Среди всех направлений Рублевка всегда считалась самой престижной, здесь строились роскошные коттеджи. Однако кризис подкосил загородное строительство – на рынок вышли простые дома, скромные поселки, расположенные по более дешевым направлениям. Как чувствует себя сейчас коронованная особа?
Кто на новенького?
В 2015 году, после почти 1,5-летнего перерыва, в элитном сегменте вышло несколько новых проектов. В коттеджном поселке «Николино» на продажу было выставлено 50 участков без подряда.
В районе п. Чигасово на продажу вышел новый камерный коттеджный поселок Rubleff Village на 9 домовладений (в поселке представлены как участки, так и коттеджи). Осенью на рынке появился полностью готовый поселок «Маяк» под новым названием «Резиденции Березки» (от швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера) – там продаются домовладения выполненные в современном стиле.
А в коттеджном поселке «Раздоры» (4 км от МКАД) дом площадью 350 кв. м на участке 20 соток стоит $1,7 млн. Не смотря на появление новых поселков, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что Рублевка в каком-то смысле исчерпала себя – хотя бы потому, что земли под застройку здесь почти нет, объектов на первичном рынке остались единицы.
Те, кто хотел купить здесь землю и построить себе жилье, сделали это уже давно. На мой взгляд, комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, самые интересные и оригинальные идеи в коттеджном строительстве были реализованы в тех проектах, которые вышли на рынок в 2000-х годах.
Тогда появились такие поселки, как «Миллениум парк», «Довиль», в поселке Evergreen продавались дома с зелеными кровлями, а в КП «Барвиха Хилл» оборудован не только подземные паркинги, но полноценная сеть подземных автодорог.
Такие затейливые концепции могли появиться только на растущем рынке, когда застройщики любыми способами старались выделиться среди конкурентов и создать что-то неповторимое. Время это прошло, и в ближайшие 5 лет «фантастики» на рынке не будет, потому что реализация необычной идеи всегда требует дополнительных средств, а это сказывается на конечной стоимости домовладений. Сегодня покупатель не готов доплачивать за идею.
Из рук в руки
На Рублевке сейчас экспонируется около 1300 домовладений – такого объема предложения не было никогда. Произошел эффект снежного кома, когда сначала одни владельцы начали продавать, потом другие, потом третьи. А четвертые вынуждены продавать, потому что все уже уехали и в принципе не живут.
В поселке на 40 домов, к примеру, жилыми могут быть два-три дома, остальные коттеджи стоят пустыми. Рублевка всегда была привлекательна фактором «соседства». Но теперь ситуация меняется – этот фактор ушел. Как результат, снижение спроса, рост предложения и уменьшение стоимости.
По словам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, в некоторых поселках стоимость объектов упала до 40% от первоначальной цены. Недвижимость на Рублевке продается либо по себестоимости, либо в некоторых случаях ниже себестоимости на 20%.
В отдельных случаях размер дисконта доходил до 60-70%. В основном скидки предоставлялись на вторичные объекты, которые требуют капитального ремонта. В течение всего года рынок пополнился такими объектами на 25%. «Я бы, – говорит Ирина Калинина, – классифицировала предложения вторичного рынка следующим образом: дома «под отделку» и дома «под ключ».
Последние в свою очередь можно разделить на дома, в которых жили предыдущие владельцы, и дома, в которых никто не жил, но был сделан ремонт и оформлен интерьер».
Такое возможно, если первый собственник приобретал коттедж как инвестиционный объект или же если люди делали ремонт для себя, но вынуждены были, например, уехать за границу. В последнее время такие случаи нередки. В нашей стране на элитном рынке для покупателей особенно важно, чтобы в доме «под ключ», который они приобретают, никто раньше не жил – все хотят создать свою атмосферу.
На Рублевке можно встретить архитектурные и дизайнерские шедевры, признается Владимир Яхонтов. «Я видел дом, все работы по дереву в котором (лестница, обшивка) были выполнены вручную английскими рабочими-строителями, выписанными специального для этого из Англии».
Помимо архитектурных изысков, Рублевские усадьбы известны и дизайнерскими ландшафтами, где висячие сады могут соседствовать с дорогим парковым ансамблем. Рублевка – это в большей степени рынок вторички, делится Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Новые проекты единичны. Поэтому количество вторичного предложения здесь всегда более или менее стабильно. Сейчас в радиусе до 25 км от МКАД и с бюджетом более 50 млн. руб. здесь предлагается более 6 тысяч лотов. Объектов дешевле 50 млн. руб. – менее 900.
По словам Марии Соколовцевой, руководителя отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, вторичный рынок Рублевки (дома принадлежащие частным владельцам) – это 70% объектов всего жилья на экспозиции, из которых 3/4 находится в организованных коттеджных поселках.
На долю первичного рынка Рублевки приходится порядка 30% предложений, поэтому и продаж на вторичном рынке существенно больше.
Что выбрать?
По мнению всех экспертов, нового индивидуального жилья на Рублевке мало, зато домов, «видавших виды», в избытке. Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED, отмечает, что большинство покупателей предпочитают новое строительство, а старый фонд на Рублевке продается тяжело.
Как правило, денег во дворцы вложено много, но дома уже износились физически или морально устарели, поскольку появились новые тенденции в планировке и отделке.
Порой вкладываться в них надо так же, как в дома без отделки. Такой объект – настоящий кот в мешке. Зато старые коттеджи продаются с очень хорошим дисконтом и покупают их те, у кого жесткая привязка к этому району, или индивидуальные застройщики, которые могут за относительно небольшие деньги навести там красоту и перепродать дороже.
Хотя специалисты все время говорят о моральном старении коттеджа, в Европе люди векам живут в каменных домах и не чувствуют себя морально пострадавшими. Есть смысл присмотреться к вторичному рынку, только выбирать дом нужно не только сердцем, но и умом. Если все вокруг в мраморе и дорогом дереве, почему бы не остановить выбор на таком дворце?
В нем нет теплых полов, «умной системы», автоматических ворот, но разве это повод, чтобы отказаться от красоты?
В стародачных местах изношены электросети, не хватает давления в газопроводе – это серьезная проблема. Если же коммуникации в норме, дом вполне ликвиден. Ну а любителям современной архитектуры (большая площадь остекления, подчеркнутая геометрия) лучше присмотреться к новым коттеджам.
Старые разношерстные поселки подойдут тем, кому нужен высокий забор, выросшие деревья, обжитое место, где не шумят бетономешалки и бульдозеры. Когда-то в моду вошла Новая Рига, но сейчас, замечают некоторые аналитики, люди, уехавшие с Рублевки на Новую Ригу, возвращаются обратно, потому что транспортная доступность на трассе стала лучше. За «атмосферой» и белочками с дятлами лучше идти на Николину гору, за порядком – в новые поселки.
Если говорить о соотношении цен, то новом поселке «Папушево» можно приобрести коттедж площадью 300-400 кв. м и участком 17-27 соток за 30 млн. рублей. На вторичном рынке можно приобрести дом, имея даже 3 млн. рублей. Например, в Солослово (20 км от МКАД) предлагается дача с домом площадью 120 кв. м на участке 6 соток за 2,8 млн. рублей. В 47 км от МКАД в Хлюпино можно купить дом площадью 51 кв. м на участке 6 соток м за 1,7 млн. рублей.
На первичном рынке минимальное предложение коттеджа составляет порядка 14 млн. руб. – коттедж площадью 151 кв. м на участке 12 соток в КП «Шале Рублево» (25 км от МКАД). Дом под чистовую отделку площадью 600 кв. м. на участке 21,6 соток в Довиле стоит $6 млн. Вторичный объект под ключ в этом же посёлке площадью 580 кв.м. на участке 22 сотки стоит $10 млн.
Предложения постоянно увеличиваются, много собственников продает недвижимость вынужденно, и чтобы ее продать, они демпингуют, что отражается на всем рынке в целом. Покупатели это прекрасно знают и целенаправленно ищут такие предложения.
Часто стратегия покупателей примерно такова: «мне нужен дом или участок, который стоит столько-то, но готов заплатить за него только половину». Основной тенденцией, признается Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Wellhome, стало то, что собственники вторичного рынка переводят цены на выставленные к продаже лоты в рубли по курсу 40-50 рублей за доллар.
Земля
Если говорить о розничной реализации участков без подряда, комментирует Ирина Калинина, то первичный рынок на Рублево-Успенском шоссе предлагает около 8 организованных коттеджных поселков.
Цена земельной сотки варьируется от 600 тыс. руб. в КП «Папушево» до $115 тыс. в КП «Жуковка 21». А в деревне Рождествено в 8 км от МКАД предлагается участок площадью 12 соток за 15 млн. рублей. Но можно встретить предложения и стоимостью от 500-600 тыс. рублей за сотку – это, как правило, участки за 20 км от МКАД, в хаотичной застройке.
Участки по-прежнему продаются, сообщает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», но действительно удобных мест в готовых поселках на Рублевке остались единицы. Заветное желание купить участок в самом сердце плотной застройки уже почти неосуществимо.
Но престижное направление дороже денег, поэтому покупатели основным критериям поиска делают участок, а не дом. В радиусе 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе предлагается порядка 1500 земельных наделов. Это и классические 6 соток по цене от 4,3 млн. руб. (деревня Солослово) – и 1,8 гектаров в Барвихе (стоимость более 125 млн. руб.).
Таблица 1. Стоимость земли
| Поселок | Цена сотки земли |
| Папушево | 0,6-2,2 млн. руб. |
| Никологорские дачи | $17-41 тыс. |
| Успенский лес | от $26 тыс. |
| Rubleff Village | $32,5 тыс. |
| Николино | $55-60 тыс. |
| Парквиль Жуковка | $65-107 тыс. |
| Раздоры | $70 тыс.. |
| Жуковка 21 | $96 тыс. |
| Барвиха 21 | $102-$115 тыс. |
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
