Популярные поселки

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три 

Судьба одних коттеджных посёлков счастлива с момента их рождения, судьба других – это тянущаяся из года в год череда разочарований. Смотришь на такой и кажется, что в нём вроде бы есть, всё, что нужно для успеха. И место красивое, и коммуникации все проложены, и даже цены не завышенные. А стоит он весь такой несчастный, с парой недостроенных домов, посреди красивого леса, невдалеке от песчаного пляжа, погружённый в чистейший подмосковный воздух, тих и нелюдим, словно в чёрном мороке. Пролетают мимо машины с загорелыми дачниками. В посёлке, что по соседству, расцветают яблони с грушами, пчёлки жужжат над ухоженными цветниками, вот уже визг и крики детские слышатся из-за двойного забора – там малыши на батутах прыгают и в бассейны ныряют. А на вечерней зорьке вдруг потянет с соседской территории соблазнительным ароматом шашлыка. А тут тишина как в склепе, лишь прогудит одинокий шмель, плюхнется оземь и уползёт в свою тёмную норку под камнем. Вот и вся жизнь.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Грустно начал? Тогда, начну по-другому. Я уже не раз говорил, что люблю небольшие посёлки. Не поленюсь и повторю – я их и правда люблю куда больше больших. Ведь для чего городской житель едет за город? Уж точно не для того, чтобы в свои законные выходные оказаться в окружении безумного числа людей по соседству. Хочется покоя, уединения, пусть и не совсем полного (это обычно пугает), но хотя бы с минимизированным уровнем контакта и общения. Этого будет вполне достаточно, и такую возможность дают как раз компактные дачные и коттеджные посёлки.
 
В маленьких посёлках все друг друга знают, а потому, как правило, взаимодействуют будто члены одной семьи. Легче собираются для обсуждения возникающих проблем, легче приходят к консенсусу по их решению. В таких посёлках часто складывается подобие древней сельской общины со своими вожаками, бойцами, тружениками и ботаниками. Из истории современной России мы хорошо усвоили, что община, образующаяся в условиях небольшого дачного кооператива, может серьёзнейшим образом повлиять на ход жизни её немногочисленных членов. А вот в большом посёлке таких общин может быть до десятка. И все они друг с другом конкурируют, выдвигают претензии, строят взаимные козни и замышляют перевороты. Кому-то, конечно, такая социально-активная поселковая жизнь нравится, ну а мне не очень.
 
Поэтому, рассматривая пакет из нескольких посёлков в Пушкинском районе Московской области, представленный компанией «Рио Ленд», я невольно зацепился взглядом за страницу КП «Виндзор» (https://rio-land.ru/poselki/vindzor/), который был там самым компактным – всего 41 участок, из которых на сегодняшний день продано 5 и зарезервировано 3. Судя по описанию (довольно скромному), в посёлке или проложены, или только планируются (непонятно) дороги, газовая магистраль, электричество, водопровод и канализация. Площадь наделов от 10 до 22 соток. Стоимость сотки, в зависимости от местоположения участка, «гуляет» от 125 000 до 270 000 руб. Земельные участки относятся к категории «земли населенных пунктов» и продаются с обязательным строительным подрядом. Сам поселок имеет внешнее ограждение по периметру. На въезде поставлен шлагбаум и построено административное здание, в котором размещается пост охраны, а в недалёком будущем будет организован небольшой магазин. Обеспечение «Виндзора» коммуникациями и инфраструктурой не входит в стоимость участка и оплачивается по отдельному договору из расчета 150 000 рублей за сотку.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Для управления коттеджным поселком и с целью развития его инфраструктуры создана управляющая компания (ООО «УК-эксплуатация») в обязанности которой входят: техническое обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций, круглогодичная чистка дорог и мест общего пользования (стоянки, детские площадки и др.), круглосуточная охрана поселка, вывоз мусора, озеленение территории, сбор платежей.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

На интернет-странице проекта размещены фотографии, правда, сняты в зимнее время. По ним видно, что в КП уже построено как минимум 2 коттеджа из газосиликатных блоков.
 
В посёлке провозглашается возведение коттеджей и фасадных заборов в едином архитектурном стиле. Строительство домов ведется по типовым проектам трёх видов: ПР-1 (200 кв. м, ориентировочной стоимостью 5 170 000 руб.), ПР-2 (250 кв. м), ПР-3 (300 кв. м, ориентировочной стоимостью 6 850 000 руб.). Цена указана для коттеджей на фундаменте из армированной бетонной плиты, несущие стены возведены из газосиликатных блоков, внешние – утеплены, отштукатурены и отделаны декоративным кирпичом. Дома продаются без внутренней отделки, без лестниц, с заведёнными внутрь коммуникациями, с остеклением в качественном пластиковом профиле, а также с утеплённой минеральными плитами и укрытой мягкой черепицей крышей.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

В разделе меню сайта «коттеджи» я нашёл 2 из трёх объявленных проектов – 200-метровые и 300- метровые дома.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Всего же проектов домов на сайте «Рио Ленд» – 6.
 
О сложившемся для КП «Виндзор» ценнике можно судить по размещённой на странице проекта таблице. Выдавать её целиком не стану (слишком большая), но сделаю репрезентативную выборку, чтобы у каждого из читателей могло сложиться собственное суждение о стоимости участков. Цифрами зелёного цвета я обозначил самый бюджетный участок, бордового – самый дорогой.
 
Таблица 1.
 

№ участка

Площадь участка (сотки)

Стоимость 1 сотки (руб.)

Стоимость участка (руб.)

9

10,01

155000

3053050

39

10,02

270000

4208400

7

10,05

155000

3062250

3

10,24

125000

2824250

4

10,8

125000

2772000

16

10,96

135000

3123600

21

12,39

185000

4150650

22

13,49

155000

4114450

32

14,91

270000

6262200

31

15,19

270000

6379800

30

15,22

270000

6392400

15

15,79

185000

5289650

  
Интересно, что приведённые в 4 столбце таблице цифры почему-то не являются результатом простого умножения площади участка на цену одной сотки. Они выше и намного.
 
К примеру, надел №4 (10,8 х 125 000 = 1 350 000) оказался дороже на 1 422 000 руб.!
 
Может быть, в итоговую сумму включён коммуникационный сбор по 150 000 за сотку? Но тогда участок должен был стать дороже на 1 620 000 руб. А может участки продаются с уже готовыми домами? Хотя, для возведения каменного дома, пусть даже без отделки, такой суммы явно будет недостаточно.
 
Никакого объяснения обнаруженному феномену на странице проекта я не нашёл. Пора было обращаться к специалистам, т.е. звонить в офис компании «Рио Ленд».
 
Жаль, но разговор с менеджером отдела продаж компании феномена не объяснил. Менеджер уверенным тоном заявил, что цена участка указана с учётом коммуникационного сбора. Спорить с ним я не стал. Затем поинтересовался, кто будет строить дома по договору подряда. Есть ли компании просто дружественные или аффилированные с «Рио Ленд» для выполнения этих работ. На этот вопрос менеджер ответить тоже не смог. Я попытался дать ему хоть какую-то ниточку, назвав несколько строительных фирм, входящих в «РИО-холдинг». Дело в том, что РИО – это аббревиатура группы из 5 компаний, объединённых в «Русское Индустриальное Общество». Но помощи мой собеседник не принял и, кто будет отвечать за строительство, не сказал. Тогда я спросил, какие коммуникации есть в КП сейчас. Ответили, что в посёлок тянут газовую магистраль, но, когда именно протянут, менеджер снова не знал.
 
Есть ли в «Виндзоре» дороги, свет, водопровод и канализация? Нет, но этим летом должны будут появиться. Я также поинтересовался, охраняется ли посёлок сейчас, когда на нескольких участках есть построенные дома. И только в этом месте мой визави оживился и ответил утвердительно, добавив, что если я захочу приехать в посёлок, то должен обязательно позвонить ему и он непременно встретит меня перед шлагбаумом, чтобы всё подробно рассказать и показать. Пообещав перезвонить на днях, я отключил связь и понял, что посёлок предпочёл бы осматривать без сопровождения, самостоятельно. И на следующий день, ближе к обеду, стал собираться в дорогу.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

До «Виндзор» можно доехать общественным транспортом. В деревню Кстинино, на краю которой расположился КП, от ж/д платформы Правда ходит рейсовый автобус. Интервалы движения больше часа, но бюджетный вариант путешествия из Москвы в посёлок имеется.
 
Стоп. В Кстинино я чуть больше года назад бывал. Как раз перед Новым 2016 годом писал о расположенном на его околице небольшом посёлке. И назывался этот посёлок «Дюймовочка». Земли его тогда продавала компания «МСК Север». Полез в свои старые записи. Точно – оно. Порылся в интернете, вот и ссылка на статью нашлась, кому любопытно – кликайте. 
 
Боже мой, за прошедшие 17 месяцев «Дюймовочка» сменила пол и хозяина, уже в третий раз, и теперь стала «Виндзором». Какое-то очень уж современное прочтение андерсеновской сказки…
 
Но ведь на момент моего визита, в посёлке было уже продано 8 участков. Сравним генеральные планы: слева – «Дюймовочка», справа – «Виндзор».
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Любопытно, как реализованные с №1 по №5 участки снова попали на рынок? Не поленился, снова позвонил менеджеру. Ответил, судя по голосу, тот же сотрудник, но про покупателей участков с 1 по 5 он ничего не знает. Участки свободны. А про МСК-Север известно что-нибудь? Да, это была компания- посредник, которая по поручению владельцев земли искала покупателей, да не справилась с задачей. Отчего теперь этой работой и занимается компания «Рио Ленд». А владелец, являющийся физлицом, не поменялся.
 
Что ж, не отменять же поездку из-за возникших новых обстоятельств поездку… В посёлок отправился на машине. От МКАД до Кстинино по Ярославскому шоссе, а это 39 км, ехал около часа.

Деревня стоит особняком, несколько вдали от основных местных трасс и объектов инфраструктуры.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Но соединена с ними хорошей асфальтированной дорогой.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

В самом Кстинино, кроме «Виндзора», есть ещё два КП: «Итон» и «Кстининское озеро».
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

В целом за полтора прошедших года посёлок (Дюймовочка – Виндзор) изменился несильно. Прибавилось 3 новых коттеджа, газоприёмное оборудование у входа и свежие раскопы от прокладки коммуникаций вдоль дорог.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Каких конкретно? Похоже на канализацию и газовую магистраль.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Электрического кабеля, который, по словам менеджера, должен будет тоже проходить под землёй я не увидел. Каждую коммуникацию здесь собираются прокладывать в отдельной траншее? Видимо, так.
 
В «Виндзоре» тишина – ни охранника, ни рабочих. Гулял и фотографировал свободно. Никто не подошёл, не спросил, не одёрнул.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

 

По ходу раскрыл загадку повышенных цен на участки. Её причина – фундаменты будущих коттеджей. Они есть, как мне показалось, на всех участках и каждый сделан под свой проект. Полтора миллиона за бетонную плиту под тяжёлый каменный дом – это вполне нормально. Только почему бы не сообщить об этом на сайте проекта? Дескать так и так, участки не только с подрядом, но и с готовым фундаментом.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

В связи с этим обстоятельством может возникнуть одна проблема, потому как, кроме выбора надела, покупателю нужно будет ещё сообразить, подходит ли для дома его мечты фундамент, который здесь уже смонтирован? Ведь если коттедж площадью 200 кв. м ещё можно поставить на фундамент для 300-метрового дома, то наоборот сделать это будет невозможно.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Забрался в строящийся дом. В позапрошлом году я снимал начало его возведения. Палеты с газосиликатными блоками стояли тогда на снегу рядом с готовым фундаментом. Строительство не завершено до сих пор. Хотя участок и тогда, и сейчас числится в списке проданных.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Стоимость одной сотки земли в «Дюймовочке» пребывала в диапазоне 255-440 тыс. руб. с включением в неё коммуникаций, подведённых к границе участка. Цена в «Виндзоре», на первый взгляд, стала ниже – 175- 420 тыс. руб. Но тогда, полтора года назад, это была стоимость участка с готовым фундаментом, сейчас за него берут дополнительные деньги и несильно это афишируют.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Средняя стоимость фундамента получается около 1,5 млн руб.? Добавляем к полученным раньше цифрам и, оказывается, что покупка земли в «Виндзоре» солидно подорожала. Она теперь обходится в 325-570 тыс. руб. за сотку.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Участки в посёлке продаются по договорам купли-продажи (ДКП).
 
При оплате 50% договора можно получить беспроцентную рассрочку на 3-4 месяца. Такую же беспроцентную рассрочку можно получить и на год, если заплатить 10% суммы договора и потом равномерно и своевременно гасить оставшуюся задолженность.
 
Приобретатель участка в любом из коттеджных поселков компании «Рио Ленд» получает клубную карту и подарочный сертификат на 100 000 руб. Компания объявила, что уже приступила к проектированию и строительству различных объектов социальной инфраструктуры (торговые центры, кафе, рестораны, центры дошкольного образования, физкультурно-оздоровительные комплексы и др.), в которых этой картой можно было бы воспользоваться. Планы, конечно, хорошие. И посёлок тоже. Может, хоть с третьей попытки всё здесь получится.
 

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

Коттеджный поселок «Виндзор»: попытка номер три

С какого там раза Дюймовочка суженного нашла?
 
Таблица 2. Стоимость участков с подрядом в посёлках Пушкинского района
 

Название посёлка

Площадь участков (сотки)

Объявленные коммуникации

Стоимость (руб.)

 

КП «Озеро белых лилий»

12-23

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация

3 034800 – 5 002 560

КП «Пестовские дачи»

11-20

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация

3 600000 – 5 300 000

КП «Москоу Тибет Клаб»

10-25

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация

3 000000 – 5 000 000

КП «Виндзор»

10-15

Дороги, электричество, газ, водопровод, канализация

2 772000 – 6 392 400


Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru


Уважаемый читатель! У Вас есть возможность познакомиться с обзорными статьями, посвященными исследованию Коттеджных Поселков.  

Статьи написаны независимыми авторами и содержат в себе их мнение относительно достоинств и недостатков конкретного объекта, присутствующего на рынке жилой недвижимости Подмосковья.  

Итоговая оценка по 10-балльной шкале выводится из совокупности нескольких важных составляющих, которые учитываются автором статьи в комплексе. Она ни в коем случае не является абсолютным показателем. Иными словами, оценка 9 баллов, данная поселку эконом-класса, в котором продаются земельные участки без подряда и оценка 8 баллов, полученная поселком бизнес-класса, в котором продаются участки с построенными коттеджами, вовсе не означает, что первый поселок лучше второго. Сравнивать поселки и оценки, полученные ими, следует, исходя из принадлежности их к той или иной категории (от эконом до элитного класса), от него, что, собственно, предлагается продавцом (участки с подрядом или без, дома, коттеджи, таунхаусы и т.д.).  
Критерий, т.е. существенный, отличительный признак, на основании которого производится оценка конкретного поселка, включает в себя ряд его особенностей, могущих быть как достоинствами, так и недостатками. Речь идет о расположении (дальность, удобство подъезда, загруженность прилегающих дорог, наличие лесных массивов, рек и водоемов, общее экологическое состояние местности), коммуникациях (наличии или перспективы проведения газа, электричества, водопровода, канализации, телефонии и т.п.), внутренней инфраструктуре (охрана, детские площадки, прогулочная зона, гостевой парковки и т.п.), внешней инфраструктуре (парковые и природоохранные зоны, исторические и культурно-значимые объекты архитектуры, медицинские и социальные учреждения, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, железнодорожные станции и т.п.). Учитываются соотношение стоимости и качества, уровень обслуживания Клиента отделом продаж, возможные риски при покупке, репутация Компании-продавца на рынке.  

Опубликованные статьи не несут в себе рекламного или какого-либо иного заказного характера. Мнение, выраженное автором статьи, может не совпадать с мнением редакции.

24.05.2018

Начните обсуждение

Добавить комментарий
Имя:*
Комментарий:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код: *
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить код