Коттеджный поселок «Боярово»: без формата

Хотите ли вы загородный дом? Не деревянный коттедж или щитовую дачу, а дом с газом, электричеством, скоростным интернетом, исправно работающими водопроводом и канализацией?

Большинство скажут: «Да, конечно!». Да я и сам бы так ответил, не раздумывая, во всяком случае лет пять-десять назад. А вот теперь попросил бы немного времени для принятия решения, потому как стал мудрее с годами. Сегодня, получив такое предложение, поговорил бы с женой да с детьми, посчитал всё, почитал, совершил несколько звонков приятелям. Словом, интеллектуально потратился. И только после этого дал бы взвешенный ответ, и не факт, что положительный. Потому что одно дело – сезонный дом под Москвой, в который наезжаешь исключительно отдохнуть, развеяться – шашлык, шезлонг, рыбалка, морковка с огородика. Платишь приемлемый взнос в ДНП за чистоту и порядок, а за остальное и голова не болит. Другое дело – солидный каменный дом. Держать его под сезонное периодическое использование – весьма накладно. Да, для немереного семейного бюджета дополнительный расход, скорее всего, будет необременительным, даже незаметным. А если он, этот бюджет, самый обычный? Как у большинства одноклассников? За обслуживание посёлка – заплати.  За поддержание коммуникаций в рабочем состоянии, особенно, в холодное время года – заплати. Текущий ремонт дома не отложишь на неделю или больше – снова расход. И про набегающие день за днём коммунальные платежи тоже забывать не стоит. Короче, прореха в бюджете с кулак размером вырисовывается.

Ну, хорошо. Можно, к примеру, продать свою городскую квартиру или ещё умнее поступить – сдать её внаём, и уже после отъехать в экологически чистый район. Жить в лесу или в поле, наблюдать за жизнью зверей и птиц. Ну а ребёнка-то в школу или садик пять дней в неделю возить и забирать потом надо? Надо. А случись болезнь какая, доктор доедет ли? А на работу в столицу ранним утром и по темноте потом, в сумерках обратно добираться? В общем, поневоле задумаешься.

На мой взгляд, владение серьёзным загородным домом для жителя столицы – вещь скорее статусная, нежели жизненно необходимая. Однако, для русского человека характерна любовь к широкому жесту. А потому строятся и строятся вокруг Москвы коттеджные посёлки с каменными хоромами. То в одном месте, то в другом. Выкупаются новыми домовладельцами, словно не рабочие с инженерами, не учителя с военными, а только удачливые бизнесмены и коммерсанты населяют сердце нашей Родины. Хотя, возможно, я просто недооцениваю своих сограждан. Хорошо бы так.

Есть на юго-востоке Московской области, сразу за Бронницами, коттеджный посёлок с величественным названием «Боярово». Этому своему названию посёлок старался соответствовать с самого своего основания, случившегося в начале десятых годов текущего века.

Вот цитата из рекламного текста того времени:

Ну чем не боярский дом?

Коммуникациями посёлок обзаводился не сразу, а в течение пары лет. Пока шло, разделённое на несколько очередей, строительство, разбилась в хлам подъездная дорога. Летом 2014 её пришлось заново асфальтировать. Строительство вела компания «Barex Group».

Не хочу сказать ничего плохого, но в отзывах о КП «Боярово», оставленных в 2015 году, в адрес застройщика были высказаны некоторые претензии.

К счастью, таких оценок было немного. Как, впрочем, и вообще оценок. О «Боярово», кроме как в рекламных целях, мало что писалось. Поэтому, как там обстояли дела самом деле, что было, а чего не было – сейчас разобраться трудно. Да, наверное, и не нужно.

Но вот вам голый факт – на сегодняшний день из 135 участков КП «Боярово» продан 81. Свободных, стало быть, 54. А концепции посёлка, охарактеризованной как «в едином архитектурном стиле», к настоящему моменту, пришёл конец. Теперь земли КП распродаются уже без обязательного подряда, хотя и с проложенными до границ участков коммуникациями.

Устал ли застройщик? А ведь продавать полностью готовые к заселению дома – это колоссальная ответственность, да и затратно весьма. А, может быть, уже получил он сполна всю запланированную с посёлка прибыль (дома с участками тут продавались по цене от 6 600 000 до 9 300 000 руб.)?

Но это я вперёд забегаю, этой информации на сайте посёлка (http://svoiadacha.ru/boyarovo/) вы не отыщете. Здесь всё чин чином – генплан, историческая справка, красивые фотографии домов, близлежащего озера, лесной земляники и рабочих, подключающих готовый дом к газовой магистрали. Разве что прежде безусловное утверждение продавца о каменных домах трёх типов сменила в тексте более размытая формулировка.

Обобщенно сказано, неконкретно, а на сегодняшний день, по сути, и неверно, потому что, позвонив в компанию «Своя дача», я узнал от менеджера, что теперь никаких готовых к заселению домов «в едином стиле» в КП «Боярово» нет и, скорее всего, не будет. Есть два «недостроя» и три фундамента типа «бетонная плита». Остальные незастроенные участки, как я сказал выше, решено было продавать без обязательного подряда.

На генеральном плане посёлка свободные наделы выкрашены в зелёный цвет – это всё участки площадью от 10 до 17 соток, стоимость одной сотки оценивается в 27, 30 либо 35 тыс. руб. Тут к месту было бы продемонстрировать выборочную таблицу, которую я обычно составляю для удобства понимания объективной реальности. Но в КП «Боярово» не всё так просто. Поскольку участки продаются с, уже проложенными до их границ, коммуникациями, а оплатить произведённые работы есть дело чести и совести каждого покупателя, то как поступают в таком случае в других посёлках? Извещают о так называемом «коммуникационном сборе», и сумма его всегда чётко обозначена. А в «Боярово» она не только обозначена, она ещё и строго индивидуализирована, потому что к разным участкам проведены разные коммуникации. Электричества, к примеру, хватило всем, а вот газа, воды и канализации – не каждому.

И разница в цифрах, в зависимости от места расположения, может у двух разных наделов достигать нескольких сотен тысяч рублей. Смотрите сами.

Таблица 1.

№ участка Площадь участка (сотки) Цена (руб.) за 1 сотку Цена земельного участка (руб.) Имеющиеся у границ участка коммуникации Цена участка с коммуникациями (руб.)
84 10 35 000 350 000 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация 750 000
106 10 35 000 350 000 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ 1 000 000
49 11,25 27 000 303 750 дороги, 10 кВт эл-ва 503 750
31 11,25 27 000 303 750 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ 853 750
66 11,25 30 000 337 500 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ 987 500
63 12,15 27 000 328 050 дороги, 10 кВт эл-ва, газ 778 050
7 12,78 30 000 383 400 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация, газ 1 033 400
108 14,46 35 000 506 100 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация 906 100
88 16,29 35 000 570 000 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация 970 000
95 17,84 35 000 624 000 дороги, 10 кВт эл-ва,  водопровод, канализация 1 024 000

Сложившаяся ситуация с ценами, позволяет людям с очень разным уровнем доходов селиться в одном посёлке. Хорошо это или плохо, не мне судить. В дополнение к этой таблице приложу, пожалуй, ещё одну, по участкам, на которых что-то осталось со времени действия концепции «посёлок в одном архитектурном стиле».

Таблица 2.

№ участка Площадь участка (сотки) Цена за 1 сотку (руб.) Цена земельного участка (руб.) Имеющиеся у границы участка коммуникации Постройки Цена участка с коммуникациями и постройками
60 11,25 88 889 1 000 000 дороги, 10 кВт эл-ва бетонная плита фундамента дома площадью 123 кв.м. 1 250 000
43 и 44 11,25 102 222 1 150 000 дороги, 10 кВт эл-ва бетонная плита фундамента дома площадью 149 кв.м. 1 400 000
59 11,25 240 000 2 700 000 дороги, 10 кВт эл-ва Дом площадью 123 кв.м. без отделки. 2 950 000
42 11,25 275 556 3 100 000 дороги, 10 кВт эл-ва Дом площадью 149 кв.м. без отделки и без остекления. 3 350 556

В КП «Боярово» я поехал в понедельник с утра. Сначала, потратил около часа на движение по МКАД. Только свернув на Новорязанское шоссе, поехал чуть быстрее. Несмотря на то что Новорязанскую трассу я считаю едва ли не самой скоростной, до выезда из Москвы, потолкаться пришлось и здесь. Во всяком случае, пока не доехал до развязки в Токарёво. Дальше покатился как положено. Через 40 минут, обогнув Бронницы по объездной, на 53 километре пути, свернул с шоссе направо по указателю к селу Татаринцево. Дорога, естественно, сузилась, но по-прежнему осталась гладкой, без выбоин.

В Татаринцево царит настоящая сельская жизнь. Тишина, покой, хаборы в инее, водитель дорогого джипа набирает в канистру воду из местной колонки, две бабули, завернувшись в тёплые пуховые платки, неспешно переговариваются о чём-то у калитки, колокол звенит в Крестовоздвиженском храме, построенном тут, кстати, аж в 1737 году. Раритет! Русское барокко.

Дорога идёт вокруг села и, имея поначалу направление на юг, обогнув Татаринцево, ведёт на север. Ещё 500 метров и вот они – флагштоки КП «Боярово». Навигатор довёл меня прямо к КПП. 56 километров проехал за 50 минут.

На посту охраны меня ждёт менеджер компании «Своя дача». Выпили чаю, поговорили о судьбе посёлка. Домик охраны не газифицирован, греется электротенами, но внутри тепло. Построен он по той же технологии, что строились дома в посёлке. На бетонной плите стоят стены из газосиликатных блоков, снаружи утепленные пеноплексом, поверх которого нанесён слой штукатурки. Крыши – это многослойный толстый пирог. Жаль, что такого, скорее всего, здесь уже не будет.

А что будет? Совсем от застройщика «Своя дача» отказываться не хочет. Ищет сейчас замену прежнему, который, как была обронена фраза: «Погряз в судах». Замечу, не я это сказал. Так вот, о новом застройщике – есть шанс, что им станет одна очень известная в области загородного домостроения компания. Правда, она по большей части специализируется на работе с деревом. Так, глядишь, и от единого стиля посёлка совсем ничего не останется?

Нет. Останутся заборы. Они и дальше будут воздвигаться здесь в едином стиле.

За проживание в посёлке его жители платят сейчас примерно по 4 000 руб. с участка. Сумма взноса немного гуляет туда-сюда, в зависимости от расходов правления ДНП.

Всегда удивлялся, куда же такие посёлки девают собираемые каждый месяц суммы? В моём, к примеру, и дороги круглый год чистят и ремонтируют, и два пруда уже выкопали, и охраняют с телеметрией, и шлагбаум автоматический поставили. Каждый год что-то посёлку прибавляют, а собирают по 800 руб. с участка. В конце финансового года уже третий период подряд правление решает куда употребить сэкономленные деньги. А здесь, в «Боярово» вся перспектива в том, чтобы, когда посёлок, наконец, наполнится жителями, уложить этот сбор в 2 400 руб. в месяц.

Купить участок можно в рассрочку, до 6 месяцев – беспроцентную, больше 6 месяцев – под 15% годовых. Естественно, после 50% первоначального взноса.

Наговорились. Пошли на улицу, а там зима, как в Якутске.

Дома в ряд. Дороги расчищены. Фонари освещения стоят. Солнышко сквозь морозную мглу пробивается.

Какого-то фантастически красивого вида вокруг нет. Своей северной частью «Боярово» выходит к объездной Бронницкой дороге. С востока подступает толстая и старая лесополоса.

На западе, через поле, виднеется настоящий лес.

На юге расположено старинное село.

До крупного озера (Отра) два км пути, до Бронниц, в которых имеется вся необходимая для цивилизованной жизни инфраструктура, не меньше семи.

Словом, ничего сверхъестественного, уникального. Даже если бы оставался «Боярово» в прежней своей парадигме, с ровными улицами и тремя типовыми проектами домов, даже тогда принял бы я его за обычный посёлок комфорт-класса. И собственную уникальность должен он создавать атмосферой, духовной внутренней жизнью и т.д. А теперь что с ним будет, вообще, неясно. Словом, как место для социальных инноваций, «Боярово» – чистый лист.

А просто пожить? Тут надо помнить, что у посёлка имеется два существенных преимущества перед другими посёлками района. Здесь хороший набор уже действующих коммуникаций. И земля стоит дешевле, чем у остальных, поэтому позитивные перспективы у КП «Боярово» есть.

Таблица 3. Стоимость участков без подряда юго-востока Московской области

Название Площадь участков (сотки) Объявленные коммуникации Цена (руб.)
КП «Ромашкино» 14-24 Электричество, газ 700 000 — 1 200 000
КП Южное Полесье 10-16 Электричество, газ 650 000 — 907 500
ДП «Долина озёр» 6-20 Электричество 250 000 — 1 600 000
КП «Боярово» 7-17 Электричество, газ, канализация, водопровод 503 750 — 1 033 400

 

Григорий Николаев, специально для портала dompodberem.ru

Rieltor
Оцените автора
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Коттеджные поселки в Подмосковье, Таунхаусы, Коттеджи