Предпочтения покупателей изменились. Если раньше москвичи с удовольствием приобретали готовые коттеджи и таунхаусы, сейчас они ищут просто землю, на которой сами построят дом. Естественно, при поиске участка каждый старается найти сотки подешевле.
Ценный фактор
По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка в Подмосковье, являются:
- категория земли
- ее назначение
- удаленность от МКАД
Дополнительные факторы, влияющие на цену участка, – это окружение (наличие промышленных зон, заводов, свалок), близость магистрали, рельеф участка и растительность.
Если рассматривать предложения на вторичном загородном рынке, то цена земельных участков на указанных направлениях сравнима между собой и в первую очередь определяется удаленностью.
Алексеева Татьяна, заместитель генерального директора VescoConsulting, дополняет список Владимира Яхонтова. По ее мнению, на стоимость земли еще влияет:
- наличие коммуникаций (будут ли они подводиться застройщиком или собственники сами займутся этим вопросом)
- стадия проекта, степень его готовности
- наличие поблизости водоема;
- наличие строений, подлежащих сносу (стоимость участка выше, если таких построек нет)
- наличие насаждений, которые необходимо вырубить (желательно, чтобы их количество было минимальным);
- наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды). Земля без обременений стоит дороже.
- права на участок (приоритет отдается оформленным правам собственности);
- удобный подъезд и наличие транспортных развязок;
- права на участок (больше ценятся предложения, на которые уже оформлены право собственности).
Свои дополнения к списку есть и у Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора компании VescoConsulting:
- транспортная доступность (проходимые трассы — Симферопольская, Новорижская, Калужская);
- наличие поблизости ж/д станции;
- невысокая стоимость до $5 тыс. за 1 сотку земли (без коммуникаций), общая цена контракта до 100 тыс.;
- высокая стадия строительства — подведение коммуникаций (от 30%), прокладка дорог, ограждение территории, построенный офис продаж;
- юридическая чистота сделок;
- наличие рассрочки или ипотеки;
- расположенный к клиенту отдел продаж и гибкая политика удовлетворения покупательских запросов (в частности возможность получить рассрочку на подведение коммуникаций).
- перспективным направлением развития эконом-сегмента могут стать сетевые поселки, основным преимуществом которых является экономия на разработке и реализации проекта, общая инфраструктура (например, сети поселков «Истринская долина», «Берендеево царство»).
- обязательное наличие минимального набора объектов инфраструктуры — детские и спортивные площадки, магазин, аптека, гостевая парковка, служба быта.
Внутри поселка стоимость участков тоже варьируется – самый дорогой может стоить на 30% выше самого дешевого Эксперты департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что участки, расположенные возле въездной группы относительно дешевы, потому что их владельцев беспокоит шум машин, въезжающих и выезжающих с территории.
К тому же у КПП могут стоять баки для сбора мусора. Вот почему продавцы на такие наделы часто предоставляют скидки 5–10%. Центральные участки могут стоить дешевле, потому что они со всех сторон зажаты чужими домовладениями.
Зато укромные уголки, где минимум машин и живут 1-2 соседа, более привлекательны и, как следствие, дороже. Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьёв добавляет, что участки возле водохранилищ – «штучное» предложение, которое особенно популярно среди любителей яхтинга.
Эти покупатели готовы купить большой надел. Застройщики это учитывают и продают большие нарезки по 1,5–2 га земли.
У въезда в поселок девелоперы делают более мелкую нарезку, иначе темпы продаж здесь замедлятся. Иногда «куски» похуже застраивают и предлагают возведенные дома в аренду – получается отдельный городок в большом поселке, часто со своей мини-инфраструктурой. Впрочем, такие решения встречаются редко из-за их слабой финансовой отдачи.
Если поселок стоит в чистом поле и рядом нет природных красот (речек и озер, соснового бора или дубравы) поблизости нет леса, водоема, разброс цен будет невелик. Бывает, что рельеф поселка сложный, тогда менее пригодные для строительства и жилья участки выставляются дешевле.
Положительный эффект
Спрос на участки зависит и от их месторасположения — он снизился в радиусе до 30 км от МКАД. Поскольку в этом поясе хорошо раскупаются таунхаусы и квартиры в малоэтажных корпусах, девелоперам выгоднее продавать домовладения, а не участки без подряда.
Если рассматривать весь первичный загородный рынок, то по состоянию на 2 квартал.2014г. в 47% поселков предлагаются только участки без подряда. Двадцать пять процентов составляют мульти форматные поселки, 23% поселков представлены в формате коттеджей и 5% — в формате таунхаусов. Доля мульти форматных поселков растет.
В структуре предложения участков без подряда 38% объектов предлагаются в диапазоне от 50 до 150 тыс. руб. / сотку, 32% участков находится в диапазоне от 150 до 300 тыс. руб. / сотку. На долю участков без подряда стоимостью менее 50 тыс. руб. / сотку приходится лишь 12% в общем объеме предложения.
Вы готовы
Стоимость участков без подряда в зависимости от стадии готовности отличается в разы. Так, средняя стоимость УБП в поселках, строительство которых только начато, составляет порядка 110 тыс. рублей за сотку.
Приобрести же участок без подряда в готовом поселке обойдется уже в среднем в 305 тыс. рублей за сотку.
Вам куда?
Если говорить о разбросе цен по направлениям, говорит Владимир Яхонтов, то разница в стоимости сотки составляет 6-8 раз. Наиболее дорогие участки традиционно на Рублевке – средняя стоимость сотки здесь равна 961 тыс. руб.
В тройку лидеров по стоимости входят также Новорижское (390 тыс. руб./сотка) и Киевское/Калужское (270 тыс. руб./сотка) направления.
Далее следуют северные направления: Ленинградское, Дмитровское и Ярославское шоссе – стоимость сотки здесь составляет от 145 тыс. руб. до 240 тыс. руб. за сотку. Самые бюджетные участки предлагаются на восточных направлениях – «средняя температура по больнице» составляет 120-135 тыс. руб
Стоимость участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД и без учета поселков, расположенных на территориях Новой Москвы
| Шоссе | Удаленность, км | УБП, рублей/сотка |
| Волоколамское | До 15 | Min 450 000 |
| Max 880 000 | ||
| Среднее 665 000 | ||
| 16-30 | Min 208 000 | |
| Max 536 783 | ||
| Среднее 405 184 | ||
| 31-60 | Min 105 000 | |
| Max 568 000 | ||
| Среднее 312 565 | ||
| От 61 и далее | Min 45 000 | |
| Max 131 108 | ||
| Среднее 75 704 | ||
| Горьковское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 99 000 | |
| Max 135 616 | ||
| Среднее 117 308 | ||
| 31-60 | Min 60 000 | |
| Max 80 000 | ||
| Среднее 70 000 | ||
| От 61 и далее | Min 59 102 | |
| Max 150 000 | ||
| Среднее 96 676 | ||
| Дмитровское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 140 000 | |
| Max 597 520 | ||
| Среднее 382 218 | ||
| 31-60 | Min 60 665 | |
| Max 263 613 | ||
| Среднее 131 818 | ||
| От 61 и далее | Min 123 750 | |
| Max 451 230 | ||
| Среднее 287 490 | ||
| Егорьевское | До 15 | Min 298 000 |
| Max 475 000 | ||
| Среднее 318 618 | ||
| 16-30 | Min 470 000 | |
| Max 500 000 | ||
| Среднее 485 000 | ||
| 31-60 | Min 21 650 | |
| Max 270 000 | ||
| Среднее 110 565 | ||
| От 61 и далее | Min 24 000 | |
| Max 62 433 | ||
| Среднее 38 676 | ||
| Ильинское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 722 700 | |
| Max 1 485 000 | ||
| Среднее 1 103 850 | ||
| 31-60 | ||
| От 61 и далее | ||
| Каширское | До 15 | Min 231 612 |
| Max 525 896 | ||
| Среднее 415 975 | ||
| 16-30 | Min 163 333 | |
| Max 597 346 | ||
| Среднее 402 216 | ||
| 31-60 | Min 134 444 | |
| Max 350 000 | ||
| Среднее 207 563 | ||
| От 61 и далее | Min 41 000 | |
| Max 500 000 | ||
| Среднее 140 372 | ||
| Киевское | До 15 | |
| (Новая Москва) | ||
| 16-30 (от 27 км) | Min 391 583 | |
| Max 1 190 476 | ||
| Среднее 633 574 | ||
| 31-60 | Min 132 000 | |
| Max 825 000 | ||
| Среднее 281 991 | ||
| От 61 и далее | Min 54 000 | |
| Max 211 905 | ||
| Среднее 120 714 | ||
| Ленинградское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 211 006 | |
| Max 757 143 | ||
| Среднее 358 756 | ||
| 31-60 | Min 80 000 | |
| Max 552 462 | ||
| Среднее 233 097 | ||
| От 61 и далее | Min 22 000 | |
| Max 55 500 | ||
| Среднее 36 277 | ||
| Минское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 31-60 | Min 70 000 | |
| Max 460 000 | ||
| Среднее 297 500 | ||
| От 61 и далее | Min 7 800 | |
| Max 210 000 | ||
| Среднее 43 985 | ||
| Можайское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 31-60 | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| От 61 и далее | Min 67 900 | |
| Max 97 667 | ||
| Среднее 82 787 | ||
| Новорижское | До 15 | Min 561 242 |
| Max 1 650 000 | ||
| Среднее 849 990 | ||
| 16-30 | Min 420 000 | |
| Max 1 200 000 | ||
| Среднее 613 048 | ||
| 31-60 | Min 90 000 | |
| Max 758 838 | ||
| Среднее 275 213 | ||
| От 61 и далее | Min 14 000 | |
| Max 433 984 | ||
| Среднее 147 491 | ||
| Новорязанское | До 15 | Min 244 000 |
| Max 500 000 | ||
| Среднее 334 223 | ||
| 16-30 | Min 110 000 | |
| Max 186 000 | ||
| Среднее 121 607 | ||
| 31-60 | Min 61 836 | |
| Max 464 000 | ||
| Среднее 166 100 | ||
| От 61 и далее | Min 33 000 | |
| Max 133 000 | ||
| Среднее 52 164 | ||
| Носовихинское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 217 125 | |
| Max 262 779 | ||
| Среднее 229 853 | ||
| 31-60 | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| От 61 и далее | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| Осташковское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 808 500 | |
| Max 1 072 500 | ||
| Среднее 940 500 | ||
| 31-60 | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| От 61 и далее | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| Пятницкое | До 15 | Min 355 000 |
| Max 1 188 000 | ||
| Среднее 511 083 | ||
| 16-30 | Min 198 000 | |
| Max 349 800 | ||
| Среднее 276 352 | ||
| 31-60 | Min 85 000 | |
| Max 581 996 | ||
| Среднее 218 426 | ||
| От 61 и далее | Min 69 000 | |
| Max 255 000 | ||
| Среднее 123 521 | ||
| Рублево-Успенское | До 15 | Min 1 940 700 |
| Max 2 670 283 | ||
| Среднее 2 305 492 | ||
| 16-30 | Min 587 400 | |
| Max 1 188 000 | ||
| Среднее 887 700 | ||
| 31-60 | Min 372 020 | |
| Max 473 480 | ||
| Среднее 422 750 | ||
| От 61 и далее | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| Симферопольское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 316 667 | |
| Max 600 000 | ||
| Среднее 458 334 | ||
| 31-60 | Min 53 400 | |
| Max 320 000 | ||
| Среднее 114 737 | ||
| От 61 и далее | Min 56 250 | |
| Max 424 500 | ||
| Среднее 142 320 | ||
| Щелковское | До 15 | Min — |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| 16-30 | Min 130 000 | |
| Max 693 000 | ||
| Среднее 283 241 | ||
| 31-60 | Min 88 333 | |
| Max 285 000 | ||
| Среднее 185 931 | ||
| От 61 и далее | Min — | |
| Max — | ||
| Среднее — | ||
| Ярославское | До 15 | Min 510 000 |
| Max 600 000 | ||
| Среднее 555 000 | ||
| 16-30 | Min 115 000 | |
| Max 732 273 | ||
| Среднее 269 776 | ||
| 31-60 | Min 60 000 | |
| Max 250 000 | ||
| Среднее 138 807 | ||
| От 61 и далее | Min 15 000 | |
| Max 150 000 | ||
| Среднее 595 666 |
Где искать
В таблице показано распределение предложения земельных участков без подряда: Преобладают наделы по Новорижской и Симферопольской трассам.
Общий объем предложения УБП (участков без подряда) по этим двум направлениям составляет 35,8% рынка. А по данным экспертов компании VescoConsulting, максимальное число земельных участков к продаже отмечено в зоне 50-70 км от МКАД.
Доверяй, но проверяй
Когда покупаешь землю, надо обратить внимание на некоторые пункты – чтобы не быть обманутым. Специалисты перечисляют «опасные повороты». Что нужно отследить перед решением о покупке?
- проверить права продавца на землю. Нужно свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю; документа-основания для регистрации права (это может быть договор, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и т. д.); кадастровый паспорт земельного участка
- проверить статус земли (не везде можно строить дом)
- участок должен быть размежеван с вынесенными границами
- проверить документы на технические условия, выделены ли мощности, каков их объем, кто будет подводить коммуникации и в какие сроки
- убедиться, что земля не имеет обременений.
Вы все проверили? Теперь настало время составить договор купли-продажи. Обратите внимание на все данные продавца и свои собственные, изучите пункты по обязательствам продавца и покупателя, а также срокам их выполнения. Посмотрите, указывается ли в документе полная сумма сделки и все реквизиты.
По данным специалистов из компании Villagio Estate, набор требований к участку во многом определяется назначением будущего дома: возводится он для постоянного проживания или сезонного.
Перед покупкой следует посмотреть на расположение соседних участков, заранее уточнить уровень грунтовых вод. Стоит узнать информацию о работе управляющей компании: сколько денег придется отдавать ей ежемесячно, будет ли стоимость повышена в будущем и насколько хорошо сотрудники справляются со своими задачами.
Генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент») Эдуард Бобровский напоминает, что покупатель может самостоятельно проверить в Росреестре по кадастровому номеру, стоит ли данный участок на учете, как его разрешено использовать, когда он был переведен, кадастровую стоимость для расчета налогов. Выписка из ЕГРП позволяет понять правообладателя и документы на компанию.
Опытные риэлторы считают, что покупать участок в поселке, где только стартовали продажи, чрезвычайно опасно. Лучше всего обратиться туда, где реализована часть объектов, а еще надежнее – уже построены какие-то дома. Причем выбирать участок проще рядом с уже строящимся соседом: тогда, возведя свой коттедж, собственник будет жить в готовом квартале, а не любоваться на стройку под окнами.
