Как чувствовал себя рынок загородной недвижимости в 2017 году? Что изменилось в частном домостроении и можно ли делать прогнозы на следующий год?
Статистика, которой делятся продавцы частной недвижимости, удручает всех. Девелоперы говорят о сильном снижении спроса на ранее популярные таунхаусы и прочие блокированные дома (падение на 60%).
Коттеджные поселки совсем приуныли: и первичные, и вторичные. Самым большим спросом сегодня пользуется земля без подряда. Почему так происходит?
Готов к труду и обороне
Конечно, главной причиной такого провала на рынке стала общая экономическая ситуация в стране. Если раньше рынок купался в нефтедолларах, то нынче нефть подешевела, а расходы на оборонную промышленность и военные операции выросли.
Банки нервничают, закрываются. Малый и средний бизнес лихорадит, во многих отраслях сокращают количество работников. При этом инфляция растет. Словом, денег у всех мало, а когда мало денег, люди думают о еде – не о коттеджах.
Народ перешел на режим выживания. Тем не менее рынок отчаянно борется за существование и пытается подстроиться под ситуацию.
Земля без подряда
Самый популярный загородный продукт, на который приходится около 60% сделок – УБП. Это объяснимо. Во-первых, на свободном участке можно построить любой дом (даже совсем простой и маленький), во-вторых, людям так надоело есть продукты из пластмассы, что они устремились к земле и сами выращивают фрукты-овощи.
Некоторые даже обзавелись собственными мини-фермами – земля всегда прокормит. Кто-то из покупателей считает, что тяжелые времена не навсегда, и инвестиция в землю прибыльна – пусть это долгие деньги, но они все же вернутся с процентами (хотя бы инфляцию покроют).
Блокированные дома
Оказались «заблокированными» – спрос на них упал. Девелоперы рассматривают таунхаусы как антикризисное жилье, которое в тяжелые времена позволяет человеку жить в экологически чистом месте, иметь пару соток, но не переплачивать за отдельный дом.
Аналитики отмечают, что подобный вариант выбирают как семейные пары с детьми, так и молодые люди без детей – аудитория широкая. Тем не менее спрос на таунхаусы падает.
В свою очередь, застройщики пытаются догнать покупателя и предлагают ему меньшую площадь (около 100 кв. м), но ситуацию это не сильно спасает. Почему? Нет денег. Собственные 100 квадратов хорошо, но к ним надо прибавить траты на отделку, содержание дома, стоимость бензина (дорога из ближнего Подмосковья – 15 км от МКАД – до центра Москвы и обратно стоит около 500 руб.).
Среди покупателей таунхаусов много «ипотечников», людей, которые берут кредит в банке. А для того чтобы взять кредит, надо быть уверенным в завтрашнем рабочем дне. У многих такой уверенности уже нет, потому ипотека стала более опасным приключением.
Дуплексы предполагают большую площадь одной секции и больше земли, прилегающей к ней. Разумеется, они стоят дороже и подходят большим семьям или более обеспеченным людям. Если падает спрос на таунхаусы, то на дуплексы он падает и подавно. Застройщику же невыгодно разбрасываться землей и гадать – купят большие метры или нет.
Вот почему дуплексы часто включают в мульти форматные поселки. Всего, по данным департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, за последние четыре года таунхаусов предлагали на 40% больше, а спрос на них упал на 65% – впечатляющие цифры.
При этом 60% покупателей хотят купить секцию в комфорт-классе, 20% согласны на эконом-вариант, а на элиту и бизнес- находится лишь по 10% желающих.
Печальная участь «единой концепции»
Презрительно именуемый застройщиками «шанхай» переживает свое второе рождение, а «поселки с единой архитектурной концепцией» уходят в небытие.
Естественно это только тенденция, но она хорошо заметна. Не хотят и не могут больше покупатели платить за стиль «двое из ларца», за навязанные метры, отделочные материалы. Богатая инфраструктура себя не окупает, поэтому вкладываться в нее продавцы не хотят.
Поселок поселку рознь, есть и очень удачные – так говорят эксперты. Конечно, всегда найдется что-нибудь очень удачное, но в целом никому уже не нужен размах, причалы с яхтами и гостиницы для гостей возле КПП. Впрочем, есть варианты простой единой концепции, когда все дома деревянные или каркасные.
Они попроще, и на них скорее согласятся. В третьем квартале 2017 года было продано 230 коттеджей, что равняется 6% в общей структуре сделок. В среднем по рынку покупка коттеджа обходится сейчас в 26,1 млн руб., а таунхауса – в 14,2 млн руб. Но покупатели ожидают, что таунхаус будет стоить около 6 млн руб., а дом до 8 млн руб.
Однако, принимая во внимание риски возможного недостроя, говорит Антон Архипов, представитель департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, покупатели нередко останавливают свой выбор на жилье в более высокой степени готовности, что отражается на конечной сумме сделки – она становится выше.
Вторичный рынок коттеджей
Это, пожалуй, наиболее пострадавший сегмент. У кого горе горькое, так это у желающих продать обжитой дом. Во-первых, считается, что после 5 лет дом морально и технически устаревает.
Во-вторых, в «старых» домах видны все дефекты строительства. В-третьих, предложений слишком много. В-четвертых, раньше не скупились на метры, отделочные материалы.
Кому сейчас продашь мраморные полы в сочетании с текущим балконом? Элитные коттеджи долго ищут своего покупателя и иногда находят, а вот бизнес-класс пострадал больше других – спрос на него составляет всего 6%-12% от общего спроса на частные дома.
Вероятно, так получилось потому, что бизнес-класс – это, как говорится, ни два, ни полтора. Он пышнее скромного дома, но не дотягивает до роскошного премиум-сегмента. А ведь именно на бизнес-класс девелоперы делали основную ставку в золотые годы, так что таких домов в Подмосковье много.
Чтобы продать свой товар, продавцы вынуждены демпинговать, не брать в расчет стоимость внутренней отделки. Большие дома дороги в обслуживании, а люди теперь считают деньги – тот, кто готов оплачивать большие счета за газ и электричество, в состоянии купить элиту, а кто не готов, купит эконом-класс. Словом, владельцы данного сегмента «погорели» капитально.
Усушка, утруска
Определение сегментов претерпело сильные изменения за годы кризиса. Во-первых, появился новый – комфорт-класс. Это бывший эконом, которого так всем когда-то не хватало и который нынче перешел в категорию почти летних дач, «диогеновых бочек».
А комфортом стали называть бывший эконом – участок около 6-10 соток и дом порядка 100-150 кв. м из недорогих материалов (брус, отечественное бревно, каркас всех видов с отделкой из сайдинга). Пено блочный оштукатуренный дом 200-300 квадратов на участке 10-15 соток вполне тянет на нынешний бизнес-класс, хотя раньше для этого сегмента 15 соток считались нижним приличным порогом, а в идеале к солидному коттеджу прилагались 30 соток.
Все, что просторнее и дороже уже элита. Дорогие дома по-прежнему строят (или построены) из кирпича или из дерева, но от Хонки. На участке может располагаться дом для персонала, парковка для хозяев и гостей, разные дополнительные постройки (бани, дорогие площадки для барбекю).
Лесные участки тоже стараются отдать под дорогие проекты. Перераспределение сегментов коснулось и таунхаусов. Там мы наблюдаем аналогичную картину – уменьшение площади и количества соток. Наибольшим спросом во всех форматах пользуется комфорт-класс, то есть недорогое жилье из среднего качества материалов. Он уверенно шагает впереди всех.
Бегство в муравейники
Увидев, что частное домостроение теряет спрос, застройщики принялись плодить многоквартирные дома. Жилплощадь там дешевле, спрос пока есть, прибыль надежнее.
Пока в Москве предложение опережает спрос, затоваренность рынка еще присутствует, но если многие компании разорятся (а это уже происходит), предложение упадет – тогда возможно цены поднимутся. И все же, по прогнозам аналитиков, рынок недвижимости еще не достиг дна, потому что, помимо частного домостроения, есть малоэтажное, многоэтажное.
Покупатели не исчезли, они лишь изменили свои предпочтения и ведут себя осторожно. Но предсказывать будущее в нашей стране бессмысленно. Кто-то уверяет, что повышение цен имеет 7-летний цикл, однако скорее всего прошлые регулярные взлеты – лишь случайные совпадения. На самом деле ситуация плохо предсказуема.
У кого есть деньги и желание поселиться за городом, может не откладывать покупку земли. А кто желает приобрести вторичный коттедж, вообще хозяин положения. Выбор домов огромен, многие продавцы готовы идти на уступки. Важно соблюдать сегмент, который вы выбрали.
Не надо строить на 6 сотках дворец или вкладывать много денег в дорогую отделку. Если вы задумываетесь о ликвидности, а о ней стоит думать всегда, будьте на одной волне с рынком – не перебарщивайте с метражом, начинкой дома. Тогда и продать, если что, будет легче.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
