Популярные поселки

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

На огромной территории Московской области инвестиционная компания "Своя дача" строит и продаёт около двух десятков посёлков различного класса. И делает это не первый год, да и объём немаленький. А, значит, компания всё делает правильно, удовлетворяет потребителя, иначе развалилась бы через полгода трудов и по миру пошла, сопровождаемая толпами обделённых и обманутых.

Почему возник интерес именно к этой компании? Отвечаю: дело в том, что на прилегающих к Егорьевскому шоссе территориях компания "Своя дача" практически монополизировала продажу самых интересных участков без подряда. У неё аж 8 коттеджных посёлков в районе Гжели. А в своих многочисленных путешествиях по юго-востоку Подмосковья, так уж получилось, я ни разу не навещал этого района. Бывал севернее, южнее, мимо проезжал, а в районе Гжели и не побывал ни разу. Непорядок этот я давно собирался исправлять, потому как, игнорируемая мною ранее, территория не только в Московской области, а во всей России испокон веков считалась особенной. Именно здесь, в 60 км от кремлёвских палат, добывалась и добывается до сих пор лучшая белая глина для производства керамики известной в Мире под брендом Гжель. 

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Вот что писал о здешних глинах выдающийся русский учёный Михаил Васильевич Ломоносов: «…Едва ли есть земля самая чистая и без примешания где на свете, кою химики девственницею называют, разве между глинами для фарфору употребляемыми, такова у нас гжельская… , которой нигде не видал я белизною превосходнее…».

Решил – сделал. Позвонил по указанному на сайте компании "Своя дача" (http://svoiadacha.ru) контактному телефону, диспетчер связал меня с менеджером Егорьевского направления и мы с ним, после пятиминутной беседы, договорились, что в субботний полдень встретимся в центре села Кузяево у продмага, откуда он с удовольствием проэкскурсирует меня по новому посёлку компании – КП «Кузяево парк 2».

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

КП «Кузяево парк 2» занимает площадь 12,14 га, которая разбита на 108 наделов разной формы и размера – от 6 до 20 соток. Участки продаются без подряда, цены начинаются от 126 210 рублей (!!!) за участок. Вид разрешённого использования земли – «для дачного строительства с правом возведения жилого дома, с правом регистрации проживания в нем».

Посёлок я выбрал, руководствуясь следующими параметрам:

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Во-первых, его заложили только год назад и из 108 его участков к настоящему моменту распродано не более одной трети.

Во-вторых, я очень люблю историю, а село Кузяево, один из главных центров гжельского керамического промысла. Здесь, с 1816 года работал основанный братьями Храпуновыми-Новыми фарфоровый завод, продукция которого с середины XIX века была весьма популярна в императорской России. Проработав почти два века, лихих 90-х Кузяевский завод пережить не смог. Производство остановилось, печи потухли. Говорят, что теперь по его заброшенным цехам и заваленным мусором дворам тёмными безлунными ночами бродят чёрные копатели, в попытках найти если не клад с сокровищами Храпуновых-Новых, то хотя бы какие-то, чудом сохранившиеся, артефакты старинного русского фарфора.

И, наконец, в-третьих, как утверждает сайт компании "Своя дача", посёлок «Кузяево парк 2» находится всего в 1,5 километрах от двух железнодорожных станций Рязанского направления – Игнатьево и Кузяево. А ведь возможность без труда добраться до своего участка, минуя летние дорожные пробки, стала в наши дни существенной прибавкой к имиджу любого дачного посёлка.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Двигаться я решил по Рязанскому шоссе. Проехав Люберцы, свернул на Егорьевское шоссе, а дальше, минуя Томилино, Красково, Обухово и Гжель, пересёк речушку Дорка.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

После чего свернул налево по указателю к Кузяево. Скоро миновал железнодорожный переезд.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

И через пять минут оказался на условленном месте встречи. От МКАД до Кузяево я преодолел 52 км за 1 час 10 минут. Довольно быстро получилось.
С менеджером отдела продаж на небольшой площадке, перед продовольственным магазином в центре Кузяево, встречался не я один. Было ещё два семейства, желающих посмотреть участки в КП «Кузяево парк 2». Люди приехали из Москвы на хороших внедорожниках. Менеджер тоже был тут. Выяснилось, что все ожидали только моего прибытия, а пока меня не было, народ обсуждал внешнюю инфраструктуру посёлка. Не сказать, чтобы она была тут особенно богатой. В Кузяево есть 2 школы, 1 детский сад, несколько продовольственных и промтоварных магазинов. Возле платформы Кузяево за железной дорогой – коммерческий рынок. Ближайшее медицинское учреждение, детский медицинский центр находится в посёлке Электроизолятор – это 4,5 км от Кузяево. Участковая больница, находятся в посёлке Речицы, до неё от Кузяево 5 километров.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Делаю первый вывод. Для постоянного проживания «Кузяево парк 2» место возможное, но далеко не самое удачное. В Москву на автомобиле придётся ехать через Люберцы, а тамошние утренние и вечерние пробки отличаются особой свирепостью. Выбор для перемещения Новорязанского шоссе увеличит время в пути на 15-20 минут, Носовихинского – на полчаса и более.

Лучше предпочесть общественный транспорт. Время движения от Игнатьево до платформы Выхино 45 минут, а до Казанского вокзала 1 час, 10 минут. Правда до этой платформы нужно ещё идти 1,5 километра, и летом в зной, и в зимнюю стужу, и осенью по грязи. Но ведь можно и доехать, оставив потом машину на стоянке у платформы. Как остроумно заметил менеджер, есть смысл на, сэкономленные при покупке участка, деньги приобрести б/у Ниву – исключительно для трансфера до платформы и обратно. И по-моему он совершенно прав.

 

 

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Кстати, о ценах на участки. Они в посёлке сильно разнятся в зависимости от местоположения надела. Об этом ни слова не сказано на сайте, но менеджер объяснил, что часть территории посёлка -  ровное поле, а часть – покрыта берёзовым лесом. И этот, казалось бы, увеличивающий стоимость участка фактор, в данной ситуации является фактором её понижающим. Дело в том, что лес тут не совсем обычный, он вдоль и поперёк перерыт ямами и канавами, назначение которых менеджеру кажется непонятным, потому что не знает человек ни истории, ни технологии керамического производства. А я в курсе, поэтому о возникновении в Кузяевской роще сложного для дачного освоения рельефа у меня найдутся целых три добротных гипотезы.

1. Глиняная. Ямы – это так называемые кОпанки, то есть места сбора белой глины для работы самодеятельных, не охваченных фабричным производством, кустарей-гончаров.

2. Угольная. Ямы и отвалы в лесочке получились в процессе производства древесного угля для нужд, опять же, кустарей-одиночек гончарного промысла. Ребята рубили берёзы, пилили и закладывали брёвна в глубокие ямы. После чего поджигали и засыпали сверху землёй. Именно так древесный уголь в старые времена и производили.

3. Таинственная. Неподалёку от КП «Кузяево парк 2» есть старое кладбище, на котором сохранились могилы местных мастеров, купцов и промышленников. А такие места всегда считались благодатным полем для всяческих кладоискателей.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Как бы то ни было, но поскольку цены за сотку в КП значительно колеблются, то пора представить выборочную таблицу, из которой вам станет ясно, что иногда не так важен размер участка, сколько его географическое положение.

Таблица 1.

№ участка

Цена за сотку (руб.)

Площадь участка

(сотки)

Цена (руб.)

47

21 000

6,01

126 210

42

23 000

6,01

138 230

60

15 000

6,95

104 250

3

40 000

7,67

306 800

29

30 000

8,41

252 300

76

20 000

9,02

180 400

17

40 000

10,72

428 800

37

29 000

11,45

332 050

99

35 000

12,44

435 400

104

27 500

13,04

358 600

106

35 000

15,16

530 600

108

27 000

16,40

451 000

107

35 000

19,76

691 600


 
Тут сам чёрт ногу сломит. Даже соседние наделы порой различаются в цене за сотку на полновесные 6 тыс. рублей. Совершенно понятно, что цифры формировались на основе личных впечатлений маркшейдера или землемера, а потому смею предположить, что в процессе торга они могут заметно поменяться, в меньшую сторону. А вот то, что увеличит их в сторону бОльшую:
  • 20 тыс. руб. будет стоить юридическое оформление договора купли-продажи.
  • В 1000 рублей обойдётся вступление в ДНП.  
  • 50 тыс. руб. придётся потратить на подключение к электросети мощностью 5 кВт. За более мощное трёхфазное присоединение (10 кВт) нужно будет отдать 90 тыс. руб. 
  • За дороги тоже придётся раскошелиться. Их обустройство стоит 70 тыс. руб. с участка. 

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Любопытно, что цены за пользование коммунальными благами сохраняют свой размер только при 100% оплате стоимости участка.
Сайт компании упоминает о возможности 12-месячной рассрочки при покупке участка в КП «Кузяево парк 2». Она тут не беспроцентная. На какой точно процентный индекс нужно рассчитывать приобретателю, менеджер мне не сказал, потому что процент этот будет сильно зависеть от экономического положения компании на конкретный момент времени.

Поговорили. Расселись по машинам и отправились в посёлок. Ехать недалеко, полтора километра по узкой дороге между плотно стоящими домиками деревни Кузяево и КП «Антоновка 2».  В конце маршрута узкая площадка, на которой с трудом уместились 4 наших автомобиля. Движение дальше невозможно.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Диспозиция следующая. Справа от дороги – пасторальная картинка «Весна в России». Всё в ней, как полагается: поленница, домик, берёзки.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Прямо по курсу – въезд в КП «Одуванчик», он словно иллюстрация к истории строительства БАМа: столбики в линеечку, балки да вагончики. Единственная улица, т.е. продавленный в грязи кривоватый тракт, успел уже получить официальное название – Новая.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

А слева от нас самое безотрадное полотно, называется "хляби", это и есть КП «Кузяево парк 2».

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Из обещанных сайтом компании двух коммуникационных составляющих посёлка, электроснабжения и дорог, я увидел здесь только первую. К счастью, снимок не передаёт всю зыбкость поверхности лежащего перед нами пути. Не то что машиной заехать, туда ногой ступить было страшно, а чтобы ни у какого самого отчаянного авантюриста не возникло даже мысли о возможности, пусть и на хорошем внедорожнике, проникнуть на территорию посёлка, дорога была перерыта канавой.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Зато стал понятен состав местных грунтов – сверху суглинок, под ним песок. Неплохая земля для обустройства огорода.

Вести группу в глубь посёлка наш экскурсовод наотрез отказался. Оно и понятно, не захотел человек греха на душу брать, по такому болоту ведь и сгинуть недолго. Кто-то из экскурсантов пожаловался, что ему по телефону не сообщили о таком удручающем состоянии посёлка. Ну, теперь то о чём жалеть? Стараясь хоть чем-то дополнить скудный объём информации о КП, я наугад спросил, построился ли в посёлке хоть кто-нибудь. И угадал. Оказалось, что один домик ещё зимой в посёлке был построен. Его фотографию я сделать не смог, т.к. дом расположен в дальнем непролазном пока углу, поэтому позаимствовал её со страницы посёлка. Она была сделана около месяца назад.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Судя по поленнице слева от дома, деревьев для расчистки площадки под строительство пришлось срубить немало. И это странно, как-никак, а здешние территории ещё со времён сталинских были отнесены к зелёному поясу столицы. Получается, что Москва с тех пор значительно выросла, а бережно сохраняемый даже в военные годы пояс, долженствующий очищать её тяжёлый воздух, наоборот, уменьшился. Мало того, продолжает сокращаться прямо на наших глазах. Естественно, менеджер заверил меня, что вырубки на данной территории совершенно законны и защищены соответствующими справками. С правильными подписями и печатями. А кто бы усомнился?

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано
Лес срубят. Земля начнёт сохнуть. Это сейчас, для того чтобы вырыть колодец для питьевой воды, тут достаточно 5-6 колец, а через пару лет вода уйдёт глубже. И ключи, которые сейчас питают ручей, текущий по южной границе посёлка, исчезнут. То-то будет весело. То-то хорошо!

Обещанные дороги в посёлке начнут насыпать в мае, может быть к концу лета закончат.  Будут они гравийные, на песчаной подушке. Тогда же, на входе будут установлены два шлагбаума и площадка для сбора мусора. Сомневаюсь, что на этом этапе становления посёлка здесь можно будет нормально построиться до зимних морозов.

Общего ограждения по периметру не предусмотрено. Утилизация стоков будет в полном ведении домовладельцев. Для того ДНП и создаётся, чтобы эти вопросы граждане решали уже самостоятельно, без всякого воздействия компании-продавца. Странно, что при этом земли в «Кузяево парк 2» кому-то придётся покупать по 30-40 тыс. руб. за сотку. Странно и, на мой взгляд, несправедливо. По мне, так 15 тысяч были бы здешним соткам красной ценой, включающей в себя и свет, и дороги, и юридическое оформление договора.

Коттеджный поселок «Кузяево Парк 2»: смотреть ещё рано

Жалующийся на свою нелёгкую судьбу, член нашей группы снова заканючил, менеджер принялся его успокаивать, обещая дополнительные скидки и преференции, если тот заплатит за свой участок сразу всю сумму. А я, попрощавшись с одногруппниками, сел в машину и задним ходом начал выползать к месту, где можно было бы развернуться. Захотелось на дорогу, на простор, благо солнце светило вовсю. Весна как-никак.

Таблица 2. Стоимость участков земли без подряда в коттеджных и дачных посёлках Раменского района Московской области
 

Название поселка

Площадь участков (сот)

Объявленные коммуникации

Включены ли коммуникации в стоимость участков

Цена

(руб.)

«Лазурная долина»

8-13

Электричество, газ, водопровод

нет

476000 – 824 000

«Ёлкино лайф»

8-35

Электричество, газ, водопровод, канализация

нет

956000 –

2 589 600

 

«Радужный»

11-17

Электричество, газ

нет

556000 –

913 000

«Кузяево парк 2»

6-20

Электричество

нет

126210 –

691 600

 
Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от того, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  

Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.
  

25.04.2017

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код