Что происходило на рынке в «высокий сезон» загородной недвижимости

Что происходило на рынке в «высокий сезон» загородной недвижимости Мнение эксперта

Предсказывать, что в скором времени произойдет на рынке загородной недвижимости – дело неблагодарное. Изредка появляются сообщения о том, что скоро, почти вот-вот, цены поползут вверх. Может быть риэлторы утешают себя этими небылицами? Проанализируем, что происходило на рынке в «высокий сезон», то есть летом.

Спрос и цены

Рост и падение и спроса измеряется в процентах. По словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», лето 2016 года выдалось урожайным.

Покупательская активность в июне 2016 относительно июня 2015 года увеличилась на 33%, в июле 2016 относительно июля 2015 года – на 27,9%, в августе 2016 относительно августа 2015 года – на 30%.

За все лето рост спроса составил 57%. Несмотря на столь высокие показатели, количество сделок осталось примерно на том же уровне, что и в аналогичный период прошлого года. Почему люди звонят и интересуются чаще, но покупают реже? Вероятно, они надеются, что из-за кризиса упадут цены.

И здесь их ждет разочарование – хорошие дома по-прежнему не продаются за рубль.   Вторая причина состоит в изменении покупательского поведения. В последние несколько месяцев на рынке загородной элитной недвижимости формируется отложенный спрос. Увы, этим летом спрос и предложение не пришли к согласию.

Среди покупателей оказалось много так называемых «интересантов», которые просто мониторят рынок – поэтому звонков много, а сделок гораздо меньше.    Многие из «интересантов», как и в золотые годы, ищут рынок для финансовых вложений, а не дом для собственного проживания. То есть клиент после просмотра коттеджа может вовсе передумать приобретать дом, купит, к примеру, яхту или квартиру.

Тем не менее, ожидания продавцов на рынке элиты оправдались. После лета они ждут активизации отложенного спроса и увеличения конверсии в сделки, поскольку в экономике, по их мнению, наконец-то появилась стабильность, а это залог устойчивого и высокого спроса.

Летний сезон всегда отличался покупательской активностью, комментирует Михаил Африканов, директор по продажам компании LANDWERK. Особенно хорошо это ощущается в кризис, когда клиенты привлекают заемные средства для приобретения готового предложения. Если в поселке развита инфраструктура, а сам дом готов к заселению, покупатель рад приобрести такой коттедж сразу заехать туда с семьей.

В сегменте эконом и комфорт+ наблюдался дефицит готовых домов площадью около 150 кв. м, а спрос на такие объекты был достаточно высоким. Цены на дома с учетом высокого спроса и параллельно текущего кризиса выросли не существенно – на 10-12% относительно прошлого года.

Удивительно, но спрос на дома в сегменте эконом всегда был высоким. Когда у людей были средства на дома бизнес- и премиум-класса, компании игнорировали «эконом-покупателей». До сих пор рынок не насытился скромными по цене поселками. В поселках, где дома уже почти построены, есть коммуникации, цены на некоторые лоты выросли на 11-14%.

В основном изменение ценовой политики произошло в поселках комфорт+, которые находятся в пределах 30-45 км от МКАД. Отметим, что понятие «комфорт» появилось после наступления кризиса. Раньше экономом называлось все, что дешевле бизнес-класса.

Теперь, видимо чтобы не расстраивать клиентов, в лексикон включили слово «комфорт».   Что касается земли, то в «высокий» сезон земля дорожает, ведь именно в это время участки выглядят выигрышно, правда, и недостатки видны лучше. Резкого роста цен на землю в этом году никто не заметил.

Акции

Поскольку продавцы понимают, что покупатель нынче вял, они придумывают акции, временные скидки – людям приятно получать какие-то бонусы, подарки.

Система подарков работает, более того, покупатели стараются получить максимальную скидку от продавцов. Собственники не готовы идти на уступки, поэтому наибольшая активность на протяжении всего лета наблюдалась именно на первичном загородном рынке недвижимости, где девелоперы предлагали более интересные и выгодные условия для покупки.

Владельцы вторичного жилья в «акции» не играют, что явно идет им во вред.

Все ниже, ниже и ниже…

Еще одна очень важная летняя тенденция – снижение бюджета покупки. К примеру, летом 2015 года средняя сумма сделки в элитном сегменте составляла примерно $2,8 млн., а спустя год – $1,2 млн. И дело не в коррекции цен, а в уменьшении площади покупаемого объекта.

Наиболее востребованы сегодня домовладения площадью до 300 кв.м. Большая часть запросов приходит именно на поиск таких объектов. Пользуются спросом и участки без подряда, многие из которых приобретаются «на будущее», т.е. с целью строительства на них домов уже после стабильного экономического роста.

Готовое против неготового

Активное привлечение ипотечных кредитов увеличило спрос на готовое жилье: коттеджи и таунхаусы. Цены на такие объекты сохранились на уровне прошлого года, а в некоторых поселках наблюдалось небольшое снижение стоимости.

Как пример готового жилья можно привести поселок «SmartVille Дмитровка», в котором ценовая политика на готовые дома была с начала лета пересмотрена в сторону увеличения на 9-13% (в зависимости от качественных характеристик домов), а по участкам ярким примером служат «Талицкие берега» и «Софринские пруды».

Цена сотки в «Талицких берегах» выросла более чем на 8%, поскольку объект был на финальной стадии строительства. В «Софринских прудах» цена поднялась на 5-7% (благодаря популярности Софрино).   На вторичном рынке дома тоже готовые – въезжай да живи. Тем не менее этот сегмент проседает по сравнению с первичным.

Как правило это происходит из-за того, что продавцы не готовы мириться с новой реальностью и не понимают, почему они должны снижать цену, если у них весь дом в мраморе и позолоте.   Цена, как известно, находится в прямой зависимости от спроса рассказывает Антон Алимов, директор по развитию поселка «Золотые Сосны».

В течение всего 2016 года наблюдался рост запросов на покупку готовых домов и соответственное увеличение цен. Уверенный рост спроса показывают все сегменты рынка загородной недвижимости, за исключением премиума.   Застройщики одного поселка предложили покупателям готовые дома в сегментах комфорт и бизнес-класс.

Классификация зависит от размера участка, проекта дома и материала деревянного строения: оцилиндрованное бревно или клееный брус. Продажи в поселке начались в конце 2015 года, а за летние месяцы этого года был продан практически весь «товарный запас» готовых домов.

Большая часть покупок загородной недвижимости в поселке пришлась на ценовой сегмент комфорт-класса, в диапазоне от 5 до 7 миллионов рублей за готовое домовладение с земельным участком. Устойчивый спрос на готовые дома в указанном ценовом диапазоне сохраняется и сейчас.

Спрос на земельные участки без подряда продолжает оставаться высоким – прежде всего за счет низкой цены входа в проект, где указывается стоимость «голой» земли и не афишируется сумма, которую придется заплатить за строительство и отделку коттеджа. Эта ситуация актуальна на данный момент, однако клиенты все меньше смотрят на броские скидки в рекламе и просчитывают полный бюджет покупки.

Покупатели стали интересоваться не только конкретным домом, но и обращать внимание на концепцию поселка, инфраструктуру, сервисное обслуживание. В обозримом будущем такие требования покупателя приведут к росту популярности сегмента готовых домов в поселках комфорт и бизнес-класса – в противовес конкурентам, предлагающим участки без подряда.

Маркетологи нам помогут

Все застройщики с утра до вечера думают, как привлечь клиентов и увеличить продажи. Рынок загородной недвижимости становится все более жестким. Чтобы заполучить клиента надо думать головой и работать локтями. Придумки и «фишки» маркетологов внедряются оперативно и регулярно.

Если проанализировать все возможные скидки, акции, программы лояльности и прочие изобретения маркетинговой мысли, мы увидим, что они подразделяются на три основные категории. Продажи увеличивают, снижая цены, доводя дом до высшей стадии готовности, улучшая качество продукта.

К примеру, один из множества поселков Сергиево-Посадского района изначально строился так, чтобы качество домов превосходило качество коттеджей, которые строят конкуренты. Потом, когда дома уже были почти построены, добавился фактор готовности. При таких маркетинговых аргументах, застройщик получил возможность не снижать цены.

Осторожные прогнозы

Стоит ли покупать коттеджи сейчас или подождать? На этот вопрос вам никто не ответит, потому что рынок нынче барахтается. Застройщики будут делать ставку на дешевое жилье, а дешевые дома могут быть некачественными, и вам потом придется потратить деньги на устранение недоделок или нервы, чтобы заставить застройщика исправить всю халтуру (гарантия на строительные работы держится 5 лет).

В любом случае покупайте ликвидное жилье – небольшое, рядом с магазинами и прочими благами цивилизации, с централизованными коммуникациями. Инвестировать ли деньги в загородную недвижимость? Если вы человек рисковый, то вложить средства можно в дешевые однокомнатные квартиры малоэтажных домов (строительство на нулевом цикле). Есть еще один выход для желающих инвестировать – обратите свой взор на европейские страны.

Rieltor
Оцените автора
( Пока оценок нет )
Коттеджные поселки в Подмосковье, Таунхаусы, Коттеджи