Покупать новый коттедж, который еще только строится, рискованно – вдруг застройщик не «вытянет» весь проект, и стройка остановится? Есть смысл поискать дом на вторичном рынке, благо предложений сейчас очень много. Но как среди этого изобилия выбрать действительно хороший дом?
Один в поле?
Некоторые коттеджные проекты после наступления кризиса остались замороженными – люди перестали покупать дома на нулевом цикле, соответственно застройщик недополучил средства и фактически обанкротился.
Бывают ситуации, когда девелопер предлагает уже готовые дома, но остальные пока не возведены, и под них еще даже не вырыты котлованы. В такой ситуации покупатель рискует стать единственным жителем, посреди поля.
В то же время находится много людей, которые хотят избавиться от своих домов в обжитых поселках – возможно, им просто понадобились деньги на что-то другое (на покупку недвижимости за границей, на покупку квартиры для ребенка). Бывает, что при строительстве домовладелец переборщил с метрами – фактически дом для него оказался слишком велик, и он не хочет больше платить за обслуживание лишних метров.
Супруги могут продать коттедж, потому что разводятся. Словом, причин для продажи достаточно, и выставленный на торги коттедж может оказаться домом вашей мечты.
Плюсы бывшего в употреблении
Основной плюс вторичного дома – он уже готов к проживанию. Не нужно жить на «вечной» стройке, нюхая дизельные выхлопы от снующей туда-сюда тяжелой техники. Поселок сформирован и, если он действительно удобен, люди там живут и летом, и зимой (что очень важно, ведь человек – существо стайное, ему хочется, чтобы вокруг была жизнь).
Коммуникации подключены, котлы, водоочистка, бойлеры уже работают. Зачастую вторичные коттеджи продаются со всей меблировкой, потому что она была куплена под определенный дизайн (особенно часто владельцы бросают свои кухни). Если состояние мебели хорошее, вы выигрываете, потому что владелец продает ее как б/у, то есть по почти бросовой цене (во всяком случае, этот момент – удачный повод для торга).
Скорее всего, обжитой дом предполагает и ухоженный газон, функционирующую дренажную систему на участке, высаженные и прижившиеся деревья, плодоносящий сад. В последнее время стало модно разбивать на участках небольшие огороды, выращивать овощи в теплицах.
Все это хозяйство вы можете приобрести вместе с домом, опять же по сниженной цене. Инфраструктура хорошего обжитого поселка уже существует. Иногда застройщик обещает покупателям, что «через 4 года здесь будет город-сад», но потом меняет свои планы, и вместо обещанного центра с фитнес-клубом, аптекой, бассейном и кафе строит таунхаус, потому что ему это выгоднее. В сложившемся поселении можно отследить, что есть, а чего нет.
Кроме того, продавец поделится с вами информацией об удобстве проживания именно на этой территории. «По наследству» от продавца вам может достаться даже обслуживающий персонал. К примеру, семейная пара, которая приехала на заработки из другой страны. Своего жилья у нее нет, работу терять не хочется, так что это может быть дополнительным бонусом для вас.
Обратная сторона медали
Помимо плюсов у вторичного дома есть и минусы. Прежде всего, речь идет о качестве строительства. Увы, строят у нас неважно, поэтому, скорее всего в осматриваемом доме тоже найдутся недостатки. Впрочем, при покупке первичного дома вы идете на те же риски.
Сейчас застройщики удешевляют строительство: используя материалы худшего качества. Так что фактически вы покупаете кота в мешке. Вторичный дом – это кот, который из мешка уже вылез, и вы можете осмотреть его со всех сторон.
Еще один недостаток вторичного коттеджа – его моральное устаревание, которое, по словам специалистов, наступает через 5 лет после чистовой отделки. За этот период на рынке появляются технологические новинки, энергосберегающие устройства. Если вы хотите, чтобы дом был «с иголочки», придется вложить средства в модернизацию каких-то систем.
Дизайн тоже имеет свойство устаревать. К примеру, опытный глаз сразу увидит, что данная коллекция плитки выпускалась давно. Особенно быстро устаревают «модные» дома. Скажем, несколько лет назад был в интерьерной моде черный цвет, и многие владельцы домов и квартир заказывали себе «черные-черные комнаты с черным-черным роялем».
Мода прошла (нынче в фаворе сливовый оттенок), а мебель и стены остались. Канули в историю многоярусные сложносочиненные потолки, но в «поживших» домах вы их с большой вероятностью встретите. Демонтаж былого шика стоит денег – иногда дешевле начать с нуля, чем переделывать. Особенно, если ваш вкус кардинально не совпал со вкусом хозяев.
Пройдите на осмотр!
Когда лучше выбирать дом? Весной, летом и осенью. Самое неподходящее для этого время – зима. Участок покрыт снегом, и вы не можете оценить ландшафт.
Земля замерзла, а значит, нет возможности убедиться в том, что дренажная система работает хорошо. В оставшиеся времена года вы можете приподнять крышку люка и посмотреть, как после дождей туда стекает вода из дрен. Или, к примеру, весной заглянуть в ливневку, чтобы убедиться – паводковая вода успешно стекает в ливневую канализацию.
Есть только одно преимущество у зимнего осмотра (одно, зато какое!) – вы можете проверить, как работает отопительная система (горячие ли батареи, не дует ли из окон, хорошо ли функционирует система теплого пола, если она есть). Удачное время для выбора – весна, когда снег только сошел.
Можно оценить состояние грунта (не размокший ли он), газона (нет ли холмиков от кротовьих нор, пострижена ли трава на зиму). Хорошо видны все посадки на участке, состояние их здоровья (чтобы оценить дерево или куст, сковырните одну из почек – она внутри должна быть зеленой). Если крыша и балконы протекают, ранней весной будут видны следы этих протечек.
Экспертный совет
Если при первом осмотре дом вам приглянулся, не торопитесь говорить продавцу «да». Нужно съездить на место еще раз, уже со специалистом-строителем, который пройдется по этажам и определит все слабые звенья. Найти такого профессионала можно в компаниях, которые занимаются независимой строительной экспертизой.
Люди, которые давно на рынке, знают, на что надо обратить внимание в первую очередь. Можно заказать и тепловизионное обследование, приблизительная стоимость которого составляет 30 тыс. руб. Некоторые компании совмещают тепловизор и опытный глаз строителя.
После такого обследования вы получите увесистый «том», посвященный состоянию дома. В нем будет карта, на которой хорошо видны все утечки тепла. С помощью специального оборудования будет сделан анализ стен, их качество.
Сам себе прораб
Если вы по каким-то причинам не готовы приглашать на осмотр специалистов, попробуйте справиться сами. Проверьте все краны – включите их на полную мощность и посмотрите, как быстро уходит вода.
Душевую кабину следует заполнить водой до бортиков, из лейки полить на стенки, а затем убедиться, что на полу нет воды. Краны необходимо проверить на всех этажах и сравнить их мощность – так вы определите, исправно ли работает насос, качающий воду на верхние этажи.
Под балконами не должно быть протечек. Чтобы продать дом, владелец может сделать косметический ремонт в испорченном интерьере, но он не станет перекрашивать все стены и потолки в доме, так что обратите внимание на свежесть краски и ее оттенок. Если протечек нет, все будет одного цвета.
Если дому меньше 5 лет, он еще может усаживаться – посмотрите, нет ли «паутинки» на крашеных стенах (она свидетельствует о том, что на момент чистовой отделки дом еще не «сел» окончательно).
В деревянном доме надо проверить качестве древесины на стенах – материал не должен быть темным, неоднородным. Скрипучие полы свидетельствуют о подгнивших лагах.
Обязательно нужно проверить исправность всех выключателей и розеток. Вообще, попросите у хозяев технический проект дома. В идеале вы должны получить альбом, в котором есть схемы всех коммуникаций (разводка труб водоснабжения и отопления, схема электропитания).
Подмосковье славится скачками напряжения в электросети, поэтому у хорошего домовладельца есть стабилизатор (а еще лучше – симметрирующий трансформатор). Узнайте, позаботился ли владелец об автономном электропитании (если ли собственный генератор).
Разумеется, проверьте, как работает котел, и попросите включить отопление (если вы осматриваете дом в теплое время года), затем пройдитесь по всем помещениям и потрогайте батареи – они должны быть равномерно нагреты.
Вентиляция в доме играет колоссальную роль, поэтому вам нужно убедиться, что она в порядке – поднесите к ней зажженную зажигалку и посмотрите, затягивает ли огонь в воздуховод. Если да – тяга исправна. Если огонь не «засасывает», значит, тяга обратная.
Торг здесь уместен
После того как вы убедились, что дом в порядке, начинайте торг. Сейчас на рынке выставлено много вторичных домовладений, поэтому многие продавцы в цену уже закладывают сумму, которую они согласятся сбросить.
Объясните, что огород вам не нужен, да и мебель вы покупаете больше из одолжения. Если вы готовы вложить деньги в ремонт, приглядитесь к так называемым домам из красного кирпича.
Это «дети» 90-х годов. Их владельцы понимают, что экстерьер и интерьер коттеджа давно безнадежно устарел, и готовы торговаться. Некоторые даже согласны продать дом почти по цене земли.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем».
