Родители в первую очередь заботятся о счастливом будущем своих детей. Построив дом, мы начинаем думать о том, как передать родовое гнездо отпрыскам. Чаще эти мысли возникают, если отношения домовладельцев не идеальные. Как дарить или завещать коттедж несовершеннолетним детям?
Подарок недвижимость
В жизни всякое бывает. В какой-то период ваши отношения с супругом\супругой разладились, на горизонте показался активный соперник, который пытается завладеть домом для себя и своих детей. Естественно вы захотите подстелить соломку и создать подушку безопасности для своего чада.
Сохранить право собственности за взрослым ребенком можно путем дарения. А если этот ребенок несовершеннолетний? По словам Алексея Сенчука, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, дарение – это обычная сделка.
Правда, есть одно «но». Несовершеннолетние считаются недееспособными, поэтому участие взрослого на сделке необходимо (именно он подписывает договор дарения). Становясь постарше, ребенок может подписывать договор сам (хоть и с одобрения его законного представителя). Органы опеки и попечительства не дремлют – они тоже подключатся к этому процессу, чтобы защитить права ребенка. Увы, случается так, что подарок надо забрать обратно.
К примеру, половозрелый ребенок ведет, мягко говоря, нездоровый образ жизни, и вам страшно оставлять ему дом – вдруг он вас из него выгонит, потом продаст и пустит деньги на развлечения? Можно ли вообще оспорить дарение? Можно, по формальным причинам – например, была допущена процессуальная ошибка. Но даритель может передумать и сам. В течение года у него есть право забрать подарок обратно, только нужно доказать, что отпрыск плохо относился к вам и к дому. Возможно, понадобятся записи с видеокамер, камер телефона, записи диктофонов.
На них можно увидеть плохое, недоброе отношение ребенка к взрослым или вандализм, учиняемый более-менее взрослым чадом. Рената Беляева, директор юридического департамента, KASKAD Family отмечает, что в соответствии с действующим гражданским законодательством даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) дом в собственность. Договор дарения составляется в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Если дом – собственность обоих супругов, нажитая в совместном браке, супруг не может самостоятельно оформлять разные сделки без согласия супруга. Если вы гений переговоров, и вам удалось уговорить свою бывшую половину оформить дарственную на ребенка, можете быть довольны – вам повезло.
Но чаще покинутые супруги упираются, не хотят лишаться своих денег, думают о новой пассии, живут мечтами и угрозами. Очень важно конкретизировать подарок – подробно его описать с технической точки зрения. Существенными условиями договора дарения являются предмет договора и объект, подлежащий передаче в дар.
Подарок должен быть конкретизирован и подробно описан в соответствии с техническими документами. Также в договоре дарения указывается срок передачи имущества от дарителя к одаряемому (дарение может быть сиюминутым и отложенным на потом). Укажите и цену объекта.
Договор дарения является безвозмездной сделкой, где одаряемый не оплачивает дарителю цену договора, но оплачивает НДФЛ в размере 13% от цены передаваемого в дар имущества (того самого, что указано и оценено в договоре). Далее договор дарения отправляется на государственную регистрацию в Росреестр по месту нахождения объекта недвижимости.
Независимый юрист Зинаида Тулеуова, дополняет: если речь идет об обещании в будущем передать в дар недвижимое имущество, то помимо предмета дарения в договоре необходимо указать срок исполнения обещания по безвозмездной передаче такого имущества в пользу конкретного лица. Как видим, у дарения есть слабое место – необходимость получить согласие у супруга.
Когда отношения нормальные, проблем не бывает, но если любовь прошла, у супруга появился новый предмет обожания, появляются сложности – возможно, вам придется развестись и поделить дом на 2 доли (свою подарить ребенку). Чтобы дом полностью отошел к наследнику, надо проявить дипломатию – может, супруг и согласится составить дарственную для ребенка.
Завещание
Еще один способ защитить интересы ребенка – завещать ему дом. Алексей Сенчук, делится информацией: по его словам, завещание может быть составлено гражданином, обладающим дееспособностью в полном объеме.
Документ может быть оформлен в простой письменной форме и удостоверен у нотариуса. Если светлая мысль по поводу завещания пришла вам в голову на корабле, где-нибудь в Тихом океане, завещание вправе оформить капитан лайнера.
Документ о наследовании можно написать на своего несовершеннолетнего ребенка и даже на ребенка еще не родившегося, находящегося в утробе матери. В этом экстремальном случае вы составляете завещание подробно, так как пол младенца может быть еще неизвестен, имени тоже пока нет.
Толкование завещания всегда происходит буквально, так что в этом деле лучше следовать словам великого Гете – «подробности – Бог». В нашем законодательстве есть такое понятие, как совместно нажитое имущество. Один из супругов может завещать только свою половину. Важно также и то, что существует тайна завещания, которую никто не вправе разглашать (статья 1123).
В соответствии со ст. 1118 ГК РФ завещание должно быть составлено гражданином лично. Написание и передача этого документа другими лицами (даже родственникам по доверенности) не допускается. На момент составления завещания, «богатый дядюшка» должен находиться в здравом уме и твердой памяти. На языке юристов это называется быть дееспособным.
Оспорить завещание можно в суде, но шансов выиграть такое дело мало. Если в документе не были нарушены права каких-то лиц и были соблюдены все положения закона, шансов на признание бумаги недействительной практически нет. Свободное волеизъявление – ответственный поступок.
Единственное, к чему можно придраться, это процессуальные ошибки при его составлении. Если завещатель изменил свою волю, то он может просто написать новое завещание. Причем в новом документе можно указать, что предыдущее считается недействительным. Новое всегда будет в приоритете.
Если же в переделанном завещании указано не все имущество, то на неуказанное будет действовать предыдущее завещание. Новое завещание нужно писать у того же нотариуса, где писалось первое. К сожалению, не все претенденты на наследство соглашаются с последней волей своего родственника. Тогда начинается суд, где они пытаются восстановить «справедливость». Некоторые готовы бороться до последней капли крови – им не нужен дом, а нужны деньги.
Вступление в наследство Алексей Синчук рассказывает, что ребенок вступает в права наследства в обычном порядке, как и все остальные. Единственное отличие детей от дееспособных взрослых заключается в том, что на всех этапах малыши и подростки действуют не самостоятельно, а через своих представителей.
Родители являются попечителями и опекунами своих детей. Соответственно распоряжаться и принимать решение будет законный представитель ребенка, одобренный органами опеки и попечительства.
Поскольку завещание – распоряжение собственником своим имуществом на случай его смерти, все права передаются лицам только после смерти домовладельца. Пока обладатель дома жив, он вправе переписывать завещание, продавать дом, совершать с имуществом разные сделки (с согласия супруга).
После открытия наследства завещание может быть оспорено лицом, чьи права оказались нарушены (п. 2 ст. 1131 ГК РФ). Так, например, наследники, имеющие обязательную долю в наследстве, но не указанные в документе, могут оспорить решение покойного, если вы, находясь в браке, завещали дом ребенку, супруг может оспорить волю жены, так как он тоже наследник.
Из этого следует: если женщина хочет, чтобы ни один из близких не претендовал на долю ее ребенка, с мужем надо развестись (развод может быть фиктивным). Одновременно подавайте иск о разделе имущества, тогда женщине отойдет половина дома. Ее она может дарить, оформлять в завещании.
К такому методу чаще прибегают супруги, отношения которых совсем испортились. Для принятия наследства нужно обратиться к нотариусу или уполномоченному, по месту составления документа. За несовершеннолетнего заявление подают его родители, усыновители или опекуны. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).
Пропущенный срок принятия наследства может быть восстановлен по решению суда. Из всего сказанного можно сделать вывод – если женщина замужем, а муж препятствует ее воле «одарить» ребенка, ничего не получится.
Единственный выход в данной ситуации – развод. Впрочем, и он не панацея. Бывший муж может пойти на рейдерский захват – продать дешево свою половину нехорошим людям, а те создадут вам такие условия, что вы побросаете свои поварешки, продадите половину дома за мизерную цену и сбежите.
Лучше договариваться полюбовно. Как видите, идеального варианта просто не существует. Есть разные методы, но каждый из них имеет псы и минусы. Какой вариант выберете вы, никто не знает.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
