Времена, когда военные скитались с семьями по гарнизонам и не имели своего жилья, ушли в прошлое. Теперь государство помогает своим защитникам приобрести квартиру или секцию в таунхаусе. Каковы особенности загородной ипотеки?
Богат ли выбор?
По словам экспертов, военные предпочитают покупать квартиры в городе. Но есть желающие поселиться и за городом. Прежде всего из загородного ассортимента приобретаются квартиры в много- и малоэтажных домах.
По словам Ирины Тумановой, заместителя начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, программа существует достаточно давно, и за это время застройщики научились с ней работать. Все сложности уже давно пройдены, появились более широкие возможности для приобретения жилья, например, покупка таунхауса.
Ранее такой возможности не было. Могут военные оформить ипотеку и на коттедж, только не на строящийся, а на готовый. К индивидуальному дому прилагается земельный участок, что делает покупку дороже, но теоретически приобрести собственный дом возможно.
Поселки и ЖК, которые работают с военной ипотекой
ЖК «Сказка», КП «Южные дачи», ЖК «Андерсен», ЖК «Митино-Дальнее», ЖК «Митино-Дальнее», «Пятницкие кварталы», «Митино О2», «ЗаМитино», «Красногорский» и другие.
Основное требование к объекту покупки на первичном рынке, уточняет Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», заключается в том, что он должен быть включен в перечень объектов, утвержденных «Росвоенипотекой».
Плюс к этому важна схема реализации: военная ипотека распространяется только на объекты, продаваемые по договорам долевого участия (ДДУ), либо основным договорам купли-продажи (ДКП). Это означает, что застройщику для начала нужно «подружиться» с финансовой организацией, которая занимается именно военной ипотекой.
Сегодня в число дружественных банков входит Сбербанк, Газпромбанк, Связь-Банк, ВТБ, DeltaCredit, «Возрождение» и некоторые другие – это надежные, проверенные партнеры. Покупка привлекательнее, если дом строится на землях ИЖС – в этом случае условия будут самые выгодные.
Сам процесс оформления сделки отличается от типовой купли-продажи. По «дому с землей» сделки длятся дольше, так как после одобрения клиента необходимо пройти и процедуру сбора документов на объект, согласовать их с банком.
Если это секция в таунхаусе, реализуемом в соответствии с ФЗ-214, процедура подготовки и согласования правоустанавливающих документов на объект проводится заранее – это называется аккредитация жилого комплекса (та же история и с малоэтажными квартирными домами).
Делаем ставки
Каковы же условия для военной ипотеки? К счастью, они замечательные – за военных платит государство, а точнее министерство обороны. Это касается первоначального взноса и последующих выплат по кредиту.
Военному, говорит Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость», нужно внести не менее 20% от стоимости объекта, при этом срок возврата кредита должен наступать до того момента, когда заемщику исполнится 45 лет. Военнослужащему надлежит подобрать такие параметры кредитования, чтобы платежи за год в общей сложности не превышали сумму, перечисляемую из бюджета.
Иначе придется задействовать личные средства. А по словам Людмилы Цветковой, размер первоначального взноса отличается в разных банках и для разных объектов недвижимости, составляя от 10% до 40%. Но по факту это средства именного накопительного счета военнослужащего, которые вносятся в качестве первого взноса банку. То есть сам заемщик никаких денежных средств вносить не должен.
Первоначальным взносом за жилье служит «Свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа». Сумма индексируется под каждого «заемщика» индивидуально, в зависимости от чина и срока службы (сокращенно это свидетельство называется НИС).
После того, как военный захочет получить жилье, на его счет начинают поступать деньги. За три года накапливается сумма, которая и служит первоначальным взносом.
Максимальная сумма кредита составляет 2 млн. руб. с некоторым люфтом (к примеру, в Связь-Банке эта сумма ограничена 2 100 000 руб., в Сбербанке – 2 020 000 руб., в Газпромбанке – до 2 000 000 руб.). Ставка по военной ипотеке чуть выше, чем по программе господдержки, но ниже, чем стандартные ставки банков для штатских.
В среднем, по словам Рустама Азизова, руководителя управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI, она составляет от 10,5 до 11%, при этом ежемесячные платежи погашаются за счет «Росвоенипотеки». Это подарок от государства в знак благодарности за то, что долг военнослужащих – рисковать своей жизнью.
Но если заемщик увольняется из армии, выплачивать оставшийся кредит он будет самостоятельно. Что касается потолка покупки, то никто не заставляет военных покупать жилье исключительно за 2 млн. руб.
Если у семьи есть деньги, она может их добавить и приобрести более дорогую квартиру или секцию в таунхаусе. Также никто не привязывает покупку к определенному месту (например, к месту службы).
Требования к кредитованию
Каждым банком выдвигаются свои требования к объектам, которые покупаются через военную ипотеку. Но есть ряд общих требований – это обязательная аккредитация объекта банком. Особые требования есть к коттеджам – эти объекты должны подходить для круглогодичного проживания и иметь все необходимые коммуникации.
Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации КомСтрин, уточняет, что военная ипотека распространяется на вторичное жилье и на любую новостройку за городом, строящуюся в рамках ФЗ-214 и продающуюся по договору участия в долевом строительстве (при условии, если объект аккредитован по программе военной ипотеки в банке и прошел проверку в ФГКУ «Росвоенипотека»).
Не имеет значение какая эта застройка, многоэтажная или малоэтажная. Если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме и продажа осуществляется по ФЗ-214, то это тот же самый объект долевого строительства, и в некоторых банках сейчас возможно получить на них военную ипотеку.
По военной ипотеке собрать документы намного проще. Требуются только паспорт, анкета и сертификат. Документы от супруга не нужны. Самое главное условие – участие в накопительной ипотечной системе не менее трех лет.
На дом с землей, находящейся в категории «земли сельхозназначения», рассказывает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования компании KASKAD Family, ипотечная ставка достигает порядка 14%.
Если же это земли населенных пунктов предназначенные для жилищного строительства, то условия будут значительно выгоднее, а ипотечная ставка составит от 8,45%, в том числе по стандартам АИЖК. В некоторых комплексах для военных устраивают специальные акции.
К примеру, в ЖК «Митино-Дальнее» базовая скидка для военных составляет 8%, а в одном из корпусов она доходит 16%, но данные скидки не постоянны, они имеют ограниченный срок действия.
Ложка дегтя
Увы, на бочку меда приходится ложка дегтя. Минусы военной ипотеки состоят в том, что стоимость недвижимости варьируется в зависимости от региона, а выделяемая сумма зафиксирована – трудно купить жилье в крупных и дорогих городах, в их окрестностях.
Поскольку у военных семьи, они предпочитают квартиры, площадью не менее 44 кв.м, с двумя-тремя комнатами и изолированной кухней. Примечательно, что военнослужащих привлекают квартиры с отделкой.
Наличие собственного капитала у служивых – редкость, поэтому объект, как правило, выбирается в пределах кредитного лимита, в который попадают только квартиры эконом-класса в не самом ближнем Подмосковье. Если же дополнительные средства имеются, можно купить и секцию в таунхаусе или дом эконом-класса с участком.
Рынок военной ипотеки хорошо развит в северо-западном направлении Московской области (Пятницкое шоссе). Здесь в продаже находятся около 80 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Из 9 разных малоэтажных жилых комплексов военная ипотека присутствует в пяти – это порядка 55% от всех малоэтажных комплексов на данном направлении.
Еще один минус – долгий цикл сделки, он может составлять до 6 месяцев, в то время как обычная сделка при гражданской ипотеке длится от 1,5 до 2 месяцев.
Так как у военных собственных средств нет, они не могут оплатить бронь за квартиру или секцию. В результате желаемые квадратные метры уходят другому покупателю. Или вдруг заканчиваются выгодные акции. В конце концов, цены тоже нестабильны – за полгода они могут вырасти, ведь в новостройках стоимость сделки растет по мере строительной готовности.
Не стоит забывать о невозможности приобрести объект на низкой стадии готовности, когда стоимость объекта минимальна. Но этот минус может оборачивается в плюс, так как риск оказаться обманутым дольщиком при недострое почти отсутствует.
