом этот должен быть не избушкой, а хоромами. Он может быть средних размеров, но не мизерным.
Разделяй и властвуй!
До кризиса участки меньше 15 соток считались второсортными – их относили к дачному сегменту, который не дотягивал даже до эконом-класса. Теперь многое изменилось: нарезки стали меньше, и участок 10 соток котируется. Вы скорее продадите 10-15 соток, нежели 30 соток бизнес-класса или гектар класса премиум.
Девелоперы ориентируются на рынке, потому нарезка может зависеть и от престижности направления. Так, найти поселок с нарезкой по 6-10 соток проще по Горьковскому, нежели по Калужскому шоссе.
Соответственно, не возводите на 15 сотках по Калужскому или Киевскому направлению сирый домишко, а на шести сотках по Горьковскому шоссе дворец – ваши усилия скорее всего не оценят. Впрочем, иногда есть смысл купить 30 соток. Вы можете половину земли оставить под строительство собственного дома, а половину заморозить в качестве долгосрочной перспективы, либо построить на ней ликвидный дом, сократив сроки финансовой отдачи.
Земля постоянно дорожает, и, если у вас не хватает денег на инвестирование в «квартирную» новостройку, приобретайте землю. Возможен и такой вариант: на территории 15 соток и выше вы строите двух- или трехквартирный таунхаус.
Дробите свой участок на 2-3 части. В одном блоке таунхауса живете сами, другой или другие продаете. Только в этом случае важно найти правильно расположенный участок, так как вам нужно обеспечить подъезд к каждому из блоков.
Дорогой ремонт
Есть ли смысл, строя дом для себя, вкладывать большие средства в его отделку? И да, и нет. Коттедж бизнес-класса подразумевает качественные отделочные материалы. Это правило надо выполнять. Важно соблюдать и сегментацию. Если по прочим параметрам дом не вписывается в сегмент de Luxe, то и в золотых вензелях нет смысла.
Но и сильно экономить на отделке нельзя, потому что покупатель имеет свои ожидания от вашего дома. Эконом- класс подразумевает скромность — это уже другой камин (никаких мраморных порталов), другой пол (ламинат вполне допустим). Что касается наиболее выигрышного архитектурного стиля, то самый верный путь – не вдаваться в крайности.
Футуристическое здание, усадьба с колоннами, фахверк – все это ярко выраженные стилевые направления. Ликвидный дом эконом-класса может быть деревянным или с продуманной, но неопределенной архитектурой. Бизнес-класс уже налагает некоторые обязательства – тут очень важна отделка с продуманными, иногда множественными деталями.
Причем, в идеале интерьер должен соответствовать экстерьеру. Премиум-класс настаивает на индивидуальном архитектурном проекте и дизайнерском проекте для интерьера и ландшафта. Кстати, о ландшафте. Не ройте больших искусственных прудов, не заставляйте свой участок огромным количеством фонарей.
Все это беспокойное хозяйство потребляет электроэнергию и требует постоянного надзора (уход за прудом – дорогое дело). Для эконом-сегмента нужен хороший дренаж, отмостка, въездная площадка и несколько фонариков для внешней подсветки. Премиум-класс не возражает против системы «умный дом», распространенную не только на здание, но и на прилегающую территорию. Бизнес-класс – золотая середина.
Комментарий специалиста. Владимир Яхонтов, начальник департамента «Миэль. Загородная недвижимость».
Ликвидность дома в первую очередь волнует представителей бизнес-класса. Богатые люди как правило вкладывают большие деньги в строительные материалы, заказывают дизайн у профессионалов. При этом они понимают, что затраты скорее всего не окупятся и готовы к такому повороту.
Представители эконом-класса тоже строят для того, чтобы жить в доме, и не рассматривают коттедж в качестве инвестиции. А вот прослойку «бизнес-минус» и «бизнес-плюс» волнует инвестиционная привлекательность их загородного жилья. Соответственно ориентироваться им надо на представителей их же прослойки (это в случае, если дом построен прежде всего для житья в нем).
Если же владельца земли волнует исключительно вложение денег и впоследствии скорейшая продажа, то лучше вкладывать в сегмент эконом-класса, то есть в дома стоимостью до 5 млн.руб. Основной спрос сегодня падает именно на такое загородное жилье.
Комментарий специалиста. Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.
Смещения спроса на таунхаусы, дачи и коттеджи, расположенные на территориях Новой Москвы, пока не произошло, поскольку до сих пор неясно, как будет развиваться данная территория. Если с городскими новостройками на территории Новой Москвы все более-менее понятно, хотя и здесь есть риск недостроя, то пока не станет понятно, где пройдут дороги и как будут распределены территории, никто не захочет рисковать своими сбережениями, вкладывая их в загородное жилье на территории Новой Москвы.
