Благодаря ослаблению рубля и эпидемии коронавируса загородный рынок недвижимости, можно сказать, воспрянул ото сна – после многих лет стагнации существенно вырос спрос не только на аренду, но и на покупку загородных объектов.
Однако предложение, в основном состоящее из участков без подряда (и часто без коммуникаций), слабо отвечает запросам клиентов. А крупные девелоперы вернутся на рынок, только если спрос продержится на высоком уровне хотя бы в течение полутора лет, считают риелторы.
Спрос на недвижимость в пандемию
Загородный рынок московского региона пребывает в глубокой стагнации уже более 10 лет.
Как отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), период расцвета закончился еще в кризис 2008-2009 гг., и с тех пор уровень спроса был несопоставим с докризисными показателями. Однако 2020-й дает надежду на ренессанс.
По данным «Инкома», уже по итогам I квартала в Подмосковье было продано 3 984 лота — на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Интерес к загородным объектам подстегнуло резкое ослабление рубля в марте – граждане по привычке бросились конвертировать дешевеющую валюту в любые квадратные метры.
А затем подоспела и эпидемия covid-2019, отправившая в нокаут городской рынок недвижимости, но оказавшаяся на руку рынку загородному. Сначала, конечно, отреагировала аренда. Риелторы ощутили всплеск запросов такого рода в марте, еще до введения карантина: клиенты стремились переехать в отдельный дом, подальше от мест скопления людей, рассказывает Анна Раджабова.
А когда стало понятно, что летние заграничные отпуска у россиян отменились, популярность подмосковных коттеджей выросла еще больше. Вслед за арендой быстро подтянулся спрос и на покупку загородной недвижимости.
«Месяцы самоизоляции привели многих к мысли, что иметь загородный дом может оказаться практически спасением», — говорит Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль». «К приобретению загородного дома или участка нынешняя обстановка подтолкнула даже тех людей, которые рассматривали эту идею в далекой перспективе», — вторит ей Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».
Впрочем, весна вообще является пиковым сезоном на рынке загородки — те же участки без подряда (УБП) многие покупают весной для того, чтобы что-то успеть построить к зиме, вырастить урожай и т.д. И в нынешнем году ситуация с коронавирусом только усилила эти желания, выявив все плюсы загородной жизни, считает Елена Яковлева, и.о. директора офиса продаж «Чехов» АН «Century 21 Римарком», Однако вклад карантина в ажиотаж на загородном рынке все же больше, чем весны как таковой.
Потому что в целом спрос на подмосковную первичную «загородку» во II квартале 2020 г. увеличился сразу на 13% по сравнению с весной (II кварталом) прошлого года (относительно I квартала 2020-го — на 8%). По данным «Инкома», за четыре месяца в области было продано 4,3 тыс. лотов. В Новой Москве продажи и вовсе подскочили на треть в годовом выражении: если в марте-июне 2019 г. здесь было совершено 155 сделок, то на том же отрезке нынешнего года — уже 206.
По словам Елены Яковлевой, в связи с ажиотажем «покупателей в сегменте «эконом» даже ставят в листы ожидания, чего не случалось, на моей памяти, никогда». Высокобюджетный сегмент также не страдает от недостатка спроса. По данным компании «Метриум», на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья количество обращений в связи с арендой и покупкой домов весной 2020 г. увеличилось на 50% относительно аналогичного периода 2019 г. В марте спрос вырос на 25% в годовом выражении, в апреле – на 60%, в мае – на 70%.
Активизировался и вторичный рынок. «Если оценивать уровень спроса нынешней весной и весной прошлого года, то можно отметить, что спрос на участки без подряда в Новой Москве увеличился на 20-25%, на дома в СНТ — на 20%, на таунхаусы и дома в коттеджных поселках – в диапазоне 10-15%», — говорит Анастасия Ковалева.
Похожие цифры приводит и Елена Яковлева по вторичному рынку Подмосковья: «За год интерес к покупке участков вырос на 20%, к покупке дома – примерно на 10%, причем спросом пользуются как дома в СНТ, ДНП, так и в организованных коттеджных поселках».
На первичном рынке львиная доля подмосковных покупателей – 76% — выбирают участки без подряда. Это столько же, сколько и год назад, и на 3 п.п. больше, чем в прошлом квартале. 12% купили квартиру в «малоэтажке» (-2 п.п. и -1 п.п. соответственно), 7% – коттедж (+1 п.п. и -2 п.п.), 5% – блокированный дом (+1 п.п. за год и так же, как в I квартале).
Структуру спроса определяет предложение: большинство покупателей предпочитают недорогие УБП, потому что именно они формируют 75% экспозиции. «На самом деле желающих купить готовое загородное жилье гораздо больше, но стремления клиентов разбиваются о дефицит такого предложения», — подчеркивает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Например, в Новой Москве, где участки без подряда составляют только половину рынка, этот формат во II квартале выбрали 42% клиентов – на 3 п.п. меньше, чем в прошлом году. При этом интерес к блокированным домам (таунхаусам) и коттеджам увеличился. Если во II квартале 2019 г. на них пришлось, соответственно, 15% и 21% спроса, то в марте-июне нынешнего – 17% и 24%.
Оставшиеся 17% ново московских покупателей приобрели квартиры в малоэтажных домах. За год популярность формата сократилась на 2 п.п., что и понятно – «карантиниться» приятнее поближе к природе, а квартира за городом — все равно квартира. О повышенном интересе к коттеджам и таунхаусам, готовым или почти готовым к заселению, сообщают и застройщики. Например, в фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» уже по итогам марта зафиксировали рост обращений на 20-25% в среднем, причем рост спроса на построенные и отделанные односемейные коттеджи оказался более чем двух кратным.
В апреле-мае ситуация сохранилась, несмотря на введение карантина и трудности с показом объектов и регистрацией сделок, подчеркивает Ольга Магилина, заместитель гендиректора компании. Важно, что подавляющее большинство покупателей рассматривают «загородку» как место постоянного проживания, а не в качестве дачи.
По данным «Инкома», 8 из 10 клиентов, приобретающих жилье за городом, выражают желание жить там постоянно. 55% покупателей выбирают для этого коттедж, 30% — таунхаус или дуплекс, 15% — квартиру в малоэтажном доме. Основная часть планирующих переехать — 60% — пока проживают в «старой» Москве. По словам Анастасии Ковалевой, сегодня в риелторских компаниях уже стали привычными альтернативные сделки, когда клиент продает квартиру и сразу же приобретает загородный дом. «И с начала лета таких сделок не становится меньше, чем это было весной», — отмечает Ковалева.
Это позволяет надеяться на то, что всплеск интереса к «загородке» – не кратковременное явление, которое рассосется само собой, как только все придет в норму, а новый тренд. Популяризации загородного образа жизни всегда мешала необходимость ежедневных поездок в офис по пробкам, однако карантин доказал, что сотни тысяч москвичей вполне могут работать и из дома – где бы этот дом ни находился.
Многие продолжают это делать и после отмены режима «самоизоляции», с разрешения работодателей. Скорее всего, значительная часть таких работников не вернутся в офисы, даже когда эпидемии covid-2019 окончательно уйдет в прошлое, так как «удаленка» выгодна компаниям – можно сократить расходы на аренду офисных площадей. «После снятия ограничений новый формат имеет все шансы закрепиться на рынке труда: в Госдуму уже внесли законопроект, регулирующий права и обязанности сотрудников на «удаленке».
Вполне возможно, что нововведения приведут к снижению маятниковой миграции: людям больше не придется ежедневно ездить в офисы. Таким образом, покупатели смогут расширить зону поиска жилья и обратить внимание на Подмосковье, поскольку вопрос с транспортной доступностью отчасти утратит свою актуальность», — отмечает Анна Раджабова.
Конечно, большинство бывших офисных сидельцев все равно останутся в Москве, поближе к развитой инфраструктуре, но даже если процентов 10 из них решат переехать «на природу», загородному рынку гарантировано счастливое будущее. Останется только в разы увеличить объем качественного предложения, которое пока в явном дефиците.
Предложение
Как уже было сказано выше, предложение на подмосковном загородном рынке в основном представлено участками без подряда.
По данным «Инкома», 75% из 43,8 тыс. объектов на первичном рынке – это УБП. По сравнению со II кварталом прошлого года их доля увеличилась на 3 п.п. 10% предложения составляют квартиры в малоэтажных домах (-3 п.п. за год), 9% – коттеджи (+2 п.п.), 6% – таунхаусы и дуплексы (-2 п.п.). 81% лотов относится к сегменту «эконом», 12% – это комфорткласс (-1 п.п.), 3% – «бизнес» и 4% – высшие ценовые сегменты.
Практически такой же структура рынка была и в прошлом году. «Как видно, дешевые и часто некачественные участки без подряда составляют сейчас основную долю рынка. Предложение с застройкой, особенно в высокой степени готовности, напротив, находится в большом дефиците», — отмечает Дмитрий Таганов. Новые поселки с застройкой практически не выходят на рынок. С III квартала 2019 г. по II квартал 2020 г. включительно на рынке появилось 60 проектов (против 68 за предыдущий год). Только 14 из них (23%) подразумевают застройку: 12 – коттеджами, один – коттеджами и дуплексами, еще один – «малоэтажкой».
Остальные полностью состоят из УБП. В Новой Москве ситуация получше: УБП там половина рынка, из трех новых поселков два — с застройкой коттеджами уровня «комфорт» и «бизнес» и один с участками экономкласса. Однако доля Новой Москвы в общем объеме предложения на загородном рынке московского региона едва достигает 4,4% (1 998 лотов, по информации «Инкома»), поэтому погоды она не делает.
В связи с низкой девелоперской активностью и повышенным спросом общий объем предложения в Подмосковье за год сократился на 16%, а в Новой Москве — на 22%. На всплеск спроса на фоне пандемии пока успел отреагировать только сегмент участков без подряда. По словам Елены Яковлевой, земельные участки на продажу сейчас появляются не только в новых локациях, но и уже в обжитых ранее, то есть старые СНТ расширяются за счет новой нарезки и присоединения к ним новых территорий.
А вот для того, чтобы начало расти количество новых поселков с застройкой, повышение спроса должно носить устойчивый характер. «Сначала это будут камерные поселки не более чем на 10-15 домов. Однако если высокий уровень спроса сохранится по крайней мере в течение полутора лет, на загородный рынок могут вернуться крупные девелоперы с масштабными проектами», — говорит Анна Раджабова.
Ольга Магилина даже не исключает выход на рынок загородной недвижимости новых игроков, ранее специализировавшихся на городском жилье. Однако пока этого не произошло, покупательский ажиотаж только увеличивает дисбаланс между спросом и предложением. «Например, в формате УБП предложение превышает спрос в разы, сейчас на рынке много дешевой земли без коммуникаций и инфраструктуры, которую понимающие люди не возьмут.
В формате таунхаусов ситуация другая: желающих приобрести такое домовладение много, но проблема в том, что новых поселков с таунами не выходило больше полутора лет. Я уже не говорю о сегменте готовых домов: подобного предложения на рынке насчитывается от силы 5%, а отложенный спрос здесь большой», — подчеркивает Дмитрий Таганов. По оценке «Инкома», 55% подмосковных поселков продаются плохо, причем примерно четверть представленных на рынке проектов подолгу стоят вообще без сделок.
В элитном сегменте, по словам Анны Раджабовой, сегодня около 80% предложения приходится на морально устаревшие дома, спроектированные еще в 2000-е годы. Новые объекты возводят преимущественно частные девелоперы, причем чаще всего речь идет о точечной застройке.
Соотношение спроса и предложения, естественно, отражается на ценах. По данным «Инкома», средняя стоимость первичных УБП, которых на подмосковном рынке значительно больше, чем нужно, по итогам II квартала упала до 2,5 млн руб., то есть на 14% по сравнению с прошлым годом и на 4% — относительно I квартала 2020 г., несмотря на ажиотаж. А наиболее заметно подорожали таунхаусы (до 16,8 млн руб.) – на 27% за год и на 17% за квартал – их на загородном рынке меньше всего, при этом новые проекты такого формата не появляются.
