В кризис застройщики подстроились под покупателей и внесли изменения в типичные для каждого класса поселки. Появился и новый класс – комфорт. Разберем характер каждого сегмента на примере его типичного представителя.
Премиум-экстраверт
Для поселков экстра-класса была характерна уединенность и камерность. Такие маленькие клубные поселения можно встретить и сейчас (например, КП «Катина горка» на 19 домов), но их все меньше, потому что покупателю выгоднее купить 10-15 соток, а не гектар. Стало быть, и застройщику выгоднее продавать участки мелкие нежели крупные.
Как положено, премиум-дома большие, но если раньше их метраж поражал воображение, то нынче все скромнее – в среднем 600-1000 кв. м. Основные направления, по которым можно найти дом премиум-класса – Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, причем Новорижское намного опережает Рублевку по количеству предложения.
Характерным признаком нового времени стало вымывание элиты с загородного рынка. Если строительство и продажи начались в прошлом году, то они продолжаются, о закладке новых проектов в 2015 году пока все молчат. Компенсировать провалившийся рынок элиты могут вторичные дома – они пришли к покупателям целыми шеренгами.
Непременным признаком элитного жилья считаются кирпичные стены, кровля из металлочерепицы или меди, натуральные материалы внутри (гранитные ступени и полы, паркет с инкрустацией, потолки не ниже 3-4 м). Вот пример описания свежего проекта «Шато Соверен» (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе).
Фундамент сборный ж/б или монолитный. Стены – кирпич (2 кирпича + утепление). Межэтажные перекрытия – монолитный ж/б. Кровля: утепленная по горизонту или теплая кровля.
Окна: деревянные (сосна 1-го сорта с двухкамерным стеклопакетом). На территории есть бассейн, spa-центр и даже вертолетная площадка для желающих улететь или прилететь. На каждое землевладение выделено по 20 кВт, что достаточно много по сравнению с «экономными» 5-10 кВт.
Где же бизнес?
Дома бизнес-класса потеряли ориентацию в пространстве и впали в уныние – это данные вторичного рынка. На первичном – бизнес-поселки строятся, но в небольшом количестве.
Их площадь упала с 400-800 кв. м до плюс-минус 300 кв. м. По словам Натальи Алехиной, руководителя отдела продаж поселка «Фламандия eco village» (реализуемого в партнерстве девелоперской компанией Neumark и GOOD WOOD), в 2015 году основные продажи складывались из участков под застройку, при этом было продано около 30 домов с участком (половина предложений), а вторая половина покупателей заказали строительство типовых домов с некоторыми изменениями.
Предпочтительный метраж дома в 2015 году, продолжает Наталья Алехина, составил 150-250 кв. м. Как и прежде поселки бизнес-класса должны быть оснащены всеми централизованными коммуникациями: водой, канализацией, магистральным газом. В идеале, на каждое домовладение выделяется мощность 15 кВт.
Поселковая охрана тоже входит в джентльменский бизнес-набор. Правда, стоит обратить внимание на то, что такая охрана не предполагает слежение за конкретными домами. Поселковые охранники (как правило, ЧОП, с которыми заключен договор, всего лишь стоят у КПП и регулярно патрулируют улицы).
Вывоз мусора закреплен за специальной службой, которая приезжает каждый день (или реже). Договор с этой службой подписывает правление, а плата за услуги входит в общепоселковые взносы. Поселок «Фламандия eco village» позиционирует себя как бизнес-проект. Расположен он на юге от Москвы, 28 км от МКАД по Новокаширскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе (эти направления раньше не относились к данному сегменту).
Средняя цена за сотку начинается от 400 тыс. руб., возле озера и леса участки, как водится, дороже. Застройщики решили выбрать единую архитектурную концепцию и предложили покупателям популярный стиль фахверк, на территорию проведено оптоволокно.
Помимо живой охраны за порядком следят и камеры видеонаблюдения, а возле КПП предусмотрена гостевая парковка. Правда, не совсем понятно, кому она нужна, ведь гости предпочитают парковаться возле дома хозяина, поэтому многие домовладельцы мостят небольшие площадки за своим забором или на участке.
Инфраструктура в бизнес-поселках обязательна. В нашем примере застройщик собирается возвести школу и детский сад. Позднее эти детские учреждения станут муниципальными и будут прикреплены к городу Домодедово. Новым явлением в поселках стал так называемый мультиформат, когда застройщик пытается угодить всем покупателям. Кто побогаче, покупает дом, у кого нет желания следить за своим коттеджем и нет на него денег, покупает таунхаус.
В нашем случае коттеджи интересны своим архитектурным решением – это стеклянный фахверк, то есть дома с панорамным освещением. Есть дома в стиле шале с кирпичным первым этажом и деревянным вторым. Тоже достаточно интересное решение, которое наверняка привлечет покупателей.
Есть и полностью деревянные дома. Однако бизнес-сегмент не позволяет использовать абы какой древесный материал, поэтому застройщик выбрал клееный брус. Смотрятся такие дома солидно, стоят недешево, но цена оправдывает себя – такой дом не дает сильную усадку, не гуляет.
Помимо индивидуальных проектов в поселке строятся флэтхаусы (малоэтажные квартирные дома) с квартирами по 128 кв. м и дуплексы по 146 кв. м. Дуплексы появились в Англии – так родственники решали свои семейные проблемы. Если разъезжаться не хотелось, а вести хозяйство нравилось самостоятельно, две семьи приобретали один дом-дуплекс.
У каждого была своя входная дверь, немного своей земли. В то же время семья всем составом могла собраться теплым летним вечером и поделиться последними сплетнями.
Главная проблема дуплекса – хорошая звукоизоляция общей с соседями стены. Кстати, сегодня некоторые частные инвесторы покупают такой вид жилья – в одном крыле живут сами, а второе сдают в аренду. Это очень удобно – жилец всегда под присмотром.
Загадочный комфорт
Этот термин – явление новое. Неловкая попытка риэлторов отделить дом от откровенной дачи На самом деле «комфорт» – это бывший эконом, но повышенный в звании из-за кризиса. Спрос на такие дома всегда был огромен. Только в «жирные» годы риэлторы не хотели связываться с менее выгодными проектами, а сейчас никуда не денешься.
С уверенностью можем сказать, что эконом- и комфорт-класс – наиболее востребованные сегменты. Прежде всего их любят за недорогие материалы, которые используются при строительстве. Это бетонные блоки всех пород, сип-панели. Выстроил такой домик, обшил его сайдингом, и вот уже перед нами симпатичный, аккуратный коттедж.
Для кровли обычно берут гибкую черепицу, подвалов не делают. Метраж предпочтителен небольшой – 100-250 кв. м., при этом пространство используется все. Если в премиум- и бизнес-сегменте владельцы годами могу не заходить в определенные помещения, класс комфорт скромен и лишнего не держит. За счет такой рациональности и затраты на обслуживание дома меньше.
От эконом-класса, считает Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, комфорт отличается развитой социальной, коммерческой и развлекательной инфраструктурой, строительными материалами лучшего качества.
А спрос на подобные дома таков, что в поселке Kaskad Park за 2015 год полностью реализовано более 200 квартир в таунхаусах, а в ЖК «Домодедово Таун» – более 100. Вообще, надо не забывать, что застройщики снижают не только сотки на участках, но и квадратные метры в домах. Так, квартиры в таунхаусах в KASKAD Park совсем небольшие (от 98 до 177 кв. м), но на данный момент почти полностью распродана первая очередь.
А квартиры в таунхаусах в «Домодедово Таун» (от 102 до 185 кв. м) – распродана первая очередь и частично вторая, третья очередь. А вот по поводу богатой инфрастуктуры возникает вопрос – откуда ей взяться, если дома не такие дорогие? Выход один – пристраивать поселки поближе к чужим очагам цивилизации.
А покупателям совет – прежде чем решиться на покупку, узнайте, примут ли вашего ребенка в детский сад соседнего поселка, продадут ли вам абонемент в бассейн в соседнем оздоровительном комплексе. Ведь могут и отказать.
Строят комфорт как правило из пеноблоков с последующей отделкой их (оштукатуриванием и окрашиванием, отделкой сайдингом искусственным камнем). Кровля изготавливается из гибкой черепицы.
Бедный эконом
Позиция эконома предполагает, что это самые плохие дома. Однако, это не так. Разграничения на сегменты пока новое, нечеткое, не очень-то устоявшееся. Поэтому эконом и комфорт идут рука об руку.
Вот подробное описание жилого комплекса «Экодолье Шолохово» — это мультиформатный малоэтажный жилой комплекс, расположенный в 15 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе. Поселок застраивается индивидуальными коттеджами площадью от 110 до 390 кв. м. и таунхаусами площадью от 88 до 169 кв. м. Также запланировано строительство трехэтажных многоквартирных домов с одно- и двухкомнатными квартирами площадью от 29 кв. м.
Технология строительства в «Экодолье Шолохово» — это стены и перегородки из газобетонных блоков Ytong, облицованных керамическим кирпичом с дополнительным утеплением. Фундаменты всех домов свайно-ростверковые с железобетонными сваями заводского производства.
Межэтажные перекрытия – также заводские железобетонные плиты. Стандартная кровля – многослойный «пирог», обеспечивающий эффективное утепление, паро- и гидроизоляцию под металлочерепицей от ведущих производителей. Жилой комплекс обеспечен всей инженерной и социальной инфраструктурой. Уже смонтированы сети электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Построен собственный водозаборный узел, будут работать локальные очистные сооружения. Все дороги внутри жилого комплекса асфальтированы, имеют тротуары, освещение и ливневую канализацию.
Проектом предусмотрены прогулочные зоны, детские и спортивные площадки и большая парковая зона отдыха на берегу речки Раздерихи, которая протекает по территории жилого комплекса. Состоится строительство собственного детского сада и общеобразовательной школы. Также здесь появится физкультурно-оздоровительный комплекс, торговый центр и другие объекты коммерческой инфраструктуры.
Такая развитая инфраструктура характерна, скорее, для проектов более высоких классов – комфорт и бизнес, однако по ценовой характеристике «Экодолье Шолохово» полностью соответствует эконому.
Цены на таунхаусы здесь начинаются от 4 млн. рублей за 3-уровневую жилую секцию площадью 88 кв.м. в таунхаусе «Талица» с участком от 1 сотки. Минимальная стоимость дома – 8 млн. рублей за 2-этажный коттедж «Илек» площадью 110 кв.м. на участке 7 соток. Держать цены удается благодаря масштабности проекта: на территории более 100 гектар будет построено в общей сложности около 1600 домовладений с предполагаемым населением 3700 человек.
Это позволяет снизить долю капитальных затрат на создание социальной и инженерной инфраструктуры в конечной стоимости каждого отдельного домовладения. Индивидуальные жилые дома строятся «под заказ» после оплаты клиентом не менее половины стоимости объекта.
А секции в таунхаусах продаются, как правило, на этапе строительства: к моменту сдачи дома свободных секций обычно не остается. Исключение – только самые большие по площади и дорогие таунхаусы проекта «Исеть» площадью 169 кв.м., в которых еще осталось несколько свободных секций. На них, кстати, в декабре действовала специальная скидка в размере 10% при условии полной оплаты.
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»
